ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 02 февраля 2012 года Дело N А57-5357/11

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 года Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2012 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Волковой Т.В., судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А., при участии в заседании:

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - Полянский Г.Ю. по доверенности N01-4/44 выданной 06.06.2011г. сроком на один год,

от Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «город Саратов» - Парамонова Т.Н. по доверенности N 02-08/05-18532 выданной 14.12.2011г. сроком на один год,

от Закрытого акционерного общества предприятие бытового обслуживания «Заря»- директор лично (Алексашов Н.А. паспорт 63 00 291243 выдан ОВД Фрунзенского района г. Саратова 24.01.2001г). Представители Гнусина Ю.А. по доверенности выданной 30.12.2011г. сроком на один год, кузина И.В. по доверенности выданной 30.12.2011г. сроком на один год,

от Комитета по управлению имуществом города Саратова - не явились, извещены,

от Калентьевой Надежды Юрьевны- не явились, извещены,

от Симкиной Оксаны Анатольевны- не явились, извещены,

от Учарова Евгения Игоревича- не явились, извещены,

от Разбегаева Алексея Анатольевича- не явились, извещены,

от Сверчкова Валерия Михайловича - не явились, извещены, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации Муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «город Саратов», г. Саратов, на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 ноября 2011 года,

по делу N А57-5357/2011, (судья Федорова Ю. Н.) по иску Закрытого акционерного общества предприятие бытового обслуживания «Заря», г. Саратов, к Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, Калентьева Надежда Юрьевна, г. Саратов, Симкина Оксана Анатольевна, г. Саратов, Сверчков Валерий Михайлович, г. Саратов, Учаров Евгений Игоревич, г. Саратов, Разбегаев Алексей Анатольевич, г. Саратов,

об обязании заключить договор купли - продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество предприятие бытового обслуживания «Заря», г. Саратов, (далее ЗАО ПБО «Заря» - истец) обратилось с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли - продажи земельного участка.

Суд первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований: истец просил обязать Администрацию муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» заключить с ЗАО ПБО «Заря» договор купли-продажи земельного участка площадью 9700 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:060126:51, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Большая Садовая, 141 во Фрунзенском районе, занимаемый складами и оптовыми базами П-Ш классов, отдельно стоящей котельной небольшой мощности, трансформаторной подстанцией, объектом для хранения индивидуального легкового транспорта - отдельно стоящим гаражом (до 5 машиномест), разрешенное использование земельного участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 17.05.2010 N 6448/201/10-7388, из них: ЗАО ПБО «Заря» - 846/1000 (восемьсот сорок шесть тысячных) доли земельного участка, Симкиной О.А. - 94/1000 (девяносто четыре тысячных) доли земельного участка, Сверчкову В.М. - 30/1000 (тридцать тысячных) доли земельного участка, Учарову Е. И. - 10/1000 (десять тысячных) доли земельного участка, Разбегаеву А.А. - 20/1000 (двадцать тысячных) доли земельного участка, согласно проекта Договора, на следующих существенных условиях: Цена Участка составляет 672 584 (Шестьсот семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят четыре) рубля 78 копеек, где плата за 846/1000 доли земельного участка, занимаемого объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности ЗАО ПБО «Заря», с учетом применения льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости составляет 508 041 (Пятьсот восемь тысяч сорок один) рублей 72 копейки.

Суд первой инстанции также принял в порядке ст. 49 АПК РФ от истца отказ от исковых требований к ответчику Комитету по землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов».

Решением суда Саратовской области от 02 ноября 2011 года по делу N А57-5357/2011 исковые требования удовлетворены. Суд обязал Администрацию муниципального образования «Город Саратов», город Саратов, заключить с Закрытым акционерным обществом предприятие бытового обслуживания «Заря», город Саратов, договор купли-продажи земельного участка площадью 9700 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:060126:51, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Большая Садовая, 141 во Фрунзенском районе, занимаемый складами и оптовыми базами II-III классов, отдельно стоящей котельной небольшой мощности, трансформаторной подстанцией, объектом для хранения индивидуального легкового транспорта - отдельно стоящим гаражом (до 5 машиномест), разрешенное использование земельного участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 17.05.2010 N 6448/201/10-7388, из них: ЗАО ПБО «Заря» -846/1000 (восемьсот сорок шесть тысячных) доли земельного участка, Симкиной О.А. -94/1000 (девяносто четыре тысячных) доли земельного участка, Сверчкову В.М. - 30/1000 (тридцать тысячных) доли земельного участка, Учарову Е. И. - 10/1000 (десять тысячных) доли земельного участка, Разбегаеву А.А. - 20/1000 (двадцать тысячных) доли земельного участка, согласно проекта Договора, на следующих существенных условиях: Цена Участка составляет 672 584 (Шестьсот семьдесят две тысячи пятьсот восемьдесят четыре) рубля 78 копеек, где плата за 846/1000 доли земельного участка, занимаемого объектами недвижимого имущества, принадлежащими на праве собственности ЗАО ПБО «Заря», с учетом применения льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости составляет 508 041 (Пятьсот восемь тысяч сорок один) рублей 72 копейки.

