ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 августа 2012 года Дело N А32-29673/2011

15АП-4707/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.

при участии: от администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района: главы Бондаренко А.В., Хамидовой В.Д. по доверенности от 16.01.2012,

от ИП Разиевского М.А. - Масехиной М.И. по доверенности от 28.07.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2012 по делу N А32-29673/2011, принятое в составе судьи Шевченко А.Е., по иску Администрации Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района (ОГРН 1052329075765/ ИНН 2352037944), к индивидуальному предпринимателю Разиевскому Михаилу Алексеевичу (ОГРНИП 308235218400125/ ИНН 235206974280), при участии третьего лица Администрации муниципального образования Темрюкский район

о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района (далее администрация поселения, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Разиевскому Михаилу Алексеевичу (далее ИП Разиевский М.А., ответчик) о признании права собственности на коридор, душевую площадью 10,4 кв.м. лит. Б, бытовое помещение площадью 36,2 кв.м. лит. А, мини-футбольное поле площадью 1352 кв.м. лит. VI, футбольное поле площадью 6996 кв.м. лит. V, расположенные на земельном участке общей площадью 14867 кв.м., находящемся по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5;

о признании недействительным зарегистрированного права собственности Разиевского М.А. на коридор, душевую площадью 10,4 кв.м. лит. Б, бытовое помещение площадью 36,2 кв.м. лит. А, мини-футбольное поле площадью 1352 кв.м. лит. VI, футбольное поле площадью 6996 кв.м. лит. V, расположенные на земельном участке общей площадью 14867 кв.м., находящемся по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2012 в удовлетворении исковых требований отказано в связи с недоказанностью наличия у Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района права собственности на спорные объекты.

Суд пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства передачи в собственность Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района именно спорного имущества, акт приема-передачи от 20.10.2006 не содержит описания спорного имущества. Отказывая в удовлетворении иска, суд также исходил из того, что администрация не владеет спорными объектами, поэтому иск о признании права муниципальной собственности, заявленный к фактическому владельцу, является ненадлежащим способом защиты прав истца.

Администрация Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района обратилась с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2012 и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что право собственности на земельный участок, на котором расположены спорные объекты, зарегистрировано за истцом. С ответчиком заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет, с видом разрешенного использования - для эксплуатации стадиона. Спорные объекты построены в 1975 (литер А), в 2005 (литер Б), в 2008 (литер IV), тогда как разрешения на их строительство и ввод в эксплуатацию выдавались Администрацией муниципального образования Темрюкский район в 2008-2009г.г. На литер Г5 уборная 2005 года постройки у ответчика отсутствует разрешение на строительство. Спорные объекты существовали на момент передачи стадиона в собственность истца, а также на момент передачи земельного участка в аренду ответчику. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию уже существующих объектов выданы третьим лицом с нарушением действующего законодательства. У ответчика отсутствует пакет документации, предусмотренный п.7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Представленным суду заключением экспертного учреждения ООО «Эксперт» N1129-Э от 20.12.2012 подтверждается, что строения литер А и литер Б не соответствуют внешнему виду и конструктивным характеристикам, указанным в разрешительной документации, полученной ответчиком. Судом сделан неверный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, т.к. право администрации может быть восстановлено только путем признании недействительными записей в ЕГРП.

Опрошенные в судебных заседаниях свидетели Шамрай Сергей Викторович и Максимов Александр Владимирович подтвердили, что ране на стадионе имелось строение - раздевалка из блочного камня, туалет, площадки для баскетбола и волейбола, лавочки и металлическое ограждение. Примерно с 2008г. стадион не используется по назначению, находится под охраной.

Свидетель Муха Алексей Алексеевич пояснил, что в должности главы администрации Ахтанизовского сельского поселения работал с 23.10.2005 по апрель 2009 года; работу по формированию и передаче земельного участка оплачивал индивидуальный предприниматель Разиевский М.А.; на земельном участке, который передавался Разиевскому М.А., находилось двое металлических ворот, деревянные лавочки, раздевалка и уборная; на поле была изгородь, которая позже была перенесена на кладбище; администрация Ахтанизовского сельского поселения бремя расходов по содержанию данных объектов не несла, самостоятельно ничего не строила.

Администрация муниципального образования Темрюкский район представила копии постановления МО Темрюкский район от 13.10.2008 N 3132, разрешений на строительство от 02.03.2009, от 06.11.2008, от 01.04.2009, от 14.07.2009, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2009, от 15.04.2009, заявлений Разиевского М.А. о выдаче разрешений на строительство (вх. NN 15-02/2270 от 01.10.2009, 15-02/379 от 02.03.2009, 15-02/1557 от 03.07.2009, заявления Разиевского М.А. о вводе объектов в эксплуатацию (вх.N 15-02/736 от 13.04.2009), письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации МО Темрюкский район от 25.06.20012 N 17-388/12-03, постановления МО Темрюкский район от 29.01.2009 N 228. Указала, что иные истребованные судом документы не могут быть представлены, в связи с их непредставлением администрации Управлением архитектуры и градостроительства Администрации МО Темрюкский район. Поскольку согласно сведениям из ЕГРЮЛ МАУ «Управление архитектуры и градостроительства» муниципального образования Темрюкский район, у которого по данным администрации находятся испрашиваемые документы, является самостоятельным юридическим лицом, оснований для привлечения Администрации МО Темрюкский район к ответственности в виде судебного штрафа суд апелляционной инстанции не усматривает.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали, заявили ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не признала, просила оставить решение суда без изменения.

