• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 02 августа 2011 года  Дело N А27-4391/2011

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2011 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 августа 2011 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Плискиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Верховых Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка, г. Новокузнецк,

к индивидуальному предпринимателю Савину Олегу Эриковичу, г. Новокузнецк,

о взыскании 395197 руб. 23 коп., об обязании освободить нежилое помещение (с учетом изменений)

при участии:

от истца: Маленюк С.Е. - представитель, доверенность № 900/5 от 21.03.2011, Епифанцева Е.Ю. - представитель, доверенность № 698/5от 01.03.2011,

от ответчика: Кожевников А.В. - представитель, доверенность № 19-04/11 от 19.04.2011

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г.Новокузнецк, ОГРН 1024201467509 (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Савину Олегу Эриковичу, г. Новокузнецк, ОГРНИП 306421702400041 (далее - предприниматель) о взыскании 260043 руб. 15 коп. долга, 114376 руб. 60 коп. пени за период с 14.02.2008 по 25.03.2011 по договору аренды нежилого помещения №4965-Ф/Ц от 14.02.2008; об обязании освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 53,1 кв.м. в подвальной части многоквартирного жилого дома по адресу: г.Новокузнецк, пр. Октябрьский, 13.

Исковые требования со ссылкой на статьи 307, 309, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением.

В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования в части долга и пени: просит взыскать с предпринимателя Савина 316817 руб. 67 коп. долга по арендной плате за период с 14.02.2008 по 01.06.2011, а также 78379 руб. 56 коп. пени за тот же период, всего - 395197 руб. 23 коп.

Увеличение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв.

Ответчик против удовлетворения иска возразил, указав, что часть подвального помещения площадью 53,1 кв.м. не учтена как объект недвижимого имущества и не могла быть предметом договора аренды. Подвальное помещение площадью 143,1 кв.м., часть которого занимает предприниматель Савин О.Э., предназначено для обслуживания помещений многоквартирного жилого дома. С момента приватизации первой квартиры в 1993 году право муниципальной собственности на это подвальное помещение прекращено, с указанного времени помещение принадлежит собственникам квартир этого дома, в том числе Савину О.Э., на праве общей долевой собственности. Поскольку истец не является собственником подвального помещения, договор аренды нежилого помещения №4965-Ф/Ц от 14.02.2008 недействителен, а у комитета отсутствует право на взыскание задолженности по арендной плате, пени, а также право требовать обязать ответчика освободить это помещение. Предприниматель Савин О.Э. занимает спорное помещение на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 8 от 15.12.2009, договора пользования подвальным помещением от 11.01.2011.

Возражая против доводов ответчика, комитет отметил, что многоквартирный жилой дом по адресу: г.Новокузнецк, пр. Октябрьский, 13 передан в муниципальную собственность города Новокузнецка, подвальное помещение использовалось для сдачи в аренду в течение длительного времени, необходимое для использования собственниками помещений оборудование, находящееся в подвале, может быть заменено другим оборудованием, расположенном в другом подъезде дома. В той части подвального помещения, которая передана по договору аренду предпринимателю Савину О.Э., отсутствует оборудование, необходимое для использования домовладельцами. Кроме того, вопрос о правовом статусе нежилого помещения не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Савиным Олегом Эриковичем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 4965-Ф/Ц от 14.02.2008.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное в подвальной части дома, по адресу: г. Новокузнецк, пр. Октябрьский, 13, общей площадью 53,1кв.м.

Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 3154 руб.14коп., налог на добавленную стоимость не включается в арендную плату и оплачивается отдельно. Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора, первый арендный платеж вносится предоплатой за текущий и следующий за ним месяц. Затем арендная плата вносится в течение текущего месяца предоплатой за следующий месяц на расчетный счет арендодателя.

На основании уведомления арендодателя от 16.01.2009 арендная плата с 01.01.2009 составила 3469 руб. 55 коп. в месяц. С 15.04.2010 размер арендной платы увеличен до 18924 руб. 84 коп. в месяц (пункт 3 дополнительного соглашения № 2 от 15.04.2010).

Срок действия договора, согласно пункту 1.5 договора, установлен с 19.01.2008 по 15.01.2009. Дополнительными соглашениями № 1 от 09.12.2009, № 2 от 15.04.2010 срок договора продлен с 16.01.2009 по 13.01.2010, а затем с 14.01.2010 по 10.01.2011.

Ссылаясь на то, что ответчик не в полном объеме внес арендную плату по договору аренды, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Выслушав представителей сторон, изучив обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьями 67, 68, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Установление обстоятельств относительно характеристик нежилого помещения, сданного в аренду, а также наличия либо отсутствия прав собственности на него, имеет существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, поскольку правом на взыскание платы за пользование имуществом, переданным в аренду, обладает только собственник либо по его поручению иное лицо в силу положений статей 606, 608, 614 ГК РФ.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В связи с изложенным довод истца о том, что вопрос о наличии или отсутствии права муниципальной собственности на нежилое помещение, переданное в аренду, не входит в предмет доказывания по делу, является несостоятельным.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (Приложение № 3) жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Состав имущества, принадлежащего домовладельцам на праве общей долевой собственности, конкретизирован в пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме права, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в числе прочих объектов, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что нежилое помещение, общей площадью 53,1 кв.м., переданное в аренду ответчику, представляет собой часть подвала, площадь которого составляет 143,7 кв.м., расположенного в 8-ом подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новокузнецк, пр.Октябрьский,13. Нежилое помещение общей площадью 53,1 кв.м. отделено от остального подвала съемной перегородкой.

В приложении № 1 к договору аренды нежилого помещения № 4965-Ф/Ц от 14.02.2008 стороны обозначили помещение, передаваемое в аренду, на плане подвала путем нанесения штриховки.

На плане подвала, согласно техническому паспорту БТИ от 04.07.2000 г., помещение площадью 53,1 кв.м. отсутствует.

Таким образом, нежилое помещение, общей площадью 53,1 кв.м., расположенное в подвальной части многоквартирного жилого дома по адресу: г.Новокузнецк, пр.Октябрьский, 13, не является самостоятельным объектом, поставленным на учет в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Впервые часть подвала в качестве отдельного нежилого помещения площадью 53,1 кв.м. передана в аренду комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка обществу с ограниченной ответственностью «Лекра-СЭТ» на основании дополнительного соглашения от 09.04.2001 г. к договору аренды № 47-3 от 10.07.2000 г., акта от 09.04.2001. До 09.04.2001 г. ООО «Лекра-СЭТ» по договору № 47-3 от 10.07.2000 г. арендовало у комитета все подвальное помещение, общей площадью 143,1 кв.м. (т.1 л.д. 142-145).

Рассматривая вопрос о правовом статусе указанного нежилого помещения, суд установил следующее.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу г. Новокузнецк, пр.Октябрьский, 13, находился на балансе Кузнецкого металлургического комбината имени В.А. Ленина, не вошел в число объектов, подлежащих приватизации, что следует из приложения № 2 к плану приватизации комбината, и был передан на основании акта приема-передачи от 01.02.1995г. на баланс муниципального производственного жилищного ремонтно-эксплуатационного предприятия № 2 (т. 1, л.д. 130-136).

Распоряжением Администрации Кемеровской области № 78-р от 03.02.1995 объекты коммунально-бытового назначения Кузнецкого металлургического комбината переданы в муниципальную собственность города Новокузнецка (т.1 л.д. 67-68).

Вместе с тем, по сведениям отдела по г. Новокузнецку Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.07.2011, впервые государственная регистрация прав на квартиру, расположенную в доме по адресу: г.Новокузнецк, пр. Октябрьский, 13, произведена на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 14.01.1993 г. (т.1 л.д. 126).

Таким образом, с 1993 г. общее имущество этого дома, в том числе подвальное помещение общей площадью 143,1 кв.м., предназначенное для обслуживания помещений в этом доме, принадлежало собственникам квартир в этом доме. Учитывая изложенное, комитет был не вправе в 2001 г. выделить спорное подвальное помещение площадью 53,1 кв.м. в качестве отдельного нежилого помещения и учитывать его в реестре муниципальной собственности как самостоятельный объект недвижимого имущества (т. 1 л.д. 16).

Доводы истца о том, что подвальное помещение в целом и его отдельная часть, площадью 53,1 кв.м., предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не подтверждены.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представал суду доказательств, свидетельствующих о том, что спорное подвальное помещение не является техническим подвалом и не предназначено для использования всеми собственниками дома.

Из писем ООО «Лекра-СЭТ» от 07.02.2001, 04.04.2011 (т.2 л.д. 8,9), акта технического состояния и фактического использования нежилого помещения от 29.06.2011 (т. 1 л.д. 104), фотографии № 21 (т.1 стр. 83) усматривается, что в подвальном помещении находится оборудование, которое предназначено для использования в качестве общего имущества (распределительная коробка).

Довод истца о том, что водно-распределительное устройство (распределительная коробка) находится также в другом подъезде и может заменить аналогичное оборудование в спорном подвальном помещении, основанный на акте технического состояния и фактического использования нежилого помещения от 29.06.2011, судом не принят. Указанный акт составлен в отсутствие представителя ответчика, доказательств его уведомления о том, что будет произведен осмотр, в дело не представлено. Изложенный в акте вывод о возможности использования одного распределительного устройства вместо другого сделан комиссией, состоящей из работников истца, инженера и начальника электрослужбы ООО «Инкомстрой-энерго». При этом в дело не представлено сведений о том, какими видами деятельности занимается ООО «Инкомстрой-энерго», сведений о квалификации специалистов, производивших осмотр, об основаниях, по которым они пришли к соответствующим выводам.

В связи с изложенным факт передачи истцом подвального помещения в аренду МПЖРЭП-2, а с 2002 года - предпринимателю Савину О.Э. при наличии в помещении оборудования, необходимого для использования домовладельцами, и предназначенного для обслуживания помещений в доме, не имеет правового значения.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, что часть подвального помещения площадью 53,1 кв.м. была выделена в качестве объекта для самостоятельного использования на дату приватизации первой квартиры в доме (1993г.) и использовалась отдельно от остального подвального помещения, отвечающего признакам технологического подвала.

В связи с этим отсутствует совокупность условий, позволяющих утверждать, что нежилое помещение в подвальной части дома, площадью 53,1 кв.м., на дату заключения договора аренды (14.02.2008) находилось в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Договор аренды нежилого помещения №4965-Ф/Ц от 14.02.2008 заключен комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка, не отвечающим признакам арендодателя (статья 608 ГК РФ). В связи с этим, указанный договор является ничтожным и не влечет правовых последствий (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, решение принято не в пользу истца, государственная пошлина в бюджет не взыскивается.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В иске отказать.

Решение в месячный срок со дня его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.А. Плискина

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А27-4391/2011
Принявший орган: Арбитражный суд Кемеровской области
Дата принятия: 02 августа 2011

Поиск в тексте