• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 04 июня 2010 года  Дело N А27-1894/2010

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2010 года. Полный текст решения изготовлен 04 июня 2010 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Марченковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьёй Марченковой С.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Открытого акционерного общества «Кемеровомашоптторг», г. Кемерово

к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, г. Кемерово

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва

третье лицо:

Коллегия Администрации Кемеровской области, г. Кемерово

о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков; признании незаконными действий по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков; обязании исключить из Государственного земельного кадастра недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельных участков

при участии:

от заявителя - Палина Я.Ю., представитель, доверенность от 01.02.2010 г. (с правами), паспорт 3204 № 279206; Яворских В.А., представитель, доверенность от 01.02.2010 г. (с правами), паспорт 3204 № 388783

от Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области - Вяткина О.Н., ведущий специалист-эксперт, доверенность № 04/09 от 11.01.2010 г. (с правами), удостоверение № 539 от 09.04.2009 г.

от ФГУП «ФКЦ «Земля» - не явился

от Коллегии Администрации Кемеровской области - не явился

у с т а н о в и л:

Открытое акционерное общество «Кемеровомашоптторг», г. Кемерово обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м. в размере 25251710,37 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости 4537,17 руб./кв.м.), земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м. в размере 16042252,88 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м.), земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м. в размере 162160701,73 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м.), проведенной ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» по заказу и под кон­тролем Управления Федерального агентства кадастра недвижимости по Кемеровской облас­ти; признании незаконным действия Управления Федерального агентства кадастра недвижимости по Кемеровской области, выразившегося в формировании в Государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков, принадлежащих ОАО «Кемеровмашоптторг»; обязании Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области исключить из Государственного земельного кадастра недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:8, 42:24:0201003:12, 42:24:0201003:189.

Надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва представителя в суд не направило, о причине неявки в судебное заседание не известило, представило письменные возражения относительно заявленных требований, просило рассмотреть заявление без участия своего представителя.

Надлежаще извещенная о времени и месте судебного разбирательства Коллегия Администрации Кемеровской области, г. Кемерово представителя в суд не направила, о причине неявки в судебное заседание не известила, представила письменные возражения относительно заявленных требований, просила рассмотреть заявление без участия своего представителя.

Суд рассматривает спор в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ФГУП «ФКЦ «Земля», Коллегии Администрации Кемеровской области.

В порядке статьи 48 АПК РФ судом произведена замена Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее по тексту - Управление Росреестра по Кемеровской области).

Требования заявителя мотивированы тем, что оспаривается достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельных участков с кадастровыми номерами: 42:24:0201003:8, 42:24:0201003:12, 42:24:0201003:189, проведённой ФГУП «ФКЦ «Земля», поскольку при её определении в нарушение требований действующего законодательства принята за основу не реальная рыночная стоимость земельных участков, а гипотетическая, установленная ООО «Группа комплексных решений» в отчёте №1/ГКР/140-025д. Кроме того, отчёт ФГУП «ФКЦ «Земля», направленный Роснедвижимости по Кемеровской области 06.11.2008 г. не содержит порядкового номера, даты его подписания оценщиками, которые проводили оценку, дату утверждения соответствующим лицом, утверждения, подписан не генеральным директором, а лицом, исполняющим его обязанности.

Заявитель полагает, что Управление не надлежащим образом исполнило свои обязанности по контролю за ходом выполнения работ по определению оспариваемой кадастровой стоимости, а также по проверке результатов работ по определению кадастровой стоимости, поскольку титульный лист не имеет подписи генерального директора, всех оценщиков, которые проводили оценку.

Определениями суда от 25.03.2010 г., 06.05.2010 г. рассмотрение спора откладывалось в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием уведомления заинтересованного лица, а также по ходатайству стороны в связи с ее реорганизацией.

В судебном заседании 27.05.2010 г. объявлялся перерыв до 31.05.2010 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя подтвердили доводы, изложенные в заявлении, указав, что настоящим заявлением оспаривается, достоверность результатов государственной оценки земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м и с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м, проведенной ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» и указанный в Отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области, по следующим основаниям:

- при определении кадастровой стоимости применялась не реальная рыночная стоимость земельных участков, а гипотетическая рыночная стоимость земельных участков;

- в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «ВЕЛ-Аудит-Консалтинг» рыночная стоимость принадлежащих Обществу спорных земельных участков в 5 раз меньше их кадастровой стоимости, определенной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области;

- Отчет ФГУП «ФКЦ «Земля» в нарушение статьи 11 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ», не подписан генеральным директором - единоличным исполнительным органом юридического лица (подписан исполняющим обязанности), не содержит порядкового номера, даты утверждения, дата составления, не соответствует порядку исполнения государственного контракта, является недостоверным.

Кроме того, Управление не надлежащим образом осуществило контроль за ходом выполнения работ по определению оспариваемой кадастровой стоимости, в части проверки Отчета ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», поскольку Акт проверки Отчёта об определении кадастровой стоимости земельных участков от 24.11.2008 г. в разделе 6 содержит сведения о должностном лице Роснедвижимости, осу­ществившего проверку отчета, которым являлся Ковалев Д.В. - начальник управления оценки ФГУП «ФКЦ «Земля», из чего следует, что в данном случае имеет место нарушение пункта 9.8 Административного регламента, поскольку проверка результатов отчета бы­ла осуществлена неуполномоченным на то лицом.

Вместе с тем, исполняющий обязанности директора ФГУП «ФКЦ «Земля» Фомин Н.П., (утвердивший отчет) и начальник оценки ФГУП «ФКЦ «Земля» Ковалев Д.В., должно­стными лицами Роснедвижимости не являются.

Таким образом, Отчёт об определении кадастровой стоимости земельных участ­ков проверило лицо, которое проводило оценку и утвердило соответствующий отчет.

На доводах изложенных в заявлении относительно того, что внесенная в государственный земельный кадастр кадастровая стоимость земель­ного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м - 16042252,88 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м) не соот­ветствует утвержденной в приложении к постановлению Коллегии Администрации Кеме­ровской области № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населённых пунк­тов», представитель заявителя в судебном заседании не настаивает.

Представитель Управления просит в удовлетворении требований отказать, мотивируя тем, что все вышеуказанные действия, связанные с расчетом кадастровой стоимости земельных участков, которые осуществлялись непосредственно исполнителем работ - ФГУП «ФКЦ «Земля» были произведены в соответствии с Методическими указаниями № 39.

Процедура внесения Управлением Роснедвижимости по Кемеровской области в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:8, 42:24:0201003:12 нарушена не была, а соответственно сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, являются достоверными.

Отчет № №1/ГКР/140-025д соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и использован ФГУП «ФКЦ «Земля» при составлении Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков. Представлены сведения об источниках рыночной информации, рыночная информация, использованная при построении статистической модели, так же статистический анализ рыночной информации, используемый ФГУП «ФКЦ «Земля» при расчете кадастровой стоимости земельных участков.

Так же представитель Управления просит суд учесть, что нормативно правовые акты - Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области № 520 от 27.11.2008 г. о результатах кадастровой оценки земель населённых пунктов, а также Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 г. № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области» в установленном законом порядке не признаны не действительными, соответственно Управление, не имея права проверки законности указанных актов, обязано было внести в государственный земельный кадастр, утверждённые им результаты государственной кадастровой оценки земель.

Коллегия Администрации Кемеровской области требования оспорила, указав в отзыве на заявление на то, что порядок организации проведения государственной кадастровой оценки земель был полностью соблюден, и кадастровая оценка земельных участков была проведена в соответствии с федеральными нормативными правовыми актами.

Считает, что поскольку Кемеровский областной суд в решении от 25 июня 2009 года по делу№-64/09, вступившем в законную силу после его обжалования в Верховном Суде Российской Федерации 23 сентября 2009 года и оставленном без изменения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2009 дело № 81-Г09-12), рассмотрев постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области» и постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)» на предмет его соответствия действующему законодательству, в том числе в части соблюдения порядка опубликования, пришел к выводу, что порядок официального опубликования не был нарушен, то в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении данного дела являются основанием для освобождения от доказывания по настоящему делу.

Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2009 по этому делу указано, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Кемеровской области произведена в соответствии с требованиями федерального законодательства, регулирующего правоотношения в области государственной кадастровой оценки земель, в частности, с соблюдением административных процедур, Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 15 февраля 2007 года № 39.

Судом общей юрисдикции установлено, что отчет по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Кемеровской области был проверен Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и признан соответствующим Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 15 февраля 2007 года № 39.

Полагает, что в соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием освобождения от доказывания является вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный кадастровый центр «Земля» (ФГУП ФКЦ «Земля»), г. Москва в представленном суду отзыве просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указало, что работы выполнялись в строгом соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, а результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области прошли экспертизу Федерального агентства кадастра недвижимости в соответствии с пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 г. № 215 и получили положительный бал, соответственно результат государственной кадастровой оценки, утвержденный постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 г. № 519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области», от 27.11.2008 г. № 520 «О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области» является обоснованным и полученным в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка № 455 от 26.12.2002 г. ОАО «Кемеровомашоптторг» приобрело в собственность земельный участок общей площадью 60592,6 кв.м. по адресу г. Кемерово, ул. Тухачевского, 60.

В последующем указанный земельный участок был разделен на несколько земель­ных участков, в том числе:

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м.,

- земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м (данный земельный участок образован путем разделения земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:171 общей площадью 32218,55 кв.м).

Право собственности на земельные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.10.2007 г. № 42АВ 661824, № 42АВ 661825, от 12.05.2009 г. № 42АВ 990526.

Получив выписки из государственного кадастра недвижимости от 28.01.2009 г. № 4200/001/09-10820, № 4200/001/09-6806, № 4200/001/09-59760, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м. составляет 25251710,37 руб., а удельный показатель кадастровой стоимости - 4537,17 руб. за один квадратный метр, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м. составляет 16042252,88 руб., а удельный показатель кадастровой стоимости 5057,68 руб. за один квадратный метр, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м составляет 162160701,73 руб., а удельный показатель кадастровой стоимости 5057,68 руб. за один квадратный метр ОАО «Кемеровомашоптторг» обратилось к независимому оценщику - Обществу с ограниченной ответственностью «ВЕЛ - Аудит - Консалтинг» для определения рыночной стоимости принадлежащих ему земельных участков.

Согласно отчету названного оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:8 составляет 6298313 руб., земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:12 составляет 3589488 руб., земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:189 составляет 36283493 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков определена ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» по заказу и под контролем Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области без учета анализа рыночных цен и является недостоверной, Общество обратилось в арбитражный суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Согласно частям 1, 5 статьи 65 и части 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных нормами Земельного кодекса РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В целях установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают, в том числе, средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).

Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания), а Приказом от 28.06.2007 № 215 -Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Административный регламент).

Пунктами 8.1 и 9.5 Административного регламента предусмотрено, что контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации с периодичностью, установленной формами оперативной отчетности о ходе проведения государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации (далее - формы оперативной отчетности).

Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания (далее - предварительная проверка).

Отчеты, составленные по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, проверяются на соответствие его состава условиям технического задания, являющегося неотъемлемой частью конкурсной документации на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, выполняемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации».

Пунктами 9.4, 9.8, 9.9 Административного регламента определено, что после получения от Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Роснедвижимость производит его проверку на соответствие Методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется Актом проверки. В случае принятия решения о соответствии Отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации Методическим указаниям, Роснедвижимость в срок не более трех рабочих дней с даты составления Акта проверки направляет согласованные сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель) в Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации вместе с Актом проверки.

После получения указанных сведений и Акта проверки Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение в виде проекта Акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель, результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью.

После чего, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляется утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков вносятся в государственный земельный кадастр Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации (пункт 11.1 Административного регламента).

Суд считает, что оспариваемые действия Управления Росреестра по Кемеровской области не соответствуют статьям 6, 66 Земельного кодекса РФ.

Также суд отмечает, что сведения об оценке кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 60, с кадастровым номером 42:24:0201003:8, с кадастровым номером 42:24:0201003:12, с кадастровым номером 42:24:0201003:189 являются недостоверными в силу следующих нарушений, допущенных при проведении оценки.

В нарушение пункта 10 ФСО №3 в тексте отчета отсутствуют ссылки на достоверные источники информации, использованные в отчете, позволяющие установить авторство соответствующей информации и даты ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток.

Отсутствие документального подтверждения в материалах отчета сведений о первичной исходной информации об анализе рыночных цен о земельных участках в размере фактора их стоимости является нарушением пункта 13 Федерального стандарта оценки.

В свою очередь, отраженная в отчете последовательность действий по определению стоимости земельного участка, принадлежащего заявителю и других участков, не позволяет пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содержит описание расчетов, расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:02001003:97, что не соответствует пункту 9.2 Административного регламента и пункту 15 Федерального стандарта.

Ссылка представителя Управления на Отчет №1/ГКР/140-025д, подготовленный ООО «Группа комплексных решений», и используемый ФГУП «Земля» в качестве информации о рыночной стоимости земельных участков, не принимается судом во внимание, поскольку указанный отчет содержит информацию об оценке рыночной стоимости «гипотетических» земельных участков, расположенных по адресу: РФ, Кемеровской области, г. Кемерово, - а данные о наличии лицензии на право оценочной деятельности у ФГУП «Земля» в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суду не представлено достаточных сведений об используемых исходных данных, которые бы позволили бы оценить их достоверность и объективность, сделать вывод о наличии оснований для расчета, как удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 4537,17 руб./кв.м., 5057,68 руб./кв.м., 5057,68 руб./кв.м., так и государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:8 в размере 25251710,37 руб., 42:24:0201003:12 в размере 16042252,88 руб., 42:24:0201003:189 в размере 162160701,73 руб.

Соответственно, Управлением не доказано, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 42:24:0201003:8 в размере 25251710,37 руб., 42:24:0201003:12 в размере 16042252,88 руб., 42:24:0201003:189 в размере 162160701,73 руб., внесённая Управлением в Государственный кадастр недвижимости, определена на основе результатов государственной оценки земель, то есть с соблюдением требований пункта 13 Правил.

Из отчета независимого оценщика - ООО «ВЕЛ - Аудит - Консалтинг» следует, что рыночная стоимость принадлежащих Обществу спорных земельных участков составляет 6298313 руб., 3589488 руб., 36283493 руб. соответственно, что меньше размера их кадастровой стоимости, обозначенной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области в кадастровом плане. При этом, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области не оспорило величину рыночной стоимости.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, утверждая об отсутствии в законе запрета, касающегося превышения кадастровой стоимости над рыночной, не обозначило фактические обстоятельства, на основании которых кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в данном случае в размере, намного превышающем их рыночную стоимость.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39.

В соответствии с пунктом 2.2.1 данных Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Однако, доказательств, свидетельствующих о том, что указанный в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний порядок построения статистической модели соблюден, в том числе, определен состав факторов стоимости, проведен сбор сведений о значении этих факторов, проведен сбор рыночной информации, а также расчет кадастровой стоимости с учетом перечисленных элементов, в материалы дела не представлено.

Заинтересованными лицами не представлено данных, свидетельствующих о том, что при проведении оценки земельных участков была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель, а кадастровая оценка проведена на основании статистического анализа рыночных цен, как того требует пункт 5 Правил.

Анализ абзаца 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, пункта 10 Правил позволяет сделать вывод, что правомочия по утверждению результатов среднего уровня государственной кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) возложены на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215 (далее по тексту - Административный регламент), в обязанность Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области входит контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации.

В силу пункта 4 Административного регламента исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает следующие административные процедуры:

- подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации;

- формирование перечня подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- выбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации;

- проверка результатов работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации и представление результатов государственной кадастровой оценки земель органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации на утверждение;

- утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Формальное соблюдение административной процедуры не свидетельствует о возможности утверждения кадастровой стоимости земельного участка определенной не в соответствии с требованиями действующего законодательства без определения состава факторов стоимости, проведения сбора сведений о значении этих факторов, проведения сбора рыночной информации, а также расчета кадастровой стоимости без учета перечисленных элементов.

Расчет удельного показателя стоимости земельного участка должен производиться с учетом сведений о рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Суду не представлено доказательств того, что кадастровая оценка проведена с учетом статистического анализа рыночных цен.

Суд полагает, что Управлением не в полном объеме и не с надлежащим качеством осуществлена обязанность по проведению проверки отчета и указывает, что нарушения процедуры проверки, выразились в следующем.

