ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 02 февраля 2012 года Дело N А57-5479/11
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 года Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2012 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В., судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А., при участии в заседании:
от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - Полянский Г.Ю. по доверенности N01-4/44 выданной 06.06.2011г. сроком на один год,
от индивидуального предпринимателя Туганова Дмитрия Константиновича - не явились, извещены,
от индивидуального предпринимателя Елисеева Дмитрия Анатольевича - не явились, извещены,
от индивидуального предпринимателя Пестова Ивана Евгеньевича - Боровиков Ю.А. по доверенности выданной 23.08.2011г., сроком на один год,
от индивидуального предпринимателя Ноздрина Вячеслава Викторовича - не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2011 года,
по делу N А57-5479/2011, (судья Котова Л. А.) по иску Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, к индивидуальному предпринимателю Туганову Дмитрию Константиновичу, г. Саратов, индивидуальному предпринимателю Елисееву Дмитрию Анатольевичу, г. Саратов, индивидуальному предпринимателю Пестову Ивану Евгеньевичу, г. Саратов, индивидуальному предпринимателю Ноздрину Вячеславу Викторовичу, г. Саратов, о сносе самовольной постройки,
УСТАНОВИЛ:
администрация муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, (далее - истец) обратилась в суд с иском к ИП Туганову Д.К., Елисееву Д.А., Пестову И.Е., Ноздрину В.В. (далее - ответчики) о признании самовольной постройкой нежилое здание, площадью 842,4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, д. 75 А и об обязании ответчика за свой счет снести в семидневный срок с момента вступления в силу решения суда самовольную постройку нежилое здание, площадью 842,4 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, д. 75 А (с учетом уточнений исковых требований).
Решением арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2011 г. по делу N А57-5479/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом администрация МО «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Саратовской области от 07 ноября 2011 года по делу N А57-5479/2011, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требовании удовлетворить в полном объеме.
Представитель администрации МО «Город Саратов» в судебное явился, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ИП Пестова И.Е. в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
ИП Туганов Д.К. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90586 6 приобщено к материалам дела). Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (вх. N 23 от 26.01.2012г.). Данное ходатайство удовлетворено судом.
ИП Елисеев Д.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90587 3 приобщено к материалам дела). Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (вх. N 25 от 26.01.2012г.). Данное ходатайство удовлетворено судом.
ИП Ноздрин В.В. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90589 7 приобщено к материалам дела). Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (вх. N 24 от 26.01.2012г.). Данное ходатайство удовлетворено судом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2005 г. по делу N А57 -314/05-34 за ИП Елисеевым Д.А. было признано право собственности на самовольное строение - объект недвижимости одноэтажное нежилое здание мини-магазина, литер А, общей площадью 239,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, проспект 50 лет Октября и угол Деловой, б/н.
Из материалов дела следует, что Постановлением Администрации города Саратова от 04.04.2006г. N90А-21 Елисееву Д.А. предоставлен в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок из земель поселений, кадастровый номер исходного земельного участка 64:48:04 08 24:0035, находящийся по адресу: г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, по номером 75 «А» в Ленинском районе, занимаемый нежилым помещением в границах, указанных в плане земельного участка общей площадью 0,0353 га (л.д. 9 т.2).
На основании указанного Постановления между Елисеевым Д.А. (Арендатор) и Администрацией г. Саратова (Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка N 854 от 25.09.2006 г., расположенного по адресу: г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, д. 75 «А», площадью 353 кв.м., разрешенное использование: нежилое помещение (л.д. 7-10 т.1).
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31.03.2005 г., на основании Решения Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2005г. по делу NА57-314/05-34, а также договора аренды земельного участка N859 от 25.09.2006г. за Елисеевым Д.А. 21.06.2010г. было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Саратов, пр. им. 50 лет Октября, N75А, общей площадью 842,4 кв.м.
Материалами дела подтверждается, что 23.07.2010г. между Елисеевым Д.А. (Продавец) и Тугановым Д.К. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи здания, в соответствии с которым Елисеев Д.А. обязуется передать в собственность Туганова Д.К. нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, д. 75 «А», общей площадью 842,4 кв.м. Переход права собственности зарегистрирован 05.08.2010г., запись регистрации N64-64/513/2010-023 (л.д. 27-30 т.1).
Также 23.07.2010г. между Елисеевым Д.А. и Тугановым Д.К. был заключен договор замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка N 854 от 25.09.2006 г., в соответствии с которым Туганов Д.К. становится Арендатором земельного участка по договору аренды земельного участка N854 от 25.09.2006 г. (л.д. 69-71 т.1).
