АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2008 года  Дело N А27-9814/2007

Резолютивная часть объявлена 06.02.2008

Полный текст изготовлен 12.02.2008

Арбитражный суд Кемеровской области

в составе:

судьи  Ерохина А.В.

при ведении  протокола судебного заседания судьей Ерохиным А.В.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению государственным имуществом кемеровской области, г.Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «АСД», г. Березовский

о взыскании 1 024 038,30 руб., расторжении договора, возврате имущества

при участии

от истца : Шуревич Е.И. - дов. от 28.12.05

от ответчика : Осокина Е.М. - директор, протокол собрания учредителей от 06.09.06, Масленников О.Н. - дов. от 30.07.06

установил : Комитет  по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - Комитет) обратился с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «АСД» (далее также - Общество) о взыскании  559152,08 руб. задолженности по арендной плате,  264515,29 руб. пени за просрочку арендных платежей за период с 11.06.2004 по 10.10.2007, на основании договора № 930-О/04 аренды  недвижимого имущества  от 31.05.2004, а также о расторжении указанного договора и обязании Общества возвратить объект аренды Комитету по акту приема-передачи.

В качестве правовых обоснований иска истец сослался на статьи 309,329,330, 453,614, 619,622  ГК РФ.

В судебном заседании 24.12.2007 суд на основании ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению увеличенные исковые требования : в части долга по арендной платы - 668071,64 руб. за период с 24.12.2006 по 31.12.2007, в части пени - 355 966,72 руб. за период с 11.06.2004 по 24.12.2007.

Ответчик исковые требования не признал, изложив в отзыве подробные возражения.

Заявил, среди иного, о пропуске истцом срока исковой давности по денежным требованиям, трехгодичный срок для взыскания которых истек к моменту возбуждения судом производства по делу.

Представил контррасчеты.

От истца представлены возражения на отзыв.

Оценка доводам ответчика, указанным в отзыве, и возражениям истца на отзыв дается судом в мотивировочной части решения.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил.

В соответствии с заключенным 31.05.2004 договором № 930-О/04 аренды  недвижимого имущества Общество приняло в аренду по акту приема-передачи  от этой же даты нежилые помещения общей площадью 161,8 кв.м., расположенные на первом этаже встроено-пристроенной части железобетонного 9-ти этажного жилого дома по пр. Ленина, 136 в г. Кемерово.

Договор, согласно п. 5.1, вступает в силу с момента его государственной регистрации и заключен на срок до 31.12.2018.

Условия договора стороны распространили на отношения сторон, возникшие с даты фактического пользования объектом - 30.12.2003, что соответствует п. 2 ст. 425 ГК РФ.

К договору той же датой подписано дополнительное соглашение № 1, в котором пункт 3.3 договора изложен в редакции, наделяющей арендодателя правом на одностороннее изменение условий договора в части размера арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления, после чего новый размер арендной платы устанавливается в течение 10 дней с даты отправки уведомления заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Договор вместе со всеми приложениями к нему и дополнительным соглашением зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2004.

Суд отклонил возражения ответчика о том, что им арендуется меньшая площадь, чем указано в договоре, а также о неверном применении коэффициента износа в расчете 0,72 вместо 0,70.

Площадь объекта аренды определена с учетом наличия помещений общего пользования (пропорционально доле арендуемой Обществом площади к суммарной площади здания), а коэффициент износа применен на дату фактической передачи объекта в аренду (на 2003 год).

Доводы истца в возражениях на отзыв в этой части являются правильными.

К тому же, наличие в договоре неверных, по мнению арендатора, условий дает ему право ставить в установленном договором и законом порядке вопрос о внесении соответствующих изменений в договор, но не освобождает арендатора от исполнения добровольно принятых обязательств по внесению арендной платы в размере, установленном в договоре.

По условиям договора арендатор обязан в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата, уплачивать арендную плату в рублях из расчета 334,60 у.е. (1 условная единица равна 1 доллару США) по курсу Банку России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому - пункты  3.1, 3.2 договора.

За просрочку внесения арендной платы договором предусмотрена пеня в размере 0,7 % от суммы долга за каждый день просрочки (п. 4.2 договора).

Предупреждением от 01.10.2007 № 9-6-10/11 Комитет, сославшись на ст.ст. 619, 452 п.2 ГК РФ, предложил Обществу в 10-дневный срок погасить задолженность по аренной плате в размере более 500,0 тыс. руб., пеню более 240,0 тыс. руб., а в случае неоплаты предложил явиться в Комитет для расторжения договор аренды.

Неисполнение Обществом указанных предложений послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Комитета.

Расчеты истца, обосновывающие заявленные к взысканию суммы, начинаются с декабря 2004 г., а на эту дату истец принимает долг по аренде в сумме 15 401,49 руб., пеню в сумме 3311,65 руб. - эти суммы отражены в акте сверки расчетов за период 01.02.2003-30.11.2004.

Однако, поскольку ответчик оспаривает иск и не признает за собой никакой задолженности, а процессуальное законодательство не содержит норм о безусловности акта сверки расчетов как доказательства, суд дает следующую оценку указанному акту между сторонами.

Распространив условия договора аренды на отношения с 30.12.2003 г., стороны не согласовали сроки внесения сумм арендной платы за период, предшествующий дате заключения договора, то есть до 01.07.2004 - даты  государственной регистрации договора.

Очевидно, что условие пункта 3.2 договора об обязанности арендатора уплачивать арендную плату в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата, является невыполнимым по отношению к периоду декабрь 2003 г.- июнь 2004 г.

Общество не может считаться просрочившим обязательства по арендной плате за декабрь 2003 г.- июнь 2004 г., пока не истек разумный срок для их исполнения и Комитет не заявил соответствующего требования (ст. 314 ГК РФ).

В связи с чем, Общество имело право не вносить арендную плату за этот период  как минимум до подписания акта сверки, а Комитет не вправе был при начислении пени, указанной в акте, исходить из наличия у Общества этих обязательств.

Отражение в акте сверки о начислении пени в июне 2004 г. в сумме  807,96 руб., то есть, за период, когда договор еще не действовал, абсолютно неправомерно.

Суд также отмечает, что акт сверки не позволяет определить, каким образом рассчитана пеня - не указаны периоды просрочки, даты образования долга, даты платежей.

Усматривается, что истец направлял  поступавшие от ответчика платежи сначала на пеню, а оставшуюся сумму - в счет арендной платы.

В расчетах за период с 01.12.2004 истец распределяет поступившие от ответчика платежи аналогичным образом, что, по мнению истца, изложенному  в возражениях на отзыв, соответствует условию пункта 3.4 договора аренды и нормам статьи 319 ГК РФ.

Ответчик в отзыве полагает это условие договора ничтожным.

В данной части спора суд принимает доводы ответчика верными, исходя из следующего.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей.

Данное условие договора противоречит положениям статьи 319 ГК РФ, которая озаглавлена как «Очередность погашения требований по денежному обязательству» и устанавливает очередность погашения и возможность изменения этой очередности по соглашению сторон  только указанных в данной статье обязательств, а не неустойки.

Согласно статье 329 ГК неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств.

Включение сторонами в договор аренды условия о первоочередном погашении пеней за счет поступающих арендных платежей означает, по сути, обеспечение исполнения (взыскания) самой пени, причем за счет того обязательства, исполнение которого собственно и обеспечено этой пеней согласно п. 4.2 договора.

В связи с чем, пункт 3.4 договора аренды между сторонами является ничтожным,  как противоречащий требованиям статей 319, 329, 422 ГК РФ и не подлежит применению при расчетах.

Из вышеуказанного следует заключить, что на 01.12.2004 у ответчика имелась только задолженность по арендной плате в сумме 6 003,18 руб. (107 080,38 руб. начисленной арендной платы -  101 077,20 руб. уплаченной).

Это следует из акта сверки и ответчиком не оспаривается.

