• по
Более 57000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
 

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2013 года Дело N А40-80904/2012

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2013 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Козлова В.Ф. единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем Казаниным Р.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело (шифр судьи 53-763) по иску

закрытого акционерного общества «Орион-Русса» (ОГРН 1087746330396, ИНН 7706684740, дата г.р. 06.03.2008) к ответчикам Высшему исполнительному органу государственной власти города Москвы - Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, дата г.р. 28.02.2002), обществу с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» (ОГРН 1037739371570, ИНН 7704095844, дата г.р. 07.06.1993) о выделе доли, признании права собственности и прекращении действия договора, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, дата г.р. 03.11.2009), при участии: от истца - Третьякова Алла Александровна решение № 2/10 от 28.05.2012; Смирнова Ольга Борисовна по доверенности от 01.05.2012, от ответчика Правительства Москвы - Дубчак Роман Валерьевич по доверенности от 26.10.2012 № 4-47-933/2; Шатихин Николай Валерьевич по доверенности от 14.05.2012 № 4-47-404/2, от ответчика ООО «Реставрация Н» - Юнгблюд Анна Валерьевна по доверенности от 01.06.2012; Бунина Ирина Владимировна по доверенности от 05.03.2013; Завалищев Олег Викторович по доверенности от 18.12.2012, третье лицо - не явился, извещен

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ЗАО «Орион-Русса» с иском к ответчикам Правительству Москвы, ООО «Реставрация Н» (в редакции, представленной в судебное заседание 19 декабря 2012 г.), о выделе в натуре доли в инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3 в составе помещений спортивно-оздоровительного комплекса площадью 434,3 кв.м (эт. 1 пом. VI комн. 1 - 17), площадью 46,3 кв.м (антресоль 1-го этажа, пом. I комн. 1-2), площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» стоимости помещения площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) в размере 5190000,00 руб., признании права собственности на оборудование для эксплуатации бассейна, расположенное в помещении площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» в размере 731500,00 руб., прекращении действия инвестиционного контракта от 12.02.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00397 в части, относящейся к правам и обязанностям истца.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что является участником заключенного между ответчиками инвестиционного контракта от 12.02.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00397, по условиям которого администрация обязалась компенсировать истцу как собственнику снесенных строений их стоимости путем передачи жилой площади в размере 3459,6 кв.м и нежилой площади в размере 618,2 кв.м из доли города.

Истец и ответчики являются участниками общей долевой собственности на имущество завершенного строительством и введенного в эксплуатацию инвестиционного объекта, фактически раздел имущества произвести не могут.

Выделению в натуре подлежат помещения, определенные протоколом предварительного распределения нежилых помещений.

Ответчик ООО «Реставрация Н» иск не признал, возразив в отзыве, что истец стороной контракта не является, свой вклад в совместную деятельность не вносил, компенсация истцу должна быть произведена из доли города, акт о реализации не подписан, доля города не определена. Истец не доказал правопреемство от ООО «Орион-Русса», истцу за снос строений полагалась денежная компенсация, которую он получил, протолок предварительного распределения не является соглашением о разделе.

Ответчик Правительство Москвы просило в иске отказать, указав, что истец не является стороной контракта, отношения с истцом необходимо квалифицировать как отношения из договора купли-продажи,

Управление Росреестра по Москве разрешение вопроса об удовлетворении исковых требований оставило на усмотрение суда, сообщив в отзыве, что судебными актами истец признан стороной договора простого товарищества, и решение суда по настоящему делу определит доли участников в конкретных помещениях.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО «Орион-Русса» (правопредшественник истца ЗАО «Орион-Русса») являлось собственником строений 1 - 6 общей площадью 4077,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 11.08.1999 АА № 008601, АА № 008606, АА № 008605, АА № 008604, АА № 008603, АА № 008602. Для эксплуатации зданий по договору аренды от 23.01.1997 № М-01-007765, заключенному с Московским земельным комитетом, ООО «Орион-Русса» был предоставлен земельный участок площадью 3981 кв.м по ул. Усачева, вл. 3, сроком на 25 лет.

Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2001 N 1072-ПП «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: ул. Усачева, вл. 3» был предусмотрен снос административных зданий, принадлежащих истцу, и строительство на их месте жилого дома с предоставлением на основании пункта 5 названного постановления компенсации собственнику ООО «Орион-Русса» нежилой площади в размере 3459,6 кв. м площадями из доли жилой площади города Москвы, а также с предоставлением на основании пункта 6 постановления компенсации нежилой площади в размере 618,2 кв. м.

В дальнейшем 18 февраля 2003 г. между Правительством Москвы (администрация) и ООО «Реставрация Н» (инвестор) заключен инвестиционный контракт № ДЖП.03.ЦАО.00397 на реализацию инвестиционного проекта нового строительства по адресу: г. Москва, ул. Усачева, вл. 3, по условиям которого инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить по указанному адресу новое строительство жилого дома с подземной автостоянкой ориентировочной площадью 15000 кв.м.

В преамбуле договора указано, что одним из оснований для заключения контракта со стороны администрации является согласие собственника ООО «Орион-Русса» на снос принадлежащих ему административных зданий, что подтверждается подписью генерального директора общества на последнем листе контракта.

Имущественный результат по итогам реализации контракта стороны установили в виде раздела созданного недвижимого имущества в следующих пропорциях: администрации 45% общей жилой площади, 50% общей нежилой площади, 20% машиномест и площадей общего пользования в подземной автостоянке; инвестору 55% общей жилой площади, 50% общей нежилой площади, 80% машиномест и площадей общего пользования в подземной автостоянке, 100% сервисных служб.

Обязанность компенсировать ООО «Орион-Русса» снесенные объекты стороны в п. 3.2, 3.3, 5.1.4, 5.1.5 контракта возложили на Правительство Москвы следующим образом: нежилая площадь в размере 3459,6 кв. м компенсируется площадями из доли жилой площади города Москвы, нежилая площадь в размере 618,2 кв. м компенсируется в порядке, установленном п. 1 постановления Правительства Москвы от 20.04.99 N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству".

Проектирование и строительство осуществлено ООО «Реставрация Н» на земельном участке, предоставленном ему Московским земельным комитетом по договору от 09.08.2002 № М-01-509243, законченный строительством объект был сдан по акту приемочной комиссии 31.03.2004 и принят в эксплуатацию распоряжением префекта ЦАО города Москвы 07.12.2004 N 7907-р.

Жилая площадь распределена по акту реализации инвестиционного проекта в части распределения жилой площади инвестиционного объекта от 06.12.2006, спор между сторонами по вопросу распределения жилой площади отсутствует.

Нежилую площадь и площадь машиномест стороны предварительно распределили в соответствующем протоколе от 04.09.2006, в п. 3 которого подтвердили обязанность администрации компенсировать ООО «Орион-Русса» 618,2 кв.м нежилой площади, с учетом которой стороны распределили помещения между участниками проекта следующим образом: администрации 0 кв.м общей нежилой площади в надземной части, 580,6 кв.м в подземной части, 107,6 кв.м - 9 машиномест; инвестору: 547,4 кв.м общей нежилой площади в надземной части, 722,2 кв.м в подземной части, 410,7 кв.м - 35 машиномест, 142,6 кв.м площадей сервисных служб автостоянки.

В п. 5.3 протокола стороны определили конкретные помещения, подлежащие передаче ООО «Орион-Русса»: помещения спортивно-оздоровительного комплекса (1-й этаж, пом. VI, комн. 1-17, антресоль 1-го этажа, пом. I, комн. 1-2) общей площадью 480,6 кв.м, административные помещения (1-й этаж, пом. V, комн. 13, 14, 15, 17, 18) общей площадью 137,6 кв.м, всего 618,2 кв.м.

В целях оформления результатов инвестиционного проекта Правительством Москвы было издано распоряжение от 21.01.2008 N 74-РП "Об оформлении результатов реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса по адресу: ул. Усачева, д. 3", которым подтверждено распределение площадей, в том числе в части 618,2 кв. м, произведенное по предварительному протоколу.

Дополнительным соглашением от 08.09.2008 № 1 стороны внесли изменения в инвестиционный контракт, в т.ч. в части распределения общей нежилой площади 2397,6 кв.м, распределив ее следующим образом: 580,69 кв.м общей полезной нежилой площади в подземной части в собственность города Москвы, 618,2 кв.м в наземной части в собственность ООО «Орион-Русса», 1198,8 кв.м в том числе 722,2 кв.м в подземной части здания и 476,6 кв.м в наземной части в собственность ООО «Реставрация Н». Площади в подземной автостоянке стороны распределили следующим образом: 393,74 кв.м (в т.ч. 9 машиномест) в собственность города Москвы, 1575,0 кв.м (в т.ч. 35 машиномест), 142,6 кв.м сервисных служб в собственность ООО «Реставрация Н».

В дальнейшем ООО «Реставрация Н» достигнутые договоренности в отношении помещений, подлежащих передаче ООО «Орион-Русса», не исполнило, акт реализации не подписало.

ЗАО "Орион-Русса" обращалось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 618,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, состоящие из: помещений спортивно-оздоровительного комплекса (1 этаж, пом. VI ком. 1 - 17) общей площадью 434.3 кв. м; помещений спортивно-оздоровительного комплекса (антресоль 1-го этажа, пом. I ком. 1, 2) общей площадью 46,3 кв. м; административных помещений (1 этаж, пом. V ком. 13 - 15, 17, 18) общей площадью 137.6 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2011 по делу N А40-51176/09-64-370 исковые требования удовлетворены, суд сделал вывод о том, что Правительство Москвы приняло на себя обязательство по передаче спорных объектов в собственность истца, а отсутствие подписанного сторонами акта о результатах реализации инвестиционного контракта в части спорной нежилой площади создает препятствия для истца в осуществлении принадлежащего ему права в отношении спорных помещений; подписание акта реализации инвестиционного контракта является формальным действием по отношению к доле истца и необходимым лишь для целей оформления завершения инвестиционного контракта и регистрации права, а раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте произведен и согласован сторонами путем оформления протокола предварительного распределения площадей от 04.09.2006, в связи с чем реализация инвестиционного контракта фактически завершена.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что возникновение права собственности у истца на спорные нежилые помещения обусловлено изданием распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП, а также заключенным между Правительством Москвы и ООО "Реставрация Н" инвестиционным контрактом от 12.02.2003 N ДЖП. 03.ЦАО.00397 и дополнительным соглашением к нему от 08.09.2008 N 1.

Суд первой инстанции указал на то, что истец не является стороной инвестиционного контракта, однако поскольку в нем обусловлены его права на вновь создаваемый объект недвижимости, то он им подписан.

В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Правительством Москвы и ООО "Реставрация Н" заключен договор в пользу третьего лица (истца) и в соответствии со статьей 430 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс) истец как участник инвестиционного процесса, доля которого в общей долевой собственности участников инвестиционной деятельности определена и не может быть изменена без его согласия, вправе требовать исполнения обязательства.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2011 г. по делу N А40-51176/09-64-370 в удовлетворении иска отказано, суд апелляционной инстанции признал указанные выше выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Доказательств, подтверждающих правовые основания, свидетельствующие о возникновении у ЗАО "Орион-Русса", не являющегося стороной инвестиционного контракта от 18.02.2003 N ДЖП. 03.ЦАО.00397, права собственности на нежилые помещения общей площадью 618,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, в материалы дела не представлены, ЗАО "Орион-Русса" фактически имуществом не владеет, спорные помещения истцу не передавались

На основании положений статей 246, 252 Гражданского кодекса суд апелляционной инстанции указал, что предварительный протокол от 04.09.2006 не является соглашением сторон о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и указанными нормами исключена возможность признания распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП в качестве основания для раздела общего имущества и возникновения прав ЗАО "Орион-Русса", которым подтверждено распределение площадей в части 618,2 кв. м, произведенное 04.09.2006 по предварительному протоколу.

Кассационная инстанция в постановлении от 24 августа 2011 г. N КГ-А40/8944-11, сославшись на пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласилась с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для вывода о возникновении у ЗАО "Орион-Русса" права собственности на спорные помещения

Одновременно ООО «Реставрация Н» пыталось оспорить в арбитражном суде п. 2.4.1. дополнительного соглашения от 08.09.2008 № 1 и п. 5.1 распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП, ссылаясь на нарушения его генеральным директором положений ст. 174 Гражданского кодекса и невозможностью совместного использования истцом и третьим лицом спортивно-оздоровительного комплекса.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 1 декабря 2009 г. по делу N А40-80294/09-60-507, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2010 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2010 г. N КГ-А40/5455-10 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды отклонили довод ООО "Реставрация - Н" об отсутствии соглашения между сторонами инвестиционного контракта о передаче 618,2 кв. м третьему лицу - ЗАО "Орион-Русса", поскольку данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебными актами по делу N А40-51176/09-64-370.

Кроме того, передача ЗАО "Орион Русса" 618,2 кв. м из доли города предусмотрена заключенным 4 сентября 2006 г. между Правительством Москвы и ООО "Реставрация - Н", протоколом предварительного распределения нежилой площади и площади машино-мест согласно п. 3 которого за ООО "Орион-Русса" закрепляются нежилые помещения общей площадью 618,2 кв. м. и поименованы конкретные нежилые помещения, подлежащие оформлению в собственность сторон.

Суды установили правовую природу протокола от 04.09.2006 как соглашения участников долевой собственности о ее разделе в порядке ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 252 - 254 ГК РФ, так как протокол подписан после принятия в эксплуатацию инвестиционного объекта по указанному адресу (Акт приемочной комиссии от 31.03.2004 г., утвержден распоряжением префекта ЦАО от 07.12.2004 г. N 7907-Р).

Суды отклонили доводы ООО "Реставрация Н" о том, что ЗАО "Орион-Русса" не является участником инвестиционного процесса, установив, что им предоставлены принадлежащие на праве собственности строения на участке по адресу ул. Усачева, вл. 3, Правительством Москвы земельный участок, а ООО "Реставрация Н" денежные средства на реализации инвестиционного процесса.

Таким образом, ЗАО "Орион-Русса" является участником инвестиционного процесса в силу положений ст. 1, 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1, 2 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме того, инвестиционный контракт подписан, в том числе и ЗАО "Орион-Русса" и содержит положения о предоставлении обществу площадей в инвестиционном объекте, т.е. направлен на создание долевой собственности Правительства Москвы, ООО "Реставрация Н" и ЗАО "Орион-Русса" на результат инвестиционной деятельности.

Подписав протокол распределения нежилых помещений от 04.09.2006 вновь созданного инвестиционного объекта, а также дополнительное соглашение 08.09.2008 г. к инвестиционному контракту стороны установили порядок компенсации ЗАО "Орион Русса" 618,2 кв. м в натуральном выражении.

Также суд признал законность оспариваемого распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП "Об оформлении результатов реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса по адресу: ул. Усачева, д. 3"

В свою очередь Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Реставрация Н" о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 18 февраля 2003 года N ДЖП.03.ЦАО.00397 в представленной истцом редакции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 3 мая 2011 г. по делу N А40-115362/10-64-1059, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2012 года и Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды квалифицировали инвестиционный контракт как договор простого товарищества, указав, что инвестиционный контракт направлен на создание именно долевой собственности.

После завершения судебных споров по вышеназванным делам ЗАО "Орион-Русса" обратилось в арбитражный суд с иском о выделе доли в натуре и прекращении инвестиционного контракта, который рассматривается в настоящем деле.

Суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

По условиям спорного инвестиционного контракта от 18 февраля 2003 года N ДЖП.03.ЦАО.00397 администрация обязалась обеспечить на момент ввода в эксплуатацию объекта необходимые мощности энергоносителей в городских сетях и осуществлять административные функции органа власти: готовить и принимать распорядительные документы, необходимые для реализации проекта, оформить земельно-правовые отношения, обеспечить оформление акта реализации.

В свою очередь инвестор обязался обеспечить за счет собственных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в том числе разработку проектной документации, освобождение строительной площадки от строений, строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, Правительство Москвы предоставило под застройку находящийся в собственности города земельный участок, а инвестор за счет собственных и привлеченных средств осуществил на нем строительство, получая в качестве платы часть помещений в возведенном объекте.

Пленум ВАС РФ в п. 6 постановления от 11.07.2011 № 54 предписывает судам квалифицировать такие отношения как отношения строительного подряда (гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс), в том числе параграф 3 названной главы). А поскольку по условиям инвестиционного контракта осуществляющий строительство инвестор имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность часть возведенного объекта, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса) и к обязательству по расчетам применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Предоставление ООО «Орион-Русса» строений под снос само по себе нельзя оценить в качестве в вклада в процесс создания инвестиционного объекта, так как снесенное строение не обладает полезными свойствами, направленными на реализацию проекта. В то же время, предоставив под снос объекты недвижимости, их собственник отказался как от права собственности на сами объекты, так и от прав на земельный участок, установленных в ст. 36 Земельного кодекса, в пользу участников инвестиционного контракта, ожидая получить в качестве компенсации свою часть возведенного объекта.

Таким образом, Правительство Москвы предоставило для строительства земельный участок, не свободный от прав истца, так как право собственника на распоряжение таким земельным участком, учитывая нахождение на нем объектов недвижимости, ограничено положениями ст. 271, 272 Гражданского кодекса.

Право собственности ООО «Орион-Русса» на объекты недвижимости до заключения инвестиционного контракта не было прекращено ни по одному из установленных ст. 235 Гражданского кодекса оснований.

Строительство инвестиционного объекта на земельном участке, не свободном от прав третьего лица возможно либо с непосредственным участием собственника строений в инвестиционном договоре с определением его доли в инвестиционном объекте, соразмерной стоимости сносимых строений и права на земельный участок, что указывает на наличие квалифицирующих признаков договора простого товарищества, либо возможно при условии урегулирования имущественных отношений со стороной договора, предоставляющей земельный участок, т.е. администрацией, путем определения размера компенсации из причитающейся администрации доли или в иной форме, что было реализовано сторонами рассматриваемого спора.

В то же время, согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", положения которого распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления его в силу и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу (указанный пункт включен в соответствии с Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Цитируемая правовая норма прямо указывает, что созданное в результате инвестиционной деятельности с участием органа государственной власти на земельном участке, находящемся в государственной собственности, недвижимое имущество приобретает режим общей долевой собственности участников договора, при этом квалифицирующими признаками для определения правого режима имущества являются сторона договора (государственный орган) и принадлежность земельного участка, а не правовая квалификация фактических отношений сторон инвестиционного контракта.

ООО «Орион-Русса» участником инвестиционного контракта не являлось, так как инвестиционный контракт им в качестве стороны контракта не подписывался, а компенсация стоимости права предполагалась изначально из доли Правительства Москвы.

В то же время, подписав протокол распределения нежилых помещений от 04.09.2006 вновь созданного инвестиционного объекта, а также дополнительное соглашение от 08.09.2008 к инвестиционному контракту стороны установили порядок компенсации ЗАО "Орион Русса" 618,2 кв. м в натуральном выражении в виде доли в общей долевой собственности, что не противоречит положениям п. 1, 2 ст. 430 Гражданского кодекса.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в силу Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", п. 3, п. 5.3 протокола распределения нежилых помещений от 04.09.2006 вновь созданного инвестиционного объекта, а также дополнительного соглашения 08.09.2008 к инвестиционному контракту, в результате реализации инвестиционного контракта было создано имущество, находящееся в общей долевой собственности Правительства Москвы, ООО "Реставрация Н" и ООО «Орион-Русса».

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Вступившими в законную силу судебными актами (А40-51176/09-64-370, А40-80294/09-60-507) установлено наличие соглашения между сторонами инвестиционного контракта о передаче 618,2 кв. м третьему лицу - ЗАО "Орион-Русса".

Согласно ст. 252 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (ст. 254 Гражданского кодекса).

Протоколом от 04.09.2006, который по своей правовой природе является соглашением участников долевой собственности о ее разделе в порядке ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 252 - 254 Гражданского кодекса, так как подписан после принятия в эксплуатацию инвестиционного объекта по указанному адресу (Акт приемочной комиссии от 31.03.2004, утвержденный распоряжением префекта ЦАО от 07.12.2004 N 7907-Р), определена доля истца в возведенном объекте.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в соответствии со способами защиты, предусмотренными законом.

Согласно п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Истец передал свое имущество (снесенные здания) и отказался от прав на земельный участок под указанными зданиями в пользу ответчиков дл реализации ими инвестиционного проекта, что позволяет ему предъявлять требования к ответчикам о передаче ему в натуре спорных помещений, поскольку не только Правительство Москвы, но и ООО "Реставрация Н", заключая инвестиционный контракт, по факту согласилось на передачу спорных помещений истцу в порядке компенсации за снесенные здания и отказ от прав на земельный участок под ними после завершения строительства жилого комплекса.

Истец просит суд выделить ему долю в инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3 в составе помещений спортивно-оздоровительного комплекса площадью 434,3 кв.м (эт. 1 пом. VI комн. 1 - 17), площадью 46,3 кв.м (антресоль 1-го этажа, пом. I комн. 1-2), площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ООО «Реставрация Н» стоимости помещения площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) в размере 5190000,00 руб., признании права собственности на оборудование для эксплуатации бассейна, расположенное в помещении площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ООО «Реставрация Н» в размере 731500,00 руб. Стоимость компенсации определена истцом на основании заключения специалистов ООО ЦНПЭ «ПетроЭксперт» № 12М/117-СТЭ.

Из анализа представленной в дело проектной документации и технической документации БТИ суд установил следующее.

Спорные помещения входят в состав физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного в повальном, первом этажах и антресоли левой части многоквартирного жилого дома.

В подвале в составе помещения II расположены холл (комн. 1 площадью 112,0 кв.м), тренажерные залы (ком. 2, 3, 8 площадью 140,3 кв.м), помещение насосной под чашей бассейна (ком. 32 площадью 72,0 кв.м), насосная, (ком. 33 площадью 4,0 кв.м), раздевалка (ком. 8 площадью 7,2 кв.м), венткамера (комн. 11 площадью 24,5 кв.м), диспетчерская (ком. 21 площадью 5,2 кв.м), массажные (ком. 26, 27 площадью 20,1 кв.м), шкаф (ком. 1а площадью 1,0 кв.м), кабинеты (ком. 12, 13, 28-30 площадью 75,5 кв.м), подсобные помещения (24,9 кв.м), лестницы (8,9 кв.м), санузлы (12,0 кв.м), коридор, тамбур (52,0 кв.м), общей площадью 559,3 кв.м.

Первый и подвальный этажи соединены межэтажной винтовой лестницей, а также имеют отдельные входы. Чаша бассейна выполнена в отдельном помещении и выполнена по столбам на общем с жилым домом фундаменте. Конструкции основания и фундамента чаши расположены в помещении по чашей бассейна (ком. 32 площадью 72,0 кв.м), оборудование бассейна располагается в помещениях подвального этажа.

На первом этаже в составе помещения VI располагаются: помещение с зеркалом бассейна (ком. 15 площадью 205,0 кв.м), спортивный зал с отдельным входом ( ком. 7 площадью 67,8 кв.м), холл (ком. 1 площадью 30,1 кв.м), раздевалки (ком. 7, 12 площадью 50,0 кв.м), подсобное помещение (ком. 2 площадью 1,3 кв.м), помещения душевых (ком. 5, 10, 6 площадью 26,7 кв.м), помещения сауны (ком. 6, 11, 17 площадью 24,6 кв.м), санузлы (7,8 кв.м), лестницы (21,0 кв.м), общей площадью 434,3 кв.м. Также имеется антресоль а1 с кабинетом 43,0 кв.м и коридором 3.3 кв.м.

Все помещения используются в соответствии с функциональным назначением как физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК). Для эксплуатации бассейна используется оборудование, расположенное в подвальном помещении комплекса.

Истец первоначально просил выделить в его собственность все помещения первого этажа и антресоли, оставив ответчику все помещения подвала. Впоследствии истец, ссылаясь на ст. 135, п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса просил выделить ему также помещение насосной площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ООО «Реставрация Н» его стоимости в размере 5190000,00 руб., и признать право собственности на оборудование для эксплуатации бассейна, расположенное в помещении площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ООО «Реставрация Н» в размере 731500,00 руб., указывая, что эксплуатация бассейна невозможна без расположенного в комнате оборудования.

По мнению суда, истец, предъявляя вышеназванные требования, не учитывает следующие обстоятельства.

Физкультурно-оздоровительный комплекс в составе многоквартирного жилого дома представляет собой единый имущественный комплекс, расположенный в подвале и на первом этаже, его помещения состоят из комнат спортивного и обслуживающего их назначения, технически и технологически связанных между собой, в т.ч. системами вентиляции, кондиционирования, теплоснабжения, освещения, водоснабжения, канализации, использование которых в качестве самостоятельных объектов невозможно. Эксплуатация какого-либо помещения, входящего в состав ФОКа как самостоятельного объекта потребует установки отдельных технологических систем, что невозможно для отдельно выделенных помещений и не предусмотрено имеющимся утвержденным проектом. На это обстоятельства ссылаются как истец, подтверждая его заключением специалиста, так и ответчик в письменных объяснениях. В случае выдела истцу в натуре помещений первого этажа, доступ в помещения подвала будет возможен только со стороны подземного гаража-стоянки.

Удовлетворение исковых требований приведет к утрате возможности функционирования ФОКа, так как раздельное использование помещений первого этажа и подвала по их целевому назначению невозможно. Такое разрешение спора не будет отвечать интересам как истца и ответчика, так и собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 131, абз. 2 п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса устанавливают исключения из презумпции делимости общей долевой собственности.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, отнесена законом к неделимым вещам (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса).

Критерием, позволяющим отличить делимое имущество от имущества неделимого, выступает его способность служить своему первоначальному назначению после его раздела в натуре, т.е. возможность его целевого использования в соответствии с имеющимися у него (заданным им) свойствами.

Абзац 2 п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса в качестве критерия невозможности выдела доли приводит также несоразмерность ущерба общему имуществу в результате выдела доли, под которым, в соответствии с постановлением Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности.

Установлено, что ФОК после его раздела утратит способность служить своему первоначальному назначению, а использование отдельных помещений будет связано со значительными неудобствами.

Истец просит суд выделить долю на часть подвального помещения и оборудования с выплатой денежной компенсации ответчику.

При судебном выделе доли участника общей собственности учитывается согласие на компенсацию, и если против денежной компенсации выделяющийся собственник возражает, то судебный процесс должен заканчиваться отказом в выделе имущества в натуре с сохранением за ним права на долю в общей собственности.

Ответчик прямо выразил свое несогласие с выкупом у него части подвального помещения и оборудования.

Условия, при которых суд может и при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, прямо перечислены законодателем: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (абз. 2 п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса).

Из сложившейся обстановки следует, что ответчик имеет существенный интерес в использовании общего имущества.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о наличии обстоятельств, препятствующих удовлетворению исковых требований о выделе доли в натуре.

При этом суд отмечает, что законом предусмотрены иные способы защиты прав общего долевого собственника, в частности, как было разъяснено в п. 37 совместного постановления Пленума ВС РФ Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Кроме того, участник долевой собственности имеет возможность реализовать свое право на продажу доли с соблюдением условий, казанных в ст. 250 Гражданского кодекса.

Что касается требования о прекращении действия инвестиционного контракта от 12.02.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00397 в части, относящейся к правам и обязанностям ЗАО «Орион-Русса», то оно связано с основным требованием и его рассмотрение и удовлетворение не приведет к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца, не отвечает задачам судопроизводства (ч. 1 ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не подлежит удовлетворению.

При удовлетворении исковых требований судебные расходы согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 64, 65, 67, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска закрытого акционерного общества «Орион-Русса» (ОГРН 1087746330396, ИНН 7706684740, дата г.р. 06.03.2008) к ответчикам Высшему исполнительному органу государственной власти города Москвы - Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, дата г.р. 28.02.2002), обществу с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» (ОГРН 1037739371570, ИНН 7704095844, дата г.р. 07.06.1993) о выделе доли в инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3 в составе помещений спортивно-оздоровительного комплекса площадью 434,3 кв.м (эт. 1 пом. VI комн. 1 - 17), площадью 46,3 кв.м (антресоль 1-го этажа, пом. I комн. 1-2), площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» стоимости помещения площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) в размере 5190000,00 руб., признании права собственности на оборудование для эксплуатации бассейна, расположенное в помещении площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» в размере 731500,00 руб., прекращении действия инвестиционного контракта от 12.02.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00397 в части, относящейся к правам и обязанностям закрытого акционерного общества «Орион-Русса», отказать с отнесением судебных расходов на истца.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А40-80904/2012
Принявший орган: Арбитражный суд города Москвы
Дата принятия: 29 марта 2013

Поиск в тексте