АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2013 года Дело N А40-80904/2012

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2013 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Козлова В.Ф. единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем Казаниным Р.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело (шифр судьи 53-763) по иску

закрытого акционерного общества «Орион-Русса» (ОГРН 1087746330396, ИНН 7706684740, дата г.р. 06.03.2008) к ответчикам Высшему исполнительному органу государственной власти города Москвы - Правительству Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, дата г.р. 28.02.2002), обществу с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» (ОГРН 1037739371570, ИНН 7704095844, дата г.р. 07.06.1993) о выделе доли, признании права собственности и прекращении действия договора, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, дата г.р. 03.11.2009), при участии: от истца - Третьякова Алла Александровна решение № 2/10 от 28.05.2012; Смирнова Ольга Борисовна по доверенности от 01.05.2012, от ответчика Правительства Москвы - Дубчак Роман Валерьевич по доверенности от 26.10.2012 № 4-47-933/2; Шатихин Николай Валерьевич по доверенности от 14.05.2012 № 4-47-404/2, от ответчика ООО «Реставрация Н» - Юнгблюд Анна Валерьевна по доверенности от 01.06.2012; Бунина Ирина Владимировна по доверенности от 05.03.2013; Завалищев Олег Викторович по доверенности от 18.12.2012, третье лицо - не явился, извещен

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратилось ЗАО «Орион-Русса» с иском к ответчикам Правительству Москвы, ООО «Реставрация Н» (в редакции, представленной в судебное заседание 19 декабря 2012 г.), о выделе в натуре доли в инвестиционном объекте по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3 в составе помещений спортивно-оздоровительного комплекса площадью 434,3 кв.м (эт. 1 пом. VI комн. 1 - 17), площадью 46,3 кв.м (антресоль 1-го этажа, пом. I комн. 1-2), площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» стоимости помещения площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) в размере 5 190 000,00 руб., признании права собственности на оборудование для эксплуатации бассейна, расположенное в помещении площадью 72 кв.м (пом. II комн. 32) с выплатой компенсации в пользу ответчика общества с ограниченной ответственностью «Реставрация Н» в размере 731 500,00 руб., прекращении действия инвестиционного контракта от 12.02.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00397 в части, относящейся к правам и обязанностям истца.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что является участником заключенного между ответчиками инвестиционного контракта от 12.02.2003 № ДЖП.03.ЦАО.00397, по условиям которого администрация обязалась компенсировать истцу как собственнику снесенных строений их стоимости путем передачи жилой площади в размере 3 459,6 кв.м и нежилой площади в размере 618,2 кв.м из доли города.

Истец и ответчики являются участниками общей долевой собственности на имущество завершенного строительством и введенного в эксплуатацию инвестиционного объекта, фактически раздел имущества произвести не могут.

Выделению в натуре подлежат помещения, определенные протоколом предварительного распределения нежилых помещений.

Ответчик ООО «Реставрация Н» иск не признал, возразив в отзыве, что истец стороной контракта не является, свой вклад в совместную деятельность не вносил, компенсация истцу должна быть произведена из доли города, акт о реализации не подписан, доля города не определена. Истец не доказал правопреемство от ООО «Орион-Русса», истцу за снос строений полагалась денежная компенсация, которую он получил, протолок предварительного распределения не является соглашением о разделе.

Ответчик Правительство Москвы просило в иске отказать, указав, что истец не является стороной контракта, отношения с истцом необходимо квалифицировать как отношения из договора купли-продажи,

Управление Росреестра по Москве разрешение вопроса об удовлетворении исковых требований оставило на усмотрение суда, сообщив в отзыве, что судебными актами истец признан стороной договора простого товарищества, и решение суда по настоящему делу определит доли участников в конкретных помещениях.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО «Орион-Русса» (правопредшественник истца ЗАО «Орион-Русса») являлось собственником строений 1 - 6 общей площадью 4077,8 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав от 11.08.1999 АА № 008601, АА № 008606, АА № 008605, АА № 008604, АА № 008603, АА № 008602. Для эксплуатации зданий по договору аренды от 23.01.1997 № М-01-007765, заключенному с Московским земельным комитетом, ООО «Орион-Русса» был предоставлен земельный участок площадью 3 981 кв.м по ул. Усачева, вл. 3, сроком на 25 лет.

Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2001 N 1072-ПП «О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: ул. Усачева, вл. 3» был предусмотрен снос административных зданий, принадлежащих истцу, и строительство на их месте жилого дома с предоставлением на основании пункта 5 названного постановления компенсации собственнику ООО «Орион-Русса» нежилой площади в размере 3459,6 кв. м площадями из доли жилой площади города Москвы, а также с предоставлением на основании пункта 6 постановления компенсации нежилой площади в размере 618,2 кв. м.

В дальнейшем 18 февраля 2003 г. между Правительством Москвы (администрация) и ООО «Реставрация Н» (инвестор) заключен инвестиционный контракт № ДЖП.03.ЦАО.00397 на реализацию инвестиционного проекта нового строительства по адресу: г. Москва, ул. Усачева, вл. 3, по условиям которого инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить по указанному адресу новое строительство жилого дома с подземной автостоянкой ориентировочной площадью 15 000 кв.м.

В преамбуле договора указано, что одним из оснований для заключения контракта со стороны администрации является согласие собственника ООО «Орион-Русса» на снос принадлежащих ему административных зданий, что подтверждается подписью генерального директора общества на последнем листе контракта.

Имущественный результат по итогам реализации контракта стороны установили в виде раздела созданного недвижимого имущества в следующих пропорциях: администрации 45% общей жилой площади, 50% общей нежилой площади, 20% машиномест и площадей общего пользования в подземной автостоянке; инвестору 55% общей жилой площади, 50% общей нежилой площади, 80% машиномест и площадей общего пользования в подземной автостоянке, 100% сервисных служб.

Обязанность компенсировать ООО «Орион-Русса» снесенные объекты стороны в п. 3.2, 3.3, 5.1.4, 5.1.5 контракта возложили на Правительство Москвы следующим образом: нежилая площадь в размере 3459,6 кв. м компенсируется площадями из доли жилой площади города Москвы, нежилая площадь в размере 618,2 кв. м компенсируется в порядке, установленном п. 1 постановления Правительства Москвы от 20.04.99 N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству".

Проектирование и строительство осуществлено ООО «Реставрация Н» на земельном участке, предоставленном ему Московским земельным комитетом по договору от 09.08.2002 № М-01-509243, законченный строительством объект был сдан по акту приемочной комиссии 31.03.2004 и принят в эксплуатацию распоряжением префекта ЦАО города Москвы 07.12.2004 N 7907-р.

Жилая площадь распределена по акту реализации инвестиционного проекта в части распределения жилой площади инвестиционного объекта от 06.12.2006, спор между сторонами по вопросу распределения жилой площади отсутствует.

Нежилую площадь и площадь машиномест стороны предварительно распределили в соответствующем протоколе от 04.09.2006, в п. 3 которого подтвердили обязанность администрации компенсировать ООО «Орион-Русса» 618,2 кв.м нежилой площади, с учетом которой стороны распределили помещения между участниками проекта следующим образом: администрации 0 кв.м общей нежилой площади в надземной части, 580,6 кв.м в подземной части, 107,6 кв.м - 9 машиномест; инвестору: 547,4 кв.м общей нежилой площади в надземной части, 722,2 кв.м в подземной части, 410,7 кв.м - 35 машиномест, 142,6 кв.м площадей сервисных служб автостоянки.

В п. 5.3 протокола стороны определили конкретные помещения, подлежащие передаче ООО «Орион-Русса»: помещения спортивно-оздоровительного комплекса (1-й этаж, пом. VI, комн. 1-17, антресоль 1-го этажа, пом. I, комн. 1-2) общей площадью 480,6 кв.м, административные помещения (1-й этаж, пом. V, комн. 13, 14, 15, 17, 18) общей площадью 137,6 кв.м, всего 618,2 кв.м.

В целях оформления результатов инвестиционного проекта Правительством Москвы было издано распоряжение от 21.01.2008 N 74-РП "Об оформлении результатов реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса по адресу: ул. Усачева, д. 3", которым подтверждено распределение площадей, в том числе в части 618,2 кв. м, произведенное по предварительному протоколу.

Дополнительным соглашением от 08.09.2008 № 1 стороны внесли изменения в инвестиционный контракт, в т.ч. в части распределения общей нежилой площади 2 397,6 кв.м, распределив ее следующим образом: 580,69 кв.м общей полезной нежилой площади в подземной части в собственность города Москвы, 618,2 кв.м в наземной части в собственность ООО «Орион-Русса», 1 198,8 кв.м в том числе 722,2 кв.м в подземной части здания и 476,6 кв.м в наземной части в собственность ООО «Реставрация Н». Площади в подземной автостоянке стороны распределили следующим образом: 393,74 кв.м (в т.ч. 9 машиномест) в собственность города Москвы, 1 575,0 кв.м (в т.ч. 35 машиномест), 142,6 кв.м сервисных служб в собственность ООО «Реставрация Н».

В дальнейшем ООО «Реставрация Н» достигнутые договоренности в отношении помещений, подлежащих передаче ООО «Орион-Русса», не исполнило, акт реализации не подписало.

ЗАО "Орион-Русса" обращалось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 618,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, состоящие из: помещений спортивно-оздоровительного комплекса (1 этаж, пом. VI ком. 1 - 17) общей площадью 434.3 кв. м; помещений спортивно-оздоровительного комплекса (антресоль 1-го этажа, пом. I ком. 1, 2) общей площадью 46,3 кв. м; административных помещений (1 этаж, пом. V ком. 13 - 15, 17, 18) общей площадью 137.6 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2011 по делу N А40-51176/09-64-370 исковые требования удовлетворены, суд сделал вывод о том, что Правительство Москвы приняло на себя обязательство по передаче спорных объектов в собственность истца, а отсутствие подписанного сторонами акта о результатах реализации инвестиционного контракта в части спорной нежилой площади создает препятствия для истца в осуществлении принадлежащего ему права в отношении спорных помещений; подписание акта реализации инвестиционного контракта является формальным действием по отношению к доле истца и необходимым лишь для целей оформления завершения инвестиционного контракта и регистрации права, а раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте произведен и согласован сторонами путем оформления протокола предварительного распределения площадей от 04.09.2006, в связи с чем реализация инвестиционного контракта фактически завершена.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что возникновение права собственности у истца на спорные нежилые помещения обусловлено изданием распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП, а также заключенным между Правительством Москвы и ООО "Реставрация Н" инвестиционным контрактом от 12.02.2003 N ДЖП. 03.ЦАО.00397 и дополнительным соглашением к нему от 08.09.2008 N 1.

Суд первой инстанции указал на то, что истец не является стороной инвестиционного контракта, однако поскольку в нем обусловлены его права на вновь создаваемый объект недвижимости, то он им подписан.

В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между Правительством Москвы и ООО "Реставрация Н" заключен договор в пользу третьего лица (истца) и в соответствии со статьей 430 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс) истец как участник инвестиционного процесса, доля которого в общей долевой собственности участников инвестиционной деятельности определена и не может быть изменена без его согласия, вправе требовать исполнения обязательства.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 мая 2011 г. по делу N А40-51176/09-64-370 в удовлетворении иска отказано, суд апелляционной инстанции признал указанные выше выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Доказательств, подтверждающих правовые основания, свидетельствующие о возникновении у ЗАО "Орион-Русса", не являющегося стороной инвестиционного контракта от 18.02.2003 N ДЖП. 03.ЦАО.00397, права собственности на нежилые помещения общей площадью 618,2 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 3, в материалы дела не представлены, ЗАО "Орион-Русса" фактически имуществом не владеет, спорные помещения истцу не передавались

На основании положений статей 246, 252 Гражданского кодекса суд апелляционной инстанции указал, что предварительный протокол от 04.09.2006 не является соглашением сторон о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и указанными нормами исключена возможность признания распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП в качестве основания для раздела общего имущества и возникновения прав ЗАО "Орион-Русса", которым подтверждено распределение площадей в части 618,2 кв. м, произведенное 04.09.2006 по предварительному протоколу.

Кассационная инстанция в постановлении от 24 августа 2011 г. N КГ-А40/8944-11, сославшись на пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласилась с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для вывода о возникновении у ЗАО "Орион-Русса" права собственности на спорные помещения

Одновременно ООО «Реставрация Н» пыталось оспорить в арбитражном суде п. 2.4.1. дополнительного соглашения от 08.09.2008 № 1 и п. 5.1 распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП, ссылаясь на нарушения его генеральным директором положений ст. 174 Гражданского кодекса и невозможностью совместного использования истцом и третьим лицом спортивно-оздоровительного комплекса.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 1 декабря 2009 г. по делу N А40-80294/09-60-507, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2010 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2010 г. N КГ-А40/5455-10 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды отклонили довод ООО "Реставрация - Н" об отсутствии соглашения между сторонами инвестиционного контракта о передаче 618,2 кв. м третьему лицу - ЗАО "Орион-Русса", поскольку данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу судебными актами по делу N А40-51176/09-64-370.

Кроме того, передача ЗАО "Орион Русса" 618,2 кв. м из доли города предусмотрена заключенным 4 сентября 2006 г. между Правительством Москвы и ООО "Реставрация - Н", протоколом предварительного распределения нежилой площади и площади машино-мест согласно п. 3 которого за ООО "Орион-Русса" закрепляются нежилые помещения общей площадью 618,2 кв. м. и поименованы конкретные нежилые помещения, подлежащие оформлению в собственность сторон.

Суды установили правовую природу протокола от 04.09.2006 как соглашения участников долевой собственности о ее разделе в порядке ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 252 - 254 ГК РФ, так как протокол подписан после принятия в эксплуатацию инвестиционного объекта по указанному адресу (Акт приемочной комиссии от 31.03.2004 г., утвержден распоряжением префекта ЦАО от 07.12.2004 г. N 7907-Р).

Суды отклонили доводы ООО "Реставрация Н" о том, что ЗАО "Орион-Русса" не является участником инвестиционного процесса, установив, что им предоставлены принадлежащие на праве собственности строения на участке по адресу ул. Усачева, вл. 3, Правительством Москвы земельный участок, а ООО "Реставрация Н" денежные средства на реализации инвестиционного процесса.

Таким образом, ЗАО "Орион-Русса" является участником инвестиционного процесса в силу положений ст. 1, 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1, 2 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме того, инвестиционный контракт подписан, в том числе и ЗАО "Орион-Русса" и содержит положения о предоставлении обществу площадей в инвестиционном объекте, т.е. направлен на создание долевой собственности Правительства Москвы, ООО "Реставрация Н" и ЗАО "Орион-Русса" на результат инвестиционной деятельности.

Подписав протокол распределения нежилых помещений от 04.09.2006 вновь созданного инвестиционного объекта, а также дополнительное соглашение 08.09.2008 г. к инвестиционному контракту стороны установили порядок компенсации ЗАО "Орион Русса" 618,2 кв. м в натуральном выражении.

Также суд признал законность оспариваемого распоряжения Правительства Москвы от 21.01.2008 N 74-РП "Об оформлении результатов реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса по адресу: ул. Усачева, д. 3"

В свою очередь Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Реставрация Н" о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 18 февраля 2003 года N ДЖП.03.ЦАО.00397 в представленной истцом редакции.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 3 мая 2011 г. по делу N А40-115362/10-64-1059, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2012 года и Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды квалифицировали инвестиционный контракт как договор простого товарищества, указав, что инвестиционный контракт направлен на создание именно долевой собственности.

После завершения судебных споров по вышеназванным делам ЗАО "Орион-Русса" обратилось в арбитражный суд с иском о выделе доли в натуре и прекращении инвестиционного контракта, который рассматривается в настоящем деле.

Суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

По условиям спорного инвестиционного контракта от 18 февраля 2003 года N ДЖП.03.ЦАО.00397 администрация обязалась обеспечить на момент ввода в эксплуатацию объекта необходимые мощности энергоносителей в городских сетях и осуществлять административные функции органа власти: готовить и принимать распорядительные документы, необходимые для реализации проекта, оформить земельно-правовые отношения, обеспечить оформление акта реализации.

В свою очередь инвестор обязался обеспечить за счет собственных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в том числе разработку проектной документации, освобождение строительной площадки от строений, строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, Правительство Москвы предоставило под застройку находящийся в собственности города земельный участок, а инвестор за счет собственных и привлеченных средств осуществил на нем строительство, получая в качестве платы часть помещений в возведенном объекте.

Пленум ВАС РФ в п. 6 постановления от 11.07.2011 № 54 предписывает судам квалифицировать такие отношения как отношения строительного подряда (гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Гражданский кодекс), в том числе параграф 3 названной главы). А поскольку по условиям инвестиционного контракта осуществляющий строительство инвестор имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность часть возведенного объекта, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса) и к обязательству по расчетам применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Предоставление ООО «Орион-Русса» строений под снос само по себе нельзя оценить в качестве в вклада в процесс создания инвестиционного объекта, так как снесенное строение не обладает полезными свойствами, направленными на реализацию проекта. В то же время, предоставив под снос объекты недвижимости, их собственник отказался как от права собственности на сами объекты, так и от прав на земельный участок, установленных в ст. 36 Земельного кодекса, в пользу участников инвестиционного контракта, ожидая получить в качестве компенсации свою часть возведенного объекта.

Таким образом, Правительство Москвы предоставило для строительства земельный участок, не свободный от прав истца, так как право собственника на распоряжение таким земельным участком, учитывая нахождение на нем объектов недвижимости, ограничено положениями ст. 271, 272 Гражданского кодекса.