• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 06 декабря 2010 года  Дело N А27-10430/2010

Резолютивная часть решения оглашена 03 декабря 2010 года

Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2010 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Аникиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Буланой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Органика», г. Новокузнецк

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово

Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва

Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва

Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области, г. Кемерово

третьи лица: Коллегия Администрации Кемеровской области, г. Кемерово

Комитет градостроительства и землеустройства Администрации г. Новокузнецка, г. Новокузнецк

о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка; незаконными действий

при участии

от ОАО «Органика»: Давыдова С.В. - представитель по доверенности от 03.08.2010, паспорт;

от Управления Росреестра по Кемеровской области: Вяткина О.П. - главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 12.05.2010 №-57Д, паспорт;

от Росреестра: Вяткина О.П. - представитель по доверенности от 23.06.2010 рег. №3241, паспорт;

от ФГУП «ФКЦ «Земля», Коллегии Администрации, Комитета, ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области: не явились

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Органика» (далее по тексту - ОАО «Органика», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 в размере 1432297652, 80 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м.; признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово (правопреемник Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва (правопреемник Федерального агентства кадастра объектов недвижимости) по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 в размере 1432297652, 80 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м.

Общество просит обязать Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости в сумме 1432297652, 80 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м. земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Коллегия Администрации Кемеровской области (далее по тексту - Коллегия Администрации), Комитет градостроительства и землеустройства Администрации г. Новокузнецка (далее по тексту - Комитет).

Определением суда от 19.08.2010 заявление принято к производству, предварительное заседание назначено на 02.09.2010. Судебное заседание по существу спора назначено также на 02.09.2010.

Определениями суда от 02.09.2010, 06.10.2010, 01.11.2010 судебное заседание откладывалось соответственно до 06.10.2010, 01.11.2010, 30.11.2010, объявлялся перерыв до 03.12.2010 для представления лицами, участвующими в деле, дополнительных документов и пояснений, уточнения заявителем требований, в также в связи с удовлетворением ходатайства заявителя об отложении судебного заседания и ходатайства Управления Росреестра по Кемеровской области о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области (далее по тексту - ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области).

Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля» (далее по тексту - ФГУП ФКЦ «Земля»), ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области, Коллегия Администрации, Комитет, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представителей не направили, о причинах неявки не известили, возражений против рассмотрения спора в отсутствии их представителей не заявили.

От Коллегии Администрации, ФГУП «ФКЦ «Земля» в материалы дела поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителей.

Суд в соответствии со статьями 156, 158, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел спор по существу в отсутствие представителей ФГУП «ФКЦ «Земля», Коллегии Администрации, Комитета, ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области.

Представитель ОАО «Органика» в судебном заседании требования поддержала. В качестве оснований заявленных требований общество указало на то, что при проведении государственной кадастровой оценки существенно нарушены требования действующего законодательства. Земельный участок с кадастровым номером 42:30:010455:35, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 передан в аренду обществу Комитетом сроком на 49 лет. Размер арендной платы установлен исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в отношении кадастровой стоимости нарушает права заявителя.

Заявитель указывает, что, исходя из анализа статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, пунктов 2.1., 1.2.11-1.2.12 Методических указаний, пунктов 5,10 Федерального стандарта оценки №2 государственная кадастровая оценка земель основывается на статистическом анализе достоверной информации о рыночных ценах земельных участков и иных объектов недвижимости, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка не может значительно отличаться от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость должна определяться на основе анализа рыночной стоимости земель. Вместе с тем согласно отчетам ООО «Симплекс» рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 175690 000 руб. на 29.12.2008, 105230000 руб. на 01.01.2007. В отчете ФГУП ФКЦ «Земля» не имеется исходных данных (информации о них), подтверждающих проведение кадастровой оценки методами массовой оценки рыночной стоимости, отсутствуют документы, подтверждающие проведение оценщиком статистического анализа рыночных цен. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 многократно превышает его рыночную стоимость.

ОАО «Органика» также указывает, что статистическая модель в отношении спорного земельного участка построена с использование только двух факторов стоимости - расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений; расстояние до ближайшего автовокзала, автостанции. При расчете кадастровой стоимости не использованы факторы стоимости, оказывающие существенное влияние на стоимость земельного участка, состав факторов стоимости недостаточен, обоснование состава факторов стоимости отсутствует. Анализ рынка недвижимости в Кемеровской области в нарушение пункта 2.2.2. Методических указаний не проводился.

Утверждает, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не осуществлялся надлежащий контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости в нарушение пунктов 5.4., 8., 8.1, 8.2., 8.3 Административного регламента, не проведена надлежащим образом предварительная проверка отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков. Полномочия по проверке отчета об определении кадастровой стоимости переданы в нарушение пунктов 4, 9.8 и приложения №7 к Административному регламенту исполнителю работ - ФГУП «ФКЦ «Земля». Отсутствие проверки отчета повлекло передачу недостоверных результатов кадастровой оценки на утверждение в Коллегию Администрации Кемеровской области.

Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области и Росреестра возражения в судебном заседании поддержала по основаниям, изложенным в отзыве. Указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35 является ранее учтенным, расчет кадастровой стоимости указанного земельного участка проведен в рамках государственного контракта №140 от 29.06.2007 в соответствии с Методическими указаниями. Согласно контракту заказчиком работ является Управление Роснедвижимости по Кемеровской области. Выбор исполнителя работ осуществлен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ. В результате проведения работ по государственному контракту ФГУП «ФКЦ «Земля» составлен отчет. При этом Управление Роснедвижимости по Кемеровской области проверило отчет на соответствие его условиям технического задания. 11.11.2008 составлен протокол предварительной проверки отчета. В соответствии с пунктом 9.8. Административного регламента, с учетом проведенных ФГУП «ФКЦ «Земля» работ, Роснедвижимостью принято решение о соответствии отчета, представленного Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области письмом от 11.11.2008 №07/21-4215, Методическим указаниям, о чем главным специалистом-экспертом отдела экспертизы оценки Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Волковой В.В составлен акт проверки №2 от 24.11.2008. Перед внесением сведений о государственной кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости после утверждения соответствующих результатов, Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области, проведена проверка результатов, составлен протокол №1. В результате проведенного анализа для построения статистической модели по 9 виду разрешенного использования 6 группа (г. Новокузнецк) выбраны два ценообразующих фактора. Исполнителем работ статистическая модель определена верно, расчет кадастровой стоимости с применением указанной модели осуществлен правильно. ФГУП «ФКЦ «Земля» использована достаточная рыночная информация, проведение оценки с использованием объектов-аналогов допускается законодательством. При этом порядок определения рыночной стоимости отличается от порядка определения кадастровой стоимости. Нормативными актами не установлено, что кадастровая стоимость должна быть равна или меньше рыночной стоимости.

Представитель Управления Россреестра по Кемеровской области и Росреестра также указала, что в дальнейшем площадь земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 была уточнена по результатам кадастровых работ и составила 348457 кв.м. Результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденного должностным лицом Управления Росреестра по Кемеровской области от 10.04.2009. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 определена на основании утвержденного индивидуального показателя кадастровой стоимости для данного земельного участка в соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. Приказом Минэкономразвития от12.08.2006 №222).

ФГУП ФКЦ «Земля» представило отзыв, в котором указало на то, что субъектами данного спора могут быть только стороны договора на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель. Работы по государственной кадастровой оценке земель проводились в рамках государственного контракта от 29.06.2007 №140, в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39). Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35 относится к 9 виду разрешенного использования, входит в состав населенного пункта -г. Новокузнецк. Расчет кадастровой стоимости осуществлен в соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний. Состав факторов стоимости утвержден Протоколом заседания областной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ от 31.10.2008. Источниками рыночной информации являлись сведения печатных и электронных средств массовой информации, сведения, полученные на сайтах сети Интернет. В результате статистического анализа рыночных цен и факторов стоимости, выполненный с использованием специального программного обеспечения «Расчет ЗУ НП» для построения статистической модели отобраны факторы стоимости, оказывающие существенное влияние на рыночные цены земельных участков в составе 9 вида разрешенного использования - расстояние до ближайшей транспортной магистрали городских направлений, расстояние до ближайшего автовокзала. Понятие кадастровой стоимости отлично от рыночной.

Коллегия Администрация Кемеровской области в отзыве указала на то, что порядок организации проведения государственной кадастровой оценки земель был полностью соблюден, кадастровая оценка земельных участков проведена в соответствии с требованиями законодательства. При этом нормативными актами не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимостей, не содержится указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость. Представленный заявителем отчет ООО «Симплекс» не является надлежащим доказательством, поскольку для расчета кадастровой стоимости применима специальная методика.

Коллегия Администрации Кемеровской области также указывает на пропуск заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, на обращение в суд, поскольку заявитель узнал об изменении кадастровой стоимости из письма Комитета 13.04.2010.

Комитет, ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области отзывы по существу заявленных требований не представили, заявленные требования не оспорили.

Суд, заслушав пояснения представителей ОАО «Органика», Управления Росреестра по Кемеровской области, Росреестра, исследовав материалы дела, изучив обстоятельства дела, доводы заявления, отзывов, дополнений к ним, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удовлетворил заявленные требования в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ОАО «Органика» арендует земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 351019 кв.м., расположенный по адресу: Кузнецкий район, шоссе Кузнецкое, 3 на основании договора аренды земельного участка от 22.11.2000, заключенного с Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка. На арендуемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

01.04.2008 сторонами подписано соглашение №1/104 о внесении изменения в договор аренды от 22.11.2000, в соответствии с пунктом 2.1. которого земельный участок передан в аренду сроком до 22.11.2049.

Письмом от 13.04.2010 №620/03 Комитет сообщил ОАО «Органика» об изменении размера арендной платы на основании пункта 3.5. договора от 22.11.2000 в одностороннем порядке. К письму приложен расчет кадастровой стоимости, в соответствии с которым арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту от 27.05.2010 №4200/001/10-184758 кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 1432297652,80 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 4110,40 руб. за кв.м.

Общество, считая, что действиями Управления Роснедвижиомсти по Кемеровской области, Роснедвижимости, выразившимися в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости нарушены его права и обязанности по уплате арендной платы, нормы закона, а также, считая недостоверными результаты государственной кадастровой оценки, обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что кадастровый паспорт на спорный земельный участок получен обществом 27.05.2010, в котором содержаться сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости.

07.07.2010 ООО «Симплекс» в соответствии с договором на оказание услуг по оценке имущества №10-269 от 16.06.2010, заключенным с ОАО «Органика», составлен отчет №10-269 З об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, находящегося по адресу: г. Новокузнецк, Кузнецкий район шоссе Кузнецкое, 3.

Таким образом, общество узнало о нарушении своих прав оспариваемыми действиями после получения указанных документов.

Кроме того, Коллегия ссылается на то, что заявитель узнал об определении арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, из письма Комитета от 13.04.2010. Между тем согласно штампу почтовой организации на конверте настоящее заявление направлено в арбитражный суд 13.07.2010.

Учитывая вышеизложенное, заявителем соблюден трехмесячный срок, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее по тексту - Правила).

Указанные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (пункт 1 Правил).

Согласно пунктам 2,5,10,11 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35 поставлен на кадастровый учет 19.12.2003.

Указанный участок площадью 351019 кв.м. вошел в Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов, расчет кадастровой стоимости которых произведен на 01.01.2007. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 1442828498 руб., удельный показатель - 4110,40 руб. за кв.м. Данные показатели утверждены Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 №520.

В результате произведенных уточнений площадь спорного земельного участка составила 348457 кв.м. В связи с чем в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 в размере 1432297652,80 руб. Сведения внесены на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 08.04.2009, утвержденного должностным лицом Управления Роснедвижимости по Кемеровской области 10.04.2009.

В соответствии с пунктом 13 Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 утверждены Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее по тексту - Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков).

В соответствии с пунктами 1.2, 1.4, 1.5. , 2.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков данные методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе в случае изменения площади земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту Российской Федерации, уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей.

В случае изменения площади земельного участка при упорядочении его границ кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, определенная на 01.01.2007, утвержденная в установленном порядке, при изменении площади земельного участка изменяется пропорционального изменению площади земельного участка с учетом утвержденного органом исполнительной власти удельного показателя.

Как видно из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1432297652,80 руб. определена Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 4110,40 руб. за кв.м., утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области №520 от 27.11.2008, путем умножения данного показателя на уточненную площадь (348457 кв.м.) земельного участка.

Данный расчет отражен в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 08.04.2009, утвержденном начальником отдела кадастровой оценки недвижимости Николенко А.С. 10.04.2009.

Заявители не представили возражений против арифметического расчета кадастровой стоимости земельного участка.

Показатели при расчете применены правильные, площадь земельного участка в размере 348 457 руб. подтверждается материалами дела, удельный показатель, как указано выше, утвержден Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области №520 от 27.11.2008.

Вместе с тем заявитель указывает, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, внесенные в государственный кадастр недвижимости, являются недостоверными, поскольку удельный показатель кадастровой стоимости земель определен на основании недостаточной рыночной информации.

В соответствии с пунктом 11 Правил разработаны Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (далее по тексту - Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов).

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе, в том числе такого вида разрешенного использования как земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов).

Согласно пунктам 1.3, 1.4 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке: формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

ОАО «Органика», оспаривая законность действий Управления Росреестра по Кемеровской области, Росреестра по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка, указывает на нарушение норм Земельного кодекса РФ, Правил, Методических указаний, Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 N 215 (далее по тексту - Административный регламент).

Административный регламент определяет последовательность и сроки осуществления действий (административных процедур) Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и территориальных органов Роснедвижимости - Управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, порядок взаимодействия между Роснедвижимостью и Управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации, а также порядок их взаимодействия с федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при исполнении государственной функции по организации государственной кадастровой оценки земель.

В исполнении государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель участвуют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Разделом 2 Административного регламента установлены административные процедуры.

В соответствии с пунктом 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает, в том числе следующие административные процедуры: контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации; проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение; внесение сведений об экономических характеристиках земельных участков (сведений о кадастровой стоимости земельных участков) в государственный земельный кадастр.

Контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации регулируется пунктом 8 Административного регламента.

В соответствии с пунктом 8.1. Административного регламента контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации с периодичностью, установленной формами оперативной отчетности о ходе проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации

Как следует из материалов дела, работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Кемеровской области выполнялись на основании государственного контракта №140 от 29 июня 2007 года, заключенного между Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области (заказчик) и Федеральным государственным унитарным предприятием Федеральный кадастровый центр «Земля» (исполнитель) (далее по тексту - ФГУП ФКЦ «Земля»).

В соответствии с пунктами 1.1., 1.2. государственного контракта исполнитель принимает на себя обязательства по выполнению работ по теме «Выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Кемеровской области» путем сдачи результата выполненных работ, а заказчик обязуется принять работы и оплатить их. Объем работ определяется технически заданием.

Требования к работам и их содержание, являющиеся предметом контракта определяются согласованным сторонами техническим заданием (приложение №1), которое является неотъемлемой частью контракта (пункт 2.2. государственного контракта).

Заявитель, оспаривая законность указанный действий Управления, считает, что последнее ненадлежащим образом исполнило свою обязанность по контролю выбранных исполнителем работ источников рыночной информации, порядка использования информации, состава используемой информации, объема, правильности, достоверности и полноты собранной рыночной информации, а также состава факторов стоимости.

В соответствии с пунктом 2.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Согласно пунктам 9.4, 9.8. Административного регламента проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков осуществляется Роснедвижимостью.

В срок не более одного месяца с даты получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета Роснедвижимость производит его проверку на соответствие методическим указаниям и принимает одно из следующих решений, которое оформляется актом проверки: о соответствии Отчета методическим указаниям; о выявлении нарушений методических указаний при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.

В соответствии с пунктом 4.2.2. технического задания в содержание работ, выполняемых ФГУП ФКЦ «Земля» входит сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков по каждому виду разрешенного использования из источников информации, содержащих сведения доказательственного значения.

Состав используемой информации в соответствии с названным пунктом, ее объем, выбор источников информации и порядок использования информации определяется по согласованию с органом исполнительной власти Кемеровской области и Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области.

Сбор и проверка достаточности рыночной информации осуществляются в соответствии с пунктами 4.2.5., 4.2.6 технического задания.

Согласно пунктам 9.1, 9.2, 9.5 Административного регламента по результатам работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составляется Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

Отчет составляется исполнителем работ в трех экземплярах, на бумажном и электронном носителях в соответствии с формой отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (предварительная проверка).

Данная проверка производится в срок не более трех рабочих дней с даты представления Отчета исполнителем работ.

Таким образом, Управление Роснедвижимости по Кемеровской области проводит проверку отчета на соответствие условиям технического задания, а Роснедвижимостью - методическим указаниям, которые определяют, как указывалось выше, в частности порядок сбора рыночной информации.

В материалы дела представлен протокол предварительной проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области от 11 ноября 2008 года, в котором указано на соответствие отчета условиям технического задания.

Согласно указанному протоколу предварительная проверка отчета проводилась по следующим параметрам: наличие копии государственного контракта (с техническим заданием) в составе отчета, соответствие технического задания документации, утвержденной 12.03.2008, соответствие отчета типовой форме отчета, утвержденной Роснедвижимостью, наличие файлов баз- данных специального программного обеспечения, необходимых подписей на титульном листе, информации в тексте отчета об исполнителях работ, перечня и копий документов по организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории субъекта РФ, анализа рынка земельных участков, объектов недвижимости в тексте отчета, необходимых папок и таблиц, заполненность папок и таблиц.

