• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
 

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2012 года  Дело N А40-29014/2012

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2012 года

Полный текст решения изготовлен 11 июля 2012 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Скачковой Ю.А. (единолично)

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черновой И.С.

рассмотрел дело по иску ОАО "Опытный - механический завод" (ОГРН 1027700335376)

к ООО "Юридическое бюро "Совет правоведа" (ОГРН 1107746872650)

о взыскании 228 533 руб. 02 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: Доронькин Р.В., доверенность от 05.03.2012г.

от ответчика: Мистюкова В.В., приказ №1 от 26.10.2010г.

Судом, в порядке ст. 163 АПК РФ, в судебном заседании 29.06.2012г. был объявлен перерыв судебного заседания до 04.07.2012г. до 13 час. 30 мин.

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Опытный механический завод" (ОГРН 1027700335376, ИНН 7713008125, дата регистрации 03.08.1994г.) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Юридическое бюро "Совет правоведа" (ОГРН 1107746872650, ИНН 7713716801, дата регистрации 26.10.2010г.) о взыскании арендной платы по договору аренды от 15.11.2010г. за период с сентября 2011г. по февраль 2012г. в размере 121 551 руб. 54 коп., пени за просрочку платежей в сумме 80428 руб. 23 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 26 553 руб. 25 коп.

Иск заявлен на основании ст. ст. 15, 407, 450, 609-620, 650-655 ГК РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору краткосрочной аренды нежилого помещения № ОМ-00998 от 15.11.2010г. в части оплаты арендной платы, а также ненадлежащим пользованием помещением, в результате чего, у истца возникла необходимость проведения восстановительного ремонта.

Ответчик против иска возражал по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что ООО "ЮБ "Совет правоведа" не имеет доступа к спорным помещениям с середины августа 2011г., а также что им предпринимались неоднократные попытки по досрочному расторжению договора, передаче помещения арендодателю, составлению сверки расчетов.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования о взыскании долга подлежат частичному удовлетворению, требования о взыскании пени подлежат удовлетворению с применением ст. 333 ГК РФ, требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта удовлетворению не подлежат.

Как усматривается из материалов дела, между ОАО "Опытный - механический завод" и ООО "Юридическое бюро "Совет правоведа" был заключен договор краткосрочной аренды нежилого помещения № ОМ-00998 от 15.11.2010г., согласно которому, арендодатель (истец) обязуется передать, а арендатор (ответчик) обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 37,4 кв.м., расположенные по адресу: 127411, г. Москва, Дмитровское ш., д. 157, строение 12, этаж 1, комната 12/4-101, офис В.

Нежилые помещения принадлежат ОАО "Опытный - механический завод" на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АЖ №036412 от 03.10.2007г.

В соответствии с п. 8.1. договора, срок действия договора устанавливается с даты подписания его обеими сторонами по 13 ноября 2011г.

Согласно п. 3.2.1.12. договора, арендатор обязуется своевременно, в соответствии с условиями раздела 4 договора, вносить арендную плату и другие платежи, установленные договором, а также уплачивать неустойку и иные штрафные санкции.

Согласно п. 4.1. договора, стороны пришли к соглашению, что сумма арендной платы за передаваемые по договору помещения устанавливается в следующем сочетании форм: базовая арендная плата, переменная арендная плата, эксплуатационный платеж.

В соответствии с п. п. 4.1.1., 4.2. договора, базовая арендная плата составляет 12 466 руб. 67 коп. и оплачивается ежемесячно, не позднее 10-го числа расчетного месяца.

В соответствии с. 4.1.2. договора, переменная арендная плата подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, рассчитывается по действующим тарифам энергоснабжающей организации и оплачиваются на основании счета, выставляемого арендодателем в течение 5 рабочих дней по окончании оплачиваемого месяца в срок, указанный в счете, а в случае, если срок не указан - в течение 3 рабочих дней.

Согласно п. п. 4.1.3., 4.2. договора, эксплуатационный платеж включает в себя компенсацию расходов арендодателя, связанных с эксплуатацией здания и прилегающей к зданию территории, и составляет 7 791 руб. 92 коп. в месяц., оплачивается арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц аренды.

В нарушение условий договора аренды, ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, ответчик обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом.

В связи с образовавшейся задолженностью истец направил в адрес ответчика претензию № 342/14 от 09.02.2012г с просьбой оплатить задолженность и пени в кротчайшие сроки.

09.02.2012г. истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора по инициативе арендодателя в виду нарушения условий договора с предложением ответчику прибыть 13.02.2012г. в 09 час. 00 мин. для передачи помещения.

Согласно представленному истцом расчету у ответчика имеется задолженность по выплате базовой арендной плате в размере 121 551 руб. 54 коп. за период с сентября 2011г. по февраль 2012г., а также обязанность по оплате пени в размере 80 428 руб. 23 коп. за период с 11.10.2011г. по 01.03.2012г.

Однако суд не может согласиться с расчетом истца по следующим основаниям.

Срок действия договора установлен сторонами 13 ноября 2011г.

Суд пришел к выводу о прекращении договора с истечением срока его действия, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ответчик письмами от 11.11.2011 № 27 об организации приема-передачи (возврате) спорного помещения в виду окончания срока действия договора аренды и № 30 от 18.11.2011г. об организации сдачу-приемку арендуемого помещения в виду окончания срока договора выразил свою волю на прекращение договорных правоотношений с истцом по истечении срока действия договора.

Наличие возражений арендатора, ответчика, против продолжения арендных отношений после истечения срока, установленного договором, свидетельствует о прекращении договора аренды №ОМ-00998 от 15.11.2010г по истечении срока.

Суд отклоняет доводы ответчика о досрочном расторжении договора аренды, поскольку письмо ответчика 06.09.2011г. № 14 о досрочном расторжении договора аренды не подтверждает реализацию арендатором права на досрочное расторжение договора аренды на условиях, предусмотренных п.8.4. договора.

В силу указанного условия, уведомление о досрочном расторжении договора должно быть направлено арендатором не менее, чем за 60(шестьдесят) дней до даты расторжения. Вместе с тем, письмо от 06.09.2011 года не содержит даты его получения ответчиком, по почте указанное письмо не направлялось, в связи с чем отсутствуют доказательства получения письма арендодателем более чем за 60-дней до 13.11.2011г. Кроме того, в силу п.8.4., на дату реализации арендатором права на досрочное расторжение договора у него должна отсутствовать задолженность перед арендодателем, тогда как материалами дела подтверждено наличие долга у ответчика на 06.08.2011г.

Суд отклоняет довод истца о вручении данных писем менеджерам истца, ввиду отсутствия в росписях указания на то, менеджером какой организации получено письмо.

Суд также отклоняет довод истца о том, что письма 006.09.2011 и 11.11.2011 вручены ответчиком не уполномоченным лицам, не являющимся работниками истца, поскольку полномочия лиц, принявших письма истца, следовали из обстановки. Письма содержат указания должностей и фамилий принявших их лиц. Представленные истцом пояснения о непредставлении им отчетности на указанных лиц в уполномоченные органы не опровергают факт вручения писем работника истца, поскольку соблюдение истцом установленного порядка оформления работников и представления отчетности в уполномоченные органы не относится к предмету доказывания по настоящему спору.

Суд также отклоняет довод ответчика об одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя уведомлением от 09.02.2012г., поскольку договор аренды в силу ст. 621 ГК РФ прекращен по истечении срока, то есть не действовал с 14.11.2011., то есть на дату направления данного письма.

Вместе с тем, поскольку согласно информации с официального сайта Почты России (отслеживание почтовых отправлений) письмо ответчика с предложением принять арендованное имущество № 30 от 18.11.2011г. поступило в адрес истца 23.11.2011г., суд, учитывая положения ст. 314 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для оплате ответчиком за фактическое пользование помещением в соответствии со ст. 622 ГК РФ до 30.11.2011, разумный срок для получения истцом письма и организации приемки помещений.

Обязательство по оплате за фактическое пользование закреплено также в п. 6.7. договора.

То обстоятельство, что письмо не было получено истцом в разумный срок и в связи с истечением срока хранения 24.12.2011г. было направлено обратно ответчику, не освобождает истца от обязанности принять помещения.

Судом установлено и ответчиком не опровергнуто наличие у ООО "ЮБ "Совет правоведов" долга по оплате арендных платежей за период с сентября 2011г. по 30.11.2011г.

Суд не принимает довод ответчика о том, что с середины августа ответчик фактически помещением не пользовался, так как истцом был прекращен доступ к спорному помещению. В материалы дела не представлены доказательства прекращения истцом доступа ответчика в здание.

Таким образом, в отсутствие доказательств прекращения доступа ответчика в арендуемые помещения, взысканию подлежит арендная плата за период с сентября 2011г. по ноябрь 2011г. в размере 60 775 руб. 77 коп. из расчета 20258 руб. 59 коп. в месяц.

Поскольку суд пришел к выводу о прекращении договора 13.11.2011 и фактическом пользовании помещениями арендатором по 30.11.2011, доводы истца о наличии у ответчика задолженности за декабрь 2011, январь и февраль 2012 года отклоняются судом.

В соответствии с п. 4.6. договора, в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору арендатор обязуется оплатить арендодателю обеспечительный взнос в сумме, равной 1-кратной сумме базовой арендной платы и эксплуатационного платежа за арендуемые помещения. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору из обеспечительного взноса арендодателем в бесспорном порядке удерживается сумма, необходимая для удовлетворения требований арендодателя.

Согласно представленным истцом взаиморасчетам обеспечительный взнос в размере 20 258 руб. 59 коп. оплачен ответчиком 15.11.2010г.

Доказательств возврата истцом обеспечительного взноса ответчику в размере 20 258 руб. 59 коп. суду не представлено.

Таким образом, взысканию с ответчика подлежит сумма задолженности за период с сентября 2011г. по ноябрь 2011г. включительно в размере 60 775 руб. 77 коп. за вычетом обеспечительного взноса в размере 20 258 руб. 59 коп., а именно: 40 517 руб. 18 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку платежей, подлежащих оплате в период с сентября 2010 по январь 2012г. в сумме 80428 руб. 23 коп., начисленных за период с 11.10.2011г. по 01.03.2012г.

Согласно п. 6.6. договора, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в договоре, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При этом, согласно взаиморасчетам, представленным истцом, размер пени за период с 18.11.2010г. по 10.02.2012г. составляет 263 440 руб. 24 коп., из которого истец вычел сумму обеспечительного взноса 20 258 руб. 59 коп. и снизил размер пени до 80 428 руб. 23 коп. в связи с тяжелым материальным положением ответчика.

Суд не может согласиться с доводом истца о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты пени при наличии не оплаченного долга по арендной плате, поскольку в соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, выраженной в п. 2 информационного письма от 20.10.2010 N 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Таким образом, сумма обеспечительного платежа необоснованно зачтена истцом в счет пени до оплаты долга по аренде.

Кроме того, сумма пени необоснованно начислена за период после прекращения договора аренды. Судом установлено, что договор аренды № ОМ-00998 от 15.11.2010г. прекратил свое действие с 13.11.2011г. В соответствии с правилами, установленными статьей 330 ГК РФ, неустойка представляет собой один из способов обеспечения обязательства и вид гражданско-правовой ответственности за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение, при прекращении самого обязательства договорная неустойка взысканию не подлежит.

Таким образом, из заявленных истцом ко взысканию 80428 руб. 23 коп., взысканию с ответчика подлежит неустойка (пени) в размере 67 665 руб. 06 коп. за период действия договора, а именно за просрочку платежей с сентября по ноябрь 2011г.

Однако суд считает необходимым применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер обоснованно заявленной истцом неустойки, учитывая конкретные обстоятельства дела и принимая во внимание то, что заявленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ, суд руководствовался Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011г. № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", в пункте 2 которого указано, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд исходил из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Исходя из двукратной ставки рефинансирования (8% в рублях) размер неустойки за просрочку платежей по аренде за период с 11.10.11 по 23.11.11г. составляет 3 007 руб. 27 коп.

Таким образом, суд считает требования истца о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в размере 3 007 руб. 27 коп.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта арендованного нежилого помещения в размере 26 553 руб. 25 коп.

В обоснование заявленного требования истец указал на то, что в ходе проверки состояния помещения комиссией арендодателя были выявлены недостатки на сумму 26553 руб. 25 коп., представлена локальная смета №120306 Ремонт офиса 37,4 кв.м.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления ответственности, установленной правилами названной статьи, необходимо наличие состава (совокупности условий) правонарушения, включающего: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

В материалы дела не представлен акт осмотра сорного помещения комиссией арендодателя с указанием выявленных недостатков, а также указанием членов комиссии, даты и времени составления.

Доказательства ненадлежащего пользования ответчиком арендуемыми помещениями в материалах дела отсутствуют.

Более того, истцом не представлено доказательств факта несения заявленных расходов на проведение восстановительного ремонта помещения.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности истцом ни факта нарушения обязательства, ни причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками, ни вины последнего в этом.

При указанных обстоятельствах исковые требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта в сумме 26 553 руб. 25 коп. необоснованны и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 15, 307, 309, 310, 330, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО "Юридическое бюро "Совет правоведа" (ОГРН 1107746872650) в пользу ОАО "Опытный - механический завод" (ОГРН 1027700335376) долг 40 517 (сорок тысяч пятьсот семнадцать) руб. 18 коп., пени 3 007 (три тысячи семь) руб. 27 коп., всего 43 524 (срок три тысячи пятьсот двадцать четыре) руб. 45 коп., а также 3 585 (три тысячи пятьсот восемьдесят пять) руб. 46 коп. госпошлину.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ОАО "Опытный - механический завод" (ОГРН 1027700335376) из федерального бюджета 69 (шестьдесят девять) руб. 02 коп. госпошлины. На возврат госпошлины выдать справку.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А40-29014/2012
Принявший орган: Арбитражный суд города Москвы
Дата принятия: 11 июля 2012

Поиск в тексте