АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 24 июня 2010 года Дело N А27-4414/2010
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2010 года
Решение в полном объеме изготовлено 24 июня 2010 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Новожиловой И.А., при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка, г. Новокузнецк
к обществу с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника», г. Новокузнецк
о взыскании 246508,31 рублей, расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилое помещение
при участии:
от истца: Епифанцевой Е.Ю. - представителя, доверенность от 27.02.2010 № 678/5, удостоверение (после перерыва не явилась);
от ответчика: Федченко Т.М. - директора, протокол от 18.03.2009 № 2, паспорт (после перерыва не явилась)
у с т а н о в и л:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 194642,77 рублей, пени в сумме 51865,54 рублей, досрочном расторжении договора аренды от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб, обязании возвратить нежилое помещение, общей площадью 269,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, пр. Курако, 23.
В судебном заседании объявлялся перерыв.
Представитель истца иск подержала, ссылаясь на статьи 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору аренды более двух раз подряд, за что помимо долга, просит взыскать пени, расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить нежилое помещение.
Представитель ответчика иск не признала, ссылаясь на отсутствие обязанности по внесению арендной платы вследствие невозможности использования арендуемого помещения по его назначению.
Общество с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» обратилось с встречным иском, в которым просит суд обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка восстановить электрооборудование нежилого помещения по ул. Курако, 23 в г. Новокузнецке общей площадью 269,8 кв.м., переданного в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» по договору аренды от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб и взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка убытки в сумме 114186,20 рублей.
Определением суда от 24.06.2010 встречное исковое заявление возвращено ответчику.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлено следующее.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» заключен договора аренды нежилого помещения от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду встроенное нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, пр. Курако, 23, общей площадью 269,8 кв.м., на основании протокола от 02.06.2009 № 2532 аукциона по продаже права аренды.
Арендованное помещение передается арендатору для использования под приоритетные виды деятельности - бытовое обслуживание населения (пункт 1.2 договора аренды).
В пункте 1.4 договора аренды предусмотрено, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. При его подписании помещение фактически передается арендатору в состоянии, указанном в пункте 1.1 договора. Арендатор не имеет каких-либо претензий по санитарно-техническому состоянию помещения. Права и обязанности сторон, предусмотренные настоящим договором, возникают с момента его подписания.
Договор заключен сроком с 16.06.2009 по 15.06.2014 (пункт 1.5 договора аренды).
Согласно пункту 4.1 договора аренды величина льготной арендной платы за арендуемую площадь 269,8 кв.м. составляет 22037,26 рублей в месяц. Арендная плата вносится в течение текущего месяца предоплатой за следующий месяц (пункт 4.2.1 договора аренды).
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 06.07.2009 по 01.04.2010 в сумме 194642,77 рублей явилось основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (статья 26 Закона).
В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды нежилого помещения сроком действия не менее года является заключенным при условии его государственной регистрации соответствующим органом.
Пунктом 3.2.17 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в срок до 30.01.2010 произвести за свой счет государственную регистрацию указанного договора аренды.
Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 14.01.2010.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая, что договор аренды нежилого помещения от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 14.01.2010, и именно с указанной даты у общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен договором аренды.
За период с 14.01.2010 по 01.04.2010 сумма арендной платы составляет 56870, 36 рублей.
Платежным поручением от 24.06.2009 № 12 ответчик перечислил истцу 14711,20 рублей за аренду муниципального имущества.
Таким образом, задолженность общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» по арендной плате составляет 42159,16 рублей, в том числе за февраль 20121,90 рублей (26 дней), за март - 22037,26 рублей.
За несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей истцом начислены пени в сумме 51865,54 рублей.
Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в сумме неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.1 договора аренды сторонами согласовано условие о том, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы, арендодатель взыскивает с арендатора пеню в размере 0,2 процента от неуплаченной суммы за каждые сутки просрочки.
Пени за нарушение сроков внесения ответчиком арендных платежей составляет 3660,07 рублей. Расчет пени должен быть следующим: за февраль 20121,90 рублей х 0,2% х 57 дней (с 02.02.2010 по 31.03.2010) = 2293,90 рублей; за март 22037,26 рублей х 0,2% х 31 дней (с 01.03.2010 по 31.03.2010) = 1366,17 рублей.
Исследовав и оценив, в порядке, предусмотренном статей 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд, полагает, что ответчик являясь арендатором, обязан исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб. Учитывая то, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей за февраль в сумме 20121,90 рублей (26 дней), за март в сумме 22037,26 рублей, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в сумме 42159,16 рублей и пени в сумме 3660,07 рублей. Следовательно, исковые требования в части взыскания арендной платы в сумме 152483,61 рублей, пени в сумме 48205,47 рублей удовлетворению не подлежат.
Довод представителя ответчика об отсутствии обязанности по внесению арендной платы вследствие невозможности использования арендуемого помещения по его назначению, суд считает несостоятельным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Спорные помещения были переданы арендодателем арендатору по договору аренды нежилого помещения от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб, имеющему силу акта приема-передачи. При этом в договоре оговорено, что помещение передается арендатору в состоянии, указанном в пункте 1.1 договора, в котором конкретизировано, что сантехника, электричество, отопление исправны. Арендатор не имеет каких-либо претензий по санитарно-техническому состоянию помещения.
Подписывая договор аренды, арендатор согласился со всеми его условиями. Помещение принято ответчиком без замечаний и разногласий и до настоящего времени истцу не возвращено.
Имеющиеся материалы дела не подтверждают довод ответчика о том, что переданное ему помещение имело недостатки, препятствующие пользованию им, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и не были известны арендатору.
Поскольку свою обязанность арендодатель по передаче арендуемого имущества исполнил, у арендатора возникла обязанность по внесению арендных платежей.
В части требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка о досрочном расторжении договора аренды и обязании возвратить нежилое помещение суд отмечает следующее.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда только в случаях существенного нарушения договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пункт первый статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Однако арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из анализа указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в указанный срок, а также предложение расторгнуть договор. Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
В качестве доказательства, подтверждающего соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, истцом представлена претензия от 18.02.2010 № 594/9, получение которой ответчиком не оспаривается, в которой Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка уведомил общество о необходимости погашения задолженности, пени и со ссылкой на пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предложил расторгнуть договор аренды от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя в случаях не внесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.
Претензия, в которой Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка предложил обществу погасить имеющуюся задолженность по аренной плате и расторгнуть договор аренды, направлена обществу 18.02.2010.
Поскольку в данном случае договор аренды нежилого помещения от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб заключен с момента его государственной регистрации, то есть с 14.01.2010, на момент обращения истца с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд отсутствовало. Следовательно, отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды по пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка о досрочном расторжении договора аренды от 16.06.2009 № 5156-Р/Кб и обязании общества возвратить нежилое помещение, общей площадью 269,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, пр. Курако, 23 удовлетворению не подлежат.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд в соответствии со статьей 101, абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
р е ш и л:
исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкрембыттехника» (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 2-36) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Кирова, 71) задолженность в сумме 42159,16 рублей (сорок две тысячи сто пятьдесят девять рублей 16 копеек), пени в сумме 3660,07 рублей (три тысячи шестьсот шестьдесят рублей 07 копеек), всего 45819,23 рублей (сорок пять тысяч восемьсот девятнадцать рублей 23 копейки) и в доход федерального бюджета 1875,49 рублей (одна тысяча восемьсот семьдесят пять рублей 49 копеек) государственной пошлины.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, либо в двух месячный срок с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Судья И.А. Новожилова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
