АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 06 декабря 2010 года Дело N А27-10430/2010
Резолютивная часть решения оглашена 03 декабря 2010 года
Полный текст решения изготовлен 06 декабря 2010 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Аникиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Буланой И.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Органика», г. Новокузнецк
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва
Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва
Федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области, г. Кемерово
третьи лица: Коллегия Администрации Кемеровской области, г. Кемерово
Комитет градостроительства и землеустройства Администрации г. Новокузнецка, г. Новокузнецк
о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка; незаконными действий
при участии
от ОАО «Органика»: Давыдова С.В. - представитель по доверенности от 03.08.2010, паспорт;
от Управления Росреестра по Кемеровской области: Вяткина О.П. - главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 12.05.2010 №-57Д, паспорт;
от Росреестра: Вяткина О.П. - представитель по доверенности от 23.06.2010 рег. №3241, паспорт;
от ФГУП «ФКЦ «Земля», Коллегии Администрации, Комитета, ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области: не явились
у с т а н о в и л:
открытое акционерное общество «Органика» (далее по тексту - ОАО «Органика», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании недостоверным результата государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348 457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 в размере 1 432 297 652, 80 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м.; признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово (правопреемник Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области), Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва (правопреемник Федерального агентства кадастра объектов недвижимости) по формированию в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348 457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 в размере 1 432 297 652, 80 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м.
Общество просит обязать Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости в сумме 1 432 297 652, 80 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в сумме 4110,40 руб. за кв.м. земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 348 457 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Коллегия Администрации Кемеровской области (далее по тексту - Коллегия Администрации), Комитет градостроительства и землеустройства Администрации г. Новокузнецка (далее по тексту - Комитет).
Определением суда от 19.08.2010 заявление принято к производству, предварительное заседание назначено на 02.09.2010. Судебное заседание по существу спора назначено также на 02.09.2010.
Определениями суда от 02.09.2010, 06.10.2010, 01.11.2010 судебное заседание откладывалось соответственно до 06.10.2010, 01.11.2010, 30.11.2010, объявлялся перерыв до 03.12.2010 для представления лицами, участвующими в деле, дополнительных документов и пояснений, уточнения заявителем требований, в также в связи с удовлетворением ходатайства заявителя об отложении судебного заседания и ходатайства Управления Росреестра по Кемеровской области о привлечении к участию в деле в качестве соответчика Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Кемеровской области (далее по тексту - ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области).
Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля» (далее по тексту - ФГУП ФКЦ «Земля»), ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области, Коллегия Администрации, Комитет, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представителей не направили, о причинах неявки не известили, возражений против рассмотрения спора в отсутствии их представителей не заявили.
От Коллегии Администрации, ФГУП «ФКЦ «Земля» в материалы дела поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителей.
Суд в соответствии со статьями 156, 158, 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел спор по существу в отсутствие представителей ФГУП «ФКЦ «Земля», Коллегии Администрации, Комитета, ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области.
Представитель ОАО «Органика» в судебном заседании требования поддержала. В качестве оснований заявленных требований общество указало на то, что при проведении государственной кадастровой оценки существенно нарушены требования действующего законодательства. Земельный участок с кадастровым номером 42:30:010455:35, расположенный по адресу: г. Новокузнецк, шоссе Кузнецкое, 3 передан в аренду обществу Комитетом сроком на 49 лет. Размер арендной платы установлен исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в отношении кадастровой стоимости нарушает права заявителя.
Заявитель указывает, что, исходя из анализа статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, пунктов 2.1., 1.2.11-1.2.12 Методических указаний, пунктов 5,10 Федерального стандарта оценки №2 государственная кадастровая оценка земель основывается на статистическом анализе достоверной информации о рыночных ценах земельных участков и иных объектов недвижимости, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка не может значительно отличаться от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость должна определяться на основе анализа рыночной стоимости земель. Вместе с тем согласно отчетам ООО «Симплекс» рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 175 690 000 руб. на 29.12.2008, 105 230 000 руб. на 01.01.2007. В отчете ФГУП ФКЦ «Земля» не имеется исходных данных (информации о них), подтверждающих проведение кадастровой оценки методами массовой оценки рыночной стоимости, отсутствуют документы, подтверждающие проведение оценщиком статистического анализа рыночных цен. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 многократно превышает его рыночную стоимость.
ОАО «Органика» также указывает, что статистическая модель в отношении спорного земельного участка построена с использование только двух факторов стоимости - расстояние до ближайшей транспортной магистрали ведущих городских направлений; расстояние до ближайшего автовокзала, автостанции. При расчете кадастровой стоимости не использованы факторы стоимости, оказывающие существенное влияние на стоимость земельного участка, состав факторов стоимости недостаточен, обоснование состава факторов стоимости отсутствует. Анализ рынка недвижимости в Кемеровской области в нарушение пункта 2.2.2. Методических указаний не проводился.
Утверждает, что Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области не осуществлялся надлежащий контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости в нарушение пунктов 5.4., 8., 8.1, 8.2., 8.3 Административного регламента, не проведена надлежащим образом предварительная проверка отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков. Полномочия по проверке отчета об определении кадастровой стоимости переданы в нарушение пунктов 4, 9.8 и приложения №7 к Административному регламенту исполнителю работ - ФГУП «ФКЦ «Земля». Отсутствие проверки отчета повлекло передачу недостоверных результатов кадастровой оценки на утверждение в Коллегию Администрации Кемеровской области.
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области и Росреестра возражения в судебном заседании поддержала по основаниям, изложенным в отзыве. Указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35 является ранее учтенным, расчет кадастровой стоимости указанного земельного участка проведен в рамках государственного контракта №140 от 29.06.2007 в соответствии с Методическими указаниями. Согласно контракту заказчиком работ является Управление Роснедвижимости по Кемеровской области. Выбор исполнителя работ осуществлен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ. В результате проведения работ по государственному контракту ФГУП «ФКЦ «Земля» составлен отчет. При этом Управление Роснедвижимости по Кемеровской области проверило отчет на соответствие его условиям технического задания. 11.11.2008 составлен протокол предварительной проверки отчета. В соответствии с пунктом 9.8. Административного регламента, с учетом проведенных ФГУП «ФКЦ «Земля» работ, Роснедвижимостью принято решение о соответствии отчета, представленного Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области письмом от 11.11.2008 №07/21-4215, Методическим указаниям, о чем главным специалистом-экспертом отдела экспертизы оценки Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Волковой В.В составлен акт проверки №2 от 24.11.2008. Перед внесением сведений о государственной кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости после утверждения соответствующих результатов, Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области, проведена проверка результатов, составлен протокол №1. В результате проведенного анализа для построения статистической модели по 9 виду разрешенного использования 6 группа (г. Новокузнецк) выбраны два ценообразующих фактора. Исполнителем работ статистическая модель определена верно, расчет кадастровой стоимости с применением указанной модели осуществлен правильно. ФГУП «ФКЦ «Земля» использована достаточная рыночная информация, проведение оценки с использованием объектов-аналогов допускается законодательством. При этом порядок определения рыночной стоимости отличается от порядка определения кадастровой стоимости. Нормативными актами не установлено, что кадастровая стоимость должна быть равна или меньше рыночной стоимости.
Представитель Управления Россреестра по Кемеровской области и Росреестра также указала, что в дальнейшем площадь земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 была уточнена по результатам кадастровых работ и составила 348 457 кв.м. Результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденного должностным лицом Управления Росреестра по Кемеровской области от 10.04.2009. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 определена на основании утвержденного индивидуального показателя кадастровой стоимости для данного земельного участка в соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. Приказом Минэкономразвития от12.08.2006 №222).
ФГУП ФКЦ «Земля» представило отзыв, в котором указало на то, что субъектами данного спора могут быть только стороны договора на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель. Работы по государственной кадастровой оценке земель проводились в рамках государственного контракта от 29.06.2007 №140, в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 №39). Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35 относится к 9 виду разрешенного использования, входит в состав населенного пункта -г. Новокузнецк. Расчет кадастровой стоимости осуществлен в соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний. Состав факторов стоимости утвержден Протоколом заседания областной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ от 31.10.2008. Источниками рыночной информации являлись сведения печатных и электронных средств массовой информации, сведения, полученные на сайтах сети Интернет. В результате статистического анализа рыночных цен и факторов стоимости, выполненный с использованием специального программного обеспечения «Расчет ЗУ НП» для построения статистической модели отобраны факторы стоимости, оказывающие существенное влияние на рыночные цены земельных участков в составе 9 вида разрешенного использования - расстояние до ближайшей транспортной магистрали городских направлений, расстояние до ближайшего автовокзала. Понятие кадастровой стоимости отлично от рыночной.
Коллегия Администрация Кемеровской области в отзыве указала на то, что порядок организации проведения государственной кадастровой оценки земель был полностью соблюден, кадастровая оценка земельных участков проведена в соответствии с требованиями законодательства. При этом нормативными актами не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимостей, не содержится указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость. Представленный заявителем отчет ООО «Симплекс» не является надлежащим доказательством, поскольку для расчета кадастровой стоимости применима специальная методика.
Коллегия Администрации Кемеровской области также указывает на пропуск заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ, на обращение в суд, поскольку заявитель узнал об изменении кадастровой стоимости из письма Комитета 13.04.2010.
Комитет, ФГУ «ЗКП» по Кемеровской области отзывы по существу заявленных требований не представили, заявленные требования не оспорили.
Суд, заслушав пояснения представителей ОАО «Органика», Управления Росреестра по Кемеровской области, Росреестра, исследовав материалы дела, изучив обстоятельства дела, доводы заявления, отзывов, дополнений к ним, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удовлетворил заявленные требования в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, ОАО «Органика» арендует земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35, площадью 351019 кв.м., расположенный по адресу: Кузнецкий район, шоссе Кузнецкое, 3 на основании договора аренды земельного участка от 22.11.2000, заключенного с Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка. На арендуемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.
01.04.2008 сторонами подписано соглашение №1/104 о внесении изменения в договор аренды от 22.11.2000, в соответствии с пунктом 2.1. которого земельный участок передан в аренду сроком до 22.11.2049.
Письмом от 13.04.2010 №620/03 Комитет сообщил ОАО «Органика» об изменении размера арендной платы на основании пункта 3.5. договора от 22.11.2000 в одностороннем порядке. К письму приложен расчет кадастровой стоимости, в соответствии с которым арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту от 27.05.2010 №4200/001/10-184758 кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 1432297652,80 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 4110,40 руб. за кв.м.
Общество, считая, что действиями Управления Роснедвижиомсти по Кемеровской области, Роснедвижимости, выразившимися в формировании в государственном кадастре недвижимости недостоверных сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости нарушены его права и обязанности по уплате арендной платы, нормы закона, а также, считая недостоверными результаты государственной кадастровой оценки, обратилось в суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что кадастровый паспорт на спорный земельный участок получен обществом 27.05.2010, в котором содержаться сведения о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости.
07.07.2010 ООО «Симплекс» в соответствии с договором на оказание услуг по оценке имущества №10-269 от 16.06.2010, заключенным с ОАО «Органика», составлен отчет №10-269 З об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35, находящегося по адресу: г. Новокузнецк, Кузнецкий район шоссе Кузнецкое, 3.
Таким образом, общество узнало о нарушении своих прав оспариваемыми действиями после получения указанных документов.
Кроме того, Коллегия ссылается на то, что заявитель узнал об определении арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, из письма Комитета от 13.04.2010. Между тем согласно штампу почтовой организации на конверте настоящее заявление направлено в арбитражный суд 13.07.2010.
Учитывая вышеизложенное, заявителем соблюден трехмесячный срок, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее по тексту - Правила).
Указанные Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (пункт 1 Правил).
Согласно пунктам 2,5,10,11 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 42:30:0104055:35 поставлен на кадастровый учет 19.12.2003.
Указанный участок площадью 351019 кв.м. вошел в Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов, расчет кадастровой стоимости которых произведен на 01.01.2007. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 1442828498 руб., удельный показатель - 4110,40 руб. за кв.м. Данные показатели утверждены Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 №520.
В результате произведенных уточнений площадь спорного земельного участка составила 348457 кв.м. В связи с чем в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0104055:35 в размере 1432297652,80 руб. Сведения внесены на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 08.04.2009, утвержденного должностным лицом Управления Роснедвижимости по Кемеровской области 10.04.2009.
