ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2011 года Дело N А12-9945/11
Резолютивная часть постановления объявлена «22» декабря 2011 года. Полный текст постановления изготовлен «23» декабря 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Комнатной Ю.А., судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В., при ведении протокола судебного заседания помощником Фединой В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «ЮНИЖ-СТРОЙ», г.Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от «20» июля 2011 года по делу N А12-9945/2011 (судья Костерин А.В.) по иску Администрации Волгограда, г.Волгоград,
к закрытому акционерному обществу «ЮНИЖ-СТРОЙ», г.Волгоград, о взыскании 2 913 077,93 руб., третье лицо: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г.Волгоград, при участии в судебном заседании представителей:
ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» - Корольков А.В., действующий на основании доверенности от 28.11.2011,
Администрации Волгограда - не явился, извещен,
Комитета земельных ресурсов - не явился, извещен,
УСТАНОВИЛ:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрации Волгограда (далее - Администрация, истец) с исковым заявлением о взыскании с закрытого акционерного общества «ЮНИЖ-СТРОЙ» (далее - ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», ответчик) 2913077,93 руб., в том числе 2 064 554,83 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2008г. по 30.11.2010г. по договору N3856 от 01.08.2001г. аренды земельного участка, 848 523,10 руб. пени за просрочку арендных платежей в период с 13.09.2006г. по 30.11.2010г.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от «20» июля 2011 года исковые требования удовлетворены в части: с ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» в пользу Администрации взыскана задолженность 2 514 554,83 руб., в том числе 2 064 554,83 основного долга, 450 000 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Также, суд взыскал с ответчика государственную пошлину в размере 37 565,39 руб. в доход федерального бюджета.
ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в сумме 843 336 руб. 07 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать (т.1, л.д. 115-119).
Администрация Волгограда в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ представила письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Комитет земельных ресурсов в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Администрация извещена о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 78395 о вручении корреспонденции). Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
Комитет земельных ресурсов извещен о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовые уведомления N 78400 3,N78397 6 о вручении корреспонденции). Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений на нее, выслушав представителя подателя жалобу, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
В апелляционной жалобе ответчик указал на нарушение при принятии судом судебного акта процессуальных норм, а именно на то, что в предварительном судебном заседании, состоявшемся 20.07.2011 г. в отсутствие представителя ответчика, суд сразу же перешел к рассмотрению дела по существу и принял решение.
Поскольку ответчик не присутствовал в предварительном судебном заседании и не давал согласие на продолжение рассмотрения дела по существу, суд, по его мнению, не вправе был рассматривать дело по существу согласно пункту 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, в определении от 21.06.2011 г. суд, назначая дату и время проведения предварительного судебного заседания (14.07.2011 г. в 11 час. 00 мин.), предусмотрел возможность открытия судебного заседания в первой инстанции и разбирательства дела по существу. Суд указал, что при наличии возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции непосредственно после завершения предварительного судебного заседания участвующим в деле лицам предлагается заблаговременно уведомить суд о своих возражениях против рассмотрения дела в их отсутствие.
Данное определение получено ответчиком 28.06.2011г. (л.д. 7), что им не оспаривается.
В предварительном судебном заседании, назначенном на 14.07.2011 г. судом объявлен перерыв до 20.07.2011 г. до 09 час.00 мин., о чем ответчик извещен телеграммой N 87/100101 от 18.07.2011 (л.д. 62).
В соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.
Таким образом, поскольку участник процесса были извещены о времени и месте предварительного судебного заседания, что подтверждается материалами дела и ими не оспаривается, и они не заявили возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 136 и частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правомерно завершил предварительное судебное разбирательство, открыл судебное разбирательство и рассмотрел дело по существу.
Как следует из материалов дела, 01 августа 2001 года между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» (арендатор) заключен договор N 3856 аренды земельного участка площадью 6529 кв.м., расположенного в Центральном районе Волгограда, микрорайон 103, со сроком действия с 25.12.2000г. по 18.09.2001г.
Изменениями от 23.2008 года к договору он был продлен до 19.11.2009г. (л.д. 32) После 19.11.2009г. договор возобновлен на неопределенный срок.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права УФРС по Волгоградской области от 12.10.2010г. серия 34 АА N 948451, 30.08.2001г. договор аренды прошел государственную регистрацию (л.д. 42).
Согласно пункту 2.2. договора, арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату.
Пунктом 2.7 договора предусмотрена сумма годовой арендной платы на 2000 год в сумме 103 419,36 руб.
В соответствии с пунктом 2.4 договора с учетом изменения от 01.07.2008г. арендная плата вносится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца (л.д. 30).
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.
Двухсторонними изменениями от 23.12.ю2008 года к договору аренды пункт 2.8. изложен в следующей редакции: «размер арендной платы по настоящему договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате» (л.д. 32).
В соответствии с п. 2.9. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» образовалась задолженности по арендной плате в размере 2064554,83 руб. за период с 01.09.2008г. по 30.11.2010г. по договору N3856 от 01.08.2001г. аренды земельного участка, 848523,10 руб. пени за просрочку арендных платежей в период с 13.09.2006г. по 30.11.2010г.
Извещениями от 30.11.2010г. исх. N 2383п, от 24.01.2011г. исх. N 78п арендодатель уведомил арендатора о наличии у него долга и необходимости его оплаты.
Поскольку Обществом не предприняты меры по погашению образовавшейся задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и статьи 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей, отсутствие доказательств оплаты и проверив расчет, предъявленных ко взысканию сумм арендных платежей и основание их начисления, счел требования истца о взыскании задолженности по договору подлежащими удовлетворению в сумме 2064554,83 руб.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы неустойки (пени) в сумме 450 000 руб., суд первой инстанции, установив факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства по спорному договору, вместе с тем пришел к выводу, что заявленная истцом к взысканию неустойка в сумме 848 523,10 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, и применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод Общества, изложенный в дополнениях к апелляционной жалобе, о том, что поскольку на настоящий момент арендованный земельный участок общей площадью 6529 кв.м. представляет из себя совокупность земельных участков площадью 4 639 кв.м. на котором располагается сданный в эксплуатацию жилой дом и являющейся собственностью жильцов дома, а так же земельного участка площадью 1 890 кв.м., на котором осуществляется строительство объекта, следовательно, по мнению Общества, Админситрация не вправе распоряжаться земельным участком площадью 4 639 кв.м. и арендная плата подлежит уплате только за земельный участок площадью 1 890 кв.м.
Так, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В материалах дела имеется кадастровый план земельного участка 34:34:04 00 14:0030 площадью 6529 кв.м. с назначением - строительство жилого дама, что подтверждает проведение кадастрового учета арендованного земельного участка в целом.
Доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под жилым домом, подтверждающее вхождение спорного земельного участка в состав земли, принадлежащей на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного дома, в материалах дела отсутствуют.
Таким образом, поскольку земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, следовательно, обязательства по уплате арендных платежей у ответчика по спорному договору не изменились.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Как следует из материалов дела, стороны согласовали расчет арендной платы, установив ее равной 103 419,36 руб. годовых.
Расчет арендной платы выглядит следующим образом: ставка арендной платы (15,84 руб.) х повышающий коэффициент (1) х площадь земельного участка (6529 кв.м) = 103 419,36 руб. (л.д. 18).
Двухсторонним изменением от 24.09.2002 года к договору аренды стороны согласовали, что с 16.09.2002 года размер арендной платы составляет 160 482,82 руб.
Расчет арендной платы выглядит следующим образом: ставка арендной платы (12,29 руб.) х повышающий коэффициент (2) х площадь земельного участка (6529 кв.м) = 160 482,82 руб. (л.д. 20).
Изменением от 10.02.2003 года к договору аренды арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01.01.2003 года размер арендной платы составляет 744 567,16 руб.
Расчет арендной платы выглядит следующим образом: ставка арендной платы (57,02 руб.) х повышающий коэффициент (2) х площадь земельного участка (6529 кв.м) = 744 567,16 руб. (л.д. 21).
Изменением от 06.01.2004 года к договору аренды арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01.01.2004 года размер арендной платы составляет 818 997,76 руб.
Расчет арендной платы выглядит следующим образом: ставка арендной платы (62,72 руб.) х повышающий коэффициент (2) х площадь земельного участка (6529 кв.м) = 818 997,76 руб. (л.д. 23).
Изменением от 31.01.2005 года к договору аренды арендодатель уведомил арендатора о том, что с 01.01.2005 года размер арендной платы составляет 900 871,42 руб.
Расчет арендной платы выглядит следующим образом: ставка арендной платы (68,99 руб.) х повышающий коэффициент (2) х площадь земельного участка (6529 кв.м) = 900871,42 руб. (л.д. 25).
Изменением от 07.04.2006 года к договору аренды арендодатель уведомил арендатора о том, что с 31.03.2006 года размер арендной платы составляет 1 036 021,72 руб.
Расчет арендной платы выглядит следующим образом: ставка арендной платы (79,34 руб.) х повышающий коэффициент (2) х площадь земельного участка (6529 кв.м) = 1 036 021,72 руб. (л.д. 27).
Согласно извещению от 01.07.2008 года с 01.01.2008г. ставки арендной платы стали определяться в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности», постановления Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007г. N 2033 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 г. N 3 /84 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (т.1, л.д. 139).
