А33-8250/2011 от 23 января 2012

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 января 2012 года Дело N А33-8250/2011

Красноярск

А33-8250/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2012 года. Третий арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Петровской О.В., судей: Гуровой Т.С., Хасановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалухиной Ж.В.,

при участии: от истца: Чернышовой Т.М. - представителя по доверенности от 25.04.2011,

от ответчика: Рудиша В.А. - представителя по доверенности N 10 от 03.03.2011

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 14 октября 2011 года по делу N А33-8250/2011, принятое судьей Рудовой Л.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» (ИНН 2465057677, ОГРН 1022402482970) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН 2460001399, ОГРН 1022401798209) о взыскании 7 700 000 руб. разницы между ценой помещения N268 площадью 175 кв.м. в здании офиса по адресу: г. Красноярск, ул.9 Мая, 6, указанной в договоре N0082-05 от 20.02.2006, и текущей рыночной стоимостью данного имущества.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 октября 2011 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Вывод суда о том, что условие договора N 0082-05 от 20 февраля 2006 года, содержащееся в пункте 2.4, является предварительной сделкой участия в долевом строительстве и предполагает заключение основного договора после получения установленных законодательством необходимых документов, не соответствует материалам дела. Истец считает условия договора достаточными для вывода о возникновении обязательств по передаче истцу помещений площадью 175 кв. м. по цене 16000 рублей за 1 кв. м.

ООО «Альфа» уклонялось от согласования условий передачи спорного помещения. Предлагая условие о передаче помещения большей площади, чем предусмотрено условиями договора N 0082-05 от 20.02.2006, условие об оплате разницы в площади по цене 60000 за 1 кв. м., общество «Альфа» в одностороннем порядке изменило условия договора от 20.02.2006. ООО «Альфа» отозвало оферту о передаче помещения на указанных выше условиях, что свидетельствует о нарушении ответчиком обязательства по передаче помещения. Кроме того, ответчик предполагал, что в отсутствие в здании помещения площадью 175 кв. м. исполнение обязательств по договору N 0082-05 станет невозможным. ООО «Альфа» знало об отсутствии у него разрешения на строительство дома на земельном участке и неправомерности заключения договора долевого участия в строительстве здания.

Истцом в дополнении к апелляционной жалобе указано, что ответчик уклонялся от заключения договора в отношении спорного помещения, договор не был заключен по вине ответчика. В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, как сторона, уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (а он в суде отказался от иска). Кроме того, ответчик представил противоречивые данные о цене. В обоснование цены представлен договор с ООО «Ларис», при этом в подтверждение факта отсутствия спорного помещения представлен договор с ООО «Красноярский деловой мир».

Ответчик представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Кроме того, в части пункта 2.4. договора договор от 20.02.2006 является незаключенным, так как не согласованы условия об объекте капитального строительства, порядке, источниках и сроках финансирования. Так, истец полагает, что его доля помещений располагалась на 3 этаже, однако в пункте 2.4 договора указано - один этаж в офисном здании.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои доводы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

20.02.2006 между обществом с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» (заказчик) был подписан договор N0082-05, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение проектно-сметной документации на строительство индивидуального жилого дома N9 с пристроенным помещением в 7 микрорайоне жилого массива «Северный» в городе Красноярске (п. 1.1. договора).

В пункте 1.3. договора определены сроки выполнения работ по договору: начало - 20 февраля 2006 года, окончание - 01 сентября 2006 года.

В соответствии с пунктом 2.1. договорная цена проектно-сметной документации составляет 3600000 руб. (НДС не облагается). Авансовый платеж составляет 800 000 руб. от общей договорной суммы и производится в два этапа: 1-я оплата в период с 20 по 27 марта 2006 года в размере 400000 руб., 2-я оплата в период с 19 по 26 июня 2006 года в размере 400000 руб. (пп. 2.2., 2.3. договора). Оставшуюся сумму в размере 2 800 000 руб. зачесть в счет оплаты долевого участия в строительстве офиса на данном объекте площадью 175.0 м(2) (один этаж в офисном здании) (п. 2.4. договора). Стоимость 1м(2) составляет 16 000 руб. и до ввода в эксплуатацию объекта изменению не подлежит (п. 2.5. договора).

Во исполнение условий договора N0082-05 от 20.02.2006 истец выполнил, а ответчик принял работы на общую сумму 3 600 000 руб. по акту сдачи-приемки работ от 16.12.2009.

Платежными поручениями N758 от 17.11.2006, N469 от 14.09.2007, N624 от 15.05.2006 ответчик перечислил истцу предусмотренную договором сумму аванса в размере 800 000 руб.

