ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 сентября 2011 года Дело N А32-14310/2009

15АП-618/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р., судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сокиренко Я.В., при участии:

от истца - ООО «Фортуна» - директора Шмелева С.В., представителя Сивкова Г.Г. (доверенность от 29.06.2010),

от ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - представителя Савиди А.Г. (доверенность от 28.12.2010), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25 ноября 2010 года по делу NА32-14310/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ИНН 2304030490; ОГРН 1022300776398)

к ответчику - Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик,

при участии третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, о признании права собственности на самовольную постройку, принятое судьей Артамкиной Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее - ООО «Фортуна», истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города-курорта Геленджик (далее - администрация, ответчик) с иском о признании права собственности на незавершенный строительством объект - рекреационный центр «Яхта», расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. Проектирование и строительство кафе «Яхта» на городском пляже было разрешено решением исполнительного комитета от 08.08.1973. В 1992 году решением Малого Совета Геленджикского городского Совета народных депутатов промышленно-коммерческой компании «Фортуна» разрешено проектирование бизнес-клуба с казино и торговыми предприятиями на участке недостроенного кафе «Яхта» в районе городского пляжа. В том же году утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование бизнес-клуба ПКФ «Фортуна». Земельный участок под объектом недвижимости кафе «Яхта» предоставлен ПКФ «Фортуна» на праве бессрочного пользования постановлением главы администрации г. Геленджика от 04.06.1993 N1153. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.1998 NА32-9210/98 признано право собственности ООО «Фортуна» на незавершенное строительством кафе «Яхта». В целях обеспечения сохранности незавершенного строительством здания кафе «Яхта» выполнены работы по укреплению конструкции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009 исковые требования удовлетворены, признано право собственности ООО «Фортуна» на незавершенный строительством объект - рекреационный центр «Яхта» площадью 3000,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010 по настоящему делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как указал кассационный суд, истцом не оформлено в установленном порядке разрешение на реконструкцию незавершенного строительством здания кафе «Яхта», в связи с чем спорный объект является самовольной постройкой. Земельный участок под незавершенным строительством объектом недвижимости кафе «Яхта» площадью 0,4га принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако на момент проведения экспертизы работы по устройству инженерного обеспечения здания (внутренние и наружные сети) не выполнены, оценка соответствия здания действующим нормам строительного проектирования проводилась на основе анализа реализованных в постройке архитектурно-строительных решений. Суду и экспертам не был предоставлен проект на возведение мансарды. Проектная документация на здание отсутствовала и при составлении и заключения специалистом не изучалась. Вывод эксперта о соответствии строения нормам пожарной безопасности сделан с учетом возможности устранения отдельных нарушений по завершении работ по устройству инженерного обеспечения здания. Решением Геленджикского городского суда от 13.08.2009 по делу N2-2054/2009 наложен запрет на эксплуатацию здания до устранения нарушений градостроительного законодательства и законодательства о противопожарной безопасности. Управление Краснодарской краевой государственной экспертизы проектов территориального планирования, проектов строительства и инженерных изысканий письмом от 19.03.2009 отказало в проведении государственной экспертизы проектной документации по спорному объекту в связи с высокой степенью строительной готовности объекта. Такого основания для отказа в проведении государственной экспертизы проектной документации законом не предусмотрено. При новом рассмотрении дела суду рекомендовано устранить противоречия в экспертных заключениях, выяснить, имеется ли у общества проектная документация на реконструкцию здания, и при ее наличии провести государственную экспертизу проектной документации на предмет соответствия ее требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарной безопасности. При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.11.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом первой инстанции установлено, что проектная документация на реконструкцию здания отсутствует, истец принимает меры к восстановлению этой документации. В целях выполнения указаний кассационной инстанции в части устранения противоречий в экспертных заключениях судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза о соответствии объекта строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, однако в связи с неявкой истца и необеспечением доступа к объекту экспертный осмотр объекта не состоялся. Доказательства того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства, в материалах дела судом установлены не были. Суд также признал недоказанным, что истцу было отказано в выдаче разрешительных документов либо отсутствует возможность их получения. Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- незавершенный строительством объект приобретен в состоянии высокой степени готовности строительных конструкций; здание в составе цокольного, первого и второго встроенного этажа построено по проекту ГИПРОТОРГ (заказ N660241), утвержденному в соответствии с законодательством, действующим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации 1998 года;

- в 1992 году истец получил строительный паспорт, решение Геленджикского городского Совета народных депутатов N279 от 26.08.1992 на проектирование на земельном участке, отвод границ под строительство;

- при обращении с заявлением на подготовку архитектурной и строительной документации по объекту незавершенного строительства ООО «Фортуна» получило письменный отказ управления архитектуры и градостроительства исполнительного комитета г. Геленджика N1860 от 24.05.2001, согласно которому ООО «Фортуна» запрещено продолжать строительство;

- глава администрации г. Геленджика письмом N03.01-31/2086 от 05.05.2006 отказал в решении вопроса о реконструкции объекта и в выдаче документов на строительство до разрешения спора по делу NА32-22898/2003;

- письмом от 22.03.2007 N1118 управление архитектуры и градостроительства г. Геленджика согласовало эскизный проект рекреационного центра, архитектурное и цветовое решение фасадов, генеральный план реконструкции здания кафе «Яхта», обществом повторно получены технические условия для подключения объекта к инженерным сетям;

- письмом N110-57-2004/09-01-11 от 20.11.2009 в выдаче градостроительного плана истцу было отказано; письмом от 30.10.2010 N110-15-10909/10-41-02 истцу было отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка;

- научно-техническим отчетом «Экспертное заключение о несущей способности строительных конструкций здания рекреационного центра «Яхта» по адресу: ул. Революционная, 20», составленным ЦНИИ строительных конструкций им. В.А. Кучеренко ОАО «НИЦ «Строительство», подтверждается, что несущая способность конструкций здания обеспечена, конструкции здания работоспособны.

В отзыве на апелляционную жалобу глава муниципального образования город-курорт Геленджик доводы жалобы не признал, пояснил, что принадлежащий ООО «Фортуна» земельный участок расположен в прибрежной защитной полосе Черного моря, так как выстроен до парапета набережной, однако истцом не представлены доказательства обеспечения охраны вод от загрязнения, засорения и истощения; поскольку разрешение на реконструкцию истец не получил, возведенный им объект является самовольной постройкой.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 05 по 07 сентября 2011 года, представитель ООО «Фортуна» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования. Представитель администрации муниципального образования город-курорт Геленджик доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения. Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности апелляционной жалобы ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (абзац 3 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее - постановление от 29.04.2010 N10/22).

Положения статьи 222 Кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Кодекса (пункты 28, 30 постановления от 29.04.2010 N10/22).

Как следует из материалов дела, ООО «Фортуна» является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под спорным объектом - рекреационным центром «Яхта» по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 20.

Так, постановлением главы администрации г. Геленджика от 04.06.1993 N1153 в бессрочном (постоянном) пользовании промышленно-коммерческой компании «Фортуна» был закреплен земельный участок площадью 0,4га на основании решения ГИК от 08.08.1973 протокол N15 «О проектировании и строительстве кафе «Яхта» на 200-250 посадочных мест Геленджикского треста ресторанов и столовых в г. Геленджике», решения ГИК от 12.09.1986 N555 «О корректировке проекта кафе «Яхта» на 470 мест в г. Геленджике» и решения Малого Совета N279 от 26.08.1992 «О разрешении промышленно-коммерческой компании «Фортуна» проектирования бизнес-клуба с казино и торговыми помещениями на участке недостроенного кафе «Яхта» в районе пляжа г. Геленджика» (т. 1, л.д. 23).

На основании указанного постановления промышленно-коммерческой фирме «Фортуна» было выдано свидетельство N61 от 09.06.1993 о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,40га по ул. Революционная в г. Геленджике, в районе городского пляжа, для строительства бизнес-клуба (т. 1, л.д. 24).

Застройка указанного земельного участка зданием кафе предусматривалась решением исполнительного комитета Геленджикского городского Совета народных депутатов от 12.09.1986 N555, которым Геленджикскому тресту ресторанов и столовых разрешалось откорректировать проект кафе «Яхта» на 470 мест на земельном участке площадью 0,4га в г. Геленджике на городском пляже взамен кафе согласно решению горисполкома от 08.08.1973 на 200-250 мест (т. 6, л.д. 24).

В материалах дела имеется решение Геленджикского городского Совета народных депутатов Краснодарского края от 26.08.1992 N279, которым промышленно-коммерческой компании «Фортуна» было разрешено проектирование бизнес-клуба с казино и торговыми помещениями на участке общей площадью 0,4га недостроенного кафе «Яхта» в районе городского пляжа в городе Геленджике (т. 6, л.д. 2).

Выбор указанного земельного участка был оформлен актом от 19.02.1992 выбора земельного участка ориентировочной площадью 0,4га для строительства бизнес-клуба с казино и торговыми помещениями с использованием недостроенного здания кафе «Яхта» в районе городского пляжа г. Геленджика (т. 6, л.д. 6-9).

Место расположения участка проектируемого бизнес-клуба фирмы «Фортуна» на плане г. Геленджика было утверждено главным архитектором г. Геленджика (т. 6, л.д. 20-21).

Земельный участок площадью 4000 кв.м. по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, поставлен на государственный кадастровый учет 18.04.2002, участку присвоен кадастровый номер 23:40:0403019:3, разрешенное использование участка - для строительства кафе «Яхта» (т. 6, л.д. 84-86).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.1998 по делу NА32-9210/98 по иску промышленно-коммерческой компании «Фортуна» к администрации г. Геленджика, комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Геленджика, ЗАО «Росси-2» исполком города-курорта Геленджика и комземресурсы г. Геленджика были обязаны выдать промышленно-коммерческой компании «Фортуна» государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,40га, на котором расположен незавершенный строительством объект недвижимости - кафе «Яхта» по ул. Революционной в г. Геленджике; за промышленно-коммерческой компанией «Фортуна» признано право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - кафе «Яхта» по ул. Революционная в г. Геленджике (т. 1, л.д. 28-30).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0403019:3 в установленном порядке заинтересованными лицами оспорено не было, земельный участок из владения ООО «Фортуна» не выбывал.

Данные обстоятельства признаются сторонами настоящего дела. Ответчиком не представлено доказательств прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ООО «Фортуна» на указанный земельный участок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 52 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 N1103-1 землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, в том числе правом самостоятельно хозяйствовать на земле; возводить жилые, производственные, культурно - бытовые и иные строения и сооружения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 названного Кодекса, в том числе право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно пункту 2 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Как указано в абзаце втором пункта 26 постановления от 29.04.2010 N10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В письме от 24.05.2001 управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета города-курорта Геленджика сообщило директору ООО «Фортуна» о невозможности выдачи разрешительных документов на продолжение строительства кафе «Яхта», поскольку данный объект находится в 100-метровой охранной зоне Черного моря, недостроенное кафе «Яхта» портит архитектурно-эстетический облик города-курорта Геленджик и не может оставаться в подобном виде на берегу моря, в связи с чем исполкомом решается вопрос о сносе данного строения (т. 7, л.д. 249).

Письмами от 03.06.2004 и от 24.03.2005 управление архитектуры и градостроительства города-курорта Геленджик отказало ООО «Фортуна» в выдаче архитектурно-планировочного задания на реконструкцию незавершенного строительством здания ресторана «Яхта» на земельном участке по ул. Революционной, 20 в г. Геленджике, а также в согласовании эскизного проекта реконструкции бизнес-центра с офисными помещениями. Данные решения мотивированы несоответствием представленного на согласование эскизного проекта реконструкции бизнес-центра градостроительной концепции застройки общекурортной набережной, отсутствием доказательств исполнения решения арбитражного суда о сносе части незавершенного строительством здания ресторана «Яхта» (т. 7, л.д. 246-247, 252).

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования город-курорт Геленджик письмом от 05.05.2006 отказало ООО «Фортуна» в рассмотрении вопроса о реконструкции здания кафе «Яхта», расположенного в районе пляжа по ул. Революционной в г. Геленджике, поскольку, как указано в письме, в Арбитражном суде Краснодарского края рассматривается исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ООО «Фортуна» о сносе самовольно выстроенной части здания кафе «Яхта», расположенного в районе пляжа по ул. Революционной в г. Геленджике (дело NА32-22898/2003) (т. 7, л.д. 248).

В письме от 28.11.2008 администрация муниципального образования город-курорт Геленджик отказала в согласовании эскизного проекта реконструкции в развлекательный центр с кафе, рестораном и боулингом незавершенного строительством здания кафе «Яхта», расположенного в районе пляжа по ул. Революционной в г. Геленджике. Отказ мотивирован рассмотрением в Арбитражном суде Краснодарского края искового заявления администрации города Геленджика о сносе самовольно застроенной части здания кафе «Яхта», расположенного в районе пляжа по ул. Революционной; вопрос о выдаче архитектурно-планировочного задания и эскизный проект может быть рассмотрен после разрешения данного спора арбитражным судом (т. 7, л.д. 250-251).

Письмом от 20.11.2009 управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказало ООО «Фортуна» в выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, район городского пляжа. Отказ мотивирован наличием разночтений в части вида разрешенного использования земельного участка и назначения расположенного на нем объекта. Так, согласно свидетельству о праве постоянного пользования землей целевое назначение участка - для строительства бизнес-клуба, согласно кадастровому плану разрешенное использование участка - для строительства кафе «Яхта», решением арбитражного суда от 25.09.1998 по делу NА32-9210/98 было признано право собственности на кафе «Яхта», тогда как в техпаспорте указан торгово-развлекательный центр «Яхта» (т. 7, л.д. 244).

Теми же причинами мотивирован отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка и в письме заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 24.12.2010 (т. 7, л.д. 306-307).

Письмом от 20.10.2010 администрация муниципального образования город-курорт Геленджик сообщила ООО «Фортуна» о том, что в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.02.2010 N466 земельный участок площадью 4000 кв.м. с кадастровым номером 23:40:0403019:3 по ул. Революционная, 20 в г. Геленджике расположен в зоне пляжей и набережных, не предназначенной для размещения и эксплуатации рекреационных центров; поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка не соответствует назначению территории согласно правилам землепользования и застройки, принятие администрацией муниципального образования город Геленджик решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не представляется возможным (т. 7, л.д. 245).

Таким образом, материалами дела подтверждается принятие ООО «Фортуна» зависящих от него мер по получению документации, предусмотренной градостроительным законодательством для реконструкции здания кафе «Яхта» в г. Геленджике, однако разрешение на строительство (реконструкцию) так и не было получено ввиду длительного конфликта между застройщиком и администрацией города Геленджика, которая рассматривает возводимый ООО «Фортуна» объект как самовольную постройку, добиваясь ее сноса в другом деле.

Между тем, как видно из материалов настоящего дела, архитектурно-планировочное задание на проектирование бизнес-клуба было утверждено 04.12.1992 промышленно-коммерческой компании «Фортуна» начальником управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика. Согласно данному архитектурно-планировочному заданию при проектировании за основу следовало принять проект кафе-яхта на 470 посадочных мест, выполненный Краснодарским филиалом института «Гипроторг», согласно которому здание должно было напоминать контуры парусного прогулочного судна-яхты, салоны и «палубы» предлагалось использовать под бизнес-клуб, казино, торговые ряды, с летними террасами, в качестве элементов декоративного оформления предлагалось использовать легкие открытые лестницы между этажами, солнцезащитные устройства и козырьки. На начальной стадии проектирования необходимо обследовать проектную организацию конструкций существующего недостроенного здания, при необходимости осуществить перепланировку помещений, а также принять дополнительные меры к укреплению оснований и усилению конструкций здания (т. 6, л.д. 13-15).

В выданном управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Геленджик архитектурно-планировочном задании N89-ю от 19.12.2006, действовавшем до 19.12.2008, на реконструкцию здания кафе «Яхта» по ул. Революционная, 20, были установлены следующие требования к объекту: предусмотреть сохранение габаритов здания с устройством частично эксплуатируемой кровли (без центральной части, которая будет архитектурным акцентов здания), в рекреационном центре разместить объекты отдыха и развлечений, оздоровления, питания, цокольный этаж использовать для размещения технических и прочих помещений, необходимых для рекреационного центра, выполнить благоустройство прилегающей территории в виде мощения цветной тротуарной плиткой площадок и пешеходных дорожек вокруг здания, с учетом сложившихся пешеходных потоков и элементов благоустройства (т. 1, л.д. 54-60).