ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 августа 2011 года Дело N А05-19878/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Моисеевой И.Н. и Рогатенко Л.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,

при участии от истца Васильевой Е.М. по доверенности от 24.01.2011 N 01,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 июня 2011 года по делу N А05-19878/2009 (судья Волков И.Н.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Абакумова Александра Сергеевна (ОГРН 304290127900330) (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (ОГРН 1022090509521) (далее - Мэрия) о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа N 31, 44, 51; второго этажа N 5, 6, общей площадью 405,9 кв. метра, расположенных по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 14, в редакции договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 с учетом разногласий, указанных в протоколе разногласий.

Определением суда от 22.12.2009 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «БДО Юникон Архангельск» (далее - ООО «БДО «Юникон Архангельск»), наименование которого в судебном заседании 23.04.2010 уточнено на общество с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Бухгалтерский экспертный налоговый центр» (ОГРН 1022900531092) (далее - ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ»).

При рассмотрении дела истцом на основании статьи 49 АПК РФ уточнены исковые требования, Предприниматель просил урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества от 16.10.2009 с условием о рассрочке по пунктам 1.2 и 5.2 договора.

Решением суда от 29.04.2010, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010, пункт 1.2 договора принят в редакции, предложенной Мэрией, пункт 5.2 договора - в редакции, предложенной Предпринимателем.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2011 решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2010 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 отменены в части принятия пункта 1.2 договора в редакции Мэрии. Дело в данной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

При этом суд кассационной инстанции указал, что отклонение апелляционным судом отчёта общества с ограниченной ответственностью «Лукрум-Аудит» (далее - ООО «Лукрум-Аудит»), составленного Озеровой Ириной Александровной, по мотиву его несоответствия статье 86 АПК РФ и со ссылкой на то, что истец не воспользовался правом на проведение дополнительной экспертизы, противоречит статье 82 АПК РФ, согласно которой дополнительная экспертиза может быть назначена судом по своей инициативе. При новом рассмотрении вопрос о цене, по которой стороны должны совершить сделку подлежит повторному исследованию.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 16.02.2011 дело принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 14.03.2011.

Определением суда от 17.03.2011 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Респект» (далее - ООО «Респект») Паршевой Асе Батуовне, производство по делу приостановлено.

В связи с поступлением в суд экспертного заключения определением суда от 18.05.2011 производство по делу возобновлено, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании суда первой инстанции 09.06.2011.

В судебном заседании 15.06.2011 истец на основании статьи 49 АПК РФ уточнил предмет иска и просил урегулировать разногласия по пункту 1.2 договора в соответствии с отчетом от 05.05.2011 N 35/11, выполненному ООО «Респект». Уточнение иска судом принято.

Решением суда от 17 июня 2011 года пункт 1.2 договора от 16.10.2009 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, изложен в следующей редакции: «Согласно экспертного заключения от 05.05.2011 N 35/11, выполненного ООО «Респект», цена продажи арендуемого имущества составляет 16 964 000 рублей (без учета НДС)».

Кроме того, судом взыскано с Мэрии в пользу Предпринимателя 18 000 руб. судебных издержек и 2000 руб. расходов по государственной пошлине.

Мэрия с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований. Считает, что судом не применен закон подлежащий применению. Указывает, что на момент вынесения обжалуемого решения Мэрия уже не являлась собственником объекта недвижимости, поскольку данный объект был передан истцу, что подтверждается государственной регистрацией перехода права собственности. Полагает, что при наличии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости у истца не может быть разрешен спор об урегулировании разногласий, так как данный спор носит преддоговорной характер и направлен на согласование условий еще незаключенного договора.

Мэрия и ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей своих не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Мэрии - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Предпринимателя, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Мэрии - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Предприниматель с 23.03.1998 по договорам аренды, перезаключенным неоднократно, арендует нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, общей площадью 403,5 кв.метра, расположенные на первом (помещения N 37, 41-48, 51-52, 55-58) и втором (помещения N 5 и 6) этажах в доме 14 по улице Попова в городе Архангельске. Впоследствии Предпринимателем 01.07.2004 заключен договор аренды N 717 сроком на 5 лет, зарегистрированный в установленном законом порядке.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ), Предприниматель 13.01.2009 обратился в Мэрию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение помещений, арендуемых им по договору от 01.07.2004 N 717.

Мэрия, рассмотрев указанное заявление, в письме от 05.02.2009 N 003/07-15 отказала Предпринимателю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 16.04.2009 по делу N А05-1729/2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2009, признано преимущественное право Предпринимателя на приобретение нежилого арендуемого муниципального помещения.

Мэром города Архангельска 09.09.2009 издано распоряжение N 1266р «О приватизации муниципального имущества по ул. Попова, 14», в соответствии с которым на основании заявления Предпринимателя принято решение о приватизации нежилых помещений первого этажа N 31, 44, 51; второго этажа N 5, 6 общей площадью 405,9 кв. метра (общая площадь измена в связи с уточнением площади арендуемых помещений, номера помещений - в связи с уточнением их нумерации), расположенных по адресу: город Архангельск, улица Попова, дом 14.

В адрес Предпринимателя 21.09.2009 Мэрией направлен проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 16.10.2009 (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым Мэрия продает, а Предприниматель покупает арендованное имущество муниципального образования «Город Архангельск»: нежилые помещения первого этажа N 31, 44, 51; второго этажа N 5, N 6, общей площадью 405,9 кв. метра, расположенные по вышеуказанному адресу.

В силу положений пункта 1.2 договора в редакции Мэрии установлено, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 31.08.2009 N 173-Оц-Н-08/09, составленному ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ», цена продажи арендуемого имущества составляет 19 925 630 руб. (без учета НДС)».

Не согласившись с редакцией пункта 1.2 указанного договора, Предприниматель направил в адрес Мэрии протокол разногласий, в котором предложил установить покупную цену помещений в сумме 9 199 000 руб. (без учета НДС).

Письмом от 29.10.2009 предложенный Предпринимателем протокол разногласий Мэрией отклонен.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны, на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона N 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо N 92).

В пункте 2 Информационного письма N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что в целях установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений, Мэрия заключила муниципальный контракт от 26.08.2009 N 33 с ООО «БДО «Юникон Архангельск» (в настоящее время - ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ») и согласно составленному данным обществом отчету от 31.08.2009 N 173-Оц-Н-08/09 рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 19 925 630 руб. (без учета НДС).

Для определения рыночной стоимости арендуемого имущества Предприниматель обратился к независимому оценщику Коптеву Алексею Игоревичу, по отчету которого от 21.09.2009 N 19-09 рыночная стоимость отчуждаемого объекта составила 9 199 000 руб. (без учета НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчетов, суд первой инстанции определением от 29.01.2010 в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Лукрум-Аудит» Озеровой И.А.

Согласно представленному экспертом Озеровой И.А. отчету рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 22.09.2009 составляет 11 110 000 руб. (с учетом НДС).

При этом в заключении эксперта содержались ответы не на все поставленные судом вопросы.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Респект» Паршевой А.Б.

Как указано в заключении ООО «Респект» от 05.05.2011 N 35/11, отчет от 31.08.2009 N 173-Оц-Н-08/09, выполненный ООО «БДО «Юникон Архангельск», не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит ошибки и недочеты, влияющие на достоверность рыночной стоимости имущества. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.08.2009 составляет 16 964 000 руб. (без учета НДС).

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела отчеты оценщиков, обоснованно посчитал возможным определить продажную цену объекта недвижимости в размерах определенных экспертным заключением от 05.05.2011 N 35/11, выполненному ООО «Респект», как наиболее объективно отражающим рыночную стоимость недвижимого имущества.

При этом ответчик и третье лицо своих возражений на указанную в заключении от 05.05.2011 N 35/11 рыночную стоимость объекта не представили.

Таким образом, суд удовлетворил исковые требования и признал величину рыночной стоимости объекта, определенную в соответствии с заключением от 05.05.2011 N 35/11 обоснованной и посчитал, что пункт 1.2 договора купли-продажи надлежит изложить в редакции, предложенной истцом.

Доводы подателя жалобы, касающиеся регистрации права собственности истца на спорный объект на основании договора купли-продажи N 53 не могут быть признаны обоснованными.

Как верно указал суд первой инстанции, регистрация права собственности на объект не является препятствием для рассмотрения спора об урегулировании разногласий по определению его выкупной стоимости. Указание в договоре от 08.10.2010 N 53 иной выкупной стоимости объекта, в связи со сделанной в его преамбуле ссылкой на решение Арбитражного суда Архангельской области от 29.04.2010, не имеет правового значения, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела указанное решение арбитражного суда отменено в части урегулирования пункта 1.2 договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 июня 2011 года по делу N А05-19878/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Архангельска - без удовлетворения

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка