• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 07 июня 2013 года Дело N А28-521/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2013 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - Орлов В.А., по доверенности от 09.01.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2013 по делу № А28-521/2013, принятое судом в составе судьи Бельтюковой С.А.,

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978, г. Киров, ул. Воровского, 39)

к обществу с ограниченной ответственностью «Камри» (ИНН 4348016328, ОГРН 1034316544140, г. Киров, ул. Воровского, 121),

о расторжении договора аренды, обязании ответчика возвратить занимаемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Камри» (далее - ООО «Камри», ответчик) о расторжении договора аренды от 31.05.2005 № 5229, обязании ответчика возвратить занимаемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012 по 15.12.2012 в сумме 469850 рублей 99 копеек и неустойки (пени) за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленной за период с 01.05.2012 по 15.12.2012 в сумме 14186 рублей 56 копеек.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2013 Департаменту отказано в удовлетворении исковых требований.

Департамент с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению Департамента, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель указывает, что на момент заключения спорного договора аренды у ответчика был заключен договор подряда на обслуживание муниципального жилищного фонда МУПЖХ № 14 и микрорайона МДК, что позволило применить к арендатору льготу при начислении арендной платы в соответствии с решением Кировской городской думы от 31.03.2004 № 25/20, которым Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности разрешено (то есть, предоставлено право, но не возложена обязанность) при определении размера арендной платы для лиц, оказывающих жилищно-коммунальные услуги потребителям, применять льготный коэффициент вида деятельности, устанавливающий размер арендной платы на уровне амортизационных отчислений. На сегодня заявитель утверждает, что применение льготного коэффициента, учитывая техническую документацию и вид использования помещения, необоснованно.

Кроме этого, заявитель считает, что понятие «показатель» нельзя сводить исключительно к тому или иному коэффициенту, применяемому при расчете арендной платы, полагая, что корректировкой показателя Методики, в данном случае, является применение иного, предусмотренного самой Методикой, способа определения размера годовой арендной платы, а именно, независимой рыночной оценки, с учетом качественной характеристики предмета аренды. Таким образом, заявитель делает вывод, что понятие «способ и порядок исчисления арендной платы», на которое ссылается арбитражный суд в решении от 03.04.2013, и которые являются существенными условиями договора аренды недвижимого имущества, требует более широкого толкования, а именно - вся методика расчета арендной платы, а не отдельные способы определения одной из составляющих арендной платы «А». Также заявитель указывает, что применение рыночной оценки не противоречит законодательству Российской Федерации, Кировской области и муниципального образования «город Киров». Ссылаясь на пункт 5.1 договора аренды, заявитель полагает, что односторонний пересмотр годовой арендной платы при изменении показателей Методики, описанный выше, является таким исключением, при котором не требуется заключение дополнительного соглашения.

ООО «Камри» в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2013 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование «Город Киров» на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 № 3020-1 является собственником помещения, назначение: нежилое, общая площадь 336,1 кв. метров, этаж цокольный, адрес объекта: Кировская область, город Киров, Ленинский район, улица Воровского, дом 121, помещение № 1002, в подтверждение чего 04.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области выдано свидетельство о государственной регистрации права 43-АВ № 491317.

31.05.2005 между муниципальным образованием «Город Киров» в лице начальника Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности (правопредшественник истца, арендодатель) и ООО «Камри»(арендатор) на основании решения городской комиссии по использованию нежилых помещений от 12.05.2005 № 630 заключен договор аренды № 5229 (далее - договор аренды) (л.д. 40-42).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Воровского, 121, общей площадью 333,5 кв.м, для размещения офиса.

Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.05.2005 (л.д. 43).

Пунктом 1.3 договора аренды,начало срока действия договора сторонами определено с 12.05.2005, срок окончания не установлен.

В 2009 году в ходе проведенной инвентаризации проведено уточнение площади арендуемого помещения, в результате чего площадь увеличилась до 336,1 кв.м, что подтверждается техническим паспортом помещения; при этом изменений в договор аренды, в том числе в части размера арендной платы, сторонами не вносилось.

В соответствии с решением комиссии по использованию муниципальной собственности от 12.05.2005 № 630 (протокол заседания комиссии л.д. 59-64), а также пунктом 3.1, приложением № 2 к договору аренды, арендная плата установлена на уровне амортизационных отчислений со стоимости имущества и составляет 7270 рублей 26 копеек (в том числе НДС) в год (стоимость годовой арендной платы без НДС для перечисления арендодателю составляет 6161 рублей 24 копеек). Расчет размера арендной платы содержится в приложении № 2 к договору аренды.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 годовой суммы. При этом договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае корректировки показателей в методике расчета арендной платы на имущество, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации города Кирова. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора (пункты 3.2, 3.3 договора аренды).

Пунктом 3.5 договора аренды сторонами согласовано, что оценка имущества (с учетом переоценки) производится арендодателем с участием представителя арендатора по фактическому износу без последующих претензий к качеству.

Пунктом 4.1.1 договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы с арендатора взимается пеня в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 5.4 договора аренды, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, в частности, в случае, когда арендатор в течение двух месяцев подряд не вносит полной арендной платы.

14.11.2011 Департамент направил в адрес ООО «Камри» письмо № 12718 с сообщением о проведении работ по определению рыночной стоимости арендной платы за помещение и уведомил, что после их окончания размер арендной платы будет установлен на уровне рыночной стоимости (л.д. 25).

