ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 июня 2012 года Дело N А54-140/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2012 года. Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Каструбы М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., рассмотрел апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 марта 2012 года по делу N А54-140/2011 (судья Крылова И.И.).

В заседании приняли участие представители:

от истца - Акимкин К.А. (доверенность от 28.11.2011), Дорожко С.И. (доверенность от 28.11.2011),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области - Головнева Л.А., начальник правового обеспечения, (доверенность от 16.11.2011), Афанасьева О.В., главный специалист-эксперт, (доверенность от 01.08.2011),

от Правительства Рязанской области - Гудков Д.С., главный специалист по правовым вопросам (доверенность от 29.12.2011 N 1-28).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, извещены надлежащим образом. В связи с этим дело рассмотрено в порядке ст. ст. 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Эра" (далее - Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление), Федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Рязанской области о признании недостоверным, как не соответствующего требованиям Земельного кодекса РФ, Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, и Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года N 11/0152, результата государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:100, общей площадью 3 732 кв.м, в размере 20 369 666 руб. 52 коп. и в виде удельного показателя кадастровой стоимости в сумме 5 458 руб. 11 коп. за 1 кв. метр (данное требование предъявляется к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области; Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии и к ООО "АварКом"); об установлении вместо недостоверной с 01 января 2010 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:100, общей площадью 3732 кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 в размере 8 426 222 рублей (данное требование предъявляется к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области; Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии и к ФБУ "Кадастровая палата" по Рязанской области); об обязании ФБУ "Кадастровая палата" по Рязанской области внести в государственный кадастр недвижимости, вместо недостоверной, с 01 января 2010 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:100, общей площадью 3732 кв.м, равную его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2010 в размере 8 426 222 рублей (с учетом уточнения).

Определениями от 24.01.2011, 05.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "АварКом", Правительство Рязанской области, Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Рязанской области, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В предварительном судебном заседании от 06.12.2011 с согласия представителей ООО «Эра» арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Рязанской области, о чем вынес протокольное определение.

Определением от 22.12.2011 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "АварКом".

Определением арбитражного суда от 16.02.2012 в соответствии со статьей 48 АПК РФ произведена замена ответчика - Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Рязанской области его правопреемником - Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27 марта 2012 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Рязанской области подали апелляционные жалобы, в которых просят отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт. Считают, что суд первой инстанции при вынесении решения сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права. Ссылаются на правильность определения кадастровой стоимости земельного участка, на выбор истцом неверного способа защиты, а также на пропуск заявителем трехмесячного срока подачи заявления в арбитражный суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, отзывах на них, выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Эра" является собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:100, относящегося к землям населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания административно-производственных зданий, общая площадь 3732 кв.м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, проезд Яблочкова, 5, к. 23 (Октябрьский район). Удельный показатель кадастровой стоимости находящегося в собственности Общества земельного участка утвержден постановлением администрации Рязанской области от 10 февраля 2003 года N 27 "О кадастровой стоимости земель поселений на территории Рязанской области" и составлял 1 945,79 руб. кв.м.

Постановлением Правительства Рязанской области от 25 ноября 2009 года N 324 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населенных пунктов Рязанской области (приложение N 2 к постановлению).

Постановлением Правительства Рязанской области от 25.11.2009 N 324 удельный показатель кадастровой стоимости указанного земельного участка общества составил 5 458,11 руб. кв.м, кадастровая стоимость земельного участка составила 20 369 666, 52 руб.

Общество обратилось в адрес Управления Росреестра по Рязанской области с запросом от 17.12.2010 о разъяснении порядка определения кадастровой стоимости земельного участка с указанием метода расчетов и приложением документов, содержащих сведения, принятые к расчету.

Ответ Управления от 31.12.2010 N 07/5215 не содержал запрашиваемой обществом информации.

В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельных участков общество обратилось к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью консультационно-аналитической фирмы "Спектр" от 23.12.2010 N 490/2010 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 составила 8 426 222 руб.

