ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 05 октября 2011 года Дело N А26-6178/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2011 года Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2011 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сериковой И.А. судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21880/2010) ООО "Фирма-2000" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.10.2010г. по делу N А26-6178/2010 (судья Погосян А.А.), принятое

по иску ООО "Фирма-2000"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1. Оценщик ГУП РК "Недвижимость" Филиппов К.И.,

2. оценщик Филиал по РК ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" - Блинникова Е.А. об урегулировании разногласий

при участии: от истца: Закатова А.П. по доверенности от 24.01.2011г.,

от ответчика: Балашовой А.Г. по доверенности от 26.09.2011г. N13-16/118,

от 3-их лиц: не явились, извещены, эксперта Картавенко С.И.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма-2000" (ОГРН 1021000517229, местонахождение: Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул. Маршала Мерецкова, д.3, далее - истец, ООО «Фирма-2000») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, Карелия Республика, г.Петрозаводск, Ленина проспект, д.2, далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи встроенных нежилых помещений общей площадью 1252,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Петрозаводск, ул. Мерецкова, д. 3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены оценщик Государственного унитарного предприятия Республики Карелия РГЦ «Недвижимость» Филиппов Константин Игоревич и оценщик филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Карелия Блинникова Екатерина Андреевна, производившие оценку спорного объекта по заказу сторон.

Решением суда от 14.10.2010г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд принял п.3.1 и п.3.2 спорного договора купли-продажи в редакции Администрации и отменил ранее принятые обеспечительные меры.

ООО «Фирма-2000» обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. Общество полагает, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы и неправомерно признал надлежащим доказательством отчет ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Администрация Петрозаводского городского округа в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

Определением от 25.04.2011г. по ходатайству ООО «Фирма 2000» апелляционный суд назначил судебную экспертизу по оценке недвижимого имущества общей площадью 1252,2кв., расположенного по адресу: г.Петрозаводск, ул.Маршала Мерецкова, д.3. Проведение экспертизы поручено ООО «Петро-Эксперт» (185001, г.Петрозаводск, ул.Антикайнена, 34 офис N4), эксперту Картавенко Сергею Ивановичу. Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость помещения общей площадью 1252,2кв., расположенного по адресу: г.Петрозаводск, ул.Маршала Мерецкова, д.3 с учетом обременения и без учета обременения, с учетом НДС и без учета НДС? Производство по делу А26-6178/2010 было приостановлено.

Определением от 23.06.2011г. производство по делу возобновлено.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей оценщиков ГУП РК "Недвижимость" и Филиала по РК ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ".

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заключенного 14.08.2006г. с Администрацией г.Петрозаводска договора и дополнительных соглашений к нему, ООО «Фирма 2000» является арендатором нежилых помещений общей площадью 1218,5к.в.м., расположенных на первом этаже (693,8кв.м.) и в подвале (524,7кв.м.) жилого здания по адресу: г.Петрозаводск, ул.Л.Мерецкова, д.3, в целях их использования под розничную торговлю, предприятие общественного питания, оказания услуг населению.

11.05.2010г. Главой Петрозаводского городского округа издано Постановление N1275 от 11.05.2010г. «О предоставлении ООО «Фирма-2000» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации».

Направленный истцу проект договора подписан им с протоколом разногласий, переданным Администрации 16.06.2010г.

Разногласия стороны связаны с ценой продажи нежилых помещений.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции принял сворные пункты договора в редакции Администрации Петрозаводского городского округа.

Выводы суда первой инстанции, содержащиеся в обжалуемом решении, апелляционный суд находит правильными.

Обязанность проведения оценки возложена на ответчика п.п.1 п.3 ст. 9 Закона N159-ФЗ.

Оценка является необходимым условием для принятия уполномоченным органом решения о приватизации арендуемого имущества.

Закон N159-ФЗ не представляет Обществу права по собственной инициативе направлять собственнику имущества, подлежащего приватизации, предложения заключить договор с указанием определенной цены.

Устанавливая в спорных пунктах договора рыночную стоимость объекта в размере 33825000руб. (в.т.ч. НДС 5159745руб. 76коп.) суд первой инстанции оценил представленные в деле отчет N04-01/10 от 20.04.2010г., составленный оценщиком филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», и отчет N619 от 02.06.2010г., составленный ГУП РК «РТЦ «Недвижимость», и установил, что существенная разница в итоговой рыночной стоимости объекта возникла в результате применения ГУП РК «РГЦ «Недвижимость», в отличие от ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», коэффициента капитализации (стоимости обременения в виде долгосрочной аренды - 16,94%).

По инициативе сторон, с целью установления рыночной стоимости выкупаемого помещения, апелляционным судом была назначена судебная экспертиза, по результатам которой оценщиком ООО «ПетроЭксперт» был оставлен отчет N683 от 22.06.2011г. и определена рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС и обременением в сумме - 20333760руб.; рыночная стоимость объекта оценки без учета обременения договором аренды и с учетом НДС - 29015020руб.

По указанному выше отчету, выполненному экспертом Картавенко С.И. у Администрации и представителя ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по РК возникли возражения по сравнимым аналогам и применении иного коэффициента, вместо поправки на этажность была сделана поправка на масштаб.

Данное обстоятельство приводит к недостоверности результата полученного в рамках сравнительного подхода и соответственно итогового результата.

При таких обстоятельствах являются обоснованным выводы суда первой инстанции о том, что спорное имущество выкупается его арендатором свободным, без обременения, в связи с чем ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» не применило в качестве понижающего коэффициент обременения, поскольку применение такого коэффициента повлекло бы существенное искажение оценки реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения. Суд первой инстанции обоснованно признал итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Поскольку суд первой инстанции рассмотрел по существу преддоговорный спор и определил условия спорных пунктов договора купли-продажи, указание суда в резолютивной части решения на отказ в удовлетворении исковых требований следует исключить.

Таким образом, материалам дела дана всесторонняя и надлежащая оценка, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.10.2010г. по делу N А26-6178/2010 изменить, исключив из резолютивной части решения слова: «В удовлетворении исковых требований отказать».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка