• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 апреля 2012 года Дело N А53-11306/2011

15АП-99/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.Х.Тимченко судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова при ведении протокола судебного заседания секретарем Задорожней Е.Ю. при участии: от заявителя: представитель Постаногов А.С., доверенность (в материалах дела); от заинтересованного лица: представитель Зленко И.Г., доверенность от 27.12.2011; от третьих лиц: явка представителей не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомления N 34400248463938, 34400248463952, 34400248463969), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма Вариант» на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 02.12.2011 по делу N А53-11306/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма Вариант» (ИНН

6166004561, ОГРН 1026104026079)

к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая

компания «Филипп», МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района» г.Ростова-на-Дону, администрация Первомайского района г.Ростова-на-Дону, Муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации и оценки недвижимости г.Ростова-на-Дону о признании незаконным распоряжения N 1174 от 03.04.2009 об исключении

помещения из реестра муниципальной собственности в части исключения нежилого помещения N 4,5,5а,6,7, площадью 55,5 кв.м. расположенное по адресу: г. Ростов -на- Дону, ул. Плужная,3, принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма Вариант» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным распоряжения N 1174 от 03.04.2009 об исключении помещения из реестра муниципальной собственности в части исключения нежилого помещения N 4,5,5а,6,7, площадью 55,5 кв.м. расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Плужная, 3.

Заявитель полагает, что спорные помещения не являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Исключив спорные помещения из реестра муниципальной собственности, ДИЗО г. Ростова-на-Дону лишил возможности общество приватизировать арендуемые помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02 декабря 2011 г. в иске ООО «Фирма Вариант» отказано. Суд пришел к выводу, что на момент приватизации первой квартиры- 03.02.1993 г. спорные помещения не использовались самостоятельно по иному назначению, не связанному с обслуживанием жилого дома. Указанные помещения относятся к общей долевой собственности. Суд первой инстанции также отметил, что право собственников помещений в многоквартирном доме на использование спорных помещений в качестве общего имущества может быть оспорено в установленном законом порядке в исковом производстве, поскольку указанные права возникают в силу закона, но не путем издания Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону распорядительного акта об исключении из муниципальной собственности данного имущества. Путем оспаривания распоряжения муниципального органа об исключении из муниципальной собственности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не может быть установлено наличие либо отсутствие прав собственников помещений в многоквартирном доме на спорные помещения. Указанные лица не являются сторонами настоящего спора и не могут возражать против доводов заявителя.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Фирма Вариант» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции. Заявителем приведены следующие доводы.

При вынесении решения суд не учел представленное обществом заключение N672/10-5 от 28.022.2011 г. ГУ Южный региональный центр судебной экспертизы, согласно выводам которого помещения N 4,5,5а,6,7, расположенные в подвале 5-ти этажного многоквартирного дома по адресу: ул.Плужная, 3 не являются техническим подпольем, не предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей и обслуживания квартир многоквартирного жилого дома, так как в спорных помещениях отсутствует оборудование и трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие эксплуатацию дома.

Техническое обслуживание дома осуществляется из повальной части дома в отгороженном помещении лестничной клетки, в котором установлена рамка управления с запорной арматурой, позволяющая вести эксплуатацию жилого дома (отключение, регулировку и сброс воды из системы отопления).

Суд не учел, что исключение спорного помещения из реестра муниципальной собственности нарушает права общества, которое письмом N 72 от 02.10.2008 г. направило в Департамент заявление о выкупе спорных помещений. Заявитель жалобы просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

МКУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района» г.Ростова-на-Дону во исполнение определения суда сообщило, что по имеющимся в архиве отдела приватизации учреждения данным, первая квартира в доме N 3 по ул.Плужная была передана в собственность граждан в порядке приватизации 03.12.1992 года за номером «30».

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в отзыве на апелляционную жалобу мэром города Ростова-на-Дону 07.09.2007 принято распоряжение N 205 «О приведении в соответствие с действующим законодательством реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону», в соответствии с которым МУ «Дирекциям муниципального имущества и благоустройства районов города Ростова-на-Дону» предписывалась произвести инвентаризацию многоквартирных домов, в которых расположены жилые и нежилые помещения муниципальной формы собственности, с целью выявления объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно данному распоряжению, недвижимое имущество признается общедомовым и исключается из реестра объектов муниципальной собственности на основании заключения комиссий районных администраций города Ростова-на-Дону. Распоряжением главы администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону N 62 от 08.10.2007 была создана комиссия по инвентаризации многоквартирных жилых домов в Первомайском районе города Ростова-на-Дону, согласно заключению от 11.03.2009 которой спорное нежилое помещение было отнесено к общедомовому имуществу. На основании данного заключения и в силу ст. 36 ЖК РФ спорное помещение было исключено из реестра объектов муниципальной собственности. Распоряжение департамента N 1174 от 03.04.2009 «Об исключении из реестра муниципальной собственности нежилого помещения по ул. Плужная, 3» является законным и не нарушает права арендатора - ООО «Фирма Вариант», поскольку в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал, представил для обозрения суда подлинники договоров аренды нежилого помещения 2002, 2004, 2006 гг., пояснив, что договоры заключались между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону и ООО «Фирма Вариант». Письмом от 15.03.2011 года подтверждается, что общество было извещено о том, что имущество исключено из реестра муниципальной собственности. Арендные платежи общество прекратило платить с марта 2009 года, поскольку перестало получать документы на оплату. Представитель истца просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить. На вопрос суда о распределении судебных расходов представитель истца пояснил, что общество готово взять на себя все расходы.

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону против удовлетворения апелляционной жалобы общества возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N3566-2 от 31.05.2007 аренды нежилого помещения, расположенного по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону, общей площадью 55,5 кв.м., под офис, в том числе, помещений, расположенных в подвале площадью 55,5 кв.м. - комнаты NN4, 5, 5а, 6,7 (п), литера А. Срок аренды установлен до 25.05.2008. Дополнительным соглашением от 15.07.2008 срок аренды продлен до 15.05.2009.

По данным технического паспорта по состоянию на 04.09.2000 года и по состоянию на 28.02.2011 (част. РТИ) (том 1, листы 18-27), помещения, расположенные в подвале 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Плужная, 3, обозначены: N 4 (коридор), 5 (умывальник), 5а (туалет), 6 (офис), 7а (подсобная).

На обращение общества N004 от 31.01.2011 по вопросу продления договора аренды указанных помещений, а также проведению сверки платежей по арендной плате, департамент направил обществ у письмо от 09.03.2011 NИЗ-6834/5, которым сообщил, что на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации нежилое подвальное помещение общей площадью 55,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Плужная, 3, распоряжением департамента от 03.04.2009 N1174 исключено из реестра муниципальной собственности как относящееся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим с 03.04.2009 департаментом прекращены начисления арендной платы по договору аренды N3566-2 от 31.05.2007. Указанное письмо департамента получено обществом 15.03.2011.

Полагая, что спорные помещения отнесены к общей долевой собственности многоквартирного дома необоснованно, а также ссылаясь, что ввиду принятия распоряжения N 1174 от 03 апреля 2009 года общество лишено возможности реализовать право на приобретение в собственность арендуемого помещения, ООО «Фирма Вариант» обратилось с заявлением о признании вышеуказанного распоряжения незаконным.

Отказывая обществу в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что в спорном помещении находятся инженерные коммуникации и оборудование, технологически предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме; заявителем не доказано, что на момент приватизации первой квартиры в доме спорные помещения не использовались собственниками как общее имущество, были учтены и выделены в качества отдельного объекта для их самостоятельного использования по иному назначения, не связанному с обслуживанием жилого дома. Также суд указал, что заявитель не доказал, что оспариваемое распоряжение департамента нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционная инстанция не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, содержащимся в постановлении Пленума от 01.07.1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействий) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие)

Представленным в материалы деда регистрационным удостоверением N 927/77 от 16.02.1998 года подтверждается право муниципальной собственности на многоквартирный жилой дом по ул. Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону (том 1, лист 67).

В соответствии с п. 2.5 Положения об учете муниципального имущества и ведения Реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, принятого решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.04.2006 года N 133, исключение объекта из реестра осуществляется департаментом самостоятельно (по объектам, составляющим имущество муниципальной казны) и по заявлению юридических лиц (по иным объектам) на основании следующих документов: решения суда, договора купли-продажи, акта приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права, решения районной комиссии по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, документов, подтверждающих передачу объектов из муниципальной в государственную собственность РО (федеральную собственность), в соответствии с действующим законодательством и т. п. (в зависимости от характера вносимых изменений).

Распоряжением главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону N 62 от 08.10.2007 года создана комиссия по рассмотрению вопросов о возможности отнесения нежилых помещений муниципальной собственности к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Результатом работы созданной комиссии стало заключение от 11.03.2009 года, в котором перечень объектов нежилого фонда, расположенного на территории Первомайского района г. Ростова-на-Дону, подлежат, согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, исключению из реестра муниципальной собственности, как общее имущество собственников многоквартирного дома. В перечне таких помещений находится и спорное помещение. Как следует из заключения, основанием для принятия решения об исключении помещения N 4, 5, 5а, 6, 7, (п) литер А, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Плужная,3 послужили данные технического паспорта по состоянию на 22.05.1990 года (том 1, лист дела 44). Комиссия указала, что подвалы по отраженным в заключении адресам относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в государственной или в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Подвальные же помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, признаются перешедшими в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество многоквартирного дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования не связанные с обслуживанием жилого дома (указанная позиция подтверждается судебной практикой: постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2011 N Ф03-5477/2011 по делу N А73-14291/2008, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2010 по делу N А22-2664/2009).

В силу прямого указания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом результаты строительной экспертизы относительно назначения подвальных помещений подлежат правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в Постановлении от 13.08.2006 N 491 (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).

В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, указанное в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. При этом из пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений техническим этажом означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии со СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий» прокладку разводящих сетей внутреннего водопровода в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и на чердаках. Прокладку внутренних канализационных сетей надлежит предусматривать открыто - в подпольях, подвалах, цехах, подсобных и вспомогательных помещениях, коридорах, технических этажах и в специальных помещениях, предназначенных для размещения сетей, с креплением к конструкциям зданий (стенам, колоннам, потолкам, фермам и др.), а также на специальных опорах.

Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» техническим этажом является этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Вариант» было представлено заключение N 672/10-5 от 28.02.2011 года ГУ «Южный региональный центр судебной экспертизы»., согласно которому помещения N 4, 5, 5а, 6, 7а, расположенные в подвале 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Плужная, 3 (с учетом данных технического паспорта по состоянию на 04.09.2000 года) не являются техническим подпольем, не предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей и обслуживания вышерасположенных квартир многоквартирного жилого дома, т. к. в указанных помещениях отсутствует оборудование и трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие эксплуатацию вышерасположенных квартир жилого дома. Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использований помещений N 4, 5, 5а. 6, 7а возможно, т. к. в подвальной части жилого дома в выгороженном помещении лестничной клетки имеется рамка управления с запорной арматурой, позволяющая вести эксплуатацию жилого дома (отключение, регулировку и сброс воды из системы отопления).

МКУ «ДМИБ Первомайского района г. Ростова-на-Дону» в ходе судебного разбирательства представлен акт обследования нежилого подвального помещения от 03.10.2011 года, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Плужная, 3. В результате обследования установлено следующее: нежилое помещение расположено в подвале жилого дома N 3 по ул. Плужной, отдельного входа не имеет. В комнате N 5 дополнительная перегородка образует комнату N 5а. В комнате N 7 установлены две дополнительные перегородки, которые образуют четыре комнаты. Рамка управления из комнаты N 5 перенесена в комнату N 2. Доступ в рамку управления отсутствует. В подвале находится часть системы отопления здания, в том числе нижняя разводка и стояки, доступ и осмотр которых затруднен, так как стены обшиты пластиковыми панелями.

Оценив вышеуказанные документы, суд первой инстанции посчитал не доказанным отсутствие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в данном жилом доме и использование спорных помещений для такого обслуживания в период приватизации первой квартиры в жилом доме по ул.Плужная, 3.

Первая регистрация права собственности на квартиру N 30 по ул.Плужная, согласно данным МУПТИ и ОН, произведена 03.02.1993 (том 2, лист 71).

Исследовав вопрос о том, каким образом использовалось спорные помещения на момент приватизации первой квартиры в доме, были ли указанные помещения сформированы для самостоятельного использования либо для обслуживания общего имущества в доме, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из договора аренды от 13.01.1993 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и Ремонтно-строительной коммерческой фирмой «Мокоси», помещения в подвале общей площадью 55,7 кв.м. были сданы фирме в аренду до 01.06.1995 года.

ООО «Фирма Вариант» указало, что спорные помещения арендует с 1995 г. и вправе приватизировать их в порядке, предусмотренном ФЗ N 159. В ходе рассмотрения дела истцом представлено заключение N 672/10-5 28.02.2011 г. ГУ Южный региональный центр судебной экспертизы, в котором сделан вывод о том, что спорные помещения не являются техническим подпольем и не предназначены для обслуживания дома.

Вызванный в судебное заседание специалист экспертного учреждения Власова Г.И., проводившая визуальное обследование подвального помещения и выполнившая заключение N 672/10-5 28.02.2011 г, пояснила, что инженерное оборудование, заглушки, разводка и напорная арматура в комнатах 4, 5, 5а, 6, 7, в подвальном помещении отсутствуют, имеется только транзитный трубопровод. Система канализации проходит в подъезде, под лестницей находится рамка управления. Указанные доводы подтверждаются представленными в апелляционной инстанции фотоматериалами.

Ведущий инженер МКУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района» Шудрик Г.М. в судебном заседании также подтвердила, что при визуальном осмотре не установлено наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций, обслуживающих весь дом, либо несколко квартир; тщательную проверку со вскрытием гипсокартонных стен МКУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района» не проводило. Указала, что в другом помещении находится рамка управления, в которую жильцы имеют доступ.

ООО «Фирма Вариант» в материалы дела (том 2, листы 9-19) представлены фотографии спорного подвального помещения, из которых усматривается, что в помещении в комнатах 4, 5, 5а, 6, 7 отсутствуют какие-либо инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения, кроме транзитных труб отопления, водоотведения и канализации.

Таким образом, на дату приватизации первой квартиры, то есть на 03.02.1993 (том 2, лист 71), в спорном многоквартирном доме по ул. Плужникова, 3, спорное помещение находилось в аренде.

Доказательств, достоверно подтверждающих факт использования данных помещений на момент приватизации первой квартиры для обслуживания жилого дома, в деле не имеется.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону в отзыве на апелляционную жалобу указало, что такими сведениями не обладает.

Согласно договору аренды спорного помещения N 2435 от 27.10.1995 года, заключенному между ТОО «МАС» и Комитетом по управлению имуществом города Ростова-на-Дону и акту приема-передачи (том 1, лист 83-93), подвальное помещение, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Плужная, 3, общей площадью 52,4 кв.м. сдано в аренду товариществу.

Из устава ООО Фирма «Вариант» 1998 года следует, что общество создано в результате приведения в соответствие с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» товарищества с ограниченной ответственностью «МАС» (том 2, лист 21).

По условиям договоров, заключенных Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО «Фирма Вариант» (арендатор) в период 2000-2007г.г., арендодатель передал арендатору за плату нежилое помещение по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Плужная, 3, под офис, общей площадью 55,5 кв.м., в том числе помещения, расположенные в подвале 55,5 кв.м., к.4, 5, 5а, 6, 7 (п) лит.А.

По данным технического паспорта по состоянию на 28.02.2011 (част. РТИ) (том 1, листы 18-27), помещения, расположенные в подвале 5-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Плужная, 3, обозначены: N 4 (коридор), 5 (умывальник), 5а (туалет), 6 (офис), 7а (подсобная).

В договоре аренды от 13.01.1993 года и заключенном позже договоре аренды N 2435 от 27.10.1995 года не перечислены комнаты подвального помещения, сданного в аренду. Между тем, как следует из совместного акта от 10.04.2012, составленного представителями ООО «Управляющая компания «Филипп», МКУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Первомайского района» и ООО «Фирма Вариант», встроенное нежилое помещение N 4, 5, 5а, 6, 7а, расположенное в многоквартирном жилом доме по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону, используется как : N 4 - коридор, N 5 - умывальник, N 5а - туалет, N 6 - офис, N 7а- подсобная. Помещение имеет отдельный вход и используется как самостоятельный объект недвижимости. В жилом многоквартирном доме по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону, кроме вышеуказанного, отсутствуют подвальные нежилые помещения, используемые под офис, склад или под другие цели коммерческого назначения.

Таким образом, проанализировав представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи в соответствии со ст. ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что по договору аренды от 13.01.1993 года были переданы комнаты N 4, 5, 5а, 6, 7а подвального нежилого помещения, расположенного по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону.

Поскольку на момент приватизации первой квартиры МКД по ул. Плужникова, 3 г.Ростова-на-Дону спорное помещение, исходя из материалов дела, было выделено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и как общее имущество собственников не использовалось, то с учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло. В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований ООО «Фирма Вариант» о признании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону N 1174 от 03.04.2009 г. о внесении изменений в реестр объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону в части исключения из реестра муниципальной собственности подвала комнат 4, 5, 5а, 6, 7, литера А по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону недействительным.

Суд первой инстанции не принял во внимание, что исключение спорного помещения из реестра муниципальной собственности нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы общества о том, что заявитель таким образом лишен права преимущественного приобретения помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, судом первой инстанции отклонены необоснованно.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО «Фирма Вариант» с целью реализации своего права в порядке ФЗ от 22.07.2008 года N 159-ФЗ обратилось в департамент, что подтверждается письмом заявителя N 72 от 02.10.2008 года (том 2, лист 8).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В связи с этим, ООО «Фирма Вариант» имеет интерес в приватизации комнат 4, 5, 5а, 6, 7 подвального помещения, литера А по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону, поскольку, исходя из представленных в материалы дела договоров аренды, на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (05.08.2008), общество арендовало спорные помещения, что подтверждается договором аренды от 11.05.2006 и более ранними договорами (с 2000 года).

Таким образом, обжалуемое решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2011 подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Правовыми последствиями признания незаконными решений, действий (бездействия) органа согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ является возложение на государственный орган обязанности совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая незаконность исключения из реестра муниципальной собственности подвала (комнат 4, 5, 5а, 6, 7, литера А) по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону, в целях восстановления нарушенного права заявителя, суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону включить спорные помещения в реестр муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Фирма Вариант» просил не распределять понесенные истцом судебные расходы, указав, что общество берет их на себя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.12.2011 по делу N А53-11306/2011 отменить.

Признать распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону N 1174 от 03.04.2009 г. о внесении изменений в реестр объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону в части исключения из реестра муниципальной собственности подвала комнат 4, 5, 5а, 6, 7, литера А по ул.Плужная, 3 в г.Ростове-на-Дону недействительным, обязав Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону включить указанные помещения в реестр муниципальной собственности.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
О.Х.Тимченко
Судьи
И.Н.Глазунова
Т.Р.Фахретдинов

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-11306/2011
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 24 апреля 2012

Поиск в тексте