ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 октября 2011 года Дело N А06-4823/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2011 года Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2011 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой Л.Б., судей: Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чумаковой А.В., при участии представителей истца: Алиевой А.К., действующей на основании доверенности от 20 июля 2011 г.; ответчика: Розентаузовой Н.В., действующей на основании доверенности от 27 сентября 2011 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (г.Астрахань)

на решение арбитражного суда Астраханской области от 28 июля 2011 года по делу N А06-4823/2010 (судья Павлова В.Б.) по иску Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань) к индивидуальному предпринимателю Рожнову Михаилу Евгеньевичу (г. Астрахань) о взыскании арендной платы в сумме 690 861,81 руб. и пени в сумме 835 981,46 руб.

У С Т А Н О В И Л:

Управление муниципальным имуществом администрации г. Астрахани обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском к предпринимателю Рожнову М.Е. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 690 861,81 руб. и пени в сумме 835 981,46 руб., а всего 1 526 843,27 руб.

До принятия решения по существу спора истец заявил ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ об уменьшении исковых требований в части основного долга до 363 710,75 руб. за период с 10 сентября 2007г. по 10 февраля 2009г., в части пени до 299 596,77 руб. за период с 10 сентября 2007г. по 10 августа 2010 года.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 15 ноября 2010 г. в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 марта 2011 года решение первой инстанции было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом в кассационном постановлении было установлено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятии соответствующими органами нормативных актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применения с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 28 июля 2011 года по результатам нового рассмотрения дела исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани оставлены без удовлетворения.

Истец, не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда Астраханской области 28 июля 2011 года. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного Управлением иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что расчет арендной платы произведен в соответствии с условиями договора и актами муниципального образования.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (арендодатель) и предпринимателем Рожновым М.Е. (арендатор) 14 декабря 2001 года был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений N 8429, в соответствии с которым комитет сдал арендатору в пользование на условиях аренды нежилое помещение (строение) на 1 этаже в кирпичном доме N 12 Лит «а» по ул. Советской Милиции общей площадью 117,5 кв.м., для использования под склад. В соответствии с изменениями N 1 от 01 июня 2002 года вид использования определен как под магазин. Договор аренды заключен на срок с 16.12.2001 по 15.12.2016 г. 08 января 2002 г. регистрационным органом осуществлена государственная регистрация договора аренды N 8429 от 14.12.2001 г., что свидетельствует о соблюдении сторонами условий о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года.

Во исполнение условий договора помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 17 декабря 2001 г.

Арендатор взял на себя обязательства вносить арендную плату в срок до 10-го числа текущего месяца. В соответствии с приложением к договору аренды стороны согласовали расчет арендной платы с указанием ставки арендной платы, площади арендуемого помещения, коэффициентов (качества строительного материала, размещения помещения, территориальности, внутрирайонного зонирования, единого понижающего коэффициента, специального коэффициента). На 14 декабря 2001 г. арендная плата составила 257,95 руб. в месяц.

В соответствии с п. 8 договора аренды арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.

В соответствии с данным условием договора арендодателем в адрес арендатора письмом исх.03-Т-60 от 13 января 2004 г. было направлено уведомление об изменении арендной платы, согласно которого с 01 января 2004 г.сумма ежемесячной арендной платы составила 8 817,62 руб., которая была рассчитана истцом с учетом льготного коэффициента. Уведомление было подписано арендодателем и арендатором.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами ответчик в период с января 2006 года по 02 февраля 2009 года оплачивал арендную плату в размере 8 817,60 руб. в сроки, предусмотренные договором.

01 февраля 2009 года договор аренды N 8429 от 14.12.2001 года был расторгнут и нежилое помещение было принято Комитетом имущественных отношений г. Астрахани на основании акта приема от 17.02.2009 года.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы в период с 10 сентября 2007 г. по 10 февраля 2009 г. в полном объеме у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 363 710,75 руб., что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Истец заявил требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 363 710,75 руб. за период с 10 сентября 2007 г. по 10 февраля 200г., исходя из того обстоятельства, что Решением Совета МО «Город Астрахань» N 106 от 28.04.2006 г. установлена новая базовая ставка арендной платы, а также Решением Совета МО «Город Астрахань» N 111 от 10.08.2006 г. определена новая формула расчета арендной платы с применением коэффициентов.

По расчетам истца с 01.01.2006 г. ответчик должен был уплачивать арендную плату в размере 30 212,35 руб., а не в размере 8 817,60 руб.

По мнению истца, у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с 10.09.2007 года по 10.02.2009 год в сумме 363 710,75 руб.

В соответствии с пунктом 10 договора аренды за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в связи с чем, по расчетам истца размер пени исчисленной за период с 10.09.2007 года по 10.08.2010 года составил 299 596,77 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами имели место гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды объекта недвижимости. Размер арендной платы, порядок её расчета и внесения определены договором аренды.

Вместе с тем суд первой инстанции установил, что при расчете арендной платы арендодателем, истцом по делу, не был учтен понижающий коэффициент. Как указал суд первой инстанции, понижающий льготный коэффициент не был исключен из формулы расчета арендной платы Решением Городской Думы Муниципального образования «Город Астрахань» от 10 августа 2006 г. N 111 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования «город Астрахань» от 28.04.2005 г. N 106, а была произведена его корректировка до «0.2».

Исключение понижающего коэффициента из формулы расчета арендный платы произведено Решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 02.04.2009 N 50 "О внесении изменений и дополнений в решение Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 и решение Городской Думы муниципального образования 'Город Астрахань" от 10.08.2006 N 111" в размере месячной базовой ставки арендной платы и отдельных коэффициентов (приложение 6), утвержденном Решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106, пункты 3 и 5 исключены (п. 1.4).

Таким образом, лишь начиная с мая 2009 года, арендная плата рассчитывается по формуле без единого понижающего коэффициента. Однако, этот период не охватывается исковыми требованиями.

Данные обстоятельства явились основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Судом первой инстанции при новом рассмотрении дела дана оценка обстоятельствам, на которые было указано ФАС Поволжского округа в постановлении по настоящему делу от 30 марта 2011 года.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указывает на то, что судами не была учтена позиция Высшего Арбитражного Суда, изложенная в Постановлении от 05 июля 2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы, порядок её расчета и внесения определены договором аренды.

При рассмотрении иска о взыскании арендной платы на основании договора, суд обязан установить следующие обстоятельства: заключен ли указанный договор и не является ли он ничтожным в силу закона. Установив данные обстоятельства, суд обязан проверить расчет арендной платы, доказательства её уплаты и другие обстоятельства, в том числе, связанные с внесением в договор изменений, касающихся арендной платы.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что изменение арендной платы в результате повышения ставки арендной платы на основании принятого соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Однако, как установлено материалами дела, в приложении к договору аренды (расчет арендной платы) сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы:

Истец предъявил предпринимателю требование об уплате арендной платы, исходя из иной методики расчета арендной платы, что не отрицается Управлением муниципального имущества и нашло отражение в апелляционной жалобе Управления.

В результате применения арендодателем иного, не указанного в договоре аренды от 14 декабря 2001 г. и соглашении об изменении арендной платы, порядка расчета арендной платы размер месячной арендной платы увеличен с 8 817,62 руб. до размере 30 212,35 руб. (более чем в три раза).

Решением Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28 апреля 2005 г. N 106 принята новая формула расчета арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани при заключении аналогичных договоров аренды.

Согласно новой методике при расчете размера платежей учитывается месячная базовая ставка арендной платы, индекс инфляции потребительских цен, площадь арендуемого помещения, коэффициент эффективности деятельности, срок аренды, общий корректирующий коэффициент за расчетный год, который определяется как произведение корректировочных коэффициентов качества строительного материала, коэффициента деловой активности, коэффициента размещения помещения.

Суд апелляционной инстанции находит не подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и указывает на то, что суд первой инстанции при разрешении настоящего спора не учел следующего.

Увеличение размера арендной платы, предъявленной к взысканию, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением методики определения арендной платы в одностороннем порядке, а именно введены новые показатели и новые коэффициенты, в том числе определяемые (рассчитываемые) по новым формулам.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 8 договора аренды от 14 декабря 2001 г. условие о том, что арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 14 декабря 2001 г. указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 14 декабря 2001 г. не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие органом местного самоуправления решений N 106 от 28 апреля 2005 г. само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование нежилым помещением, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Учитывая вышеуказанную позицию ВАС РФ, нельзя признать обоснованной при разрешении настоящего спора ссылку на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09.

Делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды от 19.05.2006 подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного этим договором механизма изменения арендной платы, суды не учтено то, что правовая позиция, сформулированная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Соответственно вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен судами по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Поскольку изменение методики определения арендной платы было произведено в нарушение условий договора от 14 декабря 2001 г., это повлекло существенное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы необоснованны, а исковые требования - удовлетворению не подлежат.

При принятии решения судом первой инстанции установлены обстоятельства, имеющие значения для дела. Выводы суда, с которыми суд апелляционной инстанции не может согласиться, не привели к принятию незаконного и необоснованного решения.

С учетом изложенных выше обстоятельств апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 28 июля 2011 года по делу N А06-4823/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани (г. Астрахань) - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка