АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 03 ноября 2010 года Дело N А27-10485/2010
резолютивная часть оглашена 28 октября 2010г.
полный текст решения изготовлен 03 ноября 2010г.
Арбитражный суд Кемеровской области
в составе судьи Кулебякиной Е.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Потемкиной Т.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью «Плюс - 4 Сервис», г.Новокузнецк
к товариществу собственников жилья «Микра 13-2», г.Новокузнецк
об обязании совершить действия
при участии :
от истца - Новак Ю.Д. по доверенности от 01.09.2010г., паспорт
Мешков А.В. по доверенности от 04.10.2010г. №1, паспорт
от ответчика - Романов Б.А., председатель правления ЖСЖ, протокол общего собрания собственников от 10.04.2008г. №1, паспорт
Жигалова М.К. по доверенности от 03.09.2010г. №1, паспорт
у с т а н о в и л:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Плюс-4 Сервис», г.Новокузнецк ( далее - истец, управляющая компания) обратилось с требованиями к товариществу собственников жилья (ТСЖ) «Микра 13-2», г.Новокузнецк (далее - ответчик, ТСЖ) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом № 11, расположенный по адресу: г.Новокузнецк, ул.13 микрорайон, а именно:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии имущества, в том числе технический паспорт на многоквартирный дом №11, расположенный по адресу: Россия, Кемеровская область, г.Новокузнецк, 1л.13 микрорайон,
б) документы (акты) о приемке результатов работ, передаваемых ответчику за период обслуживания многоквартирного дома ТСЖ «Микра-13-2»,
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструкций частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям переданных ответчику за период обслуживания многоквартирного дома ТСЖ «Микра-13-2»,
д) копию кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом №11, расположенный по адресу: Россия, Кемеровская область, г.Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, удовлетворенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, путем подписания акта приема-передачи технической документации и подписания акта технического состояния общего имущества многоквартирного дома № 11 по ул. 13 микрорайон (с учетом ходатайства, принятого судом к рассмотрению в судебном заседании 13.10.2010г.)
Требования обоснованы заключением с собственниками помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания от 17.06.2010г., оформленного протоколом №2, договора управления многоквартирным домом от 17.07.2010г. №5, в связи с чем форма управления домом изменена с управления ТСЖ на управление управляющей организацией. На этом основании истец считает, что ответчик обязан передать ему техническую документацию на дом.
Ответчик на требования возразил, указал, что в установленном законом порядке собственники помещений в многоквартирном доме решение об изменении формы управления домом не принимали, на момент проведения собрания и рассмотрения спора более 50% собственников дома являются членами ТСЖ, представленный истцом договор управления домом от 17.07.2010г. № 5 недействителен.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Как следует из устава ТСЖ «Микра 13-2», утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах по адресам: г.Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, дома № 11,15,16,17,17а (протокол от 10.04.2010г. № 1), целями создания и деятельности ТСЖ явилось совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирных домах, владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирных домах в установленном законом порядке (п.2.1 устава).
Согласно протоколу общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Новокузнецк, ул.13 микрорайон, д.№11 от 17.06.2010г. №2 собственники решили: расторгнуть договор с ТСЖ «Микра 13-2» (голосование по второму вопросу повестки), выбрать способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Новокузнецк, ул.13 микрорайон, д.11, управление управляющей организацией (голосование по третьему вопросу повестки), выбрать в качестве управляющей организации ООО «Плюс-4 Сервис» (голосование по четвертому вопросу повестки), заключить договор управления многоквартирным жилым домом №11 по ул. 13 микрорайон с ООО «Плюс-4 Сервис» (голосование по пятому вопросу повестки).
Руководствуясь указанными решениями ООО «Плюс-4 Сервис» заключило 17.06.2010г. с собственниками помещений договор управления многоквартирным домом №5 (в редакции дополнительного соглашения), который, по мнению истца, обязывает его осуществлять управление домом, а ответчика - передать истцу всю необходимую техническую документацию на него.
Суд не может согласиться с доводами истца в силу следующего.
На основании ч.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно ч.3 данной нормы права способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ч.9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В силу п. 4 ч.2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом, исходя из ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Суд полагает, что решение собственников помещений в многоквартирном доме от 17.06.2010г. не может являться основанием для заключения договора от 17.06.2010г. №5, поскольку наличие кворума для проведения собрания и голосования на нем не подтверждено.
Как следует из протокола общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г.Новокузнецк, ул. 13 микрорайон, д.№11, от 17.06.2010г. №2 общая площадь дома составляет 1 837,9 кв.м, участие в голосовании приняли 29 собственников помещений, владеющие 1 123,9кв.м или 61,5% голосов.
К указанному протоколу собрания истцом представлено решение собственников по вопросам, поставленным на голосование общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, оформление которого является обязательным в силу ст. 47 Жилищного кодекса РФ.
Согласно указанному решению в голосовании принимали участие не 29 собственников помещений, а 30.
Рассматриваемое решение имеет значительные пороки в определении площади помещения, учитываемой при определении наличия кворума для проведения собрания.
Так, сведения по площади помещений, находящихся в собственности участников собрания, не соответствуют площади, указанной истцом в списке голосовавших, представленном в судебное заседание. Они существенно разняться.
Документальные доказательства наличия собственности на жилые помещения, определения долей в праве, истцом не представлены.
Так, по решению собственников участие в голосовании принимали собственники, обладающие 61,15% голосов или площадью 1 123,9 кв. м.
По справке истца - это 76% собственников, имеющих 1 396,73 кв.м.
Ответчиком представлены совсем иные сведения о собственниках и их долях на жилые помещения.
Вместе с тем, вся информация о собственниках помещений, об определении их долей в собственности должна быть безукоризненной, что позволяло бы убедиться в действительности данных, необходимых для определения легитимности собрания, направленности воли жильцов на изменение способа управления домом.
Кроме того, по информации ответчика, как минимум, 16 собственников (квартиры 5, 6, 7, 8, 9, 16, 18, 22, 23, 24, 26, 27) на момент проведения собрания являлись членами ТСЖ, передавшими вопросы управления домом этой организации.
До даты проведения собрания собственники помещений в данных квартирах заявлений о выходе из ТСЖ не писали, членство в ТСЖ не прекращали (ч.3 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).
Какие- либо действия по выходу из ТСЖ, затем вновь по вступлению в него собственники дома осуществляли уже после проведения собрания, начиная с июля 2010г.
При таких обстоятельствах следует, что установленной форму управления домом управляющей компанией собственники помещений не считают.
Применительно к порядку, предусмотренному ч.8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, члены ТСЖ либо иные собственники дома отказ от управления жилым домом в ТСЖ не заявляли.
При том, что согласно ч.9 ст. 162 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V-VI настоящего Кодекса.
Вызывает сомнение у суда и действительность проведения собрания собственников 17.06.2010г.
Так, ст. 45,45, 47 Жилищного кодекса РФ регламентирован порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в форме заочного голосования.
Согласно названным нормам права датой проведения собрания в форме заочного голосования является дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Представленное решение на титульном листе указывает на даты проведения голосования с 26.04.2010г. по 30.04.2010г.
Вместе с тем, по тексту самого документа содержится, что голосование по вопросам, поставленным на голосование, проводится с 14.06.2010г. по 16.06.2010г.
С учетом таких пороков в юридически значимых документах их нельзя признать основаниями для заключения договора на управление домом с ООО «Плюс 4-Сервис».
Представленный договор управления домом от 17.06.2010г. № 5 также является порочным, не влекущим правовых последствий как для сторон, так и для третьих лиц.
В соответствии с ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Между тем, на собрании собственников от 17.06.2010г. условия договора управления жилым домом не определялись.
При голосовании участниками собрания было только определено, что размер платы жилищно-коммунальных услуг необходимо установить в соответствии с действующим законодательством и на основании нормативных документов органов местного самоуправления (голосование по седьмому вопросу повестки).
Однако, исходя из толкования ст. 162 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей существенные условия договора управления многоквартирным домом (ч.3), а также необходимость определения условий договора на общем собрании собственников дома, следует, что именно существенные условия договора управления домом должны быть определены на общем собрании.
Отсутствие такого решения предполагает, что существенные условия договора управления от 17.06.2010г. №5 в установленном законодательством порядке не установлены, в связи с чем договор является недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
Не представлены истцом доказательства заключения договора с каждым собственником дома, как того требует ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Плюс-4 Сервис» необоснованны и не подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина на основании ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца.
Руководствуясь ст. 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд:
р е ш и л :
Исковые требования оставить без удовлетворения.
Государственную пошлину отнести на истца
Решение может быть обжаловано в течение месячного срока с момента изготовления полного текста в Седьмой Арбитражный апелляционный суд г. Томск.
Судья Е.Н.Кулебякина
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