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «требования к отчету оценки (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли от 20.07.2007г. №254 (далее по тексту «ФСО №3») отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно пункту 9 ФСО №3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, подтверждено материалами дела, представленный УФАКОН по КО отчет (приобщен к материалам дела), не содержит даты его подписания оценщиками, которые проводили оценку и дату утверждения соответствующим лицом, не имеется сведений о наличии полномочий на подписание отчета, утвержденного и.о. генерального директора Н.П.Фоминым, в то время как сам государственный контракт и приложения к нему от имени ФГУП «ФКЦ «Земля» подписаны генеральным директоров Калининым Ю.П.).

Титульный лист отчета в качестве исполнителей содержит указание на следующих лиц: Скуфинский О.А., Кривский С.Б., Кулакова Н.А., Савина Е.В., Бородай Н.Б. и имеются подписи данных лиц, однако стр.3-5 отчета в разделе «Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП», а также указаны: Махт В.А., Макаров М.П., Осинцева Н.В., Загородникова Е.А., Назарова М.Л., Чернорай Е.С., Ивонина Л.Г., Пашнина Л.Л., Овчинникова П.Н., и др., однако подписи данных лиц в отчете отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства установлено отсутствие в представленном УФАКОН по КО ряда приложений и несоответствия оглавления отчета, фактическому приложению документов (пример: стр. 9 отчета содержит указание на наличие приложений №№7-16, однако в представленной копии отчёта об оценке имеются только Приложения № 7 (частично) и Таблица, заявленная как часть Приложения № 16, а представленные документы не являются копиями приложений (как части отчёта об оценке), ввиду наличия рукописных дописок (шариковой ручкой) о на­именовании приложений, отсутствия сквозной нумерации страниц на них и отсутствия при­знаков их копирования.

Раздел 1.2. (стр. 14-19) Отчёта об определении кадастровой стоимости земель­ных участков в нарушение пункта 8 ФСО № 3, не содержат указание на проведение оценки исполнителем работ в соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3, утвер­жденными приказами Минэкономразвития от 20.07.2007 г., соответственно №№ 254, 255, 256 (далее - ФСО №№1, 2,3), при том, что данные стандарты являются основополагаю­щими в области оценки и в силу указанного пункта 8 ФСО №3 должны быть отражены в отче­те об оценке.

В соответствии с пунктом 19 ФСО №1, если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квали­фикацию и степень участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Страница отчета в разделе 3 «Соисполнители работ по ГКОЗ НП» имеет ссылку на омский филиал ФГУП «ФКЦ «Земля», однако текст отчета и приложение к отчету не име­ет каких-либо документов, подтверждающих статус данного лица, а также обосновываю­щих необходимость привлечения данного лица для проведения работ по государственному контракту.

Страница 5 отчета в разделе «Сотрудники, непосредственные исполнители работ по ГКОЗ НП» содержит указание на ООО «Группа комплексных решений» и указание на со­трудников данной организации, однако статус данного лица не определен, отсутствуют под­писи лиц, осуществлявших оценку (часть оценки), на каком основании данное лицо стало исполнителем работ по государственному контракту, имеет ли данное лицо право осуществ­лять оценочную деятельность.

В нарушение п. 10 того же ФСО № 3, в Отчёте об определении кадастровой стоимости земельных участков отсутствуют ссылки на источни­ки информации, используемой в отчете, позволяющие сделать выводы об авторстве соответ­ствующей информации, дате её подготовки и возможности её воспроизведения, равно как к отчёту не приложены копии соответствующих материалов и распечаток.

В нарушение указанного принципа представленный Отчёт об определении кадаст­ровой стоимости земельных участков не позволяет воспроизвести расчет кадастровой стои­мости и привести его к аналогичным результатам, полученным оценщиками (не позволяет пользователю отчёта об оценке, в т.ч. не имеющему специальных познаний в области оценоч­ной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки).

В нарушение п. 15 ФСО № 3 и п.9.2 Административного регламента исполне­ния Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 г. № 215 (далее Администра­тивный регламент), Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области (в представленном виде) не содер­жит описания расчетов и пояснений к ним, обеспечивающих проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки земельных участков, принадлежащих Заявителю.

В силу п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

В нарушение указанной нормы в табл. № 7 Приложения № 7 к Отчёту об определе­нии кадастровой стоимости земельных участков приведена информация об использован­ных объектах - аналогах, датированная существенно позже даты оценки, каковой являлась дата 01.01.2007 г.

