А33-4411/2011 от 27 января 2012

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 января 2012 года Дело N А33-4411/2011

Красноярск

А33-4411/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 27 января 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Петровской О.В., судей: Гуровой Т.С., Хасановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалухиной Ж.В.,

при участии: от истца Кузнецова А.К. - представителя по доверенности от 20.10.2010;

от ответчика Обединой Е.А. - представителя по доверенности N 145 от 29.12.2011, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 23 сентября 2011 года по делу N А33-4411/2011, принятое судьей Калашниковой К.Г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «ТАКМАК» (ОГРН 1022401951296) (далее по тексту «истец», «общество») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800) (далее по тексту: «ответчик») об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, путем обязания заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 53 площадью 769,3 кв.м. - 1 этаж, N 56 площадью 154,5 кв.м. - подвал, расположенных по адресу: г. Красноярск, проспект имени газеты Красноярский рабочий, 83 на условиях, предложенных обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «ТАКМАК», изложив пункты 2.1., 2.3., 6.8. договора купли-продажи в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчетам об оценке от 29.11.2010 N 236-2010 составляет 22 098 000 (двадцать два миллиона девяносто восемь тысяч) рублей, сложившихся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 53, в размере 21 509 000 (двадцать один миллион пятьсот девять тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 56, в размере 589 000 (пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу по реквизитам указанным в п. 2.2. настоящего договора, без учета НДС составляет 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки, в том числе:

- 18 227 966 - 10 (восемнадцать миллионов двести двадцать семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 10 копеек за нежилое помещение N53.

- 499 152 - 54 (четыреста девяносто девять тысяч сто пятьдесят два) рубля 54 копейки за нежилое помещение N56.

2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средства по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 312 118 - 64 ( триста двенадцать тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки (далее ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей. (Приложение 1).

6.8. При составлении графика уплаты рассроченных платежей учитывать, что сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) составляет 18 727 118 - 64 (восемнадцать миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки.

Денежная сумма вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора и протокола согласования разногласий, путем перечисления денежных средств по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 312 118 - 64 ( триста двенадцать тысяч сто восемнадцать) рублей 64 копейки (далее ежемесячный платеж). (Приложение 1)».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 сентября 2011 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Оценщиком не использовался затратный метод при определении рыночной стоимости имущества.

Отчет не содержит дат объявлений с сайтов и сведений о том, что оценщиком проверялась достоверность данной информации.

При отборе объявлений, использованных при применении сравнительного метода, сравниваемые объекты не соотносятся по своим характеристикам с объектом оценки.

Представленные оценщиком распечатки с сайтов как доказательство наличия информации по 1 и 2 аналогам являются недостоверными.

Оценщиком дата оценки указана на 11.07.2011, в то время как оценка определена по состоянию на декабрь 2010 года.

Ответчик считает, что судом не было установлено несоответствие отчетов общества с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель» федеральному закону и федеральным стандартам оценки, следовательно, недостоверность рыночной стоимости, рассчитанной обществом «Старатель» не доказана.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. В обоснование довода о том, что помещение является техническим, представлены акт проверки N 1428 от 13.10.2011, а также акт проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя N 1528 от 01.12.2011. Ходатайство о приобщении указанных документов заявлено не было. Устно представитель истца пояснил, что при проведении судебной экспертизы детально исследованы все существенные обстоятельства, имеющие значение для оценки исследуемого помещения.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, представителей не направили. Дело рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

17.12.2010 Администрацией города Красноярска принято распоряжение N 6018-недв в соответствии с которым обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирме «ТАКМАК» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений по перечню согласно приложению по цене с учетом НДС 26 086 000 рублей, равной рыночной стоимости согласно отчетам об оценке. Сумма, подлежащая перечислению в бюджет города (без учета НДС), составляет 22 106 779 руб. 66 коп. Обществу предоставлена рассрочка платежа на 5 лет. Сумма, подлежащая перечислению в бюджет города (без учета НДС), вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа равными долями.

В приложении к названному распоряжению указаны следующие объекты:

п/п

наименование объекта

адрес

Общая площадькв.м.

Рыночная стоимость с учетом НДС согласно оценке, руб.

Рыночная стоимость без учета НДС. руб.

нежилое помещение, этаж 1

Красноярский край г. Красноярск Кировский район пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 пом. 53

769,3

23 302 000

19 747 457,63

нежилое помещение, этаж подвал N 1

Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 пом. 56

154,5

2 784 000

2 359 322,03

Итого

923,8

26 086 000

22 106 779,66

В направленном в адрес общества 23.12.2010 проекте договора купли - продажи (проект договора подписан со стороны продавца), в том числе, содержатся следующие условия:

Пункт 2.1. договора «Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчетам об оценке от 23.11.2010 N 01-566, N 01-565 составляет 26 086 000 рублей, сложившихся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 53, в размере 23 302 000 рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения N 56, в размере 2 784 000 рублей.

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу по реквизитам указанным в п. 2.2. настоящего договора, без учета НДС составляет 22 106 779 рублей 66 копеек, в том числе:

- 19 747 457 рублей 63 копейки за нежилое помещение N53.

- 2 359 322 рубля 03 копейки за нежилое помещение N56.»

Пункт 2.3. договора «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 22 106 779 рублей 66 копейки вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средства по указанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 368 446 рублей 33 копейки (далее ежемесячны платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей. (Приложение 1).»

Пункт 6.8 договора «В качестве неотъемлемой части к договору прилагается:

Приложение 1 - график уплаты рассроченных платежей;

Приложение 2 - акт приема - передачи.

Проект договора купли - продажи со стороны покупателя (общества) подписан «с протоколом разногласий».

В сопроводительном письме к направленному в адрес ответчика 19.01.2011 протоколу разногласий к договору общество сообщило, что обратилось к независимому оценщику ООО «Траст-Адит» и получило отчет о рыночной стоимости приватизируемого имущества в котором рыночная цена значительным образом отличается от выкупной цены, содержащейся в проекте договора. Копия названного отчета направляется в адрес ответчика.

В протоколе разногласий к договору купли - продажи помещений NN 53, 56, расположенных по адресу Красноярский край г. Красноярск Кировский район пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 истец предложил свою редакцию следующих пунктов договора:

- рыночной стоимости нежилого помещения N 56, в размере 589 000 (пятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

- 499 152 - 54 (четыреста девяносто девять тысяч сто пятьдесят два) рубля 54 копейки за нежилое помещение N56.

Ответчик в письме от 01.03.2011 N 9003 письменно известил истца об отсутствии у последнего обязанности по заключению договора купли - продажи нежилых помещений, по цене, установленной ООО «Траст-Аудит», поскольку договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

В материалы дела представлены:

1. отчет N 01-565 от 23.11.2010 подготовленный ООО Торгово-Промышленная Компания «Старатель» в соответствии с которым рыночная стоимость помещения N 56 расположенного по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет 2 784 000 руб.;

2. отчет N 01-566 от 23.11.2010 подготовленный ООО Торгово-Промышленная Компания «Старатель» в соответствии с которым рыночная стоимость помещения N 53 расположенного по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет 23 302 000 руб.;

3. отчет N 236-2010 от 29.11.2010 подготовленный ООО «Траст-аудит» в соответствии с которым рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу Красноярский край г. Красноярск пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 83 составляет:

- помещение N 56 - 589 000 руб.;

- помещение N 53 - 21 509 000 руб.;