ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 03 октября 2011 года Дело N А57-17056/10
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С. А.,
судей Грабко О. В., Шалкина В. Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макарихиной О.А.,
при участии в судебном заседании от открытого акционерного общества «Балтийский Банк» в лице Саратовского филиала открытого акционерного общества «Балтийский Банк» - Россошанской О. В. по доверенности б/н от 28.12.2010, общества с ограниченной ответственностью «Сервис-М» - Морозова С. Н. по доверенности N78/ЮР от 30.08.2011, Москвитина И.В. по доверенности б/н от 18.01.2011, Краева Е.С. по доверенности N12-Юр от 15.01.2010, общества с ограниченной ответственностью «Риалтрейд» - Ульянова А.В. по доверенности б/н от 22.03.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Риалтрейд», общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЛИА-Лев», общества с ограниченной ответственностью «Сервис-М»
на решение арбитражного суда Саратовской области от 25 мая 2011 года по делу NА57-17056/2010, судья Котова Л.А., по иску открытого акционерного общества «Балтийский Банк» в лице Саратовского филиала открытого акционерного общества «Балтийский Банк» (г. Саратов)
к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЛИА-Лев», обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-М», (г. Саратов) третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью «Риалтрейд» (г. Саратов), о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, и по исковому заявлению открытого акционерного общества «Балтийский Банк» в лице Саратовского филиала открытого акционерного общества «Балтийский Банк» (г. Саратов)
к обществу с ограниченной ответственностью «Риалтрейд», обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-М» (г. Саратов),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ЛИА-Лев» Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов), о признании торгов недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное обществ «Балтийский Банк» в лице Саратовского филиала открытого акционерного общества «Балтийский Банк» (далее ОАО «Балтийский Банк») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «ЛИА-Лев» (далее ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев»), обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-М» (далее ООО «Сервис-М»); третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее Управление Росреестра по Саратовской области), общество с ограниченной ответственностью «Реалтрейд» (далее ООО «Реалтрейд») о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного с единственным явившимся для участия в торгах участником ООО «Сервис-М», вследствие заключения которого собственником нежилого помещения, лит А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Им. Тархова С. Ф., д. N14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211 стало ООО «Сервис-М»; о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Сервис-М» возвратить в собственность ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» нежилое помещение, лит А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Им. Тархова С. Ф., д. N14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211, обязания ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» возвратить ООО «Сервис-М» все полученное по недействительной сделке.
Кроме того, ОАО «Балтийский банк» заявлены требования к ООО «Реалтрейд», ООО «Сервис-М» о признании недействительными торгов, назначенных на 06.09.2010, по реализации нежилого помещения, лит А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Им. Тархова С. Ф., д. N 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.05.2011 исковые требования ОАО «Балтийский Банк» о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного с единственным явившимся для участия в торгах участником ООО «Сервис-М», вследствие заключения которого собственником нежилого помещения, литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С.Ф., д. 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211, стало ООО «Сервис-М», удовлетворены.
Применены последствия недействительности сделки:
- ООО «Сервис-М» возвратить в собственность ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» в лице конкурсного управляющего Маевского Романа Александровича нежилое помещение, литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С.Ф., д. 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211;
- ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» в лице конкурсного управляющего Маевского Романа Александровича возвратить ООО «Сервис-М» все полученное по сделке - денежные средства в размере 12 057 400,00 рублей.
Суд первой инстанции указал, что решение арбитражного суда о применении последствий недействительности сделки является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исковые требования ОАО «Балтийский Банк» о признании торгов, назначенных на 06.09.2010 по реализации нежилого помещения, литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С.Ф., д. 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211, оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Риалтрейд», ООО «Торговый дом «ЛИА-Лев», ООО «Сервис-М» обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами.
ООО «Сервис-М» просит решение суда первой инстанции от 25.05.2011 отменить в части удовлетворения исковых требований ОАО «Балтийский Банк», принять в указанной части новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
ООО «Торговый Дом» «ЛИА-Лев» просит отменить решение суда первой инстанции полностью или в части, принять новый судебный акт, которым в исковых требованиях к ОАО «Балтийский Банк» отказать.
ООО «Реалтрейд» просит отменить решение суда первой инстанции полностью, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований ОАО «Балтийский Банк».
В судебном заседании заявители - ООО «Сервис-М», ООО «Риалтрейд», доводы жалоб поддержали.
Представитель ОАО «Балтийский Банк» возражал против удовлетворения жалоб по доводам, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы, полагает, что решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм материального и процессуального права.
