АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 20 января 2012 года  Дело N А40-109344/2011

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2012 года

Полный текст решения изготовлен 20 января 2011 года

Судья Белова А.Р. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Могилиной К.С., рассмотрев дело по иску ЗАО «ЮСТАУДИТ» (ОГРН 1057710062134, ИНН 7710474752; адрес: 103001, г. Москва, Трехпрудный пер, 11/13, 2) к ЗАО «ИКБ Лизинг» (ОГРН 5077746818364, ИНН 7707627825, адрес: 127055, г. Москва, ул. Бутырский Вал, 68/70, стр.1)  о взыскании основного  долга в размере 34 200 руб.

В заседании приняли участие:

от истца: Бедуленко А.С. – по доверенности от 19.12.2011 г. б/н

от ответчика: Алексеева Т.Е. – по доверенности от 26.05.2011 г. № 93, Куприянов А.Г.- по доверенности от 17.11.2011 г. № 24

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «ЮСТАУДИТ» обратилось в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу «ИКБ Лизинг» о взыскании основного долга в размере 34 200 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 28.12.2010 г. между ЗАО «ЮСТАУДИТ» и ЗАО «ИКБ Лизинг» был заключен договор субаренды № 4, по условиям которого истцу было предоставлено во временное пользование (субаренду) нежилое помещение № 7 общей площадью 224,8 кв.м., расположенное на 3 этаже здания Бизнес центр «Бейкер Плаза» по адресу: 127055, г. Москва, Бутырский вал, д. 68/70, стр. 1, с учетом дополнительных соглашений сроком до 16.08.2011 г.

По условиям договора субаренды (п. 3.4) истец 29.12.2010 г. платежным поручением № 258 перечислил ответчику денежную сумму в размере 420 001, 33, в т.ч. НДС 18 % - 64 068,00, которая является компенсацией (обеспечением) убытков, понесенных арендатором в случае ненадлежащего исполнения Субарендатором обязанностей по договору субаренды.

Как указывает истец, 16.08.2011 г. субарендатор освободил помещение и передал представителю арендатора ключи. Однако, 18.08.2011 г. в адрес истца поступило уведомление от ответчика о том, что на стенах и напольном покрытии имеются загрязнения, которые не подпадают под определение естественного износа, в связи с чем, ответчик требует произвести текущий ремонт в помещении. Истец не согласился с предъявленным требованием, о чем уведомил ответчика письмом от 31.08.2010 г.

Истец указывает на то, что 06.09.2011 г. ответчик направил истцу акт возврата помещений от 06.09.2011 г., а также известил о том, что самостоятельно произвел чистку напольного покрытия помещений, заплатив ООО «Прима Клининг» за услуги по чистке 34 200 руб.. В письме ответчик также уведомляет истца, что при возврате суммы обеспечительного платежа удерживает 34 200 руб. в одностороннем порядке на основании ст. 410 ГК РФ. Данный факт подтверждается выпиской банка АКБ «Банк Москвы» (ОАО).

ЗАО «ЮСТАУДИТ» 19.09.2011 г. были направлены ответчику письма с возражениями против произведенного зачета, а также о предоставлении подписанного акта возврата помещения от 16.08.2011 г.

Истец ссылается на то, что по окончании срока действия договора субаренды, т.е. 16.08.2011 г. помещение было передано ответчику в том состоянии, в каком оно было получено 28.12.2010 г. Сторонами также подписан акт сдачи-приемки оказанных услуг от 16.08.2011 г., согласно которому стороны претензий друг к другу не имеют. Кроме того, в нарушение п. 2.3.12 договора субаренды, ответчик не представил истцу документы, обосновывающие его требования на проведение текущего ремонта, калькуляция, дефектный акт или смета на работы по устранению недостатков возвращаемого помещения не составлялись, в связи с чем, ЗАО «ЮСТАУДИТ» обратилось в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования.

В судебном заседании ответчик, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, в соответствии со ст. 131 АПК РФ представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на то, что истец ошибочно квалифицирует указанные отношения как обязательства по проведению текущего ремонта помещения. В действительности имеют место отношения по возврату помещения по окончании срока субаренды в состоянии, не соответствующему тому, в каком оно было получено, выразившееся в наличии на стенах и напольном покрытии загрязнений локального характера (темные пятна), что подтверждается актом от 31.08.2011 г., составленным ответчиком с привлечением представителей сторонней организации.

Ответчик указывает на то, что состояние, в котором истец вернул помещение, нельзя считать результатом нормального износа, о чем свидетельствует характер и природа загрязнений, что подтверждается письмом ООО «Прима Клининг» от 01.09.2011 г. № 12/8. Таким образом, в связи с нарушением истцом обязанности вернуть помещение в надлежащем состоянии, у ответчика возникли убытки в форме реального ущерба, размер которых равен расходам ответчика на оплату услуг по чистке ковролина в размере 34 200 руб.

Как указывает ответчик, он использовал свое право самостоятельно возместить убытки в размере 34 200 руб. за счет предоставленной истцом денежной суммы для целей компенсации (возмещения) убытков, возникших у арендатора вследствие нарушения обязательств субарендатора, о чем письменно известил истца письмом от 06.09.2011 г. № 228 с приложением акта приема-передачи помещения, который истец без должных правовых оснований не подписал.

Ответчик также полагает, что ссылка истца на отсутствие со стороны ЗАО «ИКБ Лизинг» претензий, что якобы подтверждается актом сдачи-приемки оказанных услуг от 16.08.2011 г. неправомерна, поскольку указанный акт не является документом, подтверждающим исполнение истцом своих обязанностей по возврату помещения. Такие акты стороны подписывали регулярно в целях бухгалтерского учета, подтверждая факт оказанной услуги, а не факт возврата помещения по окончании срока аренды.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 28.12.2010 г. между ответчиком – ЗАО «ИКБ Лизинг» (Арендатор) и истцом – ЗАО «ЮСТАУДИТ» (Субарендатор) заключен договор субаренды № 4 с приложениями и дополнительными соглашениями от 18.05.2011 г., от 30.06.2011 г., от 12.08.2011 г. к нему (л.д. 18-26, 29-31).

Предмет договора согласован сторонами в статье 1 договора, в соответствии с п. 1.1 которой, Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату во временное пользование (субаренду) нежилое помещение, а именно комнату № 7 площадью 224,8 кв.м., находящуюся на 3 этаже в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Бутырский Вал, д. 68/70, стр. 1, Бизнес центр «Бейкер Плаза».

Характеристика и местонахождение помещения соответствует техническим документам, выданным 14 марта 2006 года ФГУП «Ростехинвентаризация». Копия части поэтажного плана и копия экспликации здания, содержащие сведения о помещении, является неотъемлемой частью договора и содержится в приложении № 1 к договору (п. 1.2 договора).

Согласно п. 1.3 договора, Арендатор имеет право пользования помещением до 27 декабря 2013 года на основании договора аренды № 25/А от 22 июня 2007 года, заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Бейкер Плаза Сервис» (Д.У.) (Арендодатель), зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 07 сентября 2007 года. Право на предоставление помещения в субаренду предоставлено Арендатору пунктом 2.4.2 договора аренды. Арендатор обязуется предоставить Субарендатору заверенную Арендатором копию договора аренды № 25/А от 22 июня 2007 года.

Помещение предоставляется субарендатору для целей, не противоречащих действующему законодательству, назначению помещения, здания в целом, правам и законным интересам Арендатора, Арендодателя, а также иных лиц. Помещение предоставляется Субарендатору для использования в качестве офиса и ведения в нем законной коммерческой деятельности Субарендатора (п. 1.5 договора).

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что предоставление Арендатором помещения Субарендатору осуществляется по акту о предоставлении помещения в субаренду, подписываемому сторонами. Помещение считается предоставленным с момента подписания акта о предоставлении уполномоченными представителями обеих сторон договора. Форма акта о предоставлении является приложением № 2 к договору.

Права и обязанности сторон закреплены в статье 2 договора, в соответствии с п. 2.3.8 которой, Субарендатор обязуется обеспечивать сохранность помещения, инженерных сетей, коммуникаций и другого оборудования в помещении, а также своевременно за свой счет производить текущий ремонт помещения.

Арендная плата, порядок расчетов и обеспечение убытков определены в статье 3 договора, согласно п. 3.4 которой, в срок не позднее 28 декабря 2010 г., Субарендатор перечисляет на счет Арендатора денежную сумму в размере 420 001, 33 российских рублей 33 копейки, в том числе НДС (18 %) 64 068,00 российских рублей 00 копеек, которая является компенсацией (обеспечением) убытков, понесенных Арендатором в случае ненадлежащего исполнения Субарендатором обязанностей по договоре.

Во исполнение данного условия договора, истцом была перечислена ответчику сумма в размере 420 001 руб. 33 коп. в качестве компенсации (обеспечения) убытков за пользование помещением, что подтверждается платежным поручением от 29.12.2010 г. № 258 (л.д. 28).

Согласно п. 3.7 договора, при надлежащем исполнении Субарендатором принятых на себя по договору обязательств, а также в случае, предусмотренном п. 4.5 договора, денежная сумма, указанная в п. 3.4 договора, по требованию Субарендатора подлежит возврату Субарендатору в течение 7 (семи) рабочих дней по окончании срока действия договора и подписания акта приемки-передачи помещения. Возврат производится в размере фактически полученной Арендатором суммы в рублях.

В соответствии с п. 4.1, договор действует со дня подписания сторонами акта о предоставлении до 27 июня 2011 года.

Дополнительными соглашения от 18.05.2011 г., от 30.06.2011 г., от 12.08.2011 г. к договору субаренды от 28.12.2010 г. № 4 срок действия договора был продлен до 27.07.2011 г., до 14.08.2011 г. и до 16.08.2011 г. соответственно.

Споры по договору в случае невозможности их разрешения путем переговоров подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы (п. 6.3 договора).

Как следует из материалов дела, ответчик передал истцу по акту о предоставлении помещения в субаренду от 28.12.2010 г. (л.д. 27) помещение, обусловленное договором, принадлежащее ответчику на праве аренды на основании договора аренды от 22.06.2007 г. № 25/А, заключенного между ООО «Бейкер Плаза Сервис» (Д.У.) (Арендодатель) и ЗАО «ИКБ Лизинг» (Арендатор), в соответствии с п. 2.4.2 которого, Арендатор имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду с уведомления Арендодателя, в течение всего срока действия договора. Письмом от 28.12.2010 г. № 411 ответчик уведомил ООО «Бейкер Плаза Сервис» (Д.У.) о заключении 28.12.2010 г. договора субаренды с ЗАО «ЮСТАУДИТ».

Согласно дополнительному соглашению от 12.08.2011 г. к договору субаренды от 28.12.2010 г. № 4 (л.д. 31), срок действия договора был продлен по 16.08.2011 г. включительно.

Как следует из материалов дела, по истечении действия договора, истец освободил арендуемое помещение, что не оспаривается сторонами.

При этом довод истца, что помещение освобождено на основании акта от 16.08.2011 г. судом отклоняется, поскольку акт от 16.08.2011 г. (л.д. 32, т. 1) не является доказательством возврата помещений, а является доказательством, подтверждающим оказание ответчиком истцу услуг по аренде.

Вместе с тем, сторонами не оспаривается факт освобождения истцом арендованного помещения.

Письмом от 18.08.2011 г. ответчик уведомил истца о наличии на стенах и напольном покрытии в помещениях, переданных во временное пользование ЗАО «ЮСТАУДИТ» согласно договору субаренды от 28.12.2010 г. № 4 загрязнений, не подпадающих под определение естественного износа в силу своего локального характера, и указал на необходимость в срок до 23.08.2011 г. произвести очистку напольного покрытия и стен, а при ее невозможности – осуществить текущий ремонт стен и напольного покрытия.

В ответ на данное письмо истец сообщил, что 23.08.2011 г. была произведена чистка напольного покрытия и стен в помещениях, в силу чего загрязнение напольного покрытия и стен были устранены. В связи с этим, а также учитывая тот факт, что субарендатор с 17.08.2011 г. фактически находится в другом арендуемом помещении, а ключи от помещения № 7 сданы арендатору, ЗАО «ЮСТАУДИТ» считает, что у арендатора нет оснований требовать у субарендатора проведения текущего ремонта ранее занимаемого помещения. На основании изложенного, просит ответчика рассмотреть вопрос о возврате суммы обеспечительного платежа в размере 420 001 руб. 33 коп. (письмо от 31.08.2011 г. исх. № 15/11).

Ответчик 06.09.2011 г. направил в адрес истца письмо № 228 (л.д. 10) с приложением для подписания акта возврата помещений к договору субаренды от 28.12.2010 г. № 4 и копией акта сдачи-приемки услуг (работ) к договору на оказание услуг с ООО «Прима Клининг».

Кроме того, вышеуказанным письмом ответчик сообщил истцу, что п. 2.3.8 договора субаренды от 28.12.2010 г. № 4 на ЗАО «ЮСТАУДИТ», как субарендатора, была возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта арендуемых помещений. В срок до 23.08.2011 г. загрязнения напольного покрытия и стен не были устранены, в связи с чем, ЗАО «ИКБ Лизинг» за свой счет осуществило чистку напольного покрытия. Расходы ЗАО «ИКБ Лизинг» составили 34 200 руб. Обеспечительный платеж, перечисленный ЗАО «ЮСТАУДИТ» равен 420 001 руб. 33 коп. В связи с произведенными расходами и на основании ст. 410 ГК РФ ответчик произвел зачет взаимных требований, в результате чего сумма, подлежащая возврату ЗАО «ЮСТАУДИТ» составила 385 801 руб. 33 коп.

В свою очередь, истец в письме от 16.09.2011 г. № 11/11 указал на то, что не согласен с уведомлением арендатора о произведенном зачете на основании ст. 410 ГК РФ на сумму 34 200 руб., т.к. данная статья предусматривает наличие у сторон встречного однородного требования, а у арендатора отсутствуют основания для предъявления требования об уплате 34 200 руб.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из материалов дела следует, что ответчик на основании п. 3.5 договора субаренды и ст. 410 ГК РФ произвел зачет взаимных требований и платежным поручением от 13.09.2011 г. № 199 (л.д. 17) возвратил ЗАО «ЮСТАУДИТ» сумму обеспечительного платежа по договору субаренды от 28.12.2010 г. № 4 в размере 385 801 руб. 33 коп.

Вместе с тем, согласно п. 3.5 договора, Арендатор имеет право в случае ненадлежащего исполнения Субарендатором обязанностей по договору возместить за счет денежной суммы, указанной в пункте 3.4 договора, понесенные вследствие этого убытки.

Оценка убытков производится как на основании расчетных и иных документов, полученных от поставщиков товаров (работ, услуг), использованных Арендатором для устранения обстоятельств, вследствие которых возникли убытки, так и расчетных документов Арендатора.

Незамедлительно после возмещения убытков за счет вышеуказанной суммы Арендатор обязан письменно известить Субарендатора о произведенном погашении убытков, с указанием допущенного Субарендатором нарушения и размера причиненных убытков.

Субарендатор обязан в течение 5 рабочих дней с момента получения такого извещения выплатить Арендатору сумму, необходимую для восстановления указанной в пункте 3.4 суммы до первоначального размера в российских рублях.

В соответствии с п. 2.3.13 договора, Субарендатор обязуется восстановить помещение своими силами, за счет собственных средств, либо возместить Арендатору по его требованию расходы на восстановление помещения, если предоставленному в субаренду помещению либо инженерному оборудованию будет нанесен ущерб и/или помещение придет в аварийное состояние по вине Субарендатора. В случае несогласия с представленной Арендатором калькуляцией расходов, которые необходимо произвести на восстановление помещения, Субарендатор вправе за свой счет привлечь независимого оценщика для определения расходов на восстановление помещения.

Исходя из системного толкования вышеуказанных пунктов договора, ответчик обязан был представить истцу калькуляцию расходов, которые необходимо произвести на восстановление помещения, расчетные и иные документы, полученные от поставщиков товаров (работ, услуг), использованных для устранения обстоятельств, вследствие которых возникли убытки.

Как следует из материалов дела, 31.08.2011 г. между ответчиком – ЗАО «ИКБ Лизинг» (Заказчик) и ООО «Прима Клининг» (Исполнитель) заключен договор на оказание услуг, в соответствии со ст. 1 которого, Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя проведение работ по очистке ковролина, общей площадью 171 кв.м., находящегося в офисном помещении № 7 Бизнес-Центра «Бейкер-плаза» по адресу: г. Москва, ул. Бутырский Вал, д. 68/70, стр. 1.

Акт сдачи-приемки услуг (работ) был подписан 01.09.2011 г., согласно которому Исполнитель в полном соответствии с договором оказал Заказчику услуги (выполнил работы) по чистке ковролина, общей площадью 171 кв.м., находящегося в офисном помещении № 7 Бизнес-Центра «Бейкер-плаза» по адресу: г. Москва, ул. Бутырский Вал, д. 68/70, стр. 1. Общая стоимость работ составила 34 200 руб., без НДС. Ответчик платежным поручением от 07.09.2011 г. № 1147 перечислил на счет ООО «Прима Клининг» указанную сумму.

Вместе с тем, исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что чистка ковролина не относится к расходам на восстановление помещения, либо инженерного оборудования, которому будет нанесен ущерба и/или помещение придет в аварийное состояние.

Суд также учитывает, что загрязнение ковролина не является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, отсутствуют основания для удержания денежных средств, как это предусмотрено п. 3.6 договора.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцу калькуляции расходов, равно как и доказательств, подтверждающих направление истцу требования о выплате, в связи с чем, судом отклоняется довод ответчика о зачете суммы в размере 34 200 руб.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему, неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Как следует из акта сверки расчетов, у истца отсутствует задолженность перед ответчиком по договору субаренды № 4 от 28.12.2010 г.

Как указано выше, в связи с прекращением арендных отношений, у ответчика в силу п. 3.7 договора, возникает обязанность возвратить денежные средства, перечисленные на основании п. 3.4.

Таким образом, у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств истца.

Поскольку денежные средства в полном объеме не возвращены (420 001,33 – 385 801,33), требование истца о взыскании денежных средств в размере 34 200 руб. суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом, ответчик не лишен возможности обратиться с требованием к истцу о возмещении денежных средств, понесенных при чистке ковролина.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 11, 12, 307, 309, 310, 314, 606, 1102  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 64, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ИКБ Лизинг» (ОГРН 5077746818364, ИНН 7707627825, адрес: 127055, г. Москва, ул. Бутырский Вал, 68/70, стр.1) в пользу Закрытого акционерного общества «ЮСТАУДИТ» (ОГРН 1057710062134, ИНН 7710474752; адрес: 103001, г. Москва, Трехпрудный пер, 11/13, 2) долг в размере 34 200 (тридцать четыре тысячи двести) рублей, а также расходы по госпошлине в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья:     А.Р. Белова

8(495)600-97-63

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка