АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 21 сентября 2009 года Дело N А27-8452/2008
Резолютивная часть объявлена 17 сентября 2009 года
Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2009 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом Мариинского района, Кемеровская область, г. Мариинск
к индивидуальному предпринимателю Афанасьевой Наталье Сергеевне, г. Кемерово
о взыскании 9500000 руб. задолженности, 384222 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,
по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Афанасьевой Натальи Сергеевны, г. Кемерово
к комитету по управлению муниципальным имуществом Мариинского района, Кемеровская область, г. Мариинск
об уменьшении цены товара в размере 7000300 руб.
при участии:
от комитета по управлению муниципальным имуществом Мариинского района - Смолянинова А.Л, начальника отдела, доверенность №54 от 10.12.2008, паспорт;
от ИП Афанасьевой Н.С. - Злобина А.Б., представителя, доверенность от 14.01.2009, паспорт; Боброва К.В., адвоката, доверенность от 04.03.2009, удостоверение;
у с т а н о в и л:
комитет по управлению муниципальным имуществом Мариинского района, Кемеровская область, г. Мариинск (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Афанасьевой Наталье Сергеевне, г. Кемерово (далее - ИП Афанасьева Н.С.) о взыскании 9500000 руб. долга и 110524 руб. процентов за просрочку оплаты по договору купли-продажи от 05.06.2008. Требование мотивировано ненадлежащим исполнением покупателем обязательства по внесению платы до 05.07.2008 в соответствии с пунктом 3.2. договора купли-продажи от 05.06.2008 и пунктом 15 статьи 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16 декабря 2008 года, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06 марта 2009 года, иск удовлетворен в части взыскания 9500000 руб. задолженности и 158861 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 мая 2009 года дело №Ф04-2852/2009 (6209-А27-21) отменены решения Арбитражного суда Кемеровской области от 16 декабря 2008 года и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06 марта 2009 года по делу №А27-8452/2008-1, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. При этом арбитражный суд кассационной инстанции в своем постановлении указал на необходимость исследования арбитражными судами при новом рассмотрении дела обстоятельства, связанного с исполнением Комитетом обязательства по передаче покупателю помещения, свободного от прав других лиц, при его приватизации.
Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 26 июня 2009 года исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, начата подготовка дела к судебному разбирательству, предварительное судебное заседание назначено на 30 июля 2009 года, которое откладывалось на 21 августа 2009 года.
Определением от 21 августа 2009 года подготовка дела к судебному разбирательству завершена, судебное заседание назначено на 17 сентября 2009 года.
Истцом в процессе повторного рассмотрения дела в порядке ч.1 ст.49 АПК РФ увеличен размер иска в части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами до 384222 руб. 22 коп. (в связи с увеличением периода просрочки до 21.08.2009). По существу исковые требования поддержаны Комитетом по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Дополнительно истец указал на то, что заключенная сделка по купле-продаже нежилого помещения № 57/2, расположенного по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 49, до настоящего времени не оспорена, и, как следствие, соответствует нормам действующего законодательства. Продавец обязательства по договору купли-продажи исполнил, помещение передано, зарегистрирован переход права собственности на покупателя.
ИП Афанасьева Н.С. оспорила исковые требования Комитета по основаниям, изложенным в представленных в материалы дела письменных возражениях. Указала на то, что на момент заключения договора купли-продажи в помещении находился арендатор - Сберегательный Банк РФ Мариинское отделение № 7833 согласно договору аренды № 174а от 15.04.2008. При этом Банк, несмотря на окончание срока аренды 01.04.2009, продолжает занимать помещение. В связи с этим, по мнению ответчика, Комитет не может считаться исполнившим свою обязанность по передаче имущества свободным от прав третьих лиц, и у покупателя в соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ отсутствует обязанность по оплате оставшейся стоимости имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 05.06.2008.
Также в судебном заседании 17 сентября 2009 года ответчиком представлено встречное исковое требование об уменьшении цены нежилого помещения № 57/2, расположенного по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 49, приобретенного по договору купли-продажи б/н от 05.06.2008, на стоимость обременения в размере 7000300 руб., заявлено ходатайство о его принятии арбитражным судом и рассмотрении одновременно с первоначальным иском Комитета. В качестве правового обоснования своего встречного требования ИП Афанасьева Н.С. указала на положение п.1 ст.460 ГК РФ. Считает, что поскольку продавцом не была исполнена обязанность по передаче товара свободным от прав третьих лиц, покупная цена помещения подлежит уменьшению на стоимость обременения в размере 7000300 руб., определенном согласно Краткому отчету (Регистрационный №44-К/2009) об оценке рыночной стоимости с учетом обременения встроенного нежилого помещения (ООО «БРЕНТ-ЭКСПЕРТ» от 17.09.2009).
Руководствуясь статьями 127, 132 и 184 АПК РФ, арбитражный суд протокольным определением от 17.09.2009 принял к рассмотрению встречное исковое заявление ИП Афанасьевой Н.С. как предъявленное в соответствии с положениями статей 125, 126 АПК РФ и соответствующее требованиям, предусмотренным частью 3 статьи 132 АПК РФ.
Представитель Комитета возразил на встречное исковое заявление ИП Афанасьевой Н.С., указал на отсутствие на момент рассмотрения спора каких-либо обременений правами третьих лиц проданного согласно договору купли-продажи от 05.06.2008 нежилого помещения. Просил первоначально заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
По итогам состоявшегося 30.05.2008 аукциона по продаже муниципального имущества (приватизации) между Комитетом (продавцом) и Афанасьевой Натальей Сергеевной (покупателем) заключен договор от 05.06.2008 купли-продажи встроенного нежилого помещения № 57/2, с кадастровым номером 42:27:0104003:8:6/3, общей площадью 430,3 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 49 (пункты 1.1, 2.1 договора).
В пункте 3.2 договора продажная цена помещения определена в 18080000 руб., которые должны быть уплачены до 05.07.2008 за вычетом 3520000 руб., внесенных покупателем в качестве задатка для участия в аукционе.
В пункте 5.1. договора указано, что переходящее в собственность покупателя помещение свободно от имущественных прав и претензий третьих лиц.
Согласно пункту 7.1. договора отчуждаемое помещение передано покупателю до подписания договора, который имеет силу передаточного акта.
25.07.2008 покупателем оплачено 5000000 руб., больше платежей не было.
Невыполнение Афанасьевой Н.С. обязательства об оплате по договору явилось основанием обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Настоящий спор подведомственен арбитражному суду в силу ст. 27 АПК РФ.
Афанасьева Н.С. зарегистрирована в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (выписка от 10.06.2009). Купленное Афанасьевой Н.С. помещение является нежилым. В связи с этим, отсутствие в договоре купли-продажи сведений о наличии у Афанасьевой Н.С. статуса предпринимателя не имеет правового значения для отнесения возникающих из договора споров к подведомственности арбитражному суду.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Согласно положениям статей 454 п.п.1 и 5, 486 п.1, 549 п.1, 555 п.1 ГК РФ покупатель недвижимого имущества обязан уплатить цену этого имущества в срок, предусмотренный договором.
Сумма в 9500000 руб. не уплачена Афанасьевой Н.С. до настоящего времени, что ее представителями не оспаривается.
Иск в части взыскания данной суммы подлежит удовлетворению.
При этом возражения ответчика в данной части исковых требований Комитета отклоняются арбитражным судом по следующим основаниям.
Само по себе то обстоятельство, что на момент заключения между сторонами договора купли-продажи от 05.06.2008 в помещении располагалось Мариинское отделение № 7833 Сберегательного Банка РФ в соответствии с действовавшим на тот момент договором аренды № 174а от 15.04.2008, не может, по мнению суда, свидетельствовать о правомерности неисполнения покупателем обязанности по уплате продавцу согласованной цены товара.
Ссылка ИП Афанасьевой на положение п.2 ст. 328 ГК РФ в обоснование своего права приостановить исполнение обязательства оплатить всю стоимость имущества, приобретенного по договору от 05.06.2008, до надлежащего исполнения Комитетом обязанности по передаче помещения свободным от прав третьих лиц, является, по мнению суда, неправомерной.
Истцом подтверждено то обстоятельство, что арендные отношения между Банком и Комитетом прекращены в апреле 2009 года. В свою очередь, переход права собственности к ИП Афанасьевой Н.С. на основании договора купли-продажи от 05.06.2008 зарегистрирован в учреждении юстиции в мае 2009 года.
Как пояснили суду представители ответчика, последний заинтересован в сохранении договорных отношений с Комитетом, какие-либо доводы о незаключенности договора купли-продажи от 05.06.2008 либо о его недействительности (в части или в полном объеме) со стороны покупателя помещения отсутствуют.
Таким образом, ссылка ИП Афанасьевой Н.С. на неисполнение Комитетом обязанности по передаче помещения покупателю свободным от прав третьих лиц является необоснованной. Доказательства, подтверждающие тот факт, что на момент рассмотрения спора проданное Комитетом помещение обременено правами каких-либо третьих лиц, отсутствуют. Довод ответчика о том, что помещение фактически занимает третье лицо, не может свидетельствовать о нарушении Комитетом своей обязанности по освобождению (с точки зрения правового статуса) данного помещения от обременений правами третьих лиц.
В судебном заседании на вопрос суда ответчик затруднился пояснить, какие именно действия, по его мнению, должен совершить Комитет для того, что считаться исполнившим обязанность по передаче покупателю помещения свободным от прав третьих лиц надлежащим образом. Вывод о наличии на стороне продавца обязательств по принудительному освобождению переданного покупателю помещения не следует ни из положений договора купли-продажи от 05.06.2008, ни из норм действующего гражданского законодательства.
Суд отмечает, что ответчик как собственник рассматриваемого помещения не лишен возможности защищать свои права, нарушенные со стороны каких-либо третьих лиц, всеми предусмотренными законом способами. И о реализации ИП Афанасьевой Н.С. данных возможностей свидетельствует нахождение на рассмотрении Арбитражного суда Кемеровской области дела №А27-11432/2009 по иску об освобождении банком спорного нежилого помещения, на что прямо указал в своих возражениях ответчик по настоящему делу.
Суд также отмечает, что в соответствии с п.4 ст.328 ГК РФ правило, предусмотренное, в том числе, п.2 данной статьи Кодекса (о праве стороны, на которой лежит встречное исполнение, приостановить исполнение своего обязательства), применяется, если договором или законом не предусмотрено иное.
По мнению суда, исходя из совокупного анализа норм гражданского законодательства (статей 328 п.1, 460 п.1, 486 п.1, 556 п.1 ГК РФ), исполнение покупателем обязательства по оплате товара не может рассматриваться в качестве встречного по отношению непосредственно к обязательству продавца передать товар свободным от прав третьих лиц.
Само обязательство по передаче помещения Комитетом исполнено. Договор купли-продажи от 05.06.2008, являющийся одновременно передаточным актом (п.7.1. договора), сторонами подписан, что свидетельствует о надлежащем соблюдении сторонами положения закона, предусмотренного п.1 ст.556 ГК РФ.
И так как помещение передано покупателю, последний в силу положений п.п.1, 2 ст. 486 ГК РФ обязан оплатить его в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи от 05.06.2008.
И в случае ненадлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц подлежат применению не правила п.2 ст.328 ГК РФ, а иные правовые последствия, прямо предусмотренные абз.2 п.1 ст.460 ГК РФ.
Так, в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли - продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Однако договор купли-продажи от 05.06.2008 между сторонами в установленном законом порядке не расторгнут, в связи с чем отказ ответчика оплатить полученный товар со ссылкой на то, что ему продан товар не свободным от прав третьих лиц, не соответствует ни нормам действующего законодательства, ни условиям договора.
Не подлежит удовлетворению также основанное на названной норме закона встречное требование ИП Афанасьевой Н.С. к Комитету об уменьшении цены нежилого помещения, приобретенного по договору купли-продажи б/н от 05.06.2008, на стоимость обременения в размере 7000300 руб.
Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Следовательно, ИП Афанасьева Н.С., ссылаясь как в обоснование своих возражений по первоначальному иску, так и в обоснование своего встречного искового требования на положение п.1 ст.460 ГК РФ, обязана доказать тот факт, что ей было не известно о нахождении в приобретаемом помещении третьего лица - Мариинского отделения № 7833 Сберегательного Банка РФ.
Суд отмечает, что в п.2.2. договора купли-продажи от 05.06.2008 прямо указано на то, что до его заключения стороны произвели осмотр отчуждаемого нежилого помещения.
Суд считает, что фактическое нахождение в помещении Мариинского отделения № 7833 Сберегательного Банка РФ могло и должно было быть обнаружено при визуальном осмотре помещения.
Доказательства того, что ИП Афанасьева Н.С., произведя до момента подписания договора купли-продажи от 05.06.2008 осмотр помещения, не была осведомлена о нахождении в нем 3-го лица, в материалах дела отсутствуют.
И само по себе получение ИП Афанасьевой Н.С. 12.12.2008 копии договора № 174а аренды от 15.04.2008 не может с достоверностью свидетельствовать о том, что данное лицо ранее (еще непосредственно до заключения договора) не обладало информацией о нахождении в приобретаемом помещении 3-го лица.
С учетом изложенного суд отклоняет ссылки ИП Афанасьевой Н.С. на отсутствие в объявлении об условиях приватизации муниципальной собственности, опубликованном в газете «Вперед» № 35 от 29.04.2008, а также в Решении № 11 от 23.04.2008 председателя Комитета о приватизации объектов муниципальной собственности сведений о нахождении помещения в аренде 3-го лица.
Также суд отмечает, что в силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ цена договора продажи недвижимости является одним из его существенных условий.
В связи с этим, требование покупателя на основании п.1 ст.460 ГК РФ об уменьшении цены приобретенного на основании договора купли-продажи недвижимого имущества направлено на изменение согласованного сторонами при заключении договора этого существенного условия.
Однако требования об изменении условий договора купли-продажи б/н от 05.06.2008 встроенного нежилого помещения в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ, предпринимателем Афанасьевой Н.С. ни ранее, ни в рамках рассматриваемого дела, не заявлялось.
Кроме того, суд отмечает, что покупатель вправе распоряжаться объектом недвижимого имущества, исходя из положений статей 218 и 223 ГК РФ, с момента регистрации перехода права собственности.
Переход права собственности ИП Афанасьевой Н.С. на спорное имущество зарегистрирован 23.05.2009, уже после истечения срока действия договора аренды с банком.
Таким образом, у покупателя возникло право распоряжаться данным имуществом, в том числе с целью извлечения прибыли, согласно требованиям статей 218 и 223 ГК РФ, Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», лишь с 23.05.2009 - момента регистрации перехода права собственности.
С учетом изложенного не может быть принято как достоверное определение величины стоимости обременения помещения договором аренды согласно Краткому отчету (Регистрационный №44-К/2009) ООО «БРЕНТ-ЭКСПЕРТ» от 17.09.2009 в размере 7000300 руб., которое рассчитано исходя из потери доходности от сдачи имущества в аренду за период с 30.05.2008 по 01.04.2009.
При таких обстоятельствах, предусмотренные законом основания для удовлетворения встречного искового требования, заявленного ИП Афанасьевой Н.С., отсутствуют. Иск Комитета к ИП Афанасьевой Н.С. о взыскании долга по договору купли-продажи от 05.06.2008 в размере 9500000 руб. является законным и обоснованным, подлежит удовлетворению.