В материалы дела также представлен акт проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков №2 14.11.2008-24.11.2008, в котором содержаться сведения об исполнителе и заказчике работ, о прохождении предварительной проверки, о должностных лицах, проводящих проверку отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков.

Вместе с тем формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка, определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства, при отсутствии определения состава факторов стоимости, сбора сведений о значении соответствующих факторов, сбора рыночной информации, осуществления расчета кадастровой стоимости без учета указанных обстоятельств.

В материалы дела не представлено доказательств того, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен.

Согласно отчету ООО «Симплекс» №10-269 З от 07.07.2010 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 на 29.12.2008 составила 175690000 руб. Согласно отчету ООО «Симплекс» №10-345 З от 29.10.2010 рыночная стоимость указанного земельного участка на 01.01.2007 (дата определении кадастровой стоимости) составила 105230000 руб.

Управление Росреестра по Кемеровской области, Росреестр, указывая на отсутствие в законе запрета превышения кадастровой стоимости над рыночной, отсутствия установления законодателем соотношения указанных величин, вместе с тем не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость определена в размере, намного превышающем рыночную.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о соблюдении указанного в пункте 2.2. Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов порядка построения статистической модели, в том числе определения факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении факторов стоимости, сбора достоверной и достаточной рыночной информации. Исходные данные рыночной информации, использованные при определении кадастровой стоимости, отсутствуют. Представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не свидетельствует о наличии достаточной и достоверной рыночной информации.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих проверку Управлением Роснедвижимости отчета, при проведении предварительной проверки на соответствие его условиям технического задания, осуществления выбора источников информации, порядка сбора рыночной информации, использования рыночной информации с учетом приведения значений факторов стоимости, наличие в отчете первоисточников рыночной информации с указанием на конкретные исходные данные, наличие последних.

Суд также учитывает, что в соответствии с пунктом 9.8. Административного регламента проверку отчета на соответствие методическим указаниям проводит Роснедвижимость, в то время как в акте проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков 14.11.2008-24.11.2008 в сведениях о должностных лицах, проводящих проверку отчета указан начальник управления оценки ФГУП ФКЦ «Земля» Ковалев Д.В. Ссылка Управления Росреестра по Кемеровской области на составление отчета должностным лицом Роснедвижимости Волчковой В.В, не свидетельствует о проведении проверки указанным лицом, поскольку из содержания акта не следует, что в составе должностных лиц, проводящих проверку отчета, состояли иные лица, кроме Ковалева Д.В. Таким образом, проверку отчета проводил работник оценщика, составившего данный отчет.

Форма акта проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков утверждена в Приложении №7 Административного регламента. В соответствии с пунктом 5 указанного Приложения (акта проверки отчета) в сведениях о должностных лицах, проводящих проверку, указываются наименование должности сотрудников Роснедвижимости, их фамилия, имя, отчество.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации по делу №КАС09-691 от 11.02.2010, в рамках которого оспаривался пункт 5 Приложения №7 к Административному регламенту, указано, что по своему содержанию данный пункт является ясным и определенным, не вызывающим никаких сомнений при его толковании, из его буквального толкования однозначно следует, что проверку отчета должны производить должностные лица Роснедвижимости, а не представители оценщика. Не предусматривает указанный пункт и возможности передачи полномочий по проверке отчета исполнителю работ по государственной кадастровой оценке земли.

Ссылка Росреестра на то, что Ковалев Д.В. был привлечен в целях оперативного устранения замечаний не подтверждается материалами дела. Исходя из содержания акта проверки и установленной Административным регламентом формы акта проверки, Ковалев Д.В. указан в качестве лица, проводившего проверку.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков.

Руководствуясь статьями 167-170, 201, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования открытого акционерного общества «Органика», г. Новокузнецк удовлетворить.

Признать недостоверным результат государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 в размере 1432297652, 80 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово (правопреемник Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва (правопреемник Федерального агентства кадастра объектов недвижимости) по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 в размере 1432297652, 80 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м.

Обязать Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости в сумме 1432297652, 80 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м. земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово в пользу открытого акционерного общества «Органика», г. Новокузнецк судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) руб.

Взыскать с Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва в пользу открытого акционерного общества «Органика», г. Новокузнецк судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) руб.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва в пользу открытого акционерного общества «Органика», г. Новокузнецк судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) руб.

Открытому акционерному обществу «Органика», г. Новокузнецк выдать справку на возврат из федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 09.07.2010 №3073.

Исполнительные листы и справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.А. Аникина

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А27-10430/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Кемеровской области
Дата принятия: 06 декабря 2010

Поиск в тексте