Уведомлением № 5331-01-05 от 16.05.2012 Департамент известил ответчика о том, что с 01.05.2012 годовой размер арендной платы составляет 838905 рублей 60 копеек с НДС, в том числе для перечисления арендодателю - 710936 рублей 95 копеек (л.д. 26).

18.07.2012 ООО «Камри» письмом № 26 выразило свое несогласие с увеличением арендной платы (л.д. 28).

Из дальнейшей переписки, имеющейся в материалах дела, следует, что стороны не пришли к согласию по вопросу увеличения размера арендной платы (л.д. 29-36).

13.12.2012 Департамент направил в адрес ООО «Камри» предупреждение о наличии задолженности по арендной плате и предстоящем расторжении договора аренды в случае ее неоплаты (л.д. 37). ООО «Камри» от расторжения договора аренды отказалось, указав на неправомерность изменения размера арендной платы (л.д. 39).

Указывая, что ответчиком не исполняются надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате, начиная с 01.05.2012 в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение.

Пунктом 3.3 спорного договора аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае корректировки показателей в методике расчета, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации г. Кирова.

В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы № 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика № 29/15), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:

Ап - годовая арендная плата;

Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 № 18/20;

А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).

Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.

Выбор конкретного способа определения показателя А осуществляется сторонами при заключении договора аренды с учетом положений действующего законодательства.

Избранный сторонами при заключении договора аренды способ определения размера арендной платы соответствует положениям Методики № 29/15 (в редакции, действующей в спорный период).

В силу пункта 1.1.5 Методики № 29/15 в случае заключения договора аренды с арендной платой, установленной на уровне амортизационных отчислений, размер годовой арендной платы А равен размеру амортизационных отчислений.

В приложении № 2 к Договору стороны установили следующий расчет размера арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений: Ап = Кз * Кд * Кк * (Б * Н+С * Ц * К1), где:

Ап - годовая арендная плата;

Б - балансовая стоимость имущества;

С - остаточная стоимость имущества;

Н - норма амортизации;

Ц - плата за кредит;

Кз - коэффициент территориальной зоны;

К1 - поправочный коэффициент к банковскому проценту;

Кд - коэффициент деятельности;

Кк - коэффициент консервации.

Предусмотренный Методикой № 29/15 показатель Пзу в расчете стоимости арендной платы истцом не применялся.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в 2012 году способ и порядок исчисления арендной платы, предусмотренные пунктом 1.1.5 Методики, в установленном порядке не изменялись; изменений, связанных с необходимостью приведения в соответствие с рыночной оценкой размеров арендной платы, определенных на уровне амортизационных отчислений, в Методику № 29/15 в установленном порядке не вносилось. Сведения об изменении в установленном порядке показателей, приведенных в формуле расчета арендной платы (приложение № 2 к Договору), в материалы дела не представлено, в направленных ответчику уведомлениях таких сведений также не содержится.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

Увеличение арендной платы с 01.05.2012 произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы (пункт 1.1.5 Методики № 29/15) изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки (пункт 1.1.4 Методики № 29/15).

Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы: вместо одного предусмотренного Методикой способа выбран другой.

Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Департамент в одностороннем порядке изменил годовой размер арендной платы, положив в его основу размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.

Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат двустороннему согласованию.

В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.

Размер арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений установлен сторонами при заключении Договора на основании решения комиссии и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 № 25/20, предусматривающим возможность установления для предприятий, арендующих муниципальное имущество для оказания жилищно-коммунальных услуг населению, размера арендной платы исходя из стоимости амортизационных отчислений данного имущества.

Из Устава ООО «Камри» следует, что основными видами деятельности предприятия в настоящее время являются (пункт 2.2 Устава), в том числе, оказание жилищно-коммунальных услуг, обслуживание жилищно-коммунальных систем, содержание и осуществление эксплуатации жилого фонда (л.д. 45-46).

В соответствии с принятым 27.06.2007 Положением об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования «город Киров», утвержденным решением Кировской городской Думы № 4/10, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кировской городской Думой. В силу пункта 6.11 названного Положения, на уровне амортизационных отчислений устанавливается размер арендной платы при аренде объектов инженерной инфраструктуры и иного недвижимого и движимого имущества, предназначенного для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям, а также в случаях предоставления в аренду имущества для выполнения муниципального заказа по благоустройству территории.

Пунктом 3 Решения Кировской городской Думы от 27.06.2007 № 4/10 установлено, что в отношении действующих договоров аренды (заключенных до вступления в силу настоящего решения) размер арендной платы определяется в порядке, действующем на момент заключения договора. После проведения независимой оценки заключается дополнительное соглашение к договору аренды.

Истцом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено доказательств заключения данного соглашения.

Материалами дела подтверждено, что арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей, исходя из условий спорного договора аренды (без изменений, связанных с рыночной оценкой стоимости платы), поэтому апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно отказал Департаменту в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд соглашается. Новых доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2013 по делу № А28-521/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

     Председательствующий
      Д.Ю. Бармин

     Судьи
      Т.М. Поляшова

     А.В. Тетервак

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: 02АП-3692/2013
А28-521/2013
Принявший орган: Второй арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 07 июня 2013

Поиск в тексте