АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2012 года  Дело N А40-43144/2012

Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2012г.

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2012 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Давыдовой О.В. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сеничкиным В.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Питстоп» (ОГРН 1117746188262, 125364, Москва, проезд Досфлота, 10, стр. 2)

к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «СК Старт» (ОГРН 1037739762906, 125364, Москва, проезд Досфлота, 10, стр. 3)

о расторжении договора аренды, возмещении стоимости имущества, взыскании платежа,

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «СК Старт» (ОГРН 1037739762906, 125364, Москва, проезд Досфлота, 10, стр. 3)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Питстоп» (ОГРН 1117746188262, 125364, Москва, проезд Досфлота, 10, стр. 3)125364, Москва, проезд Досфлота, 10, стр. 2)  о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 240.000 руб.,

В судебном заседании приняли участие:

от истца  - Романова Е.В., доверенность от 10.05.2012 г., Пиянзин Л.Г., приказ № 1 от 16.03.2011г.,

от ответчика - Исмаилов Р.Р., доверенность от 02.04.2012 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Питстоп» обратилось в суд с иском к ООО «СК Старт»  о расторжении договора аренды нежилого помещения « 01-04-11 от 01.04.2011 г., заключенный между ООО «СК Старт» и ООО «Питстоп», обязании ответчика возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений в сумме 3.889.740 руб., обязании ответчика вернут уплаченную сумму арендных платежей за январь 21012 г.. в размере 60.000 руб.

Исковые требования мотивированы со ссылками на 620, 623 ГК РФ тем, что ответчик своими действиями препятствует в пользовании арендованным истцом помещением.

Ответчик, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, предъявил встречное исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2012 г. по 01.06.2012 г., расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором, принятое судом в порядке ст. 132 АПК РФ к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском, согласно  определения суда от 01.08.2012 г.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что арендатор в нарушение условий договора не вносит арендную плату, нарушая тем самым условия заключенного договора

Ответчик по встречному иску встречные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в возражениях на встречное исковое заявление.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу,  что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 01.04.2011 г. между ООО «СК Старт» (арендодатель) и ООО «Питстоп» (арендатор) заключен договор № 01-04-11 на аренду нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор получает за плату во временное пользование (в аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, пр. Досфлота, д. 10, стр. 2, 1 этаж, площадью 470,1 кв.м., пом. № I ком. 1-3, пом. № II, ком. 1-8 согласно выписке из технического паспорта Северо-Западного ТБТИ г. Москвы для использования под организацию, занимающуюся мойкой и легким ремонтом спортивно-экстримальной, колесной и водной техники (п. 1.1 договора). помещение находится в частной собственности арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности (п. 1.2. договора). срок действия договора определен п. 1.3. договора и составляет с 01.04.2011 г. по 31.03.2014 г.

Согласно п. 3.2. договора, арендатор имеет следующие права и принимает на себя обязательства за счет собственных средств производить капитальный, текущий, косметический ремонт помещения или оплачивать его, а также нести расходы по содержанию имущества (по уборке помещения, вывозу мусора, оплате электроэнергии, уборке снега и сосулек с крыши, и т.п.). Арендная плата составляет 60.000 руб. за один месяц, НДС не облагается (п. 4.1 договора). Договор  прекращает свое действие после подписания сторонами приемно-сдаточного акта помещения, следовательно, прекращаются все финансовые отношения между сторонами, и стороны не имеют друг к другу никаких претензий по настоящему договору (п. 5.1. договора).

Согласно п.2.2. Договора ответчик обязался предоставить Арендатору в аренду Помещение в надлежащем техническом состоянии, с технически исправными инженерными сетями и коммуникациями.

В обоснование заявленных первоначальных требований, истец указывает на то, что ответчик передал истцу в пользование при отсутствии системы вытяжной вентиляции, системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, системы подачи, стоков и фильтрации воды, системы видеонаблюдения, что привело к невозможности использования помещения по его прямому назначению. В нарушении п. 2.1. договора аренды, ответчик чинит препятствия в пользовании и доступе в арендуемое помещение, поскольку с 23.12.2011 г. и по настоящее время арендодатель закрыл въездные ворота, которые охраняются сотрудниками ЧОП, тем самым прекратив возможный доступ арендатора и его сотрудников к помещению.

Как усматривается из материалов дела, по факту препятствия в арендуемое помещения имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 28.12.2011 г. УУП Отдела МВД РФ по району Тушино УВД по СЗАО г. Москвы  ввиду отсутствия признаков состава преступления, при наличии гражданско-правового спора.

Ответчик не отрицает, что им были закрыты въездные ворота возле строения № 2 проезда Досфлота, д. 10 в целях предотвращения проникновения посторонних лиц, а также в целях противодействия терроризма, что следует из распоряжения исх. № 04 от 21.12.2011. При этом, ответчик ссылается на то, что данный въезд не является единственным, имеется въезд через центральные ворота со стороны ул. Лодочная г Москвы, которым мог воспользоваться истец. Согласно Постановления № 09АП-17391/2012 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-97706/11-7-832 от 19.07.2012 г. по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы к ООО «СК Старт» о расторжении договора аренды земельного участка № М-08-000139  от 05.05.1993 г. ответчик заключен договор аренды земельного участка площадью 89.793 кв.м. № М-08-000139 от 05.05.1993, имеющий адресные ориентиры: Москва, пр. Досфлота, вл. 10, предоставленного для организации территории и эксплуатации спорткомплекса сроком на 49 лет. В рамках рассмотрения данного дела установлено, что согласно акта Госинспекции по недвижимости от 06-06-965 от 27.01.2012 г., а также трехстороннего акта обследования земельного участка от 24.01.2012 г., проведенного на основании определения Арбитражного суда г. Москвы с приложением к ним фототаблиц на земельный участок шириной 20 м вдоль береговой линии Химкинского водохранилища доступ свободен, ограждения демонтированы, пункт мойки, шиномонтаж и автосервис деятельность не осуществляют. Судебные акты по делу № А40-97706/11-7-832 вступили в законную силу

Оценивая данные возражения ответчика, а также представленные суду доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что ответчик занимается предпринимательской деятельностью, осуществляет ее на свой страх и риск, договор аренды земельного участка № М-08-000139 от 05.05.1993 г., которым ответчик по первоначальному иску обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и экологической обстановки, заключен ранее договора аренды № 01-04-11 от 01.04.2011 г. с истцом, которым ответчик предоставил нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва. пр. Досфлота, д. 10, стр. 2, 1 этаж площадью 470,1 кв.м., пом. №I ком. 1-3, пом. № II, км. 1-8 для использования под организацию, занимающуюся мойкой и легким ремонтом спортивно-экстримальной, колесной и водной техники. Согласно п. 1.4. договора аренды, арендодатель гарантировал, что помещение не сдано в аренду третьим лицам, не обременено какими-либо обязательствами перед третьими лицами, не находится в залоге и под арестом. Тем самым истец, заключая договор аренды с ответчиком рассчитывал на беспрепятственное осуществление своей деятельности сообразно ее экономическому смыслу на арендуемой им площади. При этом ответчик не представил доказательства того, что организация автомойки и мастерской не нарушает в свою очередь целевое назначение земельного участка, арендованного им в свою очередь по договору аренды земельного участка № М-08-000139 от 05.05.1993 г. Доводы ответчика о том, что в договоре не прописана обязанность арендодателя на предоставление въезда именно через ворота у строения 2 дома 10 по проезду Досфлота г. Москвы, а территория земельного участка, арендуемого ООО «СК Страт» у ДЗР г. Москвы, имеет несколько въездов, в том числе центральный въезд с ул. Лодочная г. Москвы, тем самым действия ответчика по обеспечению надлежащей охраны и использования территории земельного участка нельзя рассматривать как ограничение доступа арендатора к арендуемым ООО «Питстоп» помещениям, не принимаются судом, поскольку ответчик не мог не знать о наличии у него обязанностей, предусмотренных ст. 42 Земельного кодекса РФ и соответствующий в этой связи ограничений, и согласно требованиям гражданского законодательства о добросовестном исполнении своих обязательств, должен был предупредить истца о имеющихся ограничений и связанных с ними действиями ответчика, в этой связи действия ответчика по ограничению истца в доступе на арендованную территорию через въезд у строения 2 д. 10 по проезду Досфлота г. Москвы, учитывая условия договора аренды № 01-04-11 от 01.04.2011 г., а также п. 1.4. данного договора, суд расценивает как нарушение ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды и невозможность истцом использования арендованных им помещений по целевому использованию, поскольку целью договора является именно достижение конечного результата, предусмотренного п. 1.1. договора аренды, а доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Учитывая изложенное, суд считает, что в данном случае имеет место препятствие в пользовании истцом по первоначальному иску имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущество, которое обусловлено непредставлением арендатору полной информации об особенностях земельного участка, его обременениях, истец как хозяйствующий субъект проявило должную степень заботливости и осмотрительности, предприняло все зависящие от него меры для урегулирования возникшей спорной ситуации, в частности данное усматривается из имеющейся переписки сторон: письма ООО «Питстоп» от 22.02.2012 г., отзыва на претензию от 27.02.2012 г. ООО «СК Старт». При таких обстоятельствах, требование истца о досрочном расторжении договора аренды на основании п.1) ст.620 ГК РФ обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

На основании п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, истец в период времени с 04 апреля 2011г. по 31 октября 2011 года силами подрядчиков произвел капитальный ремонт помещения,  создав Коммуникации на сумму 3 889 руб. в следующем объеме и с характеристиками: на основании договора подряда №1 выполнены отделочных работ (в т.ч. по устройству подачи, стока и фильтрации воды, прокладки в траншеях трубопроводов из чугунных канализационных труб) по ремонту автомойки от 04.04.2011г. на общую сумму 3 583 453 руб. 48 коп., что подтверждается представленными в материалы дела счетами, квитанциями к приходно-кассовым ордерам, счет-фактурами. Перечень ремонтных работ, необходимых для функционирования мойки, изложен в Локальной смете №1 к указанному договору и Акту о приемке выполненных работ.

На основании Договора № 122/11М от 29.09.2011г. выполнены монтажных работ системы вытяжной вентиляции мойки поста №1 на сумму 55 000 руб. На основании договора № 123/11М от 03.10.2011г. выполнены монтажных работ системы вытяжной вентиляции мойки поста №1 на сумму 55.000 руб. На основании договора № 524 от 12.10.2011г. выполнены ремонтно-восстановительных работ систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей на сумму 15 000 руб. На основании Договора № 2075/6 от 09.09.2011г. между Истцом и ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» проведены лабораторно-инструментальных исследований в рамках программы производственного контроля, отбор проб, гигиеническая оценка объекта (автомойка, проезд Досфлота, д. 10, стр.2) на общую сумму 25 687 руб. 42 коп., что подтверждается платежным поручением № 11 от 07.09.2011г. На основании договора №110930-1 от 31.10.2011г. поставлено и смонтировано видеонаблюдения на сумму 120 000 руб., что подтверждается, спецификацией, счетом № 187 от 30.09.2011г, квитанцией №53, счет-фактурой. На основании договора №110418-1 от 18.04.2011г. отремонтированы секционные ворота истца на объекте по адресу: Москва, проезд Досфлота, д. 10, стр.2) на сумму 20 000 руб., что подтверждается спецификацией, счетом № 30 от 18.04.2011г, квитанцией №30 от 18.04.2011г., счет-фактурой № 35 от 18.04.2011г. На основании договора №111031-1 от 31.10.2011г. поставлен и смонтирован электромагнитный замок и комплектующие к нему, устанавливаемых на объекте по адресу: Москва, проезд Досфлота, д. 10, стр.2 на сумму 15 600 руб., что подтверждается спецификацией, счетом № 205 от 31.10.2011г, квитанцией №68 от 31.10.2011г., счет-фактурой № 205 от 31.10.2011г. В обосновании суммы заявленных неотделимых улучшений представлен также отчет ПрайсЭксперт № 030312 об оценке рыночной стоимости права требования на возмещения стоимости ремонта нежилых помещений общей площадью 470,1 кв.м., с местоположением: 125364, Москва, проезд Досфлота, д. 10, стр. 2.

Согласно п. 3.2. договора аренды, арендатор имеет право за счет собственных средств производить капитальный, текущий, косметический ремонт помещения или оплачивать его, а также нести расходы по содержанию имущества (по уборке помещения, вывозу мусора, оплате электроэнергии, уборке снега и сосулек с крыши и т.п.).

Тем самым, в силу ст. 421, 431 ГК РФ ответчик дал свое согласие Истцу на произведение Улучшений, предоставив последнему право «За счет собственных средств производить капитальный, текущий, косметический ремонт Помещения или оплачивать его.

Довод ответчика о несогласованности сделанных истцом переоборудований суд находит несостоятельным в силу ст. 431 ГК РФ. При этом в материалы дела представлены документы согласования и возможности переоборудования и переустройства части здания под целевое использование истцом, что подтверждается протоколом измерений метеорологических факторов от 30.09.2011 г. № 244 пк/6, протоколом № 244пк/б от 30.09.2011 г. измерений освещенности, протоколами лабораторных испытаний (исследований)  № 4218.6 от 05.10.2011 г., № 4217.6 от 05.10.2011 г., № 4216.6 от 05.10.2011 г., № 4215.6 от 05.10.2011 г., экспертным заключением о соответствии результатов лабораторно-инструментальных исследований государственным санитарно-эпидемиологическим правами и нормативам от 19.10.2011 г. № 06-6381-6л, актом санитарно-эпидемологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации от 10.06.2011 г. № 0606-00866/ПР, приложением к экспертном заключению, экспертным заключением от 10.06.2011 г. № 77.06.06.Т.000841.06.11.

Как усматривается из передаточного акта к договору от 01-04-11 от 01.04.2011 г. арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, пр. Досфлота, д. 10, стр. 2, этаж 1, площадью 377,6 кв.м., пом. № 1, 2, ком. 1-8 согласно выписке из технического паспорта Северо-Западного ТБТИ г. Москвы.

Согласно двухстороннего акта проверки состояния нежилого помещения от 07.06.2012 г. арендованного истцом, помещение площадью 470,1 кв.м. находится в хорошем состоянии, пригодным к использованию под мойку.

Таким образом, истцом документально подтверждены заявленные требования, размер суммы иска, представлено обоснование обязанности ответчика по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, вытекающей и из договора, и закона, и учитывая, что ответчиком сумма иска не оспорена, доказательств добровольной оплаты данной суммы полностью или частично не представлено, требования истца подлежат удовлетворению как обоснованные и подтвержденные документально в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ.

В период, невозможности истцом использовать помещение, Истец, выплатил ответчику сумму арендной платы в размере 60 000 руб. за январь 2012года, что подтверждается платежным поручением № 1 от 26.01.2012 года.

Вместе с тем, исходя из условий договора аренды и фактических обстоятельств дела в частности невозможностью использовать арендуемые помещения с 23.12.2011 г. ввиду закрытия въездных ворот арендодателем и выставлением сотрудников ЧОП, которые препятствовали во входе на территорию, где расположено арендованное помещение, суд считает, что  не возникло оснований для уплаты арендной платы за январь 2012 г. для арендатора, и как следствие не возникло основание в получении данной арендной платы за указанный месяц у арендодателя, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора, в связи с чем, данная сумма уплаченной арендной платы за январь 2012 г. в сумме 60.000 руб. подлежит возврату истцу.

С учетом изложенного, суд находит первоначальный иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В обосновании своих встречных требований ООО «СК Старт» ссылается на нарушение арендатором пунктов Договора аренды 1.1., 3.3. и 4.2., положения указывающих об обязанности ООО «Питстоп» ежемесячно (первого числа каждого месяца) вносить арендную плату авансовым платежом на счет либо в кассу ООО «СК Старт» за предоставление в аренду последним нежилого помещения, согласно Договора аренды.

В удовлетворении встречных требований суд считает правомерным отказать ввиду следующего:

В соответствии с п.2 ст.328 ГК РФ «В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков».

22.02.2012г. ООО «Питстоп» направило письмо с уведомлением о вручении в адрес ООО «СК Старт», полученное последним, с изложением, обстоятельств относительно невыполнения ООО «СК Старт» своих прямых обязательств по Договору аренды, ввиду чего, ООО «Питстоп», на котором лежит встречное исполнение обязательств по уплате арендной платы, приостанавливает это встречное обязательство вплоть до прекращения ООО «СК Старт» осуществления препятствий, делающих полностью невозможным использование арендуемого ООО «Питстоп» по Договору на аренду нежилого помещения за № 01-04-11 от 01.04.2011г. имущества. Данное письмо было получено истцом, о чем имеется уведомление с подписью ответственного лица.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает существенного нарушения со стороны арендатора условий договора аренды по внесению арендных платежей, а невнесение им арендных платежей за период с 01.02.2012 г. по 01.06.2012 г. в сумме 240.000 руб. обусловлено, поскольку приостановление оплаты арендных платежей со стороны арендатора вызван действиями ответчика - по препятствию в доступе на арендованное помещение и невозможностью использования арендуемого помещения таким образом, на которое арендатор рассчитывал при заключении договора аренды, доказательств того, что арендатор пользовался спорным помещением в указанный период суду не представлено, напротив, в материалы дела представлены доказательства невозможности использования помещений с 23.12.2011 г., а следовательно не имеется оснований и к расторжению договора аренды нежилого помещения № 01-04-11 от 01.04.2011 г., по основаниям, указанным истцом по встречному иску, а именно ввиду существенного нарушения условий договора арендатором.

С учетом изложенного, у суда не имеется оснований к удовлетворению встречных исковых требований.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ. На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 421, 431, 450, 606, 620, 623 ГК РФ,  руководствуясь ст.ст. 65, 66-68, 71, 101-103, 110, 112, 132, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 01-04-11 от 01.04.2011 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «СК Старт» и Обществом с ограниченной ответственностью «Питстоп».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СК Старт» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Питстоп» 3.889.740 (три миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч семьсот сорок) руб. компенсации неотделимых улучшений, 60.000 (шестьдесят тысяч) руб. возмещения уплаченной арендной платы, 46.673 (сорок шесть тысяч шестьсот семьдесят три) руб. расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «СК Старт» к Обществу с ограниченной ответственностью «Питстоп» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 240.000 руб., расторжении договора отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья       О.В. Давыдова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка