• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 14 октября 2010 года  Дело N А27-4418/2010

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2010 года, решение изготовлено в полном объеме 14 октября 2010 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В.Вульферт

при ведении протокола помощником судьи Ю.С.Камышовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС», г. Москва

к обществу с ограниченной ответственностью «Северный Маганак», г. Кемерово

о взыскании 3520129 руб. 97 коп.

В судебном заседании принятии участие представители:

от истца: Гущина Ольга Александровна по доверенности от 15.07.2010 (со спец. полн.);

от ответчика: Мицкович Екатерина Александровна по доверенности от 10.03.2010 № 5 (со спец. полн.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «АДИДАС» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» 3520129 руб. 97 коп., в том числе 372020 руб. штрафа, начисленного на основании пункта 12.9. договора аренды от 22.10.2008 № 1, 3148109 руб. 97 коп. стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.16., 12.6., 12.7. краткосрочного договора аренды от 22.10.2008 № 1 по согласованию перепланировки помещения и отказом от заключения долгосрочного договора. В качестве правового обоснования иска указаны статьи 309, 310, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель ответчика требования не признал. Полагает, что ремонтные работы, проведенные истцом, были выполнены с нарушением действующего законодательства. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Статья 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 22 августа 2004 г.) определяет, что разрешение на строительство является основанием для реализации архитектурного проекта. Проект должен быть выполнен в соответствии с положением «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87 (в ред. от 18.05.2009 № 427, от 21.12.2009 № 1004,от 13.04.2010 №235). Арендатором на согласование арендодателя был представлен проект магазина, утвердив который, арендодатель дал согласие на проведение в будущем ремонтных работ. Все согласования с компетентными органами должны были быть проведены не после приведения интерьера в соответствие с корпоративным стилем, а до начала работ. Однако в период действия договора аренды арендатор не обращался к арендодателю ни с заявлением о необходимости согласовать проектную документацию с компетентными органами, ни с заявлением о выдаче доверенности в целях проведения мероприятий по согласованию работ. Кроме того, считает, что стоимость подготовительных, ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений необоснованна и завышена. Цена договора подряда №10-34/08 от 24.10.2008, представленного истцом не соответствует взыскиваемой сумме. Документы, предъявленные в качестве обоснования цены произведенных работ, не соответствуют действующему законодательству. Отказа от заключения договора со стороны арендатора не было, поскольку исходя из буквального толкования пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации инициатором заключения основного (долгосрочного) договора может выступить как арендатор, так и арендодатель. Ни одна из сторон в установленный срок не выразила намерения заключить долгосрочный договор.

Дополнительно представитель ответчика пояснил, что основания для взыскания стоимости отделочных работ и неотделимых улучшений отсутствуют, поскольку не истек срок, установленный для заключения долгосрочного договора. Истец, пользуясь помещением с октября 2008, произвел ремонт в целях создания корпоративного стиля ООО «Адидас» для осуществления торговой деятельности и извлечения прибыли. Следовательно, убытки истца не связаны с действиями ООО «Северный Маганак». Кроме того, отсутствуют основания для взыскания штрафной санкции в соответствии с пунктом 12.9. договора, поскольку взыскание штрафной санкции возможно только при наличии совокупности всех названных в нем условий. Срок подписания долгосрочного договора установлен в дополнительном соглашении-до 22.10.2011 г. Анализ условий договора (пункт 12.7) не позволяет разграничивать понятия «подписание» и «заключение» договора. Кроме того, истец сам отказался от договора.

Возражая на доводы ответчика, представитель истца пояснил, что в соответствии с договором (пункт 12.10) отказом арендодателя от заключения долгосрочного договора, в том числе признается неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении долгосрочного договора в порядке и в сроки, предусмотренные краткосрочным договором. В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по заключению долгосрочного договора аренды, ООО «АДИДАС» заявило о своем отказе в пролонгации краткосрочного договора и возвратило помещение ООО «Северный Маганак». Поскольку краткосрочный договор прекратил свое действие, ООО «АДИДАС» имеет право на возмещение стоимости подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений, произведенных им в помещении, т.к. условиями краткосрочного договора иное не предусмотрено.

В судебном заседании установлено, что между ООО «АДИДАС» и ООО «Северный Маганак» 22.10.2008 был заключен договор аренды № 1 (краткосрочный), согласно которому ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) в аренду нежилые помещения общей площадью 171,6 кв.м., расположенные на первом и в подвальном этажах здания по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 35 (пункт 1.1.) (т.1. л.д. 41-74).

Арендатор произвел в данном помещении работы, направленные на создание корпоративного стиля общества. Стоимость работ составила 3148109 руб. 97 коп. (т.1, л.д.131-134).

Пунктом 4.2.16. договора установлена обязанность арендодателя самостоятельно и за свой счет провести согласование во всех необходимых государственных и муниципальных органах произведенную арендатором перепланировку и/или реконструкцию помещения в соответствии с утвержденным 15.10.2008 арендодателем (согласованным) проектом магазина, расположенного в помещении.

Пунктом 12.6. договора предусмотрено, что после проведения арендатором подготовительных и отделочных работ в помещении в целях предстоящей аренды, согласования арендодателем произведенной перепланировки в установленном законодательством порядке, получения арендодателем документов технической инвентаризации помещения, отражающих произведенную арендатором перепланировку помещения, и государственной регистрации изменений в Единый государственный реестр прав, связанных с перепланировкой помещения, стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды помещения сроком до 31.10.2013 включительно, в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае, предусмотренном пунктом 12.9. договора, в также в случае отказа (уклонения) арендодателя от добровольного заключения долгосрочного договора аренды, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере месячной арендной платы, предусмотренной настоящим договором, в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего требования от арендатора (п. 12.10.).

Пунктом 12.12. договора установлено, что в случае отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора, а также в случаях расторжения настоящего или долгосрочного договора по вине арендодателя, арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных последним в помещении подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений согласно подтверждающим документам на основании письменного требования арендатора, в течение 30 календарных дней с момента получения такого требования.

К указанному договору было заключено дополнительное соглашение № 1 от 22.10.2008 г. из которого следует, что договор в части обязательств сторон заключить долгосрочный (основной) договор аренды является предварительным договором. Стороны обязуются заключить долгосрочный (основной) договор аренды помещения, указанного в пункте 1.1., на срок и на условиях, указанных в приложении № 3 к договору.

В целях определения срока заключения основного договора, предусмотренного пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, стороны договорились, что обязательства сторон по заключению основного договора действуют в течение 3 лет с момента подписания настоящего договора. При этом основной договор считается заключенным, вступает в силу, с даты его государственной регистрации (т.1, л.д.75-80).

Истец, полагая, что ответчиком не выполнены условия договора, предусмотренные пунктами 4.2.16,12.6 и 12.7 краткосрочного договора в соответствии с пунктом 12.12. направил ООО «Северный Маганак» уведомление с требованием возместить стоимость подготовительных и ремонтно-отделочных работ и неотделимых улучшений в размере 3148109 руб. 97 коп. (т.1, л.д.29-31).

Поскольку ответчик требования истца не удовлетворил, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Срок действия краткосрочного договора в соответствии с пунктом 8.1. определен сторонами в течение 360 дней с момента подписания или до момента государственной регистрации долгосрочного договора в зависимости от того, какое событие наступит раньше. В случае, если по истечении 360 дней с момента подписания договора обеими сторонами не будет осуществлена государственная регистрация долгосрочного договора, настоящий договор автоматически пролонгируется на следующий срок в 360 дней на тех же условиях. Автоматическая пролонгация договора возможна не более пяти раз, при условии, что не менее чем за три месяца до окончания срока его действия арендатором не будет направлено уведомление арендодателю об отказе в пролонгации договора. В любом случае, срок действия последнего пролонгируемого договора истекает 31.10.2013 г. (пункт 8.2.).

ООО «АДИДАС» уведомило 08.07.2010 г. ООО «Северный Маганак» об отказе в пролонгации краткосрочного договора с 12.10.2010 г.

По акту от 11.10.2010 г. помещение возвращено ООО «Северный Маганак».

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была проведена строительная экспертиза по определению стоимости фактически выполненных работ и использованных материалов, исходя из расценок, сложившихся в городе Кемерово.

Из заключения эксперта следует, что стоимость работ и материалов составили 3785418 руб. 25 коп. (т.2 л.д.72-134). Стоимость экспертизы - 8900 руб. (т.2, л.д.71).

Заслушав представителей истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и оценив их в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца являются необоснованными.

Из условий соглашений имеющихся между сторонами следует, что у сторон имеются обязательства, вытекающие из смешанного договора- договора аренды и предварительного договора.

Как установлено пунктами 1-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как установлено в пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Истец - ООО «АДИДАС» (арендатор) требует от ответчика ООО «Северный Маганак» (арендодатель) возместить стоимость подготовительных, ремонтных работ и неотделимых улучшений ссылаясь на пункт 12.12. краткосрочного договора.

