АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 05 августа 2009 года Дело N А27-8687/2009
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2009 года
Решение в полном объеме изготовлено 05 августа 2009 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Андугановой О.С.
при ведении протокола судебного заседания судьей Андугановой О.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово
к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой», г.Кемерово
о взыскании 2 052 000 рублей долга и 3 006 774,40 рублей пени
при участии:
от истца: Шуревич Е.И., представитель по доверенности от 05 мая 2009 года № 7-2-05/306, паспорт;
от ответчика: Осипенкова Е.В., представитель по доверенности от 01 февраля 2009 года, паспорт
у с т а н о в и л:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово, обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой», г.Кемерово, о взыскании 2 052 000 рублей долга и 3 006 774,40 рублей пени по договору аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года № 06-2059.
Определением арбитражного суда от 08 июня 2009 года исковое заявление было принято к производству, начата подготовка дела к судебному разбирательству, предварительное судебное заседание назначено на 07 июля 2009 года.
Определением от 07 июля 2009 года подготовка дела к судебному разбирательству завершена, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании суда первой инстанции на 28 июля 2009 года.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал, представил заявление об уменьшении размера иска в связи с оплатой ответчиком долга по арендной плате, просит взыскать с ответчика долг по арендным платежам в размере 952 000 рублей за период с 20 ноября 2006 года по 30 декабря 2008 года и пени за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендных платежей за период с 05 мая 2007 года по 17 февраля 2009 года в сумме 3 006 774,40 рублей.
Суд в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявление об уменьшении размера иска к рассмотрению как заявленное полномочным представителем истца в рамках предоставленных ему полномочий, не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.
Полномочный представитель ответчика в порядке части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сумму основного долга по арендным платежам в размере 952 000 рублей, образовавшегося за период с 20 ноября 2006 года по 31 декабря 2008 года не оспорил, подтвердил наличие задолженности в заявленном истцом размере.
Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 31 июля 2009 года.
После перерыва явившийся в судебное заседание представитель истца уточнил период образования задолженности по арендным платежам, пояснил, что заявленная ко взысканию сумма основного долга в размере 952 000 рублей, образовалась за период с 10 ноября 2008 года по 31 декабря 2008 года.
Уточнение судом принято.
Ответчик иск в части основного долга не оспорил, просил уменьшить пеню на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование ходатайства об уменьшении размера неустойки ответчик ссылается на тяжелое финансовое положение организации, незначительные периоды просрочки. Также ответчик в возражениях на иск ссылается на положения п. 9 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, который по его мнению, предусматривает предельный размер неустойки, указывает, что в силу положений ст. ст. 30, 36 Жилищного кодекса РФ ООО «Кемеровогражданстрой», в связи с введением в эксплуатацию жилых домов, являлось ненадлежащим арендатором и необоснованно несло бремя затрат за пользование земельным участком.
Исследовав письменные доказательства, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
24 ноября 2006 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 06-2059 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 06 марта 2007 года), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель поселений площадью 10464,52 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201010:0002, находящийся по адресу: г.Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 18, на пересечении просп. Московского и просп.Комсомольского, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Земельный участок предоставляется для строительства многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными гаражами и нежилыми помещениями в 1-ом и 2-ом этажах (пункт 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31 декабря 2008 год (пункт 2.1). Договор аренды в соответствии с пунктом 2.2 договора зарегистрирован 26 декабря 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, регистрационный номер 42-42-01/265/2006-6, и считается заключенным с момента регистрации.
Условия, предусмотренные договором, применяются к отношениям сторон, возникшим с 20 ноября 2006 года (пункт 2.3).
В разделе 3 договора стороны установили, что размер арендной платы определен в соответствии с протоколом о подведении итогов аукциона от 20 ноября 2006 года и составляет 33 312 000 рублей. Размер арендной платы, установленный по результатам проведения торгов, определен за весь период действия договора аренды. Внесенная сумма задатка в размере 6 462 200 рублей засчитывается в счет арендной платы. Арендатор вносит оставшуюся часть суммы арендной платы за весь период действия договора в размере 26 849 600 рублей ежемесячно, начиная с декабря 2006 года, равными частями не позднее последнего числа каждого месяца. Перечисление арендной платы производится на расчетный счет органа федерального казначейства.
Дополнительным соглашением № 1 от 02 марта 2007 года к договору аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года № 06-2059 стороны согласовали размер и сроки внесения арендных платежей.
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения соглашение считается заключенным и применяется к отношениям сторон с момента его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. Дополнительное соглашение зарегистрировано 04 мая 2007 года, регистрационный номер 42-42-01/010/2007-186.
Факт регистрации договора аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года, дополнительного соглашения № 1 от 02 марта 2007 года, дополнительного соглашения № 2 от 06 марта 2007 года также подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 июля 2009 года № 01/057/2009-066.
Договор согласно пункту 7.4 имеет силу передаточного акта.
Ненадлежащее исполнение ответчиком (арендатором) принятой по договору аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года № 06-2059 обязанности по уплате арендной платы за период с 10 ноября 2008 года по 31 декабря 2008 года, а также допущенные ответчиком просрочки в уплате арендных платежей, послужили причиной обращения истца с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Арбитражный суд, рассмотрев заявленные истцом требования, считает их подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Суд полагает правомерным предъявление истцом требований о взыскании с ответчика долга по арендной плате за период с 10 ноября 2008 года по 31 декабря 2008 года в связи со следующим.
Договор аренды земельного участка № 06-2059 из земель поселений площадью 10464,52 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201010:0002, находящийся по адресу: г.Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 18, на пересечении просп.Московского и просп. Комсомольского, подписанный сторонами 24 ноября 2006 года, с учетом пункта 7.4 договора подтверждает факт передачи истцом ответчику земельного участка в аренду.
В пункте 2.3 договора аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года № 06-2069 стороны согласовали, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 20 ноября 2006 года, то есть договор распространяется на ранее возникшие отношения (часть 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
То есть земельный участок из земель поселений площадью 10464,52 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201010:0002, находящийся по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон № 18, на пересечении просп. Московского и просп. Комсомольского фактически находился в пользовании ответчика с 20 ноября 2006 года, что в порядке ч. 3 ст. 70 АПК РФ подтвердил полномочный представитель ответчика в ходе судебного заседания.
С учетом пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года № 06-2059 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 02 марта 2007 года) размер арендной платы за весь период действия договора в размере 26 849 600 рублей уплачивается ответчиком в следующем порядке:
30.01.2007 - 1 140 000 рублей; 29.02.2007 - 684 000 рублей; 30.03.2007 - 684 000 рублей; 30.04.2007 - 1 931 200 рублей; 30.05.2007 - 1 931 200 рублей; 30.06.2007 - 1 931 200 рублей; 30.07.2007 - 1 931 200 рублей; 30.08.2007 - 1 931 200 рублей; 30.09.2007 - 1 931 200 рублей; 30.10.2007 - 1 931 200 рублей; 30.11.2007 - 1 931 200 рублей; 30.12.2007 - 684 000 рублей; 30.01.2008 - 684 000 рублей; 28.02.2008 - 684 000 рублей; 30.03.2008 - 684 000 рублей; 30.04.2008 - 684 000 рублей; 30.05.2008 - 684 000 рублей; 30.06.2008 - 684 000 рублей; 30.07.2008 - 684 000 рублей; 30.08.2008 - 684 000 рублей; 30.09.2008 - 684 000 рублей; 30.10.2008 - 684 000 рублей; 30.11.2008 - 684 000 рублей; 30.12.2008 - 684 000 рублей.
