ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 09 ноября 2011 года Дело N А32-16843/2010

15АП-9749/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Авдониной О.Г., судей Галова В.В., Ломидзе О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В., при участии:

от истца: представителя Левентюка А.В. по доверенности от 25.07.2011 N01-02-25/81, от ответчика: представителя Калединой Л.П. по доверенности от 08.12.2010, от третьих лиц: от МОУ ДОД «Центр дополнительного образования для детей «Хоста» директора Чолакян К.Д., конкурсного управляющего ООО «ЖКУ» Бондаренко В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гардымова Кирилла Германовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25 июля 2011 года по делу N А32-16843/2010

по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к ответчику индивидуальному предпринимателю Гардымову Кириллу Германовичу

при участии третьих лиц: муниципального образовательного учреждения дополнительного образования детей «Центр дополнительного образования для детей «Хоста», конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное управление» Бондаренко Веры Ильиничны, Чепрасова Александра Станиславовича, Крашевского Владимира Геннадьевича

о признании права собственности на нежилые помещения отсутствующим, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гардымову Кириллу Германовичу (далее - ответчик, Гардымов К.Г.) о признании права муниципальной собственности на нежилые помещения NN1-5, 5-1, 6, 7, 7-1, 8-16, 16-1, 17-26, 26-1, 27-29, 29-1, 30, 30-1, 31, 32 общей площадью 462,21 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, 13; прекращения права собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N1-11, расположенные по указанному адресу, путем аннулирования записи в ЕГРП от 29.09.2009 N23-23-19/086/2009-352.

К участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования детей «Центр дополнительного образования для детей «Хоста» (далее - образовательное учреждение).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2010 администрации в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 решение арбитражного суда первой инстанции от 29.09.2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования вопроса, кто является фактическим владельцем спорных помещений.

При новом рассмотрении дела администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила исковые требования, просила признать отсутствующим право собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N1-11, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, 13, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N23-23-19/086/09-352 от 29.09.2009 (л.д. 124 том 2).

Исковые требования администрации мотивированы тем, что спорные помещения являются муниципальной собственностью согласно постановлению главы г. Сочи от 05.08.2003 N457/2 «О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО «Жилищно-коммунальное управление» в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи» и решению Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N321 «Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав». Гардымов К.Г. фактически во владение спорными помещениями не мог вступить, так как помещения не поступали во владение Чепрасова А.С. и Крашевского В.Г., являющихся продавцами спорных помещений, поскольку они находятся во владении третьего лица.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2011 года исковые требования администрации удовлетворены.

Суд признал отсутствующим право собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения NN 1-11 первого этажа в здании литер А, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, 13, и погасил в ЕГРП регистрационную запись от 29.09.2009 N23-23-19/086/09-352 о государственной регистрации права собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения.

Суд установил, что 01.01.2006 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сочи и МУП «РЭО-1» по договору N822 передали образовательному учреждению в безвозмездное пользование нежилые помещения общей площадью 461,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, 13. Договор купли-продажи помещений N1-11 общей площадью 210,80 кв.м., расположенных в указанном здании, между Крашевским В.Г. (продавец) и Гардымовым К.Г. (покупатель) подписан 10.09.2009, переход права собственности на помещения к Гардымову К.Г. зарегистрирован 20.09.2009. Реального исполнения договора купли-продажи от 10.09.2009 по передаче помещений не было ввиду нахождения спорных помещений в безвозмездном пользовании образовательного учреждения.

Гардымов К.Г. обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- факт включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности сам по себе не является доказательством возникновения права муниципальной собственности. Согласно постановлению главы г. Сочи от 05.08.2003 N457/2 «О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО «Жилищно-коммунальное управление» в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи» передаче в муниципальную собственность подлежал только жилой фонд. Спорные помещения не относятся к категории жилого фонда. Судом не исследован вопрос нахождения на балансе МУП «РЭО-17» спорных помещений, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие передачу указанных помещений в муниципальную собственность. Обязательства ООО «ЖКУ» и Чепрасова А.С. по договору купли-продажи от 04.08.2003 возникли до возникновения права муниципальной собственности на помещения.

- образовательное учреждение владеет спорными помещениями незаконно, так как первоначально помещения были предоставлены образовательному учреждению решением Городского собрания г. Сочи N321 от 27.12.2007 сроком с 01.01.2008 до 31.12.2008. Доказательства принятия решений о передаче спорного имущества образовательному учреждению в 2009 году не представлены. Судом не исследован вопрос, какими конкретными помещениями владеет третье лицо.

- вывод суда о приобретении права собственности на имущество с момента фактической его передачи не соответствует пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. В подписанном сторонами договоре купли-продажи отражено, что договор является одновременно передаточным актом.

- истцом избран ненадлежащий способ защиты. Предъявление исковых требований о признании права отсутствующим предполагает отсутствие спора о праве. Администрация не доказала возникновение права муниципальной собственности на спорные помещения. Посредством заявленных требований истец фактически оспаривает сделки, послужившие основанием для регистрации права собственности ответчика, чем нарушаются права всех сторон сделок по продаже спорных помещений.

Определением апелляционного суда от 11.10.2011 к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены конкурсный управляющий ООО «Жилищно-коммунальное управление» Бондаренко Вера Ильинична, Чепрасов Александр Станиславович и Крашевский Владимир Геннадьевич, являющиеся сторонами сделок, совершенных в отношении спорных помещений (л.д. 155-160 том 3).

В судебном заседании представитель Гардымова К.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы, представила акт передачи помещений от 10.09.2009 и акты осмотра помещений и его технического состояния от 05.09.2009 и 21.09.2009, указав на наличие уважительных причин невозможности их представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Дополнительно пояснила, что жилой дом, в котором находятся спорные помещения, относился ранее к собственности профсоюзов. Нежилые помещения в доме не подлежали разграничению в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N3020-1. Администрация не является надлежащим истцом по делу, так как не владеет спорными помещениями.

Представители администрации и образовательного учреждения доводы апелляционной жалобы не признали, пояснили, что никто из покупателей спорных помещений не мог вступить во владение ими ввиду нахождения в помещениях образовательного учреждения. На момент заключения договора купли-продажи от 04.08.2003 между ООО «ЖКУ» и Чепрасовым А.С. согласно данным технической инвентаризации помещения с такими индивидуализирующими признаками как NN 1-11 отсутствовали, что подтверждается письмом ФГУП КК «Краевая техническая инвентаризация» N4885 от 04.12.2008.

Представитель учреждения также пояснила, что доказательством владения учреждением помещениями на момент заключения договора купли-продажи между Чепрасовым А.С. и Гардымовым К.Г. являются договоры, заключенные в 2008-2009 годах с управляющей компанией на возмещение эксплуатационных затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в которых общая площадь принадлежащего учреждению помещения указана в размере 461,5 кв.м.

Конкурсный управляющий ООО «ЖКУ» Бондаренко В.И. пояснила, что жилой дом N13 по ул. Дивноморской г. Сочи находился на балансе ЖКК Совета курорта, в последующем было зарегистрировано право собственности на помещения за ООО «ЖКУ». В процессе конкурсного производства в отношении ООО «ЖКУ» все помещения первого этажа в указанном жилом доме были включены в конкурсную массу, пустующая часть нежилых помещений (на схеме на л.д. 81 тома 1 обозначены как комнаты NN1-11) была с согласия конкурсных кредиторов продана Чепрасову А.С., ему также были переданы ключи от помещений. Указанные помещения были свободны и находились в разрушенном состоянии. Детский центр занимал другую часть помещений первого этажа на основании договора аренды, заключенного с ООО «ЖКУ».

Третьи лица Чепрасов А.С. и Крашевский В.Г. в судебное заседание не явились, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Направили в суд отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили удовлетворить апелляционную жалобу Гардымова К.Г. и рассмотреть дело без их участия.

Чепрасов А.С. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что он приобрел спорные помещения свободными, в них никто не размещался. После приобретения спорных помещений он освободил их от имевшегося мусора, помещения находились в закрытом состоянии, ключи имелись у него. В последующем помещения были проданы Крашевскому В.Г. свободными от чьего-либо присутствия в них.

Крашевский В.Г. в отзыве указал, что при заключении договора купли-продажи спорных помещений с Чепрасовым А.С. они были свободны от присутствия третьих лиц, детский центр в указанных помещениях не размещался. Крашевским В.Г. помещения использовались для размещения в них отдыхающих. В последующем, при продаже помещений Гардымову К.Г. ему были передана вся техническая документация на помещения и ключи. До заключения договора купли-продажи продавцом и покупателем был произведен осмотр помещений, нахождение детского центра не было установлено.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Узунян Аэлита Аршавировна пояснила, что в период с 1981 по 1992 годы в спорных помещениях размещались детские ясли, с 1992 года помещения занимает центр образования детей.

Свидетели Брендаус Виктория Вильямовна, Мялкина Дина Борисовна, Мелентьева Наталья Викторовна, Джавахидзе Кетеван Георгиевна пояснили, что они являются работниками центра образования детей. Центр располагается в спорных помещениях с 1992 года.

Свидетель Хачатуров Артур Владимирович суду пояснил, что при заключении с Гардымовым К.Г. договора от 10.09.2009 купли-продажи спорных помещений он представлял интересы Крашевского В.Г., совместно с Гардымовым К.Г. осматривал помещения, при осмотре они были свободны.

Свидетель Ярыжко Е.А. суду пояснила, что с 1985 года работала мастером в эксплуатирующей организации, а с 1999 года - начальником структурного подразделения ЖЭУ-1, входившего в состав ООО «ЖКУ». Спорные помещения, расположенные по адресу: ул. Дивноморская, 13, находилось в эксплуатации ООО «ЖКУ», которое несло бремя их содержания и осуществляло деятельность по предоставлению коммунальных услуг. Пояснила, что в спорных помещениях была неоднократно по долгу службы, следов нахождения в данных помещениях центра дополнительного образования детей и осуществления им там своей деятельности не было.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, свидетелей, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.09.2009 за Гардымовым К.Г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 210,8 кв.м. (на поэтажном плане NN1-11), расположенные в доме N13 по ул. Дивноморской Хостинского района г. Сочи. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 10.09.2009 (л.д. 9 том 1).

По указанному договору купли-продажи продавцом помещений выступил Крашевский В.Г. (л.д. 43 том 1), за которым право собственности на помещения было зарегистрировано 31.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2005 серии 23-АА N235775 (л.д. 113 том 1).

Основанием регистрации права собственности Крашевского В.Ш. на спорные помещения указан договор купли-продажи от 22.04.2005. По указанному договору Крашевский В.Г. приобрел помещения у Чепрасова А.С. (л.д. 114-115 том 1).

В свою очередь, Чепрасов А.С. приобрел спорные помещения по договору купли-продажи от 04.08.2003, заключенному с ООО «ЖКУ» (л.д. 121-123 том 1). Возникновение у Чепрсова А.С. права собственности на помещение подтверждено вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда Краснодарского края от 09.12.2004 по делу N2-1041/04 (л.д. 117-120 том 1).

Указанным решением договор купли-продажи недвижимости от 04.08.2003, заключенный между ООО «ЖКУ» и Чепрасовым А.С., признан состоявшейся и действительной сделкой с указанием на регистрацию права на недвижимое имущество в Хостинском филиале УФРС по Краснодарскому краю.

На основании решения суда Чепрасовым А.С. проведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, о чем 31.01.2005 выдано соответствующее свидетельство серии 23-АА N036706.

Администрация, ссылаясь на факт включения спорных нежилых помещений в реестр муниципальной собственности, обратилась в суд с иском о признании отсутствующим права собственности Гардымова К.Г. на помещения путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.09.2009 N23-23-19/086/09-352 (уточненные при новом рассмотрении дела требоавния).

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N10/22 от 29.04.2010), разъяснено, что факт нахождения недвижимого имуществ в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица само по себе не являются доказательством права собственности или законного владения. Право собственности на недвижимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Право собственности муниципального образования г. Сочи на спорные помещения не зарегистрировано, следовательно, включение спорных помещений в реестр муниципальной собственности при наличии спора о праве не может иметь правового значения и не освобождает администрацию от обязанности доказать наличие оснований для приобретения права собственности и наличия титула, дающего право на оспаривание титула Гардымова К.Г. на спорные помещения, подтвержденного регистрацией в ЕГРП.

Администрация указывает, что основанием включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности явились постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N457/2 и решение Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N321 «Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав» и сам факт передачи помещений.

Из материалов дела следует и истцом данный факт не оспорен, жилой дом N13 по ул. Дивноморской в Хостинском районе г. Сочи являлся профсоюзной собственностью, принадлежал Сочинскому территориальному Совету по управлению курортами профсоюзов, находился в ведении ООО «ЖКУ» (л.д. 107-131 том 3).

Факт отнесения спорных помещений к профсоюзной собственности также следует из содержания текста постановления главы г. Сочи от 05.08.2003 N457/2 «О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное управление» в хозяйственное ведение и на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи» (л.д. 11-13 том 1).

Согласно регистрационному удостоверению N1084 от 30.12.1999, выданному МП «Бюро технической инвентаризации» администрации г. Сочи, домовладение N13 по ул. Дивноморской г. Сочи было зарегистрировано на праве собственности за ООО «ЖКУ» (л.д. 126 том 1).

Из содержания постановления главы г. Сочи от 05.08.2003 N457/2 также следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2000 по делу NА32-3736/2000-1/210-Б ООО «ЖКУ» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыто конкурсное производство. Конкурсному управляющему ООО «ЖКУ» Бондаренко В.И. предписано передать безвозмездно в муниципальную собственность жилищный фонд согласно приложениям к постановлению. В приложении N9 к постановлению указан жилой дом N13 по ул. Дивноморской г. Сочи (л.д. 14 том 1).

Между тем, из содержания данного постановления не следует о возложении на конкурсного управляющего обязанности передать в муниципальную собственность и нежилые помещения, находящиеся в жилых домах.

Довод администрации о том, что в муниципальную собственность был передан жилой дом N13 по ул. Дивноморской г. Сочи, включая все нежилые помещения первого этажа, материалами дела не подтверждается.

Акт передачи в муниципальную собственность нежилых помещений, составленный в установленном законом порядке, отсутствует. Представленное в материалы дела авизо от 01.09.2003, составленное между ООО «ЖКУ» и МУП «РЭО-17» в подтверждение проведенных бухгалтерских операций, свидетельствует о факте передачи в муниципальную собственность лишь жилых объектов (л.д. 15 том 1).

К моменту составления указанного авизо, сделка по отчуждению помещений площадью 210,8 кв.м., находящихся в жилом доме 13 по ул. Дивноморской, между ООО «ЖКУ» и Чепрасовым А.С. уже была совершена (04.08.2003), по акту от 05.08.2003 помещения были переданы Чепрасову А.С. во владение (л.д. 121-123 том 1).

О том, что на момент совершения сделки с Чепрасовым А.С. спорные нежилые помещения оставались во владении и распоряжении ООО «ЖКУ» свидетельствует также письмо первого заместителя главы г. Сочи - руководителя Комитета по управлению имуществом г. Сочи от 12.09.2003 NК.01/3749, направленное в адрес конкурсного управляющего ООО «ЖКУ» (л.д. 130 том 2).

Письмом от 14.07.2004 конкурсный управляющий ООО «ЖКУ» уведомляла ГУП КК «Крайтехинвентаризация» о том, что помещения первого этажа жилого дома N13 по ул. Дивноморской в муниципальную собственность не переданы, а включены в конкурсную массу (л.д. 125 том 1).

Согласно представленной в обоснование искового требования выписке из реестра объектов муниципальной собственности основанием внесения спорных помещений в реестр муниципальной собственности указано постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N457/2 (л.д. 10 том 1). Между тем, к моменту принятия данного постановления, сделка между ООО «ЖКУ» и Чепрасовым А.С. в отношении указанного имущества уже была совершена (04.08.2003).

Как пояснила в судебном заседании третье лицо Бондаренко В.И. (бывший конкурсный управляющий ООО «ЖКУ»), при проведении процедур конкурсного производства было принято решение о передаче жилого фонда, числящегося за ООО «ЖКУ», в муниципальную собственность. Нежилые помещения, находящиеся в жилых домах, в муниципальную собственность не передавались, а включались в конкурсную массу, в том числе в конкурсную массу были включены спорные нежилые помещения первого этажа жилого дома N13 по ул. Дивноморской г. Сочи. С согласия конкурсных кредиторов помещения NN1-11 площадью 210,8 кв.м. были проданы Чепрасову А.С. по договору купли-продажи от 04.08.2003 (протоколы судебного заседания от 4-11.10.2011 и от 01.11.2011).