Из данного пункта договора следует, что такие требования возможны вследствие отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора либо наличия вины арендодателя в расторжении краткосрочного и/или долгосрочного договора.

При этом отказом арендодателя от заключения основного договора в соответствии с пунктом 12.10. краткосрочного договора признается: а) неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении долгосрочного (основного) договора аренды в порядке и сроки, предусмотренные договором; б) отказ арендодателя от подписания долгосрочного (основного) договора аренды по форме и на условиях согласно приложению № 3 к настоящему договору, в том числе после получения их от арендатора; в) не предоставление требуемого пакета документов для регистрации долгосрочного (основного) договора аренды в органе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в срок в течение 15 рабочих дней с момента подписания долгосрочного (основного) договора аренды обеими сторонами.

По мнению истца, ООО «Северный Маганак» отказалось от заключения долгосрочного договора, поскольку в установленный срок, не направило ООО «АДИДАС» предложение о его заключении.

Соглашением установлено следующее: срок подписания договора - до 23.09.2009 (пункт 12.7.) и срок его заключения - до 22.10.2011 г. (пункт 1 дополнительного соглашения № 1).

В соответствии с положениями статей 434, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента государственной регистрации.

Поскольку дополнительным соглашением № 1 стороны предусмотрели возможность заключить основной договор в течение трех лет с момента подписания краткосрочного договора, то есть до 22.10.2011 г., следовательно, любая из сторон до истечения указанного срока вправе направить предложение о заключении долгосрочного договора.

Сам по себе факт «подписания» долгосрочного договора аренды, учитывая его предмет и срок, не имеет практического значения для вывода о наличии желания той или иной стороны заключить договор.

Из буквального толкования пункта 12.10. краткосрочного договора не следует, что «не подписание» договора расценивается как отказ от заключения долгосрочного (основного) договора.

Пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия уклонения одной стороны от заключения договора - другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Уведомлением от 08.07.2010 арендатор отказался от продления краткосрочного договора с 12.10.2010 г.

По мнению суда, отказ арендатора от пролонгации краткосрочного договора аренды не является отказом ООО «АДИДАС» от обязательства по заключению долгосрочного (основного) договора.

Пунктом 4.2.8 краткосрочного договора арендатору предоставлено право, при наличии письменного согласия арендодателя, за свой счет и своими силами обеспечить проведение капитального ремонта помещения, перепланировку и/или реконструкцию, включая создание неотделимых улучшений внутри и снаружи помещения.

Согласование во всех необходимых государственных и муниципальных органах указанных работ возложено пунктом 4.2.16 краткосрочного договора на арендодателя.

Действующим законодательством, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено обязательное получение необходимых разрешений и согласований для конкретных видов работ до их начала. Следовательно, осуществление работ, на производство которых требуется получение разрешения соответствующих органов, является неправомерным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В пункте 12.12 краткосрочного договора стороны определили конкретные случаи, когда стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору.

Суд отмечает, что подготовительные, ремонтные работы и неотделимые улучшения были выполнены истцом исключительно в целях создания корпоративного стиля компании для идентификации реализуемых товаров с фирмой - производителем. Корпоративный стиль предназначен, прежде всего, для выделения товаров (услуг) конкретного производителя из общей массы аналогичных товаров (услуг) конкурентов. Созданными в этих целях улучшениями не вправе будут пользоваться иные субъекты предпринимательской деятельности. Такие улучшения, в частности, не будут являться таковыми для ответчика.

В соответствии с пунктом 12.9. краткосрочного договора в случае изменения сроков, в том числе подписания долгосрочного договора аренды, стороны согласовывают новые сроки выполнения обязательств, при этом арендатор вправе взыскать с арендодателя штраф, в случае, если причиной невыполнения и/или несвоевременного выполнения указанных обязательств будут виновные действия или бездействия арендодателя.

Поскольку истцом не доказан факт отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора либо наличия вины арендодателя в расторжении краткосрочного договора, основания для взыскания стоимости подготовительных, ремонтных работ и неотделимых улучшений, а так же штрафа отсутствуют.

Судебные расходы, в том числе по проведению экспертизы относятся на истца в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северный Маганак» 8900 руб. расходов по оплате экспертизы.

Решение в месячный срок после его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, а также в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья С.В.Вульферт

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А27-4418/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Кемеровской области
Дата принятия: 14 октября 2010

Поиск в тексте