Ссылаясь на нарушение установленного порядка сбора рыночной информации для определения расчета кадастровой стоимости земельного участка, а также на значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, содержит определение понятия "кадастровая стоимость", под которой понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила). В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Пунктом 1 Правил предусмотрено, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Согласно пункту 10 Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 утверждены "Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (далее - Методические указания), позволяющие определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в отношении отдельных видов разрешенного использования.

Согласно пункту 2.2 Методических указаний при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.

Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Из положений действующего законодательства следует, что орган исполнительной власти субъекта РФ утверждает те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью проведена соответствующая проверка и в отношении которых принято решение о соответствии Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднено, его функции возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), созданную в результате переименования Федеральной регистрационной службы.

Соблюдение административной процедуры Управлением и утверждение акта проверки Росреестром не является бесспорным доказательством заранее определенной силы, свидетельствующим о достоверности исходных данных, использованных при проведении кадастровой оценки земельного участка, и не исключает возможность их проверки в судебном порядке и необходимость подтверждения соответствующих сведений.

Согласно п. 12 постановления Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

В соответствии с п. 5 Правил основой для государственной кадастровой оценки земель поселений является статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка спорного земельного участка проведена с нарушением требований Правил и Методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки.

В соответствии с п. 2.2.1 Методических указаний расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 Методических указаний, осуществляется на основе определения состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбора сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбора рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Пунктом 2.2.7 Методических указаний установлено, что если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, сбор рыночной информации об объектах недвижимости производится на основании сбора рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки на незастроенные земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки; при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В соответствии с названным порядком установления кадастровой стоимости, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основании статистического анализа рыночной стоимости земельных участков.

Как следует из материалов дела, исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земельного участка, принадлежащего ООО "Эра", являлось ООО "АварКом", предоставившее по итогам оценки отчет N 2118-1/2008.

Обществом "АварКом" при исполнении государственного контракта по кадастровой оценке земель оценочной организацией в нарушение порядка сбора информации собрана информация только о продаже земельных участков по цене продавца и рыночной цене единых объектов недвижимости, однако не осуществлялся сбор иной рыночной информации, в том числе о значениях арендной платы по земельным участкам, не имеющим застройки, в отношении сведений регистрирующих органов о договорах купли-продажи земельных участков, продажи имущества должников (организаций-банкротов), об ипотечных сделках.

Состав факторов стоимости земельных участков был утвержден протоколом межведомственной комиссии от 08.02.2008 (т. 2, стр. 47).

При расчете кадастровой стоимости ООО "АварКом" использовались не утвержденные межведомственной комиссией факторы стоимости, иные факторы стоимости, самостоятельно примененные исполнителем. С межведомственной комиссией не согласовывались примененные по отчету факторы стоимости.

В отчете ООО "АварКом" отсутствуют ссылки на источники информации о рынке недвижимости коммерческого назначения (т. 2, л.д. 41).

В материалах дела имеются только письма агентства недвижимости "Приоритет", агентства недвижимости "Новоселье", Центрального агентства недвижимости о направлении в электронном виде обществу "Авар-Ком" архива данных по предложениям о продаже недвижимости (т. 3, л.д. 32-38).

Доказательств достаточности примененных сведений для составления статистической модели, установленных нормативными актами, Управлением Росреестра по Рязанской области и ООО "АварКом" в материалы дела не представлено.

Недостоверность сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка подтверждается также следующими обстоятельствами.

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080081:100 являлся предметом кадастровой оценки, результаты которой утверждались постановлением администрации Рязанской области от 10.02.2003 N 27.

Удельный показатель кадастровой стоимости этого земельного участка составлял 1 945,79 руб./кв.м, кадастровая стоимость земельного участка составляла 7 261 688,28 руб.

Обоснование значительного роста размера удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков одного и того же вида функционального использования при проведении последующей оценки ответчиками не представлено.

Учитывая недоказанность достоверности результата кадастровой оценки в отношении спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что права и законные интересы ООО "Эра" нарушены результатом проведенной государственной кадастровой оценки спорного земельного участка.

Права Общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в редакции, действовавшей в спорный период, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса действует в редакции Закона N 167-ФЗ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.