А81-3420/2009 от 27 мая 2010

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 мая 2010 года Дело N А81-3420/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 2962/2010) индивидуального предпринимателя Китаина Семена Доновича на решение Арбитражного суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 02.02.2010 по делу № А81 - 3420/2009 (судья Максимова О.В.), принятое по иску Ноябрьского городского департамента по имуществу к индивидуальному предпринимателю Китаину Семену Доновичу о взыскании 5 055 013 руб. 92 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Китаина Семена Доновича - не явился, извещен;

от Ноябрьского городского департамента по имуществу - не явился, извещен;

установил:

Ноябрьский городской департамент по имуществу обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Китаин Семену Доновичу (далее - ИП Китаин С.Д., предприниматель) об обязании освободить нежилое одноэтажное капитальное отдельно стоящее здание, общей площадью 824,5 кв.м, расположенное по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, Промзона, панель №12, проезд № 10 и передать его истцу по акту приема - передачи, а так же о взыскании арендных платежей по договору № 3453/05 от 22.03.2005 аренды муниципального имущества (нежилого здания) в сумме 2 711 295 руб. 87 коп. и пени за неисполнение обязательств по уплате арендной платы в сумме 2 343 718 руб. 05 коп.

Решением Арбитражного суда от 02.02.2010 по делу № А81 - 3420/2009 исковые требования удовлетворены частично.

Предприниматель с решением суда первой инстанции не согласился и обжаловал его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

22.03.2005 между Муниципальным образованием город Ноябрьск, в лице Ноябрьского городского комитета по имуществу, и ИП Китаином С.Д. заключен договор аренды муниципального имущества (нежилого здания), в соответствии с которым истец передал, а ответчик принял в аренду муниципальное одноэтажное капитальное отдельно стоящее здание общей площадью 824,5 кв.м., находящееся по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, Промзона, панель №12, проезд № 10.

Пунктом 2.1, 2.2. договора определено, что соглашение вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 10 января 2005 года, и действует до 10 февраля 2006 года. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 10 февраля 2006 года.

Стороны в пункте 2.3. договора определили, что по истечении срока действия договора преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды имущества на новый срок не возникает, согласие арендодателя на возобновление настоящего договора не подразумевается, использование имущества Арендатором без заключения договора не новый срок не допускается.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды муниципального имущества, размер арендной платы (сумма договора) определяется в соответствии с утвержденной постановлением главы муниципального образования методикой и составляет 217 371 руб.

Порядок внесения арендной платы определен в пункте 4.4. договор в следующем виде: до 10.04.2005 - 83 604 руб. за период с 10.01.2005 по 10.06.2005; до 10.07.2005 - 50 162 руб. за период с 10.06.2006 по 10.09.2005; до 10.10.2005 - 50 162 руб. за период с 10.09.2005 до 10.12.2005; до 10.01.2006 - 33 443 руб. за период с 10.12.2005 до 10.02.2006.

При этом, пунктом 4.7 договора установлено, что в случае издания органом местного самоуправления муниципального образования город Ноябрьск в течение срока действия договора акта, влекущего увеличение размера арендной платы, поступающей от использования муниципального имущества, Арендодатель вправе применить этот акт и в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, приходящейся на период аренды нежилого здания, с момента указанного акта до окончания срока действия настоящего договора.

Постановлением главы администрации муниципального образования город Ноябрьск от 30.05.2005 № П - 634 с 01.07.2005 была утверждена методика расчета арендной платы за временное владение и пользование нежилыми помещениями, зданиями и сооружениями, находящимися в собственности муниципального образования город Ноябрьск.

Арендная плата по договору аренды в соответствии с указанной методикой составила 84 956 руб. 48 коп. в месяц с 01.07.2005.

Ответчик в нарушение условий договора свои обязательства по оплате арендных платежей исполнял несвоевременно и не в полном объеме, в результате задолженность ответчика по арендной плате за период с 10.01.2005 по 10.05.2009, с учетом произведенной ответчиком оплаты, составила 2 711 295 руб. 87 коп.

Не исполнение ответчиком своих обязательств, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о принудительном взыскании долга.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования в части выселения и взыскания основанного долга, указал, что после прекращения действия договора предприниматель должен освободить занимаемое помещение, а также, что, заключая договор, ответчик согласился с возможностью изменения размера арендной платы без подтверждающего на то его согласия (стороны оговорили, что в случае издания соответствующих нормативно - правовых актов органов местного самоуправления, влекущих изменение размера арендной платы, арендодатель вправе произвести перерасчет арендных платежей).

Требования о взыскании недоимки суд первой инстанции удовлетворил частично, поскольку пришел к выводу о несоразмерном размере заявленной к взысканию неустойки последствиям неисполнения обязательств. В связи с этим, вместо заявленных 2 343 718 руб. 05 коп., было взыскано 1 000 000 руб. пеней.

ИП Китаинов С.Д. в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований Ноябрьского городского департамента по имуществу.

По мнению подателя жалобы, истец должен был уведомить предпринимателя об изменении размера арендной платы; размер арендной паты является одним из существенных условий и в случае увеличения арендных платежей в договор должны быть внесены соответствующие изменения; в соответствии с положениями части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом на условиях заключенного договора, так как от истца не поступало каких - либо возражений.

Также предприниматель указал, что необоснованное и значительное повышение собственником имущества размера арендной платы является произвольным, экономически необоснованным, что, по его мнению, свидетельствует о злоупотреблении правом.

Кроме того, ответчик считает не заключенным договор аренды имущества, так как этот договор заключен на срок более года и не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, в связи с чем не подлежат применению положения договора, в том числе пункты 4.6 и 4.7, которыми обосновал свои выводы суд первой инстанции.

Ноябрьский городской департамент по имуществу отзыв на апелляционную жалобу не представил, своей правовой позиции не высказал.

Судебное заседание апелляционного суда по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших ходатайства о его отложении.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, стороны заключили договор и определили срок его действия до 10.02.2006. При этом, возможность автоматической пролонгации договора запрещена пунктом 2.2 договора. Этим же пунктом установлено, что использование имущества Арендатором без заключения договора на новый срок не допускается.

Следовательно, после 10.02.2006 ответчик был вправе пользоваться арендованным муниципальным имуществом только при наличии нового договора.

Как следует из материалов дела, между сторонами иного договора заключено не было. В связи с этим, после 10.02.2006 ответчик неправомерно занимал арендованное по договору от 22.03.2005 года имущество муниципального образования.

По таким основаниям судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о выселении ИП Китаина С.Д.

Доводы апелляционной жалобы о том, что аренда осуществлялась на основании части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (возобновление договора на тех же условиях в отсутствие возражений арендодателя), не могут быть приняты, поскольку в договоре стороны предусмотрели иные условия, которые подлежат непосредственному применению.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как следует из материалов дела, после прекращения срока действия договора аренды ответчик не возвратил арендованное имущество истцу. Доказательств обратного (акт приема передачи недвижимости от ответчика истцу) в материалы дела не представлено. В том числе не представлено в материалы дела доказательств принятия арендатором попыток возвратить арендованное имущество в установленном порядке (направление писем в адрес истца о принятии помещений по акту).

Таким образом, до момента фактического возврата объекта недвижимости арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой.

Из условий договора следует, что размер арендной платы установлен в твердой сумме. Однако, размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке, в случае принятия органом местного самоуправления муниципального образования город Ноябрьск в течение срока действия договора акта, влекущего увеличение размера арендной платы.

Суд апелляционной инстанции полагает, что названное положение договора об одностороннем изменении собственником размера платы соответствует действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В данном случае, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за имущество, находящиеся в муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Следовательно, установленный в договоре аренды размер платы за пользование муниципальным имуществом считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы (данная позиция изложена Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09, в определении от 24.03.2010 № ВАС - 17623/09, и в определении от 28.04.2010 № ВАС - 18079/09).

Применительно к рассматриваемой ситуации изложенное означает, что предприниматель обязан вносить арендные платежи исходя из размера арендной платы, установленной органом местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования город Ноябрьск от 30.05.2005 № П - 634 с 01.07.2005 была утверждена методика расчета арендной платы за временное владение и пользование нежилыми помещениями, зданиями и сооружениями, находящимися в собственности муниципального образования город Ноябрьск.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании арендной платы, рассчитанной с учетом ее увеличения органом местного самоуправления.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией ИП Китаинова С.Д. о том, что истец должен был уведомить его об изменении размера арендных платежей.

Названные действия арендодателя не предусмотрены условиями договора. Более того, договором момент увеличения арендной платы не поставлен в зависимость от факта получения арендатором уведомления об изменении размера платежей. В связи с этим, наличие либо отсутствие соответствующего уведомления истца не имеют правового значения.

Также не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что при изменении арендной платы подлежат изменению условия договора.

В данном случае, отсутствует необходимость внесения изменений в договор аренды, так как изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.

В апелляционной жалобе предприниматель указал на то, что договор аренды от 22.03.2005 подлежал государственной регистрации как принятый на срок более одного года.

Апелляционный суд отклоняет данный довод, как основанный на неверном толковании норм гражданского законодательства и условий договора.

Спорный договор аренды в соответствии с пунктами 2.1 и 2.2. был заключен в момент его подписания (22.03.2005) и распространял свое действие на отношения сторон, возникшие с 10.01.2005 и до 10.02.2006.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания и сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 ГК РФ).

Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в пункте 8 обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16.02.2001 № 59 разъяснил, что если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Следовательно, наличие в договоре условий о распространении его положений и к отношениям, возникшим до заключения договора, не может влиять на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срок его действия. Для целей государственной регистрации период времени, предшествующий заключению договора аренды, не включается.

В рассматриваемом случае договор аренды муниципального имущества заключен 22.03.2005 и действовал до 10.02.2006, то есть менее года, в связи с чем не требовал государственной регистрации.