Как следует из материалов дела в последующем в отношении нежилого двухэтажного здания, расположенного по адресу: г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, д. 75 «А», общей площадью 842,4 кв.м было заключено несколько договоров купли-продажи, а также договор замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка N854 от 25.09.2006 г. (л.д. 67-68, 83-86, 89-90 т.1).
В настоящее время право собственности на спорный объект принадлежит ИП Пестову И.Е., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 64-АГ 064164 (л.д. 91 т.1).
Истец в исковом заявлении указывает, что в настоящее время на спорном земельном участке, расположенном по адресу: г. Саратов, проспект 50 лет Октября, согласно письма N 1943/013-10 от 03.12.2010 г. Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» и акта осмотра земельного участка от 14.02.2011 г., составленного отделом муниципального земельного контроля, возведено новое здание, строительство которого не окончено. Разрешительная документация не оформлялась, земельный участок под строительство не предоставлялся, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Существуют три самостоятельных признака самовольной постройки:
-возведение Объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;
- возведение Объекта без получения на это необходимых разрешений;
-возведение Объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для целей строительства судебная коллегия считает не состоятельным в силу следующего.
В соответствии с п.п. 2 п.1 ст. 40, п.1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как следует из пункта 5.1 договора аренды земельного участка N854 от 25.09.2006 г. арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и условиями его предоставления, а также для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния земельного участка.
В Постановлении Администрации города Саратова от 04.04.2006 г. N 90А-21 и заключенном на его основании договоре аренды земельного участка N 854 от 25.09.2006 г. отсутствуют как запрет на осуществление строительства, так и какие-либо иные особые условия предоставления земельного участка в аренду.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок мог быть использован арендатором, в том числе, и для целей строительства и эксплуатации зданий.
Также является не состоятельным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный объект является вновь возведенным, появившимся в результате строительства, а не реконструкции в силу следующего.
В обоснование указанного довода истец ссылается на техническое заключение ООО «Эпюра-М» (л.д. 6-17 т.3).
Как следует из данного заключения, износ спорного объекта составляет 0%, что, по мнению истца, позволяет сделать вывод о дате его возведения, однако данный вывод является ошибочным, поскольку согласно п. 6.2. Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 01.01.1991 г. физический износ выражается в рублях, как сумма износа, или в долях (процентах), рассчитываемых из соотношения затрат на ремонт до первоначального состояния к первоначальной стоимости объекта и понимаемых как доля утраченных свойств.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что показатель физического износа устанавливает стоимость работ, необходимых для восстановления первоначального состояния здания. Более того, указанный показатель согласно Рекомендациям носит оценочный характер и устанавливается путем визуального осмотра объекта на основе наблюдений специалиста, проводящего осмотр.
Кроме того, ответчиками в материалы дела представлен технический паспорт спорного объекта по состоянию на 10.03.2010 г., согласно которого спорный объект в том техническом состоянии, в котором он находился на момент рассмотрения дела в суде, возведен в 2005 г. (л.д. 32-39).
Доказательств, того, что спорный объект является вновь возведенным и появившемся в результате строительства, а не реконструкции, в материалы дела истцом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что показатель физического износа не может свидетельствовать о дате постройки спорного объекта и о том, что первоначальное здание площадью 239,1 кв.м. полностью прекратило свое существование.
Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что спорный объект был возведен в нарушение Решения Саратовской городской Думы N 46-471 от 29.07.2000г., поскольку располагается в границах красных линий, судебная коллегия считает не обоснованной, поскольку она направлена на переоценку вступившего в законную силу Решения арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2005г. по делу N А57-314/05
Так решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2005 г. по делу NА57-314/05-34 за ИП Елисеевым Д.А. было признано право собственности на самовольное строение - объект недвижимости одноэтажное нежилое здание мини-магазина, литер А, общей площадью 239,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, проспект 50 лет Октября и угол Деловой, б/н. Указанным решением было установлено соответствие построенного объекта строительным нормам и правилам и наличие оснований для признания права собственности за истцом.
В силу пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Обязательность судебных актов проявляется в том, что указанные органы и должностные лица не вправе в своих действиях исходить из предположения, что вступивший в законную силу акт является неправильным, не вправе изменять или отменять решения, вынесенные по делам, рассмотренным судом.
Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31.03.2005 г. на основании Решения Арбитражного суда Саратовской области от 17.01.2005г. по делу NА57-314/05-34, а также Письма Управления коммунального хозяйства Администрации Ленинского района г. Саратова от 17.03.2005г. N 2/33 за Елисеевым Д.А. было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Саратов, пр. им. 50 лет Октября, N 75А (л.д. 91 т.1).