Взыскал с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу Закрытого акционерного общества предприятия бытового обслуживания «Заря» судебные расходы в размере 4000 рублей в виде уплаченной при подаче заявления государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом Комитет по землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 ноября 2011г. по делу N А57-5357/2011 отменить полностью и вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом администрация МО «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 ноября 2011г. по делу N А57-5357/2011 отменить полностью и вынести новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель администрации МО «Город Саратов» в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представители ЗАО ПБО «Заря» в судебное заседание явились, поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционные жалобы. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Комитет по управлению имуществом города Саратова в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90627 6 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

Разбегаев А.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90632 0 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

Симкина О.А. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90629 0 приобщено к материалам дела). Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

Калентьева Н.Ю. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 90628 3 возвращен в адрес суда с отметкой почтовой службы «истек срок хранения» и приобщен к материалам дела). Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

Учарова Е.И в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 90631 3 возвращен в адрес суда с отметкой почтовой службы «истек срок хранения» и приобщен к материалам дела). Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

Сверчков В.М. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (конверт с уведомлением N 90630 6 возвращен в адрес суда с отметкой почтовой службы «истек срок хранения» и приобщен к материалам дела). Отзыв на апелляционные жалобы не представлен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционных жалоб, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции, расположенный на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. Б. Садовая, 141, имущественный комплекс являлся ранее муниципальной собственностью, что подтверждается условиями договора купли-продажи (выкупа) арендованного имущества приватизируемого предприятия от 16.08.1995 года N 805 и Свидетельством о собственности регистрационный номер 757 от 15.09.1995 г., выданным Комитетом по управлению имуществом города Саратова (л.д. 54-58, 78 т.1).

Из свидетельства о собственности, регистрационный номер 757 от 15.09.1995 г., следует, что ЗАО ПБО «Заря» является собственником помещений ДБУ «Фрунзенский» (первого этажа общей площадью 1123,0 кв.м, второго этажа общей площадью 1123,0 кв.м., третьего этажа 707,8 кв.м, четвертого этажа общей площадью 1123,0 кв.м; здания котельной общей площадью 240,0 кв.м.; участка цеха крашения общей площадью 65,0 кв.м; участка стирки сорочек общей площадью 180,0 кв.м.; здания ватного цеха общей площадью 220,0 кв.м.; здания склада общей площадью 130,0 кв. м.; павильона склада общей площадью 101,0 кв.м.; склада химчистки общей площадью 24,0 кв.м ; здание гаража общей площадью 144,0 кв.м.; пристройки к гаражу общей площадью 56,0 кв.м.; здания подстанции общей площадью 24,0 кв.м.; пожарного водоема общей площадью 16,0 и забора по адресу: г. Саратов, ул. Б. Садовая, 141; здания приемного пункта общей площадью 56,1. кв.м. по адресу: г.Саратов, ул. Рахова, 149/157 и другого арендованного имущества ПБО «Заря».

Постановлением Администрации города Саратова N300-46 от 09.06.1995 года предприятию бытового обслуживания «Заря ЛТД» был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок 0,7907 га, занимаемый предприятием на улице Большой Садовой, 141 во Фрунзенском районе.

Материалами дела подтверждается, сто в соответствии с решением собрания участников ТОО ПБО «Заря ЛТД» (Протокол от 30.01.1997 года) ТОО «Заря ЛТД» реорганизовано в Закрытое акционерное общество «Заря» (л.д. 63 т.1).

На основании распоряжений Комитета по управлению имуществом Саратовской области N438-р от 28.03.2006 года, N1314-р от 20.07.2006 года, договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, ЗАО ПБО «Заря» был предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:06 01 26:0051, находящийся по адресу: Саратовская область, город Саратов, ул. Большая Садовая, 141, занимаемый объектами недвижимого имущества (л.д. 151 т.2).

