ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 04 июня 2009 года Дело N А81-3451/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2009 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гладышевой Е.В.
судей Гергель М.В., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 2414/2009) Департамента недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 27.02.2009 по делу № А81 - 3451/2008 (судья Холявко А.Д.), принятое по иску Департамента недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой к потребительскому гаражному кооперативу «Теплый стан»
о признании самовольными постройками объектов недвижимого имущества - гаражей, обязании произвести снос самовольных построек и истребовании земельного участка из чужого незаконного владения с передачей его по акту приема - передачи свободным от застройки,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой - представитель не явился;
от потребительского гаражного кооператива «Теплый стан» - представитель не явился;
установил:
Департамент недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало - Ненецкого автономного округа с иском к потребительскому гаражному кооперативу «Тёплый стан» (далее - ПГК «Тёплый стан») о признании самовольными постройками объектов недвижимого имущества - гаражей, расположенных в жилом посёлке Тюменгазпром на земельном участке с кадастровым номером 89:11:0000000:0020, обязании произвести снос самовольных построек - гаражей и истребовании из чужого незаконного владения земельного участка площадью 8 639 кв.м с кадастровым номером 89:11:0000000:0020 с передачей его по акту приёма - передачи свободным от застройки.
Истцом также заявлено ходатайство о взыскании с ответчика судебных издержек в сумме 28 325 рублей, составляющих расходы на приобретение авиабилетов и на проживание в гостинице.
Решением Арбитражного суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 27.02.2009 по делу № А81 - 3451/2008 в удовлетворении исковых требований Департамента недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой к ПГК «Тёплый стан» отказано. В удовлетворении ходатайства Департамента недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой о взыскании с ответчика судебных издержек также отказано.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и ходатайства о взыскании судебных издержек в размере 28 325 руб., ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение судом норм материального права.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что в материалах дела имеются достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что построенные ответчиком гаражи являются самовольной постройкой. Ответчик пользуется спорным земельным участком без правоустанавливающих документов. Договор № НУ - 4069 от 04.09.2005 является недействительным в силу ничтожности, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Ответчик самовольно пользуется соседним земельным участком. ПГК «Тёплый стан» с 01.01.2005 ведёт строительство без соответствующего разрешения. Строительство ведется в двух уровнях в нарушение архитектурно - планировочного задания. Ответчиком допущено захламление используемого земельного участка.
ПГК «Теплый стан» в письменном отзыве на апелляционную жалобу указало на необоснованность доводов истца, просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились. От ответчика поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.
На основании части 1 статьи 266, частей 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие сторон.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что распоряжением № 1587 - р от 30.08.2002 мэра города Новый Уренгой ПГК «Тёплый стан» согласовано место размещение гаражей на земельном участке площадью 0,7 га, расположенном в жилом посёлке Тюменгазпром, утвержден акт о выборе земельного участка для строительства (листы дела 47, 124 - 125 том 1).
На основании указанного распоряжения Управлением градостроительства и архитектуры ответчику выдано архитектурно - планировочное задание № 66 от 21.10.2002 (листы дела 26 - 31 том 1), 05.03.2003 согласован генеральный план (лист дела 48 том 1).
На основании распоряжения № 520 - р от 27.03.2003 мэра города Новый Уренгой (лист дела 46 том 1) земельный участок с кадастровым номером 89:11:11:020103:62, площадью 0,92 га, расположенный в жилом поселке Тюменгазпром, впервые предоставлен ПГК «Теплый стан» в аренду под строительство гаражей сроком на один год.
На основании данного распоряжения между Администрацией муниципального образования город Новый Уренгой и ПГК «Тёплый стан» заключен договор аренды земельного участка от 27.03.2003 № НУ - 2470, сроком действия до 27.04.2004 (листы дела 1 - 10 том 2).
Инспекцией государственного архитектурного надзора Российской Федерации 11.11.2003 ПГК «Теплый стан» выдано разрешение № 411 на выполнение строительно - монтажных работ (лист дела 110 том 1). Срок действия разрешения по 27.03.2004. В дальнейшем срок действия указанного соглашения продлен до 31.12.2004.
В связи с истечением срока действия договора № НУ - 2470 от 27.03.2003 по заявлению ответчика на основании распоряжения № 1383 - р от 15.06.2004 мэра города Новый Уренгой (лист дела 46 том 1) этот же земельный участок вновь предоставлен ПГК «Теплый стан» в аренду для строительства гаражей.
На основании указанного распоряжения между Администрацией муниципального образования город Новый Уренгой и ПГК «Тёплый стан» заключен договор аренды земельного участка от 15.06.2004 № НУ - 3207 на 11 месяцев (листы дела 22 - 31 том 1).
В июле 2005 года ПГК «Теплый стан» предоставил в Департамент недвижимости кадастровый план с уточненной площадью земельного участка - 8639 кв. м и обратился с ходатайством о продлении договора № НУ - 3207 от 15.06.2004 (лист дела 50 том 1).
Распоряжением № 2073 - р от 14.09.2005 главы города Новый Уренгой (лист дела 45 том 1) ПГК «Тёплый стан» был предоставлен в аренду на 2 года земельный участок с кадастровым номером 89:11:000000:020, площадью 8639 кв.м, расположенный в жилом поселке Тюменгазпром, для строительства гаражей.
На основании данного распоряжения между Администрацией город Новый Уренгой и ПГК «Тёплый стан» подписан договор аренды земельного участка от 14.09.2005 № НУ - 4069, сроком действия до 14.09.2007 (листы дела 32 - 42 том 1).
Комиссией в составе и.о. начальника Управления земельных отношений Департамента недвижимости Никитиной Н.Н., начальника контрольно - аналитического отдела Управления Устенко А.В. и ведущего специалиста контрольно - аналитического отдела Управления Александровой В.И. проведена проверка соблюдения ПГК «Тёплый стан» земельного законодательства, по результатам которой составлен акт № 262 от 19.08.2008 (листы дела 51 - 53 том 1).
В указанном акте зафиксированы нарушения ПГК «Тёплый стан» использования земельного участка, в том числе установлено, что отсутствует разрешение на строительство, строительство осуществляется в двух уровнях вместо одного, постройки находятся за границами отведенного земельного участка.
Полагая, что договор № НУ - 4069 от 14.09.2005 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, у ПГК «Теплый стан» отсутствует разрешение на строительство гаражей, ПГК «Теплый стан» осуществляет строительство гаражей в двух уровнях вместо одного, строительство ведется за границами отведенного земельного участка, Департамент недвижимости муниципального образования города Новый Уренгой обратился в Арбитражный суд Ямало - Ненецкого автономного округа с настоящим иском.
При оценке доводов сторон арбитражный суд апелляционной инстанции принял во внимание следующие обстоятельства.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из положений статьи 222 ГК РФ, возведенная постройка может быть признана самовольной при наличии хотя бы одного из трех признаков: земельный участок, на котором создана постройка не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных норм и правил.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
Пунктом 5.2.19 договора № НУ - 4069 от 14.09.2005 предусмотрено, что ПГК «Теплый стан» в двухмесячный срок со дня подписания сторонами договора за свой счёт обязано провести его государственную регистрацию в порядке, установленном действующим законодательством.
Учитывая, что договор № НУ - 4069 от 14.09.2005 заключен на срок не менее года (с 16.09.2005 по 16.09.2007), а также содержание пункта 5.2.19 указанного договора, данный договор в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В связи с этим, договор № НУ - 4069 от 14.09.2005 является незаключённым.
Вместе с тем, договор № НУ - 3207 от 15.06.2004, который в установленном порядке не расторгнут, продолжает действовать, поскольку ни одна из сторон по истечении предусмотренного в нем срока действия (15.03.2005) не заявила возражений против этого договора.
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Учитывая, что договор № НУ - 4069 от 14.09.2005 не был зарегистрирован в установленном порядке и в силу не вступил, предыдущий договор аренды (№ НУ - 3207 от 15.06.2004) не был расторгнут в той же форме, что и сам договор аренды (простая письменная), арендатор продолжал пользоваться арендованным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, земельный участок находится в пользовании ПГК «Теплый стан» до настоящего времени, - договор № НУ - 3207 от 15.06.2004 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исследовав представленные в дело доказательства (распоряжение № 1587 - р от 30.08.2002, распоряжение № 520 - р от 27.03.2003, распоряжение № 1383 - р от 15.06.2004, распоряжение № 2073 - р от 14.09.2005, договоры аренды от 27.03.2003 № НУ - 2470, от 15.06.2004 № НУ - 3207, от 14.09.2005 № НУ - 4069, разрешение № 411 от 11.11.2003, архитектурно - планировочное задание № 66 от 21.10.2002, согласованный генеральный план) и оценив их в совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции считает установленным, что гаражи построены ПГК «Теплый стан» на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке для целей строительства гаражей. Доказательств того, что на предоставленном ответчику земельном участке возводятся не гаражи, а иные, не предусмотренные договором, строения, истец в материалы дела не представил.
Доводы апелляционной жалоб о самовольном занятии ПГК «Теплый стан» соседнего участка под строительство гаражей, судом апелляционной инстанции отклоняются.
Из акта № 262 от 19.08.2008 (листы дела 51 - 53 том 1), акта № 394 от 27.11.2008 проверки земельного законодательства (листы дела 96 - 100 том 1), технического отчета по топографо - геодезическим работам от 10.02.2009, на которые ссылается истец, усматривается, что общая площадь земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства ПГК «Теплый стан» составляет 8540 кв.м., что меньше площади предоставленной ПГК «Теплый стан» на основании распоряжении № 2073 - р от 14.09.2005. Застроенный земельный участок фактически смещен относительно предоставленного на северо - восток на 13 м (7 м. на север и от 6 до 10 м на восток).
Факт смещения фактически занятого земельного участка относительно предоставленных границ в пределах общей площади участка истцом не оспаривается.
Из материалов дела усматривается, что общая площадь застройки, предусмотренная архитектурно - планировочным заданием № 66 от 21.10.2002, ответчиком не нарушена. Строительство велось в пределах общей площади застройки.
Доказательства того, что выход строительства за пределы отведенных границ нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан в материалах дела отсутствуют.
Суд первой инстанции правильно указал, что занятие ответчиком соседнего земельного участка не является предметом настоящего спора.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из материалов дела усматривается и не оспаривается истцом, что строительство гаражей на спорном участке началось в пределах срока действия разрешения № 411 от 11.11.2003 на выполнение строительно - монтажных работ, то есть в 2003 - 2004 годах.
Из пояснений ответчика следует, что строительство гаражей на спорном земельном участке продолжалось и в последующих годах (2005 - 2008).
В данном случае осуществление строительных работ после истечения срока действия разрешения на строительство не может являться основанием для сноса спорных гаражей.
Как правильно указал суд первой инстанции, истечение срока на строительство не является подтверждением того, что строительство велось без разрешения разрешительного органа.
Согласно статье 222 ГК РФ основанием для признания постройки самовольной являются допущенные при её создании существенные нарушения градостроительных норм и правил. По смыслу данной нормы такие нарушения должны носить неустранимый характер.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствует определение, что следует понимать под существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Презюмируется, что строящийся объект не должен нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, угрожать безопасности граждан и сохранности их имуществу.
Так, согласно пункту 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.
В материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что допущенные ответчиком нарушения проекта в связи с возведением второго яруса гаражей не могут быть устранены, не имеется, что не позволяет считать их существенными.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец вправе согласно статье 58 Градостроительного кодекса Российской Федерации привлечь ответчика за нарушение законодательства о градостроительной деятельности к административной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что возведение второго яруса гаражей нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, угрожает безопасности граждан и сохранности их имуществу, исключает планируемое размещение на земельном участке других объектов капитального строительства местного значения, предусмотренного генеральным планом развития города.
Также отсутствуют какие - либо доказательства того, что ответчик при строительстве изменил предусмотренное назначение объекта, его площадь, существенно нарушил условия строительства гаражей.
При этом суд первой инстанции правильно отметил, что с 2003 года по 2008 год истцом не высказывались в адрес ответчика претензии по строительству гаражей, проверка осуществлена только в августе и в ноябре 2008 года.
Учитывая вышеприведенные обстоятельства, построенные ПГК «Теплый стан» на земельном участке площадью 8 639 кв.м с кадастровым номером 89:11:0000000:0020 гаражи не обладают признаками самовольной постройки.