ООО «Торговый дом «ЛИА-Лев», Управление Росреестра по Саратовской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционных жалоб, выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит доводы жалобы обоснованными, а решение суда первой инстанции - подлежащим отмене в части удовлетворения заявленных требований в виду следующего.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Саратовской области по делу NА57-963/2009-8 от 26.11.2009 ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 14.01.2010 конкурсным управляющим должника назначен Маевский Роман Александрович.
16.04.2009 Арбитражный суд Саратовской области в рамках дела о банкротстве своим определением включил требование ОАО «Балтийский Банк» в реестр требований кредиторов ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев», как обеспеченное залогом, в третью очередь, в размере 1 274 339,35 рублей.
10.03.2010 арбитражный суд в рамках дела о банкротстве ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» включил требование ОАО «Балтийский Банк» в реестр кредиторов ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев», как обеспеченное залогом, в размере 50 000 000 рублей и, как необеспеченное залогом, в размере 41 184 831,19 рублей. Требования истца основаны на неисполненных обязательствах ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» по кредитным договорам: Договор об открытии кредитной линии с лимитом задолженности N 29/0208 КЛЗ от 07.05.2008г.; Договор об открытии кредитной линии с лимитом задолженности N29/0508 КЛЗ от 28.07.2008.
Кредитные обязательства должника были обеспечены договором залога недвижимого имущества N 29/02083-3 от 07.05.08 года (далее договор залога), предметом которого является нежилое помещение, литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С. Ф., д. N14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211. Стоимость предмета залога в соответствии с п. 3.2. договора залога составляет 28 474 576,27 рублей.
07.07.2010 арбитражным судом было вынесено определение о разрешении возникших разногласий между конкурсным управляющим ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» Маевским Р.А. и ОАО «Балтийский Банк». Данным определением суд установил начальную продажную стоимость нежилого помещения в размере 12 692 000,00 рублей в т.ч. НДС; утвердил порядок и условия реализации заложенного имущества - нежилого помещения; организатором торгов по продаже названного имущества установлено ООО «Аукционно-консалтинговый центр» (л.д. 42-63 т.1).
Согласно сообщению N40066, опубликованному в газете «Коммерсантъ» N138 от 31.07.2010, открытые аукционные торги по реализации нежилого помещения должны были состояться 06.09.2010г., форма подачи предложений о цене - открытая, организатор торгов при этом указан ООО «Реалтрейд» (ИНН 6404005044).
Однако, торги по продаже нежилого помещения, назначенные на 06.09.2010 г., признаны организатором торгов несостоявшимися.
Сообщение о результатах торгов в газете «Коммерсантъ» N230 от 11.12.2010 г., торги от 06.09.2010 г. по продаже нежилого помещения признаны несостоявшимися, согласно которому договор купли-продажи заключен с единственным явившимся для участия в торгах участником - ООО «Сервис-М». Предмет залога реализован за 12 692 000 рублей, в т.ч. НДС, т. е. по начальной продажной цене без какой-либо надбавки относительно начальной продажной стоимости (без шага торгов) (л.д. 66 т.1).
16.12.2010 ОАО «Балтийский Банк» получило выписку из ЕГРП по нежилому помещению, в соответствии с которой собственником помещения является ООО «СЕРВИС-М».
ОАО «Балтийский Банк», полагая, что оспариваемые торги проведены с нарушением действующего законодательства, а заключение договора купли-продажи нежилого помещения с единственным явившимся на торги участником незаконно, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Судом первой инстанции верно указано, что по смыслу названной нормы недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Торги, признанные несостоявшимися, не могут быть признаны недействительными, поскольку отсутствует результат торгов, а, следовательно, отсутствует факт сделки, порождающий соответствующие правоотношения между ее участниками.
При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно было отказано в удовлетворении требований истца о признании торгов, назначенных на 06.09.2010г. по реализации нежилого помещения, литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С.Ф., д. 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211.
Принимая оспариваемое решение в части удовлетворения заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у конкурсного управляющего Маевского Р.А. полномочий на заключение сделки по результатам несостоявшихся торгов, проводимых 06.09.2010, с единственным участником ООО «Сервис-М», так как действия самого конкурсного управляющего не соответствуют требованиям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем сделка является недействительной в силу ничтожности и не влечет юридических последствий, которые должны наступить при заключении договора купли-продажи недвижимости.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.
В обоснование заявленных требований истец указал на нарушение его прав при проведении торгов, выразившихся в том, что торги проведены ненадлежащим лицом. Полагает, что в случае проведения торгов ООО «Аукционно-консалтинговый центр» - организацией, утверждённой определением суда от 07.07.2010г., спорное имущество могло быть продано по более высокой цене, поскольку рыночная стоимость реализованного имущества значительно выше той, по которой имущество было отчуждено конкурсным управляющим Маевским Р. А. ООО «Сервис-М».