Постановлением Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 25 января 2011 г. N 66 был предоставлен в общую долевую собственность ЗАО ПБО «Заря», Симкиной О.А, Сверчкову В.М., Учарову Е. И., Разбегаеву А. А. земельный участок во Фрунзенском районе, занимаемый нежилыми помещениями, зданиями (л.д. 79 т.1).

Как следует из материалов дела, Комитетом по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» за исх. N02-08/01-3321 от 01.03.2011 г был представлен в адрес ЗАО ПБО «Заря» проект договора купли-продажи земельного участка, на который, в случае непринятия условий в представленной редакции, было предложено представить в адрес комитета согласие заключить договор на иных условиях, оформленное в виде протокола разногласий (л.д. 65-66 т.1).

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора цена сделки предусматривалась и составляла 1 688 668 рублей 28 копеек.

В свою очередь, ЗАО ПБО «Заря» за исх. N39 10.03.2011 г. в адрес Комитета по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования «Город Саратов» был представлен протокол разногласий, с указанием существенных изменений, в части цены договора, где было предложено пункт 2.1. Договора изменить и изложить в следующей редакции «Цена Участка составляет 672 рубля 78 копеек, с приложением расчета цены Участка (л.д. 101-107 т.1).

Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации МО «Город Саратов» на обращение ЗАО ПБО «Заря» был направлен письменный мотивированный отказ в принятии протокола разногласий 28.03.2011 г. вх. N 48 (исх.02-06/01/01-4716). В обосновании отказа было указано, что применение льготной ставки - 2,5 процента от кадастровой стоимости при определении выкупной цены невозможно, в связи с наличием в предоставленных документах разночтений в части площади строений, находящихся в собственности ЗАО ПБО «Заря».

Судебная коллегия, изучив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, находит их необоснованными и неподлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Также в соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.97 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров". Из разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

Данное информационное письмо предусматривает последствия несоблюдения тридцатидневного срока передачи в суд протокола разногласий, но в отношении условий, относящихся к существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела 28.03.2011 г. вх. N 48 (исх.02-06/01/01-4716) ЗАО ПБО «Заря» был получен письменный мотивированный отказ в принятии протокола разногласий. В обосновании отказа было изложено, что применение льготной ставки - 2,5 процента от кадастровой стоимости при определении выкупной цены невозможно, в связи с наличием в предоставленных документах разночтений в части площади строений, находящихся в собственности ЗАО ПБО «Заря» (л.д. 83-85 т.1).

В силу положений части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости является его цена.

Поскольку соглашение о цене выкупаемого земельного участка между ЗАО ПБО «Заря» и Администрацией муниципального образования «Город Саратов» достигнуто не было, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка считается незаключенным.

Судебная коллегия считает не состоятельным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ЗАО «ПБО «Заря» в соответствии с Договором N 805 от 16.08.1995 года были приватизированы иные объекты, не указанные в договоре купли-продажи в силу следующего.

Как следует из материалов дела, истцом были представлены правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, в том числе и земельный участок (л.д. 115, 118 т.1).

Также факт владения вышеуказанным имуществом установлен в соответствии с условиями договора купли-продажи (выкупа) арендованного имущества приватизируемого предприятия от 16 августа 1995 года N 805, что подтверждается Свидетельством о собственности регистрационный номер 757 от 15.09.1995 г., выданное комитетом по управлению имуществом г. Саратов администрации г. Саратов (л.д. 54-58, 78 т.1).

Приватизация объектов недвижимости осуществлялась в соответствии с Указом Президента РФ от 29 января 1992 г. N 66 "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий", согласно которому единственным критерием определения существенных условий являлась остаточная стоимость объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 Распоряжения Госкомимущества РФ от ноября 1992 г. N 763-р "О некоторых вопросах применения Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации", согласно которому определение стоимости основных средств при приватизации осуществляется по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной (балансовой) стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки. При этом стоимость основных средств и сумма их износа, а также стоимость незавершенного строительства и неустановленного оборудования принимается и показывается в актах оценки имущества без учета результатов переоценки в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от августа 1992 года N 595 "О переоценке основных фондов (средств) в Российской Федерации".

Остаточная стоимость основных фондов, нормативный срок службы которых истек, принимается равной нулю.

Данные по основным средствам в приложении 2 к Временным методическим указаниям по оценке стоимости объектов приватизации приводятся по основным группам без их детализации по инвентарным номерам объектов, местонахождению и маркам основных фондов.