• по
Более 57000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 января 2012 года Дело N А33-4411/2011

Красноярск

А33-4411/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 27 января 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Петровской О.В., судей: Гуровой Т.С., Хасановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалухиной Ж.В.,

при участии: от истца Кузнецова А.К. - представителя по доверенности от 20.10.2010;

от ответчика Обединой Е.А. - представителя по доверенности N 145 от 29.12.2011, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 23 сентября 2011 года по делу N А33-4411/2011, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «ТАКМАК» (ОГРН 1022401951296) (далее по тексту «истец», «общество») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800) (далее по тексту: «ответчик») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, путем обязания заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 53 площадью 769,3 кв.м. - 1 этаж, N 56 площадью 154,5 кв.м. - подвал, расположенных по адресу: г. Красноярск, проспект имени газеты Красноярский рабочий, 83 на условиях, предложенных обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «ТАКМАК», изложив пункты 2.1., 2.3., 6.8. договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчетам об оценке от 29.11.2010 N 236-2010 составляет 22 098 000 (двадцать два миллиона девяносто восемь тысяч) рублей, сложившихся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 53, в размере 21 509 000 (двадцать один миллион пятьсот девять тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 56, в размере 589 000 (пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу по реквизитам указанным в п. 2.2. настоящего договора, без учета НДС составляет 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки, в том числе:

- 18 227 966 - 10 (восемнадцать миллионов двести двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек за нежилое помещение N53.

- 499 152 - 54 (четыреста девяносто девять тысяч сто пятьдесят два) рубля 54 копейки за нежилое помещение N56.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средства по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 312 118 - 64 ( триста двенадцать тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки (далее ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей. (Приложение 1).

6.8. При составлении графика уплаты рассроченных платежей учитывать, что сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) составляет 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки.

Денежная сумма вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора и протокола согласования разногласий, путем перечисления денежных средств по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 312 118 - 64 ( триста двенадцать тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки (далее ежемесячный платеж). (Приложение 1)».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Оценщиком не использовался затратный метод при определении рыночной стоимости имущества.

Отчет не содержит дат объявлений с сайтов и сведений о том, что оценщиком проверялась достоверность данной информации.

При отборе объявлений, использованных при применении сравнительного метода, сравниваемые объекты не соотносятся по своим характеристикам с объектом оценки.

Представленные оценщиком распечатки с сайтов как доказательство наличия информации по 1 и 2 аналогам являются недостоверными.

Оценщиком дата оценки указана на 11.07.2011, в то время как оценка определена по состоянию на декабрь 2010 года.

Ответчик считает, что судом не было установлено несоответствие отчетов общества с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель» федеральному закону и федеральным стандартам оценки, следовательно, недостоверность рыночной стоимости, рассчитанной обществом «Старатель» не доказана.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В обоснование довода о том, что помещение является техническим, представлены акт проверки N 1428 от 13.10.2011, а также акт проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя N 1528 от 01.12.2011. Ходатайство о приобщении указанных документов заявлено не было. Устно представитель истца пояснил, что при проведении судебной экспертизы детально исследованы все существенные обстоятельства, имеющие значение для оценки исследуемого помещения.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

17.12.2010 Администрацией города Красноярска принято распоряжение N 6018-недв в соответствии с которым обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирме «ТАКМАК» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений по перечню согласно приложению по цене с учетом НДС 26 086 000 рублей, равной рыночной стоимости согласно отчетам об оценке. Сумма, подлежащая перечислению в бюджет города (без учета НДС), составляет 22 106 779 руб. 66 коп. Обществу предоставлена рассрочка платежа на 5 лет. Сумма, подлежащая перечислению в бюджет города (без учета НДС), вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа равными долями.

В приложении к названному распоряжению указаны следующие объекты:

N

п/п

наименование объекта

адрес

Общая площадькв.м.

Рыночная стоимость с учетом НДС согласно оценке, руб.

Рыночная стоимость без учета НДС. руб.

1

нежилое помещение, этаж 1

Красноярский край г. Красноярск Кировский район пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 пом. 53

769,3

23 302 000

19 747 457,63

2

нежилое помещение, этаж подвал N 1

Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 пом. 56

154,5

2 784 000

2 359 322,03

Итого

923,8

26 086 000

22 106 779,66

В направленном в адрес общества 23.12.2010 проекте договора купли - продажи (проект договора подписан со стороны продавца), в том числе, содержатся следующие условия:

Пункт 2.1. договора «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчетам об оценке от 23.11.2010 N 01-566, N 01-565 составляет 26 086 000 рублей, сложившихся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 53, в размере 23 302 000 рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 56, в размере 2 784 000 рублей.

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу по реквизитам указанным в п. 2.2. настоящего договора, без учета НДС составляет 22 106 779 рублей 66 копеек, в том числе:

- 19 747 457 рублей 63 копейки за нежилое помещение N53.

- 2 359 322 рубля 03 копейки за нежилое помещение N56.»

Пункт 2.3. договора «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 22 106 779 рублей 66 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средства по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 368 446 рублей 33 копейки (далее ежемесячны платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей. (Приложение 1).»

Пункт 6.8 договора «В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

Приложение 1 - график уплаты рассроченных платежей;

Приложение 2 - акт приема - передачи.

Проект договора купли - продажи со стороны покупателя (общества) подписан «с протоколом разногласий».

В сопроводительном письме к направленному в адрес ответчика 19.01.2011 протоколу разногласий к договору общество сообщило, что обратилось к независимому оценщику ООО «Траст-Адит» и получило отчет о рыночной стоимости приватизируемого имущества в котором рыночная цена значительным образом отличается от выкупной цены, содержащейся в проекте договора. Копия названного отчета направляется в адрес ответчика.

В протоколе разногласий к договору купли - продажи помещений NN 53, 56, расположенных по адресу Красноярский край г. Красноярск Кировский район пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 истец предложил свою редакцию следующих пунктов договора:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчетам об оценке от 29.11.2010 N 236-2010 составляет 22 098 000 (двадцать два миллиона девяносто восемь тысяч) рублей, сложившихся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 53, в размере 21 509 000 (двадцать один миллион пятьсот девять тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 56, в размере 589 000 (пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу по реквизитам указанным в п. 2.2. настоящего договора, без учета НДС составляет 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки, в том числе:

- 18 227 966 - 10 (восемнадцать миллионов двести двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек за нежилое помещение N53.

- 499 152 - 54 (четыреста девяносто девять тысяч сто пятьдесят два) рубля 54 копейки за нежилое помещение N56.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средства по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 312 118 - 64 ( триста двенадцать тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки (далее ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей. (Приложение 1).

6.8. При составлении графика уплаты рассроченных платежей учитывать, что сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) составляет 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки.

Денежная сумма вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора и протокола согласования разногласий, путем перечисления денежных средств по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 312 118 - 64 ( триста двенадцать тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки (далее ежемесячный платеж). (Приложение 1)».

Ответчик в письме от 01.03.2011 N 9003 письменно известил истца об отсутствии у последнего обязанности по заключению договора купли - продажи нежилых помещений, по цене, установленной ООО «Траст-Аудит», поскольку договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

В материалы дела представлены:

1. отчет N 01-565 от 23.11.2010 подготовленный ООО Торгово-Промышленная Компания «Старатель» в соответствии с которым рыночная стоимость помещения N 56 расположенного по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет 2 784 000 руб.;

2. отчет N 01-566 от 23.11.2010 подготовленный ООО Торгово-Промышленная Компания «Старатель» в соответствии с которым рыночная стоимость помещения N 53 расположенного по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет 23 302 000 руб.;

3. отчет N 236-2010 от 29.11.2010 подготовленный ООО «Траст-аудит» в соответствии с которым рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет:

- помещение N 56 - 589 000 руб.;

- помещение N 53 - 21 509 000 руб.;

4. отчет N 1Н/07-2011 от 11.07.2011 подготовленный ООО «Альянс-Оценка» в соответствии с которым рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет:

- помещение N 56 - 548 931 руб.;

- помещение N 53 - 22 236 690 руб.;

дополнение к отчету N 1Н/07-2011 от 11.07.2011, в соответствии с которым рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет:

- помещение N 56 - 546 074 руб. с НДС;

- помещение N 53 - 20 962 972 руб. с НДС.

Обращаясь в суд, истец просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи спорных помещений и определить рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с данными судебной оценочной экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорных помещений, что подтверждается представленным в материалы дела распоряжением органа местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества (ответчик по настоящему делу).

Фактически настоящий спор возник между сторонами при определении рыночной стоимости приватизируемого муниципального имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли - продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, подписание истцом договора купли - продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как указывалось ранее, субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права и о невозможности рассмотрения настоящего спора без отдельного оспаривания в суде результатов оценки, проведенной органом местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществлена судом первой инстанции в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении экспертизы отчетов об оценке, изготовленных ООО ТПК «Старатель», принимая во внимание и то обстоятельство, что третье лицо ООО ТПК «Старатель» возражало против ее проведения.

Статьей 9 Закона N135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

По результатам назначенной судом и проведенной в рамках настоящего дела экспертизы получено заключение эксперта (ООО «Альянс-оценка» эксперт Якушев А.А.) N 1Н/07/2011, согласно которому отчеты N 01-565, 01-566 не соответствуют действующему законодательству и стандартам в области оценочной деятельности; а рыночная стоимость помещений по адресу: Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет:

- помещение N 56 - 546 074 руб. с НДС;

- помещение N 53 - 20 962 972 руб. с НДС.

На довод ответчика о том, что судебная экспертиза проведена на дату (11.07.2011), не соответствующую дате принятия решения о приватизации спорных объектов недвижимости и проведения экспертизы экспертом ответчика (ноябрь 2011), экспертом приобщено в материалы дела дополнение к отчету, где сделана корректировка рыночной цены объектов на ноябрь 2010 года.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 64, 67,68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно счел возможным признание названного дополнения к отчету надлежащим доказательством по делу с учетом того, что вопрос эксперту был сформулирован без указания определенной даты, на которую следует провести оценку.

Как следует из материалов дела экспертиза проведена экспертом общества с ограниченной ответственностью «Альянс - Оценка» Якушевым А.А. - генеральным директором ООО «Альянс - Оценка», эксперт имеет диплом о профессиональной переподготовке выданный Красноярской государственной академией цветных металлов и золота по программе «Оценка предприятия (бизнеса)» ПП N 430088 от 22.07.2002 , свидетельство о повышении квалификации N 1082 от 07.06.2010, полис страхования ответственности оценщиков N 472/10/51/241 с 27.12.2010 по 26.12.2011. Якушев А.А. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков». Само общество с ограниченной ответственностью «Альянс - Оценка» является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», имеет страховой полис страхования ответственности оценщиков от 10.05.2011 N472/10/50/241. Основания не доверять заключению эксперта у суда отсутствуют.

Судом первой инстанции в судебном заседании был заслушан эксперт Якушев А.А., в связи с имеющимися у ответчика вопросами, в том числе по процедуре проведения экспертизы.

С учетом пояснений предоставленных экспертом, суд считает, что замечания ответчика и третьего лица, ООО ТПК «Старатель» на заключение эксперта носят несущественный, формальный характер и не влияют на правильность сделанных экспертом выводов, изложенных в заключении.

Кроме того, при исследовании и оценке представленных в материалы дела отчетов о рыночной стоимости выкупаемых помещений (как полученных в результате проведения судебной экспертизы, так и представленных истцом и ответчиком в обоснование своей рыночной стоимости) суд, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

При определении рыночной стоимости помещения N 56 (подвала) оценщиком ООО СПК «Старатель» использовались ненадлежащие аналоги, что в свою очередь привело к необоснованному значительному увеличению рыночной стоимости помещения (в 5 раз) относительно той стоимости, которая была определена оценщиком истца (ООО «Траст-Аудит») и судебной оценкой. Использование оценщиком к спорному подвальному (подсобному) помещению аналогов в виде торгово-офисных помещений и универсальных помещений необоснованно и недопустимо.

Как следует из содержания отчета ООО СПК «Старатель», в помещении, указанном как аналог N 2, находится фитнес - центр, в помещении, указанном как аналог N 3, находится магазин, а помещение, указанное как аналог N 1, продавец предлагает потенциальному покупателю использовать под любой вид деятельности (универсальное). Кроме того, каждый из названных помещений - аналогов расположен на цокольном этаже, с отдельным входом (у 2-ух аналогов 2 отдельных входа), в помещениях имеются все коммуникации.

Вместе с тем, помещение N 56 является именно техническим подвалом, (не цокольным этажом) с небольшой высотой потолка, в подвале отсутствуют окна. По подвалу проходят коммуникаций жилого дома (отопление, водоснабжение, водоотведение). На момент оценки у подвала отсутствует отдельный вход.

Во всех отчетах указано на наличие в подвале центрального электроосвещения, проточно - вытяжной вентиляции и центрального отопления. Вместе с тем, оценщиком назначенным судом, как и оценщиком ООО «Траст - Аудит», в отчете делается оговорка на то, что по данным ООО «ПКФ «ТАКМАК» в подвале отопление отсутствует. Изучив внутреннее состояние помещения эксперт пришел к выводу о том, что подвал является неотапливаемым и в качестве аналогов при проведении экспертизы использует нежилые холодные складские помещения.

При таких обстоятельствах, судом при рассмотрении спора определена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества. Данная стоимость предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, и, по мнению апелляционного суда, данное требование является правомерным, поскольку соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязан заключить с обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «ТАКМАК» договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

С учетом данного вывода редакции п.2.1. и п.2.3 договора купли-продажи обоснованно приняты в редакции истца.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что представленные оценщиком распечатки с сайтов как доказательство наличия информации по первому и второму аналогам недостоверны. Доказательств, подтверждающих данный довод, ответчиком не представлено.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены определения от 20 августа 2009 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4411/2011.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 23 сентября 2011 года по делу N А33-4411/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

     Председательствующий
О.В.Петровская
Судьи
Т.С.Гурова
И.А.Хасанова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А33-4411/2011
Принявший орган: Третий арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 27 января 2012

Поиск в тексте