АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 30 октября 2009 года Дело N А27-8698/2009
Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2009, решение изготовлено в полном объеме 30.10.2009
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В.Вульферт
при ведении протокола секретарем судебного заседания С.И. Гуреевой
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Осинники, г. Осинники
к обществу с ограниченной ответственностью «Элита», г.Новокузнецк
о взыскании 945581 руб. 60 коп., расторжении договора аренды
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Элита», г. Новокузнецк
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Осинники, г. Осинники
о взыскании 2210065 руб., внесении изменений в договор
При участии:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Осинники: Семеновой Е.С. - специалиста отдела аренды и земельных отношений по доверенности от 27.04.2009 (со спец. полн.);
от общества с ограниченной ответственностью «Элита»: Кудрявцевой О.В. - генерального директора, приказ № 1 от 04.12.2006.
у с т а н о в и л:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Осинники обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Элита» (с учетом увеличения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 945581 руб. 60 коп., в том числе 743258 руб. 05 коп. арендной платы за период с 01.06.2008 по 31.08.2009, 202323 руб. 55 коп. пеней за период с 01.04.2008 по 31.12.2008, расторжении договора аренды № 74-Д от 22.02.2007.
В качестве правового обоснования указаны статьи 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью «Элита» (далее - ООО «Элита») исковые требования не признало, поскольку длительное время не пользовалось помещением из-за его несоответствия целевому назначению и необходимости проведения в нем капитального ремонта.
ООО «Элита» заявило встречные исковые требования о зачете стоимости ремонта в сумме 473044 руб. в счет арендной платы, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 341710 руб. и зачете их в стоимость арендной платы, внесении изменений в договор о приостановлении исполнения обязательства по перечислению арендной платы за помещения с 22.01.2008.
Исковые требования основаны на статьях 328, 450, 451, 606, 611, 614, 615, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 22.09.2009 встречный иск принят судом к рассмотрению.
В судебном заседании 21.10.2009 от представителя ООО «Элита» поступило заявление об увеличении исковых требований и взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники:
- 482205 руб. стоимости расходов на проведение ремонта в арендованном помещении по адресу: г.Осинники, ул.Победы, 17 ;
- 340974 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (впоследствии размер процентов уменьшен до 204602 руб. 26 коп.);
-1374386 руб. убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ в помещении магазина и 12500 руб. расходов по оплате независимой экспертизы;
- 253344 руб. 83 коп. незаконно полученных арендных платежей за период с 01.02.2008 по 30.09.2008;
Требование о внесении изменений в договор осталось прежним.
Рассмотрев заявленное ходатайство об изменении исковых требований, суд полагает, с учетом положений статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, что требование о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники 253344 руб. 83 коп. незаконно полученных арендных платежей за период с 01.02.2008 по 30.09.2008 не может быть принято к рассмотрению, поскольку не входит в предмет ранее заявленных требований.
Остальные требования приняты судом к рассмотрению.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники встречные исковые требования не признает, заявил о пропуске ООО «Элита» срока исковой давности для взыскания стоимости капитального ремонта, осуществленного в 2004 г. и в рамках другого договора аренды. Полагает, что вина Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники в разрушении помещения, переданного ООО «Элита» по акту приемки-передачи в надлежащем состоянии, отсутствует.
В судебном заседании установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники (арендодатель) и ООО «Элита» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 22.02.2007 № 74-Д. По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: г.Осинники, ул.Победы, 17, общей площадью 427, 8 кв.м. (пункт 1.1.).
Договор заключен на срок до 31.12.2017 (пункт 1.2.) и имеет государственную регистрацию (л.д.8-11).
Наличие задолженности по уплате арендной платы явилось основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО «Элита» полагает, что обязательства по уплате арендной платы отсутствуют, поскольку помещение с января 2008 находится в состоянии, не позволяющем его нормальную эксплуатацию. В связи с этим в договор аренды должны быть внесены изменения о приостановлении исполнения обязательств ООО «Элита по уплате арендных платежей с 22.01.2008. Кроме того, в 2004 г. в помещении был осуществлен ремонт, стоимость которого должна быть взыскана с арендодателя.
Заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники подлежат частичному удовлетворению, встречный иск ООО «Элита» удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как установлено пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Из акта приема-передачи нежилого помещения от 22.02.2007 следует, что помещение передано арендатору в надлежащем санитарно-техническом состоянии для использования в предпринимательской деятельности (размещение магазина) (л.д.13).
Каких-либо претензий к арендодателю по-поводу состояния помещения или наличия третьих лиц в помещении акт не содержит.
Кроме того, из пояснений представителя ООО «Элита» следует, что, принимая помещение, согласилась на наличие в нем третьих лиц (бывших арендаторов).
ООО «Элита» на основании статьи 15 ГК РФ заявляет о причинении убытков действиями бывших арендаторов в сумме 1 386 886 руб., в том числе 1 374 386 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ (будущие расходы) и 12 500 руб. стоимости экспертизы.
Из пояснений представителя ООО «Элита» следует, что 21.01.2008 бывшие арендаторы, которые находились в помещении, демонтировали все улучшения, которые они произвели в период действия своих договоров. Стоимость ремонтно-восстановительных работ определена на основании отчета ООО «НК Меркурий» № 0-22-02/08-Г от 27.03.2008.
В силу пункта 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из положения указанной нормы для взыскания убытков истец должен доказать в совокупности четыре условия: факт причинения убытков, виновное поведение стороны, причинную связь между причиненными убытками и виновным поведением лица, с которого взыскиваются убытки, а также размер причиненных убытков.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ООО «Элита» не представило доказательств, что в причинении ущерба имеется вина арендодателя.
В силу статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
При получении имущества в аренду общество должно было убедиться о возможности использования его по предполагаемому им назначению, исходя из характера осуществляемой деятельности и соответствующих требований для ее осуществления.
Заключая договор аренды вещи, собственник (иной законный владелец) временно передает право пользования этой вещью другому лицу. Арендатор, принимая имущество от арендодателя в пользование, обязан был принять меры по его сохранности, в том числе и от действий третьих лиц (пункт 3.2.7 договора) и поддержании в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Таким образом, отсутствует причинная связь между ущербом, возникшим у ООО «Элита» и действиями или бездействием Комитета.
Пунктом 3.2.3. предусмотрена обязанность арендатора производить текущий ремонт за свой счет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, возложена на арендодателя. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Таким образом, право требования арендатора возмещения стоимости капительного ремонта обусловлено наличием реальных затрат по ремонту арендованного имущества. Взыскание расходов, которые арендатор может понести в будущем законом не предусмотрено.
Неотделимые улучшения арендатор вправе произвести только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
Из характера работ, указанных в отчете ООО «НК Меркурий» № 0-22-02/08-Г от 27.03.2008, следует, что данные работы можно отнести к текущему ремонту или неотделимым улучшениям.
В связи с этим отсутствуют основания для внесения изменений в договор аренды от 22.02.2007 № 74-Д на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ как существенное нарушение условий договора со стороны контрагента.
Из пунктов 3, 4 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Таким образом, законом не предусмотрено внесение судом изменений в договор (обязательства сторон) ранее, чем решение суда вступит в законную силу. Требование ООО «Элита» о внесении изменений в договор о приостановлении обязательств с 22.01.2008 не соответствуют указанной норме.
Правомерное приостановление встречного обязательства возможно и без внесения изменений в договор, регулирующего отношения между сторонами на основании статьи 328 ГК РФ.
В данном случае у ООО «Элита» отсутствовало право на приостановление исполнения обязательств по оплате арендной платы.
Как установлено частью 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с условиями договора аренды ООО «Элита» приняло на себя обязательство по уплате арендной платы ежемесячно в размере 44491 руб. 20 коп. не позднее 31-го числа текущего месяца (пункт 3.2.).
Уведомлением от 28.01.2009 № 172 на основании пункта 4.5. договора арендная плата была увеличена до 57838 руб. 56 коп. с 01.01.2009.
Из расчета представленного Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Осинники следует, что задолженность по арендной плате сложилась у ООО «Элита» с января 2008 по август 2009 в сумме 743258 руб. 05 коп. (л.д.116).
За несвоевременную уплату арендной платы на основании пункта 5.2. договора на сумму задолженности начислена пеня в размере 0,5% в день в сумме 202323 руб. 55 коп. за период с 01.04.2008 по 31.12.2008.
Представитель ООО «Элита» размер задолженности и расчет неустойки в судебном заседании не оспорил.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ арбитражному суду предоставлено право, в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, по результатам оценки соответствующих обстоятельств, с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшать размер неустойки.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О «Об отказе в принятии жалобы гражданина Наговицына Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 333 ГК РФ» указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В указанном определении отмечается, что в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Суд полагает, что взыскиваемая сумма неустойки, учитывая ее компенсационный характер, несоразмерна последствиям нарушения обязательства и считает необходимым уменьшить ее до 20000 руб.
При этом суд принимает во внимание чрезмерно высокий процент неустойки, установленный в договоре (0,5% в день), по сравнению с действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ (0,03% в день), сумму долга, частичную оплату в период действия договора, период просрочки, отсутствие доказательств наличия у истца каких-либо негативных последствий, наступивших от нарушения ответчиком условий договора.
Требование о расторжении договора аренды от 22.02.2007 № 74-Д суд оставляет без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