Данные нарушения представителями Управления в ходе судебного разбирательства, в нарушение требований статьи 65, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не опровергнуты, при этом протокол предварительной проверки Отчета от 11.11.2008 г. содержит вывод о соответствии отчета техническому заданию, что в свою очередь свидетельствует о некачественном и не полном проведении данным государственным органом предварительной проверки, тогда как судом указывалось выше, что именно формальное соблюдение федеральных стандартов оценки, является предметом проверки Управлением.

Указанные нарушения, по мнению суда, носят существенный характер, так как позволили Роснедвижимости признать предварительную оценку отчета, как положительную и принять отчет в том виде, который не соответствует формальным требованиям, установленным действующим законодательством, при этом отчет должен соответствовать приведенному выше законодательству не только по содержанию, но и по оформлению.

Принимая во внимание, что процедура утверждения кадастровой оценки земельных участков является многоступенчатой и многостадийной, суд соглашается с мнением заявителя о том, что каждый этап и стадия утверждения отчета должен соответствовать действующему законодательству, в противном случае утверждение отчета в таком виде ведет к нарушению прав и законных интересов владельца земельного участка, в том числе, связанных с исполнением обязанностей налогоплательщика и уплачивать в бюджет только законно установленные налоги и сборы.

Исходя из отсутствия достаточных доказательств использования при расчете удельного показателя кадастровой стоимости рыночной информации, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания действий Управления Росреестра по Кемеровской области по формированию в государственном земельном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков несоответствующими требованиям статей 65, 66 ЗК РФ, Методическим указаниям, Административному регламенту, нарушающими права апеллянта, связанные с уплатой установленного законодательством земельного налога.

Таким образом, действия по внесению Управлением Росреестра по Кемеровской области недостоверных сведений о стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м, расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 60, в государственный кадастр объектов недвижимости следует признать незаконными.

Аналогичная правовая позиция изложенных выводов подтверждается сложившейся правоприменительной практикой (постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2009 года по делу № А27-5018/2009, от 01.12.2009 года по делу № А27-6989/2009, от 06.04.2010 года по делу № А27-11023/2009, от 05.05.2010 года по делу № А27-10130/2009).

При таких обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора судом в соответствии со статьями 110 - 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заинтересованных лиц в равных долях.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 201, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недостоверным результат государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м в размере 25251710,37 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 4537,17 руб./кв.м, земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м в размере 16042252,88 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м, земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м в размере 162160701,73 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м, проведенной ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» по заказу и под кон­тролем Управления Федерального агентства кадастра недвижимости по Кемеровской облас­ти.

Признать незаконными, не соответствующими статьям 65, 66 Земельного кодекса РФ, Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным по­становлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, Методическим указаниям по го­сударственной оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 года № 39, Административному регламенту Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки зе­мель», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 28.06.2007 № 215, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области по формированию в государственном земельном кадастре сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м. в размере 5251710,37 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 4537,17 руб./кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м в размере 16042252,88 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м. в размере 162160701,73 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м, расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 60.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области устранить нарушение прав и законных интересов Открытого акционерного общества «Кемеровомашоптторг», г. Кемерово, исключив из государственного земельного кадастра сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 42:24:0201003:8 общей площадью 5565,52 кв.м в размере 25251710,37 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 4537,17 руб./кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:12 общей площадью 3171,86 кв.м в размере 16042252,88 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м, с кадастровым номером 42:24:0201003:189 общей площадью 32062 кв.м в размере 162160701,73 руб. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости 5057,68 руб./кв.м, расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 60.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в пользу Открытого акционерного общества «Кемеровомашоптторг», г. Кемерово 2000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия «Федеральный кадастровый центр «Земля», г. Москва в пользу Открытого акционерного общества «Кемеровомашоптторг», г. Кемерово 2000 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

После вступления решения в законную силу выдать исполнительные листы.

Возвратить ОАО «Кемеровомашоптторг», г. Кемерово 2000 рублей государственной пошлины.

После вступления решения в законную силу выдать справку.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции, а также в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу - в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья С. Н. Марченкова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А27-1894/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Кемеровской области
Дата принятия: 04 июня 2010

Поиск в тексте