Как следует из представленного истцом подробного расчета суммы долга по арендным платежам, а также уточненного истцом периода образования задолженности, сумма долга по арендной плате по договору аренды от 24 ноября 2006 года № 06-2059, заявленная истцом ко взысканию, образовалась в связи с неоплатой ответчиком арендных платежей за пользование земельным участком за период с 10 ноября 2008 года по 31 декабря 2008 года. Размер задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в указанный период составил 952 000 рублей. Расчет суммы задолженности судом проверен, подтвержден полномочным представителем ответчика.
В свою очередь, ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения своих обязательств как арендатора по оплате арендной платы. Кроме того, в судебном заседании полномочный представитель ответчика в порядке части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подтвердил факт наличия долга по договору аренды от 24 ноября 2006 года № 06-2059 за период с 10 ноября 2008 года по 31 декабря 2008 года в сумме 952 000 рублей. Задолженность по арендной плате подтверждена ответчиком и в акте сверки взаимных расчетов №5903 от 21.07.2009г. к договору аренды земельного участка от 24.11.2006г. №06-2059, подписанного со стороны ответчика непосредственно директором ООО «Кемеровогражданстрой».
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 952 000 рублей.
Давая оценку доводам ответчика со ссылкой на положения ст. ст. 30, 36 Жилищного Кодекса РФ о том, что с момента ввода объектов (жилых домов) в эксплуатацию, ответчик перестает быть арендатором земельного участка, суд указывает следующее.
Действительно, положениями п. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Исходя из статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из содержания данной нормы не следует, что введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, ввод объекта (жилых домов) в эксплуатацию влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.
В пункте 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать указанному Кодексу.
Таким образом, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в нем должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в пунктах 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты, а последний в установленный законом срок принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность.
Между тем, доказательства как формирования земельных участков именно под построенные ООО «Кемеровогражданстрой» и введенные в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию №RU 42305000-43 и № RU 42305000-144 жилые дома, равно как доказательства регистрации права собственности на помещения во введенных в эксплуатацию жилых домах ответчиком в материалы дела не представлены. Сам факт ввода объектов в эксплуатацию не является основанием прекращения арендных отношений, не свидетельствует об автоматическом возникновении у собственников жилых помещений в домах права общей долевой собственности на земельный участок.
Кроме того, предоставленный ответчику по договору аренды №06-2059 от 24.11.2006г. земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201010:0002 был сформирован и предоставлен в аренду именно для строительства многоэтажных жилых домов со встроено - пристроенными гаражами и нежилыми помещениями, доказательства формирования земельных участков и постановки их на кадастровый учет именно под построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами, равно как доказательства обращения собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы за оформлением прав на такие земельные участки и принятия решения о предоставлении земельных участков, на которых расположены жилые дома в общую долевую собственность, ответчик в материалы дела не представил. С учетом изложенного, суд полагает подтвержденным факт пользования ответчиком земельным участком в период с 10.11.2008года по 31.12.2008г. и наличия у ответчика обязанности по уплате арендных платежей за указанный период пользования земельным участком, переданным по договору аренды №06-2059.
Истец также просит взыскать с ответчика 3 006 774,40 рублей пени за невнесение в срок арендной платы за период с 05 мая 2007 года (со дня, следующего за датой регистрации дополнительного соглашения №1 от 02.03.2007г. к договору аренды земельного участка от 24.11.2006г. №06-2059) по 17 февраля 2009 года за неисполнение ответчиком предусмотренной пунктами 3.1 и 3.4 договора аренды земельного участка от 24 ноября 2006 года № 06-2059 с учетом дополнительного соглашения № 1 от 02 марта 2007 года обязанности арендатора по уплате арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет органа федерального казначейства. Расчет пени судом проверен, ответчиком не опровергнут и признан судом правильным.
При расчете суммы пени, заявленной ко взысканию, истцом применена установленная п. 5.1 договора ставка пени в размере 0,7 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки, которая, по мнению суда, является чрезмерно высокой.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения Арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