Кроме того Постановлением Администрации города Саратова от 04.04.2006 г. N 90А-21 и заключенного на его основании договора аренды земельного участка N 854 от 25.09.2006 г. ИП Елисееву Д.А. был предоставлен в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок из земель поселений кадастровый номер 64:48:04 08 24:0035.
Истец в апелляционной жалобе указывает, что спорный Объект возведен в двух территориальных зонах - ОП и Р2, что противоречит п. 13.6 Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утвержденных Решением Саратовской городской Думы N 27-280 от 29.04.2008 г.
Однако исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, указанный довод заявителя апелляционной инстанции не правомерным в силу следующего.
В соответствии с пунктом 12 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.
Как следует из технического паспорта, спорный объект площадью 842,4 кв.м. в том состоянии, в котором он находится на момент рассмотрения дела в суде, был возведен в 2005 году. Доказательств того, что спорный объект был возведен после 2008 г., истцом в материалы дела не представлены.
Судебная коллегия считает, что поскольку недвижимый объект реконструирован до вступления в силу Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утвержденных Решением Саратовской городской Думы N27-280 от 29.04.2008 г., то на его возведение (реконструкцию) указанные Правила не распространяются, к тому же на момент предоставления земельного участка не существовало зон ОП и Р2.
Представленными в материалы дела актом осмотра земельного участка от 14.02.2011 г., кадастровым паспортом здания, техническим паспортом объекта капитального строительства от 10.03.2010 г., подтверждается, что спорный объект возведен в документальных границах предоставленного земельного участка (л.д. 19, 31-39).
Таким образом, судебная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что изменение границ функциональных зон не влечет изменение условий предоставления земельного участка, установленных в Постановлении Администрации города Саратова от 04.04.2006 г. N90А-21 и заключенном на его основании договоре аренды земельного участка N854 от 25.09.2006 г., и не доказывает того, что спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке.
Как пояснил представитель истца в суде апелляционной инстанции, ответчики к административной или иной ответственности за нарушение строительных и иных градостроительных регламентов не привлекались (имеется отметка в протоколе судебного заседания от 26.02.2012г.).
Довод заявителя апелляционной о том, что суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу об отсутствии необходимости в получении разрешения на строительство спорного объекта, судебная коллегия считает не состоятельным в силу следующего.
Как установлено судом первой инстанции ответчик ИП Елисеев Д.А. обращался за получением разрешения на строительство в полномочный орган, однако согласно представленного в материалы дела письма Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» от 31.05.2010 г., ответчику ИП Елисееву Д.А. было сообщено, что разрешение на строительство не требуется, со ссылкой на пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. (л.д. 24 т. 2).
В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Таким образом, судебная коллегия считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что ИП Елисеев Д.А. является лицом, добросовестно исполнившим свои обязанности, так как предпринял все необходимые по закону действия для получения соответствующего документа на строительство и реконструкцию.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование своих доводов ответчик ИП Пестов И.Е. представил в материалы дела документы, подтверждающие безопасность нежилого здания, площадью 842,4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проспект имени 50 лет Октября, д. 75 А и возведение его в соответствии с требованиями градостроительных и строительных норм и правил, а именно техническое заключение «Обследование основных строительных конструкций здания торгово-офисного центра по адресу: пр. 50 лет Октября 75 А, Ленинский район, г. Саратов», подтверждающее, что прочность основных строительных конструкций нежилого здания торгово-офисного центра обеспечивают безаварийную длительную эксплуатацию и отвечают требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к зданиям данного типа (л.д. 6-17 т.3); экспертное заключение N3099 от 12.10.2011 г. ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Саратовской области», установившее, что нежилое торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Саратов, проспект 50 лет Октября, д. 75 А в Ленинском районе, соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 42 -128-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест», СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности» (л.д. 4-5 т.3); заключение Управления Роспотребнадзора по Саратовской области от 12.10.2011 г. N 8703, подтверждающее, что нежилое торгово-офисное здание, расположенное по адресу: г. Саратов, проспект 50 лет Октября, д. 75 А в Ленинском районе, соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест», СанПиН 2.6.1.2523 -09 «Нормы радиационной безопасности» (л.д. 23 т.3); справку Отдела надзорной деятельности Ленинского района г. Саратова от 12.10.2011 г. N1569-2-9, которой установлено, что нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу жизни и здоровья граждан, выявлено не было.