Акт сверки содержит ссылку на договор аренды, в связи с чем, подписанием данного акта ответчик признал указанную задолженность и, тем самым, совершил действие, прерывающее течение трехлетнего срока действия исковой давности, который с 01.12.2004 исчисляется заново (статья 203 ГК РФ).

Исковое заявление поступило в суд 12.10.2007 - в пределах трехлетнего срока.

В части спора между сторонами о применении исковой давности суд принимает доводы истца.

Используя расчеты истца и контрасчеты ответчика, суд пришел к следующим собственным расчетам.

Пеня за период с 01.12.2004 по 10.12.2004 составит 420,22 руб. (6003,18 руб. х 0,7 % х 10 д.).

За декабрь 2004 г. начислено 9 448 руб. + 6 003,18 руб. долг -  8 000 руб. (оплата  09.12.04)  = 7 451,18 руб. долг.

Пеня на этот долг с 11.12.04. по 10.01.05 (31 д.) = 1 616,91 руб.

За январь 2005 г. начислено 9284,72 руб. + 7 451,18 руб. долг = 16 735,90 руб.

Пеня с 11.01.05 по 17.01.05 (7 д.) = 820,06 руб.

18.01.05 оплата 11 000 руб.

Пеня с 18.01.05 по 19.01.05 (2 д.) на сумму долга 5 735,90 руб. = 80,30 руб.

20.01.05 оплата 19 000 руб.

Долг погашен, переплата по аренде 13 264,10 руб., сумма пени 2937,49 руб.

За февраль 2005 г. начислено 9 397,07 руб., погашается из имевшейся переплаты, долга нет.

15.02.05 оплата 9 500 руб., переплата = 13 367,03 руб. (13 264,10 -  9 397,07 + 9 500 руб.).

За март 2005 г. начислено 9 293,11 руб., долга нет.

14.03.05 оплата 9 200 руб., переплата = 13 273,92 руб.

За апрель 2005 г. начислено 9 310,45 руб., долга нет.

11.04.05 оплата  9 500 руб., переплата = 13 463,47 руб.

Уведомлением от 13.05.2005 № 9-6/1404 Комитет известил Общество об увеличении, в связи с принятием нормативного акта областного уровня, арендной платы с 23.05.2005 до 54 459,78 руб.

Суд отклонил доводы ответчика о невозможности внесения изменений в договор в подобной форме и не нашел оснований полагать дополнительное соглашение к договору недействительным, поскольку, как уже указано судом выше, это соглашение имеет одну дату с договором и зарегистрировано в ЕГРП вместе и одновременно с договором.

К тому же, как следует из материалов дела, ответчик принял это изменение условий договора и с июня 2005 производит платежи, исходя из повышенной арендной платы.

Указанное уведомление получено Обществом 17.05.2006, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении заказного письма, то есть, после установленного договором срока платежа за май 2005.

Копия уведомления об увеличении размера арендной платы представлена в материалы дела также ответчиком.

Начисление пени с 11.05.05, на задолженность с учетом повышения арендной платы, как это сделано в расчете истца, неправомерно, так как на эту дату условие о новом размере арендной платы еще не действовало.

За май 2005 г. начислению на 10.05.05 подлежало 9 570,44 руб. (334,60 у.е. х 27,7726 руб.), долга нет.

12.05.05 оплата 9 000 руб., переплата = 12 893,03 руб. (13 463,47 руб. -  9 570,44 руб. + 9000 руб.).

С 23.05.05 арендная плата увеличена, составила за май в общей сумме 22 410,81 руб. по расчетам истца, принимаемым судом (за 22 дня исходя из прежнего размера платы, за 9 дней - по новому размеру).

Однако обязательство по доплате  арендной платы за май, в связи с увеличением ее размера, у ответчика не возникло, поскольку договор не содержит условий о том, когда арендатор должен доплатить разницу между увеличенной и прежней арендной платой в случае, если изменение арендной платы имело место после 10-го числа месяца.

За июнь 2006 г. начислено 54 459,78 руб., за вычетом переплаты (12 893,03 руб.) долг составил 41 566,75 руб.