ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 марта 2012 года Дело N А65-18072/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года. Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционн

ый суд в составе: председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от ответчика - лично Тужилкина А.Ю., паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Биляр-СТ» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2011, принятое по делу NА65-18072/2011 (судья Камалиев Р.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Биляр-СТ», г. Казань, ОГРН 1071690051113,

к индивидуальному предпринимателю Тужилкиной Алле Юрьевне, г. Зеленодольск, ОГРН 307167320600054,

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, задолженности по эксплуатационным расходам, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Тужилкиной Аллы Юрьевны к обществу с ограниченной ответственностью «Биляр-СТ» о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Биляр-СТ» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ИП Тужилкиной Алле Юрьевне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 89310 руб. за период с мая по июнь 2011 г, пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 6306 руб., задолженности по эксплуатационным расходам в размере 1830 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 522 руб. 20 коп, и суммы штрафа в размере 34500 руб.

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ увеличил размер процентов за пользование чужими денежными средствами, просил взыскать проценты в сумме 3070 руб. 28 коп.

Ответчик обратился в суд со встречным иском о взыскании задолженности в размере 59 925 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2011 иск ООО «Биляр-СТ» удовлетворен частично, с ИП Тужилкиной Аллы Юрьевны в пользу ООО «Биляр-СТ» взыскан долг по аренде в сумме 43 195 руб., пени в размере 2500 руб., задолженность по эксплуатационным расходам в размере 1020 руб. 60 коп, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 678 руб. 89 коп. В остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

В результате зачета первоначального и встречного исков с ООО «Биляр-СТ» в пользу ИП Тужилкиной Аллы Юрьевны взыскана сумма в размере 12 530 руб. 51 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Биляр СТ» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, авансовый платеж в размере 59923,83 руб. правомерно был удержан ООО «Биляр-СТ» в качестве штрафа за досрочное расторжение договора по инициативе ИП Тужилкиной А.Ю., а не зачтен в счет оплаты субаренды по новому договору. Кроме этого, заявитель не согласен с выводом суда о том, что ИП Тужилкина А.Ю. не имела возможности пользоваться арендуемым помещением с 08.06.2011г. в связи с тем, что они были опечатаны истцом. Поскольку арендатор при завершении работы Торгового центра делает обход территории, в том числе опечатывает помещения для их надежной сохранности. Между тем, заявитель считает, что данное обстоятельство не препятствовало пользованию помещением.

Индивидуальный предприниматель Тужилкина А.Ю. в судебном заседании 13.03.2012 с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Заявитель апелляционной жалобы, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между 05.07.2010г. между ЗАО «Квазар» (арендодатель) и ООО «Биляр-СТ» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2/1-К, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору помещения общей площадью 4110,4 кв.м, расположенные в Торговом Центре «Франт», а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату ( т1, л.д. 51).

Помещение передается арендатору в аренду на срок до 30.06.2011 г.

Во исполнении договора ЗАО «Квазар» передало ООО «Биляр- СТ» по Акту приема-передачи от 05.07.2010 г. нежилые помещения общей площадью 4110,4 кв.м Торгового центра по адресу: г. Казань, ул. Фучика, д.117.

ООО «Биляр-СТ» (арендатор) и ЗАО «Квазар» (прежний арендодатель) и ООО «Франт» (арендодатель) заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому ООО «Франт» именуется арендодатель, а ООО «Биляр-СТ» арендатором.

26.10.2010 г. между ООО «Биляр-СТ» (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N 50/1-К, согласно которому арендатор передает субарендатору в субаренду (во временное пользование) помещение N 50 площадью 40,1 кв.м. в том числе торговую площадь 16 кв.м., расположенное на первом этаже в торговом Центре «Франт».

Помещение передается арендатором субарендатору в аренду на срок с 01.12.2010 г. по 30.06.2011 г.

Размер арендной платы составляет 1500 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц. В период с 01.12.2010 г. по 31.01.2011 г. размер арендной платы составит 750 руб. за 1 квадратный метр площади. Субарендатор возмещает арендатору эксплуатационные расходы.

Порядок и сроки оплаты стороны установили в п.5.1 договора.

В п.3.5.2 договора стороны предусмотрели, что в течении 5 дней со дня подписания настоящего договора субарендатор выплачивает арендатору Авансовый платеж в размере 90 225 руб. Авансовый платеж засчитывается в счет арендной платы за два полных оплачиваемых месяца аренды по договору субаренды. Один авансовый платеж в размере 50% одного месяца аренды засчитывается в счет аренды за первый месяц по договору субаренды, а второй авансовый платеж в размере одного месяца аренды засчитывается за последний месяц по договору субаренды.

Если субарендатор досрочно расторгает настоящий договор по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора или договор расторгается по вине субарендатора, авансовые платежи, внесенные, но еще не зачисленные по настоящему договору, удерживается арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

В случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по настоящему договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц аренды или зачтен в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок.

Истец по Акту приема-передачи от 26.10.2010 г. передал ответчику нежилое помещение, общей площадью 40,1 кв.м., расположенное на первом этаже под номером 50 Торгового центра по адресу ; г. Казань, ул. Ю Фучика, д.90.

Дополнительным соглашением от 13.12.2010 г. пункт 3.1.1 договора изменен и изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы составляет 1500 руб. за 1 квадратный метр арендной платы в месяц».

За период с 01.12.2010 г. по 31.01.2011 г. размер арендной платы составляет 750 руб. за 1 квадратный метр в месяц. За период с 01.02.2011 г. по 31 мая 2011 г. размер арендной платы составит 1050 руб. за 1 квадратный метр в месяц.

Истец полагает, что за ответчиком имеется задолженность за май и июнь 2011г. в размере 89310руб., а также пени за просрочку оплаты в сумме 6306 руб., задолженность по эксплуатационным расходам в сумме 1830 руб., проценты в сумме 3070, 28 руб. и штраф в сумме 34500 руб.

Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Встречный иск основан на том, что истец не зачел остаток авансового платежа в размере 59 923,83 руб. по договору субаренды N 40/1-К от 11.02.2011 г. заключенный на новый срок и не возвратил указанную сумму ответчику.

Удовлетворяя частично исковые требования и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В силу статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Из материалов дела следует, что 11.02.2011г. истец (арендатор) и ответчик (субарендатор) заключили договор субаренды N 40/1-К, согласно которому арендатор передает субарендатору в субаренду помещение площадью 24,3 кв.м, в том числе торговую площадь в размере 15 кв.м, расположенное на первом этаже здания в Торговом Центре «Франт» (т.1 л.д.9-23), сроком с 05.03.2011 г. по 30.06.2011 года.

Размер арендной платы составляет 12000 руб. за 1 квадратный метр арендуемой площади в месяц.

Субарендатор возмещает арендатору эксплуатационные расходы. Стоимость возмещения составляет 180 руб. (НДС не облагается) за 1 кв.м. помещения в месяц.

В п.3.5.2 договора стороны предусмотрели, что в течение 5 дней со дня подписания настоящего договора субарендатор выплачивает арендатору авансовый платеж в размере 89310 руб. Авансовый платеж засчитывается в счет арендной платы за два полных оплачиваемых месяца аренды по договору субаренды. Один авансовый платеж в размере 29160 руб. засчитывается в счет аренды за первый месяц по договору субаренды, а второй авансовый платеж в размере 60150 руб. засчитывается за последний месяц по договору субаренды.

Если субарендатор досрочно расторгает настоящий договор по любой причине не связанной с виновными действиями арендатора или договор расторгается по вине субарендатора, авансовые платежи ,внесенные, но еще не зачисленные по настоящему договору, удерживается арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

В случае надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по настоящему договору авансовый платеж будет принят арендатором в качестве арендной платы за последний месяц аренды или зачтен в счет авансового платежа по договору субаренды заключенного на новый срок.

22.06.2011 г. истец направил в адрес ответчика письмо N 24Ф, в котором предложил в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате за май 2011 г. в сумме 29160 руб. и за июнь 2011 г. в сумме 60150 руб.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с этим, судом установлено, и истцом не отрицается, что с 08.06.2011г. арендуемые предпринимателем помещения были опечатаны. Данный факт также следует из апелляционной жалобы в которой истец указывает, что арендатор при завершении работы Торгового центра делает обход территории, в том числе опечатывает помещения для их надежной сохранности. Доводы заявителя жалобы о том, что данное обстоятельство не препятствовало пользованию ИП Тужилкиной А.Ю. помещением, судебная коллегия отклоняет, поскольку согласно п.4.1.3 договора арендатор обязуется не препятствовать субарендатору, в пользовании помещением в соответствии с условиями настоящего договора. Кроме этого, договором не предусмотрено ежедневное опечатывание арендуемых ответчиком помещений.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в период с 08.06.2011 г. по 30.06.2011 г. у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы за 23 дня.

Согласно расчету суда первой инстанции за 7дней июня 2011 г. арендная плата составляет 14035 руб. из расчета (60150 руб.:30 х 7 дней).

Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате за май 2011 г. в сумме 29160 руб. и за 7 дней июня 2011г. в сумме 14035 руб., всего 43195 руб., суд находит иск в указанной части правомерным и подлежащим удовлетворению.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей истец предъявил требование о взыскании пени в размере 6306 руб.

Ответчик в судебном заседании суда первой инстанции заявил о несоразмерности штрафа, пени последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. 7.1 договора субаренды при просрочке субарендатором арендных платежей арендатор вправе начислить пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 7.3 договора, в случае просрочки перечисления суммы арендной платы, просрочке оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг более чем на 20 дней от установленных сроков размер пени за просрочку оплаты увеличивается до 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная с 21 дня просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Поскольку в п. 7.3 договора установлен чрезмерно высокий процент неустойки (0,5%), суд первой инстанции обоснованно уменьшил размер пени до 2 500 руб.

В части требований о взыскании с ответчика задолженности по эксплуатационным расходам за июнь 2011 г. в сумме 1830 руб., суд установил, что истец предъявил к оплате счет N 568 от 15 июня 2011 г. за эксплуатационные расходы за июнь 2011 г. в сумме 4374 руб., которые ответчик оплатил по платежному поручению.

Согласно расчету ответчика за 7дней июня 2011 г. подлежало оплате 1020 руб. 60 коп.

Поскольку оплата произведена в большем размере, чем подлежало начислению, требование о взыскание задолженности за эксплуатационные услуги в сумме 1830 руб. удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, истец взыскать процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1399 руб. 38 коп. за период с 01.07.2011 г. по 06.09.2011 г. исходя из ставки 8,25 % годовых.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В связи с тем, что задолженность ответчика составляет 43195 руб., следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 663 руб. 22 коп. ( 43195 руб.: 360х 67 дней х 8,25 % годовых.)

Истец также предъявил требование о взыскании штрафа в размере 34 500 руб. на основании п. 5.2.3 договора.

Согласно п.5.2.3 договора если субарендатор не открыл помещение для коммерческой деятельности на дату начала субаренды и (или) не обеспечил снабжение товарами и персоналом помещение, прекращает осуществлять или вести коммерческую деятельность в своем помещении в течении срока субаренды, арендатор имеет право на взыскание пени в сумме 1500 руб., за каждый день такого несоблюдения ,остановки или прекращения коммерческой деятельности, удваивая суму штрафа каждые семь календарных дней такого несоблюдения. остановки или прекращения коммерческой деятельности в течении календарного года, кроме случае, согласованных с арендатором.

В подтверждении факта прекращения коммерческой деятельности в арендуемом помещении с 08.06.2011 г. истец представил в материалы дела Акты с участием администратора ТРЦ «Франт», старшего смены АЭБ «Медведь», ТРЦ «Франт» и свидетелей. Между тем, установив, что истец в нарушении п.4.1.3 договора опечатал арендуемое ответчиком помещение, и тем самым ограничил доступ в него работников ответчика, суд не находит правовых оснований для взыскания штрафа в размере 34 500 руб. на основании п. 5.2.3 договора.

Встречный иск является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу следующего.

По договору субаренды нежилого помещения N 50/1-К от 26.10.2010 г. ответчик внес авансовый платеж в сумме 90 000 руб.

Как следует из таблицы расчетов оплаты по аренде между ИП Тужилкиной А.Ю. и ООО «Биляр-СТ» по договору N 50/1-К по мнению ответчика отсутствует задолженность по арендной плате и коммунальным платежам перед истцом. Однако оставшаяся после завершения расчетов сумма авансового платежа в размере 59923,83 руб. не была зачтена истцом в счет авансового платежа по договору субаренды, заключенного на новый срок и не была возвращена ответчику.

Довод истца о том, что ответчик является инициатором досрочного прекращения договора субаренды N 50/1-К в связи с подачей заявления о расторжении договора, суд посчитал несостоятельным.