• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 16 мая 2012 года Дело N А56-57164/2011

Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2012 года. Полный текст решения изготовлен 16 мая 2012 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алексеевым С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборгский городской округ Ленинградской области (ОГРН: 1024701763382) к обществу с ограниченной ответственностью "МАВР" (ОГРН: 1034701760444) о взыскании задолженности по арендной плате, платы за пользование долей земельного участка, платы за фактическое пользование помещениями, пени по договору аренды, пени за несвоевременное внесение платежей за фактическое пользование земельным участком, пени за несвоевременное внесение платежей за фактическое пользование помещениями, о расторжении договора аренды, выселении ответчика, при участии от истца: представитель Вычужанина Е.В., доверенность от 28.11.2011, от ответчика: представитель Анцуков Е.Е., доверенность от 21.11.2011,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборгский городской округ Ленинградской области (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАВР" (далее - Общество) о взыскании 5 150 227 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате, 25 492 руб. 64 коп. платы за пользование долей земельного участка, 1 886 409 руб. 81 коп. платы за фактическое пользование помещениями, 90 700 руб. 80 коп. пени по договору аренды, 715 009 руб. 20 коп. пени за несвоевременное внесение платежей за фактическое пользование земельным участком, 1 886 409 руб. 81 коп. пени за несвоевременное внесение платежей за фактическое пользование помещениями, о расторжении договора аренды от 02.02.2005 N11ар/2005, выселении ответчика.

В судебном заседании ответчиком представлен встречный иск. Определением от 10.05.2012 встречный иск возвращен.

Представитель истца поддержала ходатайство об увеличении исковых требований по расчету, представленному в судебное заседание 29.03.2012. Ходатайство в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято судом.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 02.02.2005 N11ар/2005, согласно которому арендатору на праве аренды предоставлена часть здания торгового назначения и кафе общей площадью 643,08 кв.м, расположенные по адресу: Сосновый Бор. пр-т Героев, д.31а.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор заключен до 31.12.2015 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая произведена 01.04.2005.

Пунктом 1.7 договора установлено, что арендатору на весь срок действия договора предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята арендуемым недвижимым имуществом и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок внесения арендной платы установлен разделом 4 договора с учетом дополнительных соглашений от 20.07.2005 N287, дс/2005, от 06.08.2006 N342дс/2006, от 20.04.2007 N111дс/2007, от 05.06.2008 N391дс/2008, от 28.04.2009 N204дс/2009, от 09.04.2010 N225дс/2010, от 08.04.2011 N103дс/2011.

В соответствии с п.2.2. арендатор обязан своевременно вносить, в том числе арендную плату, плату за пользование земельным участком.

Согласно пункту 5..2 договора в случае несвоевременной или неполной оплаты арендной платы с арендатора взыскиваются пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности, за каждый день просрочки.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Пунктом 2.2.18 договора предусмотрено, что в соответствии с Соглашением о возмездной уступке прав по договорам аренды N162ар/2002 от 08.04.2002, N185ар/2002 от 23.04.2002, арендатор обязуется погасить задолженность по арендной плате, начисленную ООО «Рыболовецкая Артель «Устье» за период пользования помещениями в размере, указанном в п.4.1.3 договора.

Согласно п.4.1.3 договора задолженность ООО «Рыболовецкая Артель «Устье» перед Комитетом составляет 981 577 руб. 02 коп.

Довод ответчика о неправомерном зачислении истцом денежных средств, уплаченных по платежным поручениям от 31.10.2006, от 24.12.2008, от 03.04.2009 , в счет погашения арендной платы за ООО «Рыболовецкая Артель «Устье», судом отклоняется, поскольку договором аренды установлена обязанность ответчика погасить сумму задолженности в размере 981 577 руб. 02 коп. за ООО «Рыболовецкая Артель «Устье». Данное условие не противоречит действующему законодательству Российской Федерации. В платежных поручениях указано, что оплата производится по договору аренды без ссылок на конкретные периоды, ответчиком без возражений подписаны акты сверки платежей, поэтому истцом правомерно платежи по данным платежным поручениях зачтены в счет задолженности по пункту 4.1.3 договора. Поэтому оснований для уменьшения задолженности по арендной плате на сумму 981 577 руб. 02 коп. не имеется.

Следовательно, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08.04.2010 по 31.03.2012 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта, если указанный ремонт вызван неотложной необходимостью или предусмотрен договором аренды, а арендодателем нарушена обязанность по производству капитального ремонта. Договором аренды на арендодателя обязанность по проведению капитального ремонта не возлагалась, реконструкция здания производилась ответчиком на основании договора об инвестиционной деятельности от 20.04.2007 N 110ид/2007, поэтому оснований для уменьшения задолженности по арендной платы на суммы денежных средств на сумму вклада инвестора, определенную в соглашении от 20.01.2001 о расторжении договора об инвестиционной деятельности не имеется.

Размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитан истцом на основании Методик, утвержденных Решениями Собрания представителей муниципального образования «Город Сосновый Бор» Ленинградской области от 15.06.2009 N66, от 16.06.2010 N61, от 29.06.2011 N65.

Учитывая то, что арендатором не представлено доказательств внесения арендной платы по договору за арендуемый земельный участок за период с 01.01.2012 по 31.03.2012, размер задолженности за данный период не оспорен, требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок подлежит удовлетворению.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Пунктом 2 статьи 199 этого же Кодекса установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 указанного Кодекса по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Статьей 207 Кодекса установлено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Учитывая, что истцом пени на задолженность за период с 01.04.2005 по 31.07.2005, с 01.09.2005 по 31.12.2005 до момента подачи иска в суд не начислялись, платежи за данные период внесены ответчиком в 2007 году, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании пени за упомянутый период.

Осуществляя расчет пени за период с 08.04.2010 по 31.03.2012, истец самостоятельно применил ставку рефинансирования 1/360. При этом в судебном заседании подтвердил, что расчет пени произведен исходя из ставки рефинансирования, а не по 0,15 % от суммы задолженности, как установлено в дополнительном соглашении от 01.04.2005 к договору аренды. Однако пени начислены на арендные платежи, установленные дополнительным соглашением от 08.04.2011 N 103дс/2011.

Поскольку указанное дополнительное соглашение подписано сторонами 08.04.2011, а зарегистрировано в ЕГРП лишь 02.12.2011, суд полагает, что до даты регистрации данного соглашения у ответчика отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей в размере, установленном соглашением, поэтому пени до момента регистрации подлежат начислению на сумму задолженности, рассчитанную на основании дополнительного соглашения от 06.08.2006, а после регистрации дополнительного соглашения от 08.04.2011 - на всю сумму задолженности.

Поэтому требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за помещение подлежит частичному удовлетворению в размере 234 566 руб. 51 коп. с 08.04.2010 по 31.03.2012

В части требования о взыскании пени, начисленных за просрочку внесения платежей за земельный участок, иск подлежит частичному удовлетворению, поскольку срок исковой давности по требованию о взыскании пени за 2005, 2006 год арендодателем пропущен, следовательно, требование истца о взыскании пени за 2005, 2006 год не полежит удовлетворению.

К требованию истца о взыскании пени за 2007 год исковая давность судом не применяется, поскольку в материалах дела имеется акт сверки задолженности по арендной плате на 01.12.2008, который подписан ответчиком без возражений и в котором указана задолженность по оплате пени, что свидетельствует о прерывании срока исковой давности.

При этом до сентября 2007 года пени подлежат начислению исходя из 1/360 ставки рефинансирования, как установлено условиями договора, а с 01.10.2007 - исходя из 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки на основании дополнительного соглашения от 01.04.2005 к договору аренды, которое зарегистрировано в ЕГРП 21.09.2007.

Таким образом, требования истца о взыскании пени по договору аренды за просрочку внесения платежей за земельный участок подлежит частичному удовлетворению в размере 379 447 руб. 05 коп.

Требования истца о взыскании платы за фактическое пользование помещениями не подлежит удовлетворению по следующим основаниям

Дополнительным соглашением от 20.04.2007 N111дс/2007 стороны предусмотрели, что с 01.02.2007 в период реализации инвестиционного проекта, но не позднее 28.02.2009, арендная плата за помещения, вовлеченные в работы по капитальному ремонту, арендатору не начисляется.

20.04.2007 между Комитетом и Обществом (инвестор) заключен договор N110ид/2007, согласно которому комитет предоставляет здание торгового назначения и кафе, расположенные по адресу: Сосновый Бор. пр-т Героев, д.31а, для осуществления инвестиционного проекта по капитальному ремонту указанного объекта.

07.04.2010 объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввода объекта в эксплуатацию от 07.04.2010 NRU4730010002006001-162.

На основании дополнительного соглашения от 08.04.2011 N103дс/2011 стороны предусмотрели, что арендатор с 08.04.2010 оплачивает арендную плату за помещения, данное соглашение зарегистрированного 02.12.2011.

Проанализировав отношения сторон, суд установил, что стороны предусмотрели, что арендная плата до ввода объекта аренды в эксплуатацию не начисляется. Кроме того, до ввода объекта аренды в эксплуатацию ответчик лишен возможности пользоваться объектом аренды, поэтому оснований для начисления платы за пользование не имеется.

Поскольку отсутствует обязанность по оплате фактического пользования, правовых оснований для начисления пени также не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части третьей статьи 619 названного Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Представленная истцом претензия от 15.11.2011 N10-04он-5623/11-о о расторжении договора, не может служить доказательством соблюдения претензионного порядка расторжения договора, так как Комитет обратился в суд 19.10.2011, что подтверждается штампом на исковом заявлении, то до направления ответчику претензии. В других письмах, представленных в материалы дела, требование о расторжении договора по соглашению сторон не фигурирует.

Учитывая, что истцом не соблюдено требование закона о досудебном порядке урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, суд на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставляет требование о расторжении договора аренды от 02.02.2005 N11ар/2005 без рассмотрения.

В связи с тем, что требование истца о расторжении договора судом оставлено без рассмотрения, договор аренды является действующим, т.е. у ответчика имеются законные основания для занятия спорного помещения, в удовлетворении требования Комитета о выселении ответчика из спорного помещения суд отказывает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАВР» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области 7 847 961 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 08.04.2010 по 31.03.2012, 234 566 руб. 52 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за помещения, 38 238 руб. 96 коп. арендной платы за землю за период с 01.01.2012 по 31.03.2012, 379 447 руб. 05 коп. пени за просрочку внесения платы за землю по договору аренды от 02.02.2005 N 11ар/2005.

В части требования о расторжении договора аренды иск оставить без рассмотрения.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАВР» в доход федерального бюджета 54 206 руб. 44 коп. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

     Судья
Ракчеева М.А.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А56-57164/2011
Принявший орган: Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Дата принятия: 16 мая 2012

Поиск в тексте