Во исполнение обязательств по зачислению оставшейся суммы 2 800 000 руб., причитающейся за выполненные работы, в счет оплаты долевого участия истца в строительстве, общество с ограниченной ответственностью «Альфа» направило для согласования и подписания в адрес общества с ограниченной ответственностью «Диалекс - М» проект договора N269 от 11.11.2010, предметом которого явилось совместное участие в строительстве десятиэтажного жилого дома N 9 с пристроенным зданием офиса и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 7-й мкрн. жилого массива Северного (строительный адрес) (объект).

В пункте 1.2. договора определено, что по завершению строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и при условии выполнения участником обязательств по инвестированию объекта, застройщик передает участнику помещение пропорционально вложенным участником средствам, а именно: третий этаж офисного здания с нежилыми помещениями, общей площадью 214,1 м(2).

Расчетная общей площади помещения на момент заключения договора составляет: 175,0кв.м. оплачивается по цене 1 кв.м. общей площади 16 000 руб. и пересмотру не подлежит; 39,1 кв.м.оплачивается по цене 1 кв.м. общей площади 60 000 руб. Общий размер денежных средств на момент заключения договора составляет 5 146 000 руб. (в том числе НДС) (п. 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора участник финансирует объект в следующем порядке: 2 800 000 руб. путем выполнения работ по изготовлению проектно-сметной документации на строительство десятиэтажного жилого дома N 9 с пристроенным заданием офиса и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, 7-й мкрн. жилого массива Северного; 2 346 000 руб. путем перечисления на расчетный счет застройщика денежных средств не позднее 30.12.2010.

Застройщик в одностороннем порядке имеет право менять цену 1м(2) неоплаченной площади объекта без уведомления об этом участника (п. 2.4. договора).

19.11.2010 за исх.N43 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору N269 от 11.11.2010 участия в долевом строительстве. Данный протокол разногласий был получен ответчиком и оставлен без рассмотрения.

Письмом от 03.12.2010 исх.N348 ответчик уведомил истца об отзыве оферты - договора N269 от 11.11.2010 участия в долевом строительстве.

03.12.2010 ООО «Альфа» получено разрешение администрации г. Красноярска на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Посчитав, что права ООО Диалекс-М» на участие в долевом строительстве нарушены, последнее обратилось в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

По результатам рассмотрения жалобы заявителю даны разъяснения о невозможности заключения между сторонами договора долевого участия, так как объект сдан в эксплуатацию. Сторонам рекомендовано рассмотреть вопрос о заключении инвестиционного договора, так как данный договор не подлежит государственной регистрации и его можно заключать после сдачи объекта в эксплуатацию (письмо N04-147 от 18.01.2011).

Ответчиком предложен истцу проект инвестиционного договора от 30.11.2010, в котором истцу предложено приобрести в собственность третий этаж офисного здания общей площадью 214,1 кв.м. в г. Красноярске, в Советском районе, 7 микрорайон жилого массива Северный.

Не согласившись с условиями инвестиционного договора, истец от его подписания отказался.

В соответствии с представленными в материалы дела договором инвестирования от 01.11.2010, договорами купли-продажи нежилого помещении, сведениями службы Ростехинвентаризацмм, свидетельствами о государственной регистрации права, помещения спорного объекта были реализованы ответчиком иным лицам.

Денежные средства за выполненные проектные работы по договору N0082-05 от 20.06.2006 в сумме 2 800 000 руб. были неоднократно перечислены истцу, однако истец возвращал указанные денежные средства ответчику (в материалы дела представлены платежные поручения).

Истец, ссылаясь на пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества), обратился в суд с иском о взыскании 7 700 000 руб. разницы между ценой помещения N268 площадью 175 кв.м. в здании офиса по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая, 6, указанной в договоре N0082-05 от 20.02.2006, и текущей рыночной стоимостью этого имущества.

Взыскиваемая истцом сумма рассчитана как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре N0082-05 от 20.02.2006 - 2 800 000 руб. за 175 кв.м. (исходя из 1 кв.м. = 16 000 руб.) и рыночной стоимостью помещения площадью 175 кв.м. - 10 500 000 руб. (исходя из 1 кв.м. = 60 000 руб.).

Рыночная стоимость 1 кв.м.- 60 000 руб. определена истцом исходя из представленного в материалы дела предварительного заключения ООО Центр Независимых экспертиз «ПРОФИ».

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

По настоящему делу заявлено требование о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из пункта 2.4. договора N 0082-05 от 20.02.2006.

В материалы дела представлен договор N0082-05 от 20.02.2006, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» (заказчик), предметом которого явилось выполнение проектно-сметной документации на строительство индивидуального жилого дома N9 с пристроенным помещением в 7 микрорайоне жилого массива «Северный» в городе Красноярске.

В соответствии со статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (статья 758 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт выполнения работ на общую сумму 3 600 000 рублей подтверждается представленным в материалы дела актом сдачи-приемки работ от 16.12.2009.

В соответствии со статьями 711, 762 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан уплатить подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ.

Таким образом, остаток подлежащих уплате за выполненные работы денежных средств составляет 2 800 000 рублей, не оспаривается сторонами и не является предметом настоящего спора.

Заявленная к взысканию истцом сумма рассчитана как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре N0082-05 от 20.02.2006 - 2 800 000 руб. за 175 кв.м. (исходя из 1 кв.м. = 16 000 руб.) и рыночной стоимостью помещения площадью 175 кв.м. - 10 500 000 руб. (исходя из 1 кв.м. = 60 000 руб.).

Правовое обоснование исковых требований основано на пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для удовлетворения данного иска в связи со следующим.

В разделе 2 договора определены стоимость и порядок расчетов по договору, в соответствии с которым, расчеты по договору производятся в виде уплаты аванса в сумме 800 000 руб., а оставшаяся сумма в размере 2 800 000 руб. подлежит зачету в счет оплаты долевого участия в строительстве офиса на объекте площадью 175.0 м(2) (один этаж в офисном здании), исходя из стоимости 1м(2) - 16 000 руб.

Исходя из буквального толкования данного условия, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны предполагали заключить договор участия в строительстве офиса для истца, оплата за который могла быть частично зачтена оставшейся суммой 2 800 000 рублей (16 000 х 175 кв.м.). Иное толкование означало бы, что площадь объекта строительства, подлежащего передаче истцу, определена в размере 175 кв.м.

Между тем, как следует из материалов дела, помещение такой площади в здании отсутствовало, и истец об этом знал, так как являлся исполнителем проектно-сметной документации на строительство индивидуального жилого дома N 9 (пункт 1.1. договора N 0082-05 от 20.02.2006). Кроме того, материалами дела подтверждается, что этажей площадью менее 214 кв.м. в здании не было, при этом в пункте 2.4. договора N0082-05 от 20.02.2006 речь шла об одном этаже.

Пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъясняет, что индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания ориентировочной площади будущего здания.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что ориентировочной площадью объекта строительства (175 кв.м.) в сравнении с объектом, который в результате явился объектом гражданских прав (214 кв.м.) указанную сторонами площадь считать нельзя, поскольку разница в указанных размерах является существенной. При этом расчет будущей недвижимостью исходя из стоимости 16 000 рублей за 214 кв.м. нарушил бы баланс сторон и мог бы привести к неосновательному обогащению истца.

С учетом изложенного, условие договора об оплате, в виде зачета суммы в размере 2 800 000 руб. в счет оплаты участия в строительстве офиса, позволяет сделать вывод о том, что фактическая воля сторон была направлена на заключение в будущем договора с последующим согласованием предмета договора и условий оплаты, одним из которых являлся бы зачет задолженности за выполненные работы в размере 2 800 000 рублей в общей сумме участия в строительстве.

Вместе с тем, поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности нельзя считать несогласованным.

Тот факт, что воля сторон была направлена на заключение отдельного договора в будущем, подтверждается также и последующими действиями сторон, а именно:

- обращением истца в службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (л.д. 40-41);

- обращением истца в Арбитражный суд Красноярского края с требованием об обязании заключить договор о долевом участии согласно договору N 0082-05 от 20.02.2006 и последующим отказом истца от иска (дело N А33-797/2011),

Во исполнение обязательств по заключению договора долевого участия, общество с ограниченной ответственностью «Альфа» направило для согласования и подписания в адрес общества с ограниченной ответственностью «Диалекс - М» проект договора N269 от 11.11.2010 участия в долевом строительстве, предметом которого явилось совместное участие в строительстве десятиэтажного жилого дома N9 с пристроенным зданием офиса и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, 7-й мкрн. жилого массива Северного (строительный адрес) (объект).

Расчетная общей площади помещения на момент заключения договора составляет: 175,0 кв.метров оплачивается по цене 1 кв.м. общей площади 16 000 руб. и пересмотру не подлежит; 39,1 кв.м.оплачивается по цене 1 кв.м. общей площади 60 000 руб. Общий размер денежных средств на момент заключения договора составляет 5 146 000 руб. (в том числе НДС) (п. 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора участник финансирует объект в следующем порядке: 2 800 000 руб. путем выполнения работ по изготовлению проектно-сметной документации на строительство десятиэтажного жилого дома N9 с пристроенным заданием офиса и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, 7-й мкрн. жилого массива Северного; 2 346 000 руб. путем перечисления на расчетный счет застройщика денежных средств не позднее 30.12.2010.

Застройщик в одностороннем порядке имеет право менять цену 1 м(2) неоплаченной площади объекта без уведомления об этом участника. (п. 2.4. договора).

19.11.2010 за исх. N 43 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору N269 от 11.11.2010 участия в долевом строительстве, в котором не согласился с предложенными условиями. Данный протокол разногласий был получен ответчиком и оставлен без рассмотрения.