ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 августа 2012 года Дело N А05-4114/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Пестеревой О.Ю. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» Кириллова М.А. по доверенности от 28.12.2011, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чирковой Т.Ю. по доверенности от 29.12.2011, от общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» Попова А.Н. по доверенности от 01.08.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской области апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу N А05-4114/2012 (судья Звездина Л.В.),

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 1032901000703; Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; далее - управление, Росреестр) о признании незаконным отказа от 22.02.2012 N 18-15/591 в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящимся в 110 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - здания жилого, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5; о возложении обязанности произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящимся в 110 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - здания жилого, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ПРОиС» (ОГРН 1032901002111; город Северодвинск, улица Карла Маркса, дом 48а, далее - ООО «ПРОиС») и общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» (ОГРН 1022900835484; город Северодвинск, улица Лесная, дом 17а; далее - ООО «Стройкомплекс»).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года заявленные администрацией требования удовлетворены.

Управление с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права. Ссылается на правомерность отказа в государственной регистрации прекращения обременения, поскольку право аренды было обременено ипотекой в пользу участников долевого строительства и являлось гарантией дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

ООО «Стройкомплекс» с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на то, что отказ управления в государственной регистрации прекращения обременения является правомерным, поскольку право аренды было обременено ипотекой в пользу участников долевого строительства и являлось гарантией дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Также считает, что спорный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

ООО «ПРОиС» в отзыве на апелляционные жалобы доводы в них изложенные поддерживает, считает оспариваемое решение суда незаконным и подлежащим отмене.

ООО «Стройкомплекс» в отзыве на апелляционную жалобу управления и его представитель в судебном заседании с доводами в ней изложенными согласились, решение суда считают незаконным и необоснованным.

Администрация в отзыве на апелляционные жалобы управления и ООО «Стройкомплекс», а также ее представитель в судебном заседании с доводами, изложенными в жалобах, не согласились, решение суда считают законным и обоснованным.

ООО «ПРОиС» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей администрации, управления и ООО «Стройкомплекс», исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, администрацией и ООО «ПРОиС» заключен договор от 23.05.2007 N 11 493 000 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящимся в 110 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - здания жилого, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5, для строительства пятиэтажного жилого дома. Срок действия данного договора определен с 21.05.2007 по 20.05.2010. Данный договор заключен по результатам аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, состоявшегося 21.05.2007. Земельный участок с кадастровым номером 29:28:102016:0023 передан ООО «ПРОиС» по акту приема-передачи от 23.05.2007.

ООО «ПРОиС» и ООО «Стройкомплекс» 08.02.2010 заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома N 4/16-1нж на земельном участке, переданном ООО «ПРОиС» по договору аренды от 23.05.2012 N 11 493 000. На основании данного договора управлением в Едином государственном реестре прав 16.03.2010 зарегистрировано ограничение (обременение) на срок с 16.03.2010 по 31.12.2011.

Поскольку по истечении срока действия договора от 23.05.2007 ООО «ПРОиС» земельный участок не освоило, строительство жилого дома не произвело, администрация 21.03.2011 направила указанному лицу уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 23.05.2007 N 11 493 000. В данном уведомлении предлагалось в срок до 24.06.2011 освободить спорный земельный участок.

В связи с отказом ООО «ПРОиС» освободить земельный участок, выраженном в письме от 16.06.2011 N 07/11, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о возложении обязанности передать по акту приема-передачи освобожденный земельный участок с кадастровым номером 29:28:102016:0023. Решением Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-14982/2011 требования заявителя удовлетворены, указанное решение вступило в законную силу 30.05.2012.

Администрация обратилась к управлению с заявлением от 13.01.2012 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:10201:23, находящимся в 110 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - здания жилого, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, город Северодвинск, улица Ломоносова, дом 5, в связи с истечением срока аренды. К своему заявлению администрация приложила акт осмотра земельного участка от 27.06.2011 с фототаблицей и переписку с ООО «ПРОиС» об освобождении спорного земельного участка.

Государственная регистрация управлением приостановлена 19.01.2012 на срок до 18.02.2012 и администрации предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

Управление сообщением об отказе в государственной регистрации от 22.02.2012 N 18-15/591 уведомило администрацию об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды земельного участка в связи с тем, что право аренды на земельный участок находится в залоге у участника долевого строительства, а заявление такого участника либо иной документ, на основании которого возможно прекращение ограничения (обременения) - залога, в Росреестр не представлено.

Не согласившись с указанным отказом управления, администрация обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно руководствовался следующим.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.14998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон N 102-ФЗ») если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пункт 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

С учетом приведенных норм права суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что поскольку в рассматриваемом случае право аренды спорного земельного участка прекратилось в силу закона в связи с окончанием срока действия договора аренды, прав на земельный участок ни у кого, кроме администрации, не существует. В связи с прекращением аренды земельного участка залог указанного права также прекращен.

Такой же вывод был содержится в судебных актах по делу N А05-14982/2011 предметом рассмотрения которого было заявление администрации к ООО «ПРОиС» о возложении обязанности передать по акту приема-передачи освобожденный спорный земельный участок.

Суд при рассмотрении указанного заявления администрации пришел к выводу, с учетом того, что договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, о том, что договор аренды земельного участка от 23.05.2007 N 11 493 000 прекращен в связи с истечением срока его действия. Судом также указано, что в данном случае право аренды общества прекратилось по истечении срока действия указанного договора аренды от 23.05.2007, и залог указанного права прекратил свое существование (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Таким образом, в данном случае залог права аренды спорного земельного участка прекратил свое существование в силу прямого указания закона.

При этом в пункте 3.1 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 08.02.2010 N 4/16-1нж, заключ?нного ООО «Стройкомплекс» с ООО «ПРОиС», имеется ссылка на договор от 23.05.2007 N 11493000 аренды земельного участка, заключенный администрацией с ООО «ПРОиС» на срок с 21.05.2007 по 20.05.2010 (пункт 4.1 договора).

Из преамбулы договора аренды следует, что он заключен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 21.05.2007 N 1 (далее - Протокол N 1) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Из указанного протокола следует, что предметом аукциона являлась продажа права на заключение договора аренды земельного участка из земель, предназначенных для целей жилищного строительства до разграничения государственной собственности на землю.

Подпунктом «в» пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 23.05.2007 N 11493000 предусмотрено, что арендатор вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока действия договора аренды земельного участка, только с письменного согласия арендодателя.

Кроме того, из пункта 4.1 договора аренды от 23.05.2007 N 11493000 следует, что срок действия этого договора составляет 3 года (с 21.05.2007 по 20.05.2010). В то же время договор участия в долевом строительстве ООО «Стройкомплекс» и ООО «ПРОиС» заключен 08.02.2010 и прошел государственную регистрацию 16.03.2010.

Следовательно, ООО «Стройкомплекс» в силу пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ на дату государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (16.03.2010) получило в залог право аренды на земельный участок сроком по 20.05.2010.

При этом письменного согласия арендодателя (администрации) в нарушение пункта 5 статьи 22 ЗК РФ при передаче права аренды на спорный земельный участок в залог ООО «ПРОиС» получено не было.

С учетом изложенного судом апелляционной инстанции не принимаются доводы управления о том, что при принятии сообщения от 22.02.2012 N 18-15/591 решение суда по делу N А05-14982/2011 не вступило в законную силу, поскольку в данном случае факт прекращения залога права аренды спорного земельного участка находится в прямой зависимости от прекращения действия договора аренды и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Апелляционной инстанцией не принимается доводы подателей жалобы о том, что право аренды на земельный участок находится в залоге у участника долевого строительства, заявления от которого о прекращении залога не поступало.

Пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 этого Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору, а именно: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Таким образом, из пункта 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ следует, что права и обязанности по залоговым отношениям возникают между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) в целях обеспечения прав и законных интересов участника долевого строительства.

Эта же цель преследуется и нормой пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ, предусматривающей, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из общего смысла изложенной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся и в статье 334 ГК РФ, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательств у (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Однако между ООО «Стройкомплекс» и администрацией залоговые правоотношения отсутствуют и нормами действующего законодательства на органы муниципальных образований не возложена обязанность по обеспечению залоговых обязательств юридических лиц (арендаторов), передавших в залог право аренды земельного участка участникам долевого строительства. Следовательно, у администрации залоговые обязательства перед ООО «Стройкомплекс» отсутствуют.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, в данной ситуации залог прекращен в связи с прекращением имущественного права (права аренды), являющегося предметом залога. При этом государственная регистрация прекращения обременения права аренды спорного земельного участка в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Представить заявление участника долевого строительства (залогодержателя) или застройщика (залогодателя), а также иного документа, на основании которого возможно прекращение ограничения залога, заявитель не мог в силу отсутствия таких документов и отсутствия залоговых отношений между администрацией и ООО «ПРОиС», а также между администрацией и ООО «Стройкомплекс». В связи с этим правовых оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, у Росреестра не имелось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии действий управления по принятию сообщения об отказе в государственной регистрации нормам действующего законодательства и о нарушении ими прав и законных интересов администрации.

Следовательно, оснований для отмены принятого по данному делу решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб управления и ООО «Стройкомплекс» не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 июня 2012 года по делу N А05-4114/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка