• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2008 года  Дело N А27-9814/2007

Резолютивная часть объявлена 06.02.2008

Полный текст изготовлен 12.02.2008

Арбитражный суд Кемеровской области

в составе:

судьи Ерохина А.В.

при ведении протокола судебного заседания судьей Ерохиным А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом кемеровской области, г.Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «АСД», г. Березовский

о взыскании 1024038,30 руб., расторжении договора, возврате имущества

при участии

от истца : Шуревич Е.И. - дов. от 28.12.05

от ответчика : Осокина Е.М. - директор, протокол собрания учредителей от 06.09.06, Масленников О.Н. - дов. от 30.07.06

установил : Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - Комитет) обратился с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «АСД» (далее также - Общество) о взыскании 559152,08 руб. задолженности по арендной плате, 264515,29 руб. пени за просрочку арендных платежей за период с 11.06.2004 по 10.10.2007, на основании договора № 930-О/04 аренды недвижимого имущества от 31.05.2004, а также о расторжении указанного договора и обязании Общества возвратить объект аренды Комитету по акту приема-передачи.

В качестве правовых обоснований иска истец сослался на статьи 309,329,330, 453,614, 619,622 ГК РФ.

В судебном заседании 24.12.2007 суд на основании ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению увеличенные исковые требования : в части долга по арендной платы - 668071,64 руб. за период с 24.12.2006 по 31.12.2007, в части пени - 355966,72 руб. за период с 11.06.2004 по 24.12.2007.

Ответчик исковые требования не признал, изложив в отзыве подробные возражения.

Заявил, среди иного, о пропуске истцом срока исковой давности по денежным требованиям, трехгодичный срок для взыскания которых истек к моменту возбуждения судом производства по делу.

Представил контррасчеты.

От истца представлены возражения на отзыв.

Оценка доводам ответчика, указанным в отзыве, и возражениям истца на отзыв дается судом в мотивировочной части решения.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил.

В соответствии с заключенным 31.05.2004 договором № 930-О/04 аренды недвижимого имущества Общество приняло в аренду по акту приема-передачи от этой же даты нежилые помещения общей площадью 161,8 кв.м., расположенные на первом этаже встроено-пристроенной части железобетонного 9-ти этажного жилого дома по пр. Ленина, 136 в г. Кемерово.

Договор, согласно п. 5.1, вступает в силу с момента его государственной регистрации и заключен на срок до 31.12.2018.

Условия договора стороны распространили на отношения сторон, возникшие с даты фактического пользования объектом - 30.12.2003, что соответствует п. 2 ст. 425 ГК РФ.

К договору той же датой подписано дополнительное соглашение № 1, в котором пункт 3.3 договора изложен в редакции, наделяющей арендодателя правом на одностороннее изменение условий договора в части размера арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления, после чего новый размер арендной платы устанавливается в течение 10 дней с даты отправки уведомления заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Договор вместе со всеми приложениями к нему и дополнительным соглашением зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2004.

Суд отклонил возражения ответчика о том, что им арендуется меньшая площадь, чем указано в договоре, а также о неверном применении коэффициента износа в расчете 0,72 вместо 0,70.

Площадь объекта аренды определена с учетом наличия помещений общего пользования (пропорционально доле арендуемой Обществом площади к суммарной площади здания), а коэффициент износа применен на дату фактической передачи объекта в аренду (на 2003 год).

Доводы истца в возражениях на отзыв в этой части являются правильными.

К тому же, наличие в договоре неверных, по мнению арендатора, условий дает ему право ставить в установленном договором и законом порядке вопрос о внесении соответствующих изменений в договор, но не освобождает арендатора от исполнения добровольно принятых обязательств по внесению арендной платы в размере, установленном в договоре.

По условиям договора арендатор обязан в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата, уплачивать арендную плату в рублях из расчета 334,60 у.е. (1 условная единица равна 1 доллару США) по курсу Банку России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому - пункты 3.1, 3.2 договора.

За просрочку внесения арендной платы договором предусмотрена пеня в размере 0,7 % от суммы долга за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Предупреждением от 01.10.2007 № 9-6-10/11 Комитет, сославшись на ст.ст. 619, 452 п.2 ГК РФ, предложил Обществу в 10-дневный срок погасить задолженность по аренной плате в размере более 500,0 тыс. руб., пеню более 240,0 тыс. руб., а в случае неоплаты предложил явиться в Комитет для расторжения договор аренды.

Неисполнение Обществом указанных предложений послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Комитета.

Расчеты истца, обосновывающие заявленные к взысканию суммы, начинаются с декабря 2004 г., а на эту дату истец принимает долг по аренде в сумме 15401,49 руб., пеню в сумме 3311,65 руб. - эти суммы отражены в акте сверки расчетов за период 01.02.2003-30.11.2004.

Однако, поскольку ответчик оспаривает иск и не признает за собой никакой задолженности, а процессуальное законодательство не содержит норм о безусловности акта сверки расчетов как доказательства, суд дает следующую оценку указанному акту между сторонами.

Распространив условия договора аренды на отношения с 30.12.2003 г., стороны не согласовали сроки внесения сумм арендной платы за период, предшествующий дате заключения договора, то есть до 01.07.2004 - даты государственной регистрации договора.

Очевидно, что условие пункта 3.2 договора об обязанности арендатора уплачивать арендную плату в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата, является невыполнимым по отношению к периоду декабрь 2003 г.- июнь 2004 г.

Общество не может считаться просрочившим обязательства по арендной плате за декабрь 2003 г.- июнь 2004 г., пока не истек разумный срок для их исполнения и Комитет не заявил соответствующего требования (ст. 314 ГК РФ).

В связи с чем, Общество имело право не вносить арендную плату за этот период как минимум до подписания акта сверки, а Комитет не вправе был при начислении пени, указанной в акте, исходить из наличия у Общества этих обязательств.

Отражение в акте сверки о начислении пени в июне 2004 г. в сумме 807,96 руб., то есть, за период, когда договор еще не действовал, абсолютно неправомерно.

Суд также отмечает, что акт сверки не позволяет определить, каким образом рассчитана пеня - не указаны периоды просрочки, даты образования долга, даты платежей.

Усматривается, что истец направлял поступавшие от ответчика платежи сначала на пеню, а оставшуюся сумму - в счет арендной платы.

В расчетах за период с 01.12.2004 истец распределяет поступившие от ответчика платежи аналогичным образом, что, по мнению истца, изложенному в возражениях на отзыв, соответствует условию пункта 3.4 договора аренды и нормам статьи 319 ГК РФ.

Ответчик в отзыве полагает это условие договора ничтожным.

В данной части спора суд принимает доводы ответчика верными, исходя из следующего.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей.

Данное условие договора противоречит положениям статьи 319 ГК РФ, которая озаглавлена как «Очередность погашения требований по денежному обязательству» и устанавливает очередность погашения и возможность изменения этой очередности по соглашению сторон только указанных в данной статье обязательств, а не неустойки.

Согласно статье 329 ГК неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств.

Включение сторонами в договор аренды условия о первоочередном погашении пеней за счет поступающих арендных платежей означает, по сути, обеспечение исполнения (взыскания) самой пени, причем за счет того обязательства, исполнение которого собственно и обеспечено этой пеней согласно п. 4.2 договора.

В связи с чем, пункт 3.4 договора аренды между сторонами является ничтожным, как противоречащий требованиям статей 319, 329, 422 ГК РФ и не подлежит применению при расчетах.

Из вышеуказанного следует заключить, что на 01.12.2004 у ответчика имелась только задолженность по арендной плате в сумме 6003,18 руб. (107080,38 руб. начисленной арендной платы - 101077,20 руб. уплаченной).

Это следует из акта сверки и ответчиком не оспаривается.

Акт сверки содержит ссылку на договор аренды, в связи с чем, подписанием данного акта ответчик признал указанную задолженность и, тем самым, совершил действие, прерывающее течение трехлетнего срока действия исковой давности, который с 01.12.2004 исчисляется заново (статья 203 ГК РФ).

Исковое заявление поступило в суд 12.10.2007 - в пределах трехлетнего срока.

В части спора между сторонами о применении исковой давности суд принимает доводы истца.

Используя расчеты истца и контрасчеты ответчика, суд пришел к следующим собственным расчетам.

Пеня за период с 01.12.2004 по 10.12.2004 составит 420,22 руб. (6003,18 руб. х 0,7 % х 10 д.).

За декабрь 2004 г. начислено 9448 руб. + 6003,18 руб. долг - 8000 руб. (оплата 09.12.04) = 7451,18 руб. долг.

Пеня на этот долг с 11.12.04. по 10.01.05 (31 д.) = 1616,91 руб.

За январь 2005 г. начислено 9284,72 руб. + 7451,18 руб. долг = 16735,90 руб.

Пеня с 11.01.05 по 17.01.05 (7 д.) = 820,06 руб.

18.01.05 оплата 11000 руб.

Пеня с 18.01.05 по 19.01.05 (2 д.) на сумму долга 5735,90 руб. = 80,30 руб.

20.01.05 оплата 19000 руб.

Долг погашен, переплата по аренде 13264,10 руб., сумма пени 2937,49 руб.

За февраль 2005 г. начислено 9397,07 руб., погашается из имевшейся переплаты, долга нет.

15.02.05 оплата 9500 руб., переплата = 13367,03 руб. (13264,10 - 9397,07 + 9500 руб.).

За март 2005 г. начислено 9293,11 руб., долга нет.

14.03.05 оплата 9200 руб., переплата = 13273,92 руб.

За апрель 2005 г. начислено 9310,45 руб., долга нет.

11.04.05 оплата 9 500 руб., переплата = 13463,47 руб.

Уведомлением от 13.05.2005 № 9-6/1404 Комитет известил Общество об увеличении, в связи с принятием нормативного акта областного уровня, арендной платы с 23.05.2005 до 54459,78 руб.

Суд отклонил доводы ответчика о невозможности внесения изменений в договор в подобной форме и не нашел оснований полагать дополнительное соглашение к договору недействительным, поскольку, как уже указано судом выше, это соглашение имеет одну дату с договором и зарегистрировано в ЕГРП вместе и одновременно с договором.

К тому же, как следует из материалов дела, ответчик принял это изменение условий договора и с июня 2005 производит платежи, исходя из повышенной арендной платы.

Указанное уведомление получено Обществом 17.05.2006, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказного письма, то есть, после установленного договором срока платежа за май 2005.

Копия уведомления об увеличении размера арендной платы представлена в материалы дела также ответчиком.

Начисление пени с 11.05.05, на задолженность с учетом повышения арендной платы, как это сделано в расчете истца, неправомерно, так как на эту дату условие о новом размере арендной платы еще не действовало.

За май 2005 г. начислению на 10.05.05 подлежало 9570,44 руб. (334,60 у.е. х 27,7726 руб.), долга нет.

12.05.05 оплата 9 000 руб., переплата = 12893,03 руб. (13463,47 руб. - 9570,44 руб. + 9000 руб.).

С 23.05.05 арендная плата увеличена, составила за май в общей сумме 22410,81 руб. по расчетам истца, принимаемым судом (за 22 дня исходя из прежнего размера платы, за 9 дней - по новому размеру).

Однако обязательство по доплате арендной платы за май, в связи с увеличением ее размера, у ответчика не возникло, поскольку договор не содержит условий о том, когда арендатор должен доплатить разницу между увеличенной и прежней арендной платой в случае, если изменение арендной платы имело место после 10-го числа месяца.

За июнь 2006 г. начислено 54459,78 руб., за вычетом переплаты (12 893,03 руб.) долг составил 41566,75 руб.

Пеня за период с 11.06.2006 по 14.06.2006 (4 д.) = 1163,87 руб.

15.06.05 ответчик оплатил 74000 руб.

На вопрос суда в настоящем заседании представитель ответчика (директор Общества) пояснил, что, производя платеж в июне 2005 г. на 74000 руб., Общество исходило из необходимости погашения задолженности за май в связи с увеличением арендной платы, за июнь и погашения пени, наличие которой Общество предполагало, но на тот момент не определяло ее размер.

После платежа в 74000 руб. образовалась переплата в сумме 10022,44 руб. (74000 руб. + 12893,03 руб. переплата в мае - 22410, 81 руб. плата за май - 54459,78 руб. плата за июнь).

С учетом пояснений представителя ответчика эта сумма достаточна, чтобы полностью погасить пеню на 14.06.2005 в сумме 4101,36 руб.

Остаток переплаты = 5921,08 руб.

В июле 2005 г. ответчик уплатил за аренду 54500 руб., с августа 2005 г. ежемесячно уплачивал по 55000 руб., за исключением июня 2006 г., когда уплатил 103000 руб., августа и сентября 2006 г., когда уплатил 85000 и 70000 руб. соответственно.

Таким образом, на 31.12.2007 г. у ответчика имеется переплата за аренду в сумме более 100000 руб.

С учетом изложенного иск в части взыскания арендной платы удовлетворению не подлежит.

Согласно контррасчету ответчика им допускались незначительные просрочки в платежах в июле (1 день), ноябре (4 дня) 2005 г., январе (1 день), феврале (3 дня), мае (1 день) и в июле (1 день) 2006 г.

Представители ответчика в настоящем заседании просят отказать истцу в иске о взыскании пени, мотивируя это тем, что пеня, на которую истец может иметь право, незначительна и погашается имеющейся переплатой по договору.

Суд соглашается с такой позицией ответчика, поскольку назначение платежа в квитанциях не исключает возможности учесть, по желанию Общества, часть платежей в погашение пеней.

Исчисление суммы пеней в настоящем решении суд полагает излишним, так как их возможная сумма гораздо меньше, чем имеющаяся у Общества переплата по договору.

Предметом исследования по настоящему делу является установление наличия (отсутствия) задолженности Общества по арендной плате и пени, а не определение судом, в какой конкретно сумме Общество имеет переплату по договору, и какая часть переплаты погашает пеню и ее размер.

Судом установлено, что на 31.12.2007 Общество не имеет задолженности ни по арендной плате, ни по пене, а сумму переплаты стороны имеют возможность определить самостоятельно.

При указанных обстоятельствах в применении статьи 333 ГК относительно требования о взыскании пени, на что указано в отзыве ответчика, необходимость отсутствует.

Вывод суда об отсутствии у Общества задолженности по арендной плате и пене влечет вывод об отсутствии у Комитета права на досрочное расторжение договора аренды в соответствии со ст.ст. 450 п.2,452 п.2,619 подп. 3 ГК РФ.

При отказе в иске о расторжении договора аренды отсутствуют основания для возврата арендуемых Обществом помещений Комитету.

Исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по делу относится на истца, подлежит довзысканию в связи с увеличением суммы иска.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в доход федерального бюджета 1883 руб. 52 коп. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия и может быть обжаловано в пределах указанного срока в арбитражный суд апелляционной инстанции, вступившее в законную силу решение - в двухмесячный срок в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья А.В.Ерохин

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А27-9814/2007
Принявший орган: Арбитражный суд Кемеровской области
Дата принятия: 12 февраля 2008

Поиск в тексте