Таким образом, из содержания исковых требований истца следует, что ответчиками нарушено право истца на получение им большей цены реализуемого в рамках торгов залогового имущества по сравнению с той, которая получена в результате оспариваемой сделки.
По смыслу статьи 12, пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с иском о признании ничтожным договора может обратиться только заинтересованное лицо. Заинтересованным лицом может быть признан субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.
Из приведённых норм права следует, что заинтересованным может быть признано лицо, чьи права и законные интересы будут непосредственно восстановлены в результате удовлетворения иска.
Аналогичная позиция изложена и в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 N 3668/05 по делу N А60-18250/2004-С4, постановлении ФАС Поволжского округа от 15.12.2010 по делу N А57-2165/2008.
Из имеющихся в материалах дела документов усматривается, что нежилое помещение, литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С. Ф., д. 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211 продано по договору купли-продажи конкурсным управляющим Маевским Р. А. ООО «Сервис-М» за 12 692 000 рублей, в т.ч. НДС, т. е. по начальной продажной цене, установленной определением арбитражного суда от 07.07.2010г.
Рассматривая довод истца о возможности реализации спорного имущества по более высокой цене, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны заявленные требования, лежит на истце.
Следовательно, именно истец должен доказать, что спорное имущество в момент отчуждения либо в настоящее время имело более высокую рыночную стоимость, а сам истец мог получить удовлетворение своих требований от должника в большем размере.
Между тем, в подтверждение своих доводов истец надлежащих доказательств, отвечающих требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.
Ссылка истца на переписку с ООО «Регионмежторг», предложившим приобрести предмет залога по стоимости не более 20 млн. рублей, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в материалах дела доказательства указанному отсутствуют. В суде апелляционной инстанции ходатайство истца о приобщении переписки было отклонено по правилам статей 67, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, выражение готовности приобрести спорное имущество по цене не более 20 млн. рублей не подтверждает безусловно возможность реализации имущества по цене, превышающей 12 692 000 рублей, поскольку названная цена находится в пределах рамок, ограниченных суммой 20 млн. рублей.
Отчёт N 0040-2010 от 21.01.2010г., осуществлённый оценочной компанией ООО «Сервис-Риэлт» по заданию истца, и установивший рыночную стоимость предмета залога в 23 075 000 рублей, в т.ч. НДС, по аналогичным причинам не был приобщён по ходатайству истца к материалам дела.
Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что данный отчёт был предметом исследования и оценки арбитражным судом в рамках дела о банкротстве при разрешении возникших разногласий между конкурсным управляющим ООО «Торговый Дом «ЛИА-Лев» Маевским Р.А. и ОАО «Балтийский Банк».
Основывая на указанном отчёте свою позицию при разрешении названного спора, ОАО «Балтийский банк» оспаривал предложенную конкурсным управляющим должника начальную цену заложенного имущества в размере 12 120 000 рублей, в т.ч. НДС.
Определением Арбитражного суда Саратовской области по делу А57-963/2009-8 от 19.05.2010г. была назначена финансово-хозяйственная экспертиза в отношении нежилого помещения литер А первый надземный этаж, площадью 710,7 кв.м., в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. им. Тархова С. Ф., д. 14, кадастровый (условный) номер 63-01/48-158-211.
Согласно отчёту Муниципального унитарного предприятия «Городское бюро технической инвентаризации» N О/КП-НЮ10-334/Ос-00 от 15.06.2010г. рыночная стоимость данного помещения составляет 12 692 000 руб.
Как следует из определения от 07.07.2010г., арбитражный суд установил начальную продажную стоимость нежилого помещения в размере 12 692 000,00 рублей в т.ч. НДС. ОАО «Балтийский банк» рыночную стоимость предмета залога в рамках дела о банкротстве не оспорил.
Доказательства иной стоимости спорного имущества истец по настоящему спору в материалы дела не представил.
Оценивая довод истца о том, что залоговая стоимость предмета залога по договору залога недвижимого имущества N 29/02083-3 от 07.05.2008г. составляет 28 474 576,27 руб., судебная коллегия принимает во внимание и общеизвестный факт падения цен на недвижимое имущество в условиях финансового кризиса 2008-2009 годов.
Между тем, определённая в отчёте МУП «Городское бюро технической инвентаризации» от 15.06.2010г. рыночная стоимость спорного помещения (12 692 000 руб.) по срокам наиболее приближена к дате заключения оспариваемой сделки - 06.09.2010г., из чего судебная коллегия делает вывод о том, что указанная стоимость отражает реальную рыночную стоимость предмета залога на момент его реализации.
Рассматривая довод истца о возможной реализации спорного имущества по более высокой цене, суд апелляционной инстанции приходит также к следующим выводам.