Дело рассмотрено в порядке п.3 ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя Администрации муниципального образования Темрюкский район.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как установлено судом, 22.12.2008 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23531302-31 от 27.11.2008 произведена государственная регистрация права собственности ответчика на бытовое помещение лит. А общей площадью 36,2 кв.м. и коридор, душевую лит. Б общей площадью 10,4 кв.м., расположенные по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5 (свидетельства о государственной регистрации права от 22.12.2008).

06.07.2009 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23531302-18 от 15.04.2009 произведена государственная регистрация права собственности Разиевского М.А. на мини-футбольное поле лит. VI общей площадью 1352 кв.м., расположенное по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.07.2009).

Свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 подтверждено, что 18 марта 2010 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на футбольное поле лит. V общей площадью 6996 кв.м., расположенное по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23531302-33 от 07.10.2009.

Земельный участок общей площадью 14867 кв.м., предназначенный для эксплуатации стадиона, на котором расположены спорные объекты, является собственностью Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2008. Государственная регистрация права собственности Ахтанизовского сельского поселения Темрюкского района произведена на основании распоряжения главы МО Темрюкский район от 20.10.2006 N 1167-р и акта приема-передачи от 20.10.2006.

Законом Краснодарского Края от 28.07.2009 N 1094-КЗ «О разграничении имущества, находящегося в собственности муниципального образования Темрюкский район, между вновь образованными городским, сельскими поселениями и муниципальным образованием Темрюкский район в состав которого они входят» утвержден перечень имущества, передаваемого муниципальным образованием Темрюкский район вновь образованным городскому и сельским поселениям, входящим в его состав, в т.ч. Ахтанизовскому сельскому поселению согласно приложению 2, в котором в числе прочих объектов указан стадион (земельный участок) площадью 2 га, расположенный по адресу: Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5.

Вывод суда первой инстанции о недоказанности права собственности истца на стадион противоречат представленным в дело доказательствам.

Земельный участок площадью 14867 кв.м. передан истцом в аренду ответчику на основании договора аренды от 27.05.2008 сроком до 26.05.2018 для эксплуатации стадиона (п.1.1 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном законом порядке 04.07.2008.

Из представленного в дело технического паспорта на стадион по состоянию на 2008год следует, что в состав данного объекта входило бытовое помещение литер А площадью 36,2 кв.м., 1975 года постройки, степень износа - 33%, имеющее бутобетонный ленточный фундамент глубиной заложения до 1 м., каменные стены, железобетонные перекрытия, бетонные полы, шиферная кровля; душевая литер Б площадью 10,4 кв.м., 2005 года постройки, степень износа - 15%, имеющее бутобетонный ленточный фундамент глубиной заложения до 1 м., каменные стены, деревянные перекрытия, шиферная кровля. В разделе XI технического паспорта отражены сведения о служебных постройках: литера Г1 - зрительская трибуна, год постройки 2008, физический износ - 5%, литера Г5 - уборная, год постройки 2005, физический износ 15%; литера V - футбольное поле большое, физический износ 15%, состоящее из газонного покрытия на земляной подсыпке, нижний слой дренажный; год постройки не указан; литера VI - футбольное мини-поле, физический износ 15%, состоящее из земляной подсыпки нижний слой дренажный.

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы. Вспомогательная инфраструктура, состоящая из объектов недвижимости, необходима для использования самих спортивных площадок.

В свою очередь, спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости. Поэтому спорный стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010N 6200/10).

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники зданий, строений и сооружений имеют право на приватизацию земельных участков, расположенных под этими объектами и необходимых для их использования.

Из этого следует, что регистрация ответчиком права собственности на спорные объекты, как самостоятельные объекты недвижимости предоставляет ему право на выкуп земельного участка под стадионом как единым спортивным сооружением по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, из буквального толкования текста договора аренды от 27.05.2008 не следует, что земельный участок был предоставлен ответчику с целью строительства новых объектов, либо реконструкции существующих сооружений стадиона с последующей их передачей в собственность ответчика.

Доказательства купли-продажи (приватизации) в установленном законом порядке стадиона как единого сооружения, либо отдельных объектов, входящих в его состав, ответчиком не представлены.

Кроме того, суду не представлены доказательства соблюдения требований ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта

Доказательства обращения ответчика в установленном законом порядке с заявлением о выдаче разрешительной документации на строительство и ввод спорных объектов в эксплуатацию, с приложением необходимого пакета документов, суду не представлены.

Напротив, из выписки из протокола заседания межведомственной комиссии по вопросам предотвращения, выявления и пресечения самовольного строительства от 20.02.2009г. следует, что рассматривался вопрос о возможности узаконения самовольного объекта - физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного в ст. Ахтанизовской пер Северный, 5, застройщик - Разиевский М.А., которому рекомендовано обратиться в архитектурно-градостроительный отдел для оформления разрешительной документации.

Однако, разрешение на строительство бытовых помещений - блоков А и Б выдано администрацией МО Темрюкский район ранее заседания указанной комиссии - 06.11.2008 (RU 23531302), разрешение на их ввод в эксплуатацию - 27.11.2008 (RU 23531302-31), разрешение на строительство мини-футбольного поля выдано 01.04.2009 (RU 23531202), на ввод его в эксплуатацию - 15.04.2009 (RU 23531202-18), разрешение на строительство футбольного поля выдано 14.07.2009 (RU 23531302-79), разрешение на ввод в эксплуатацию - 07.10.2009 (R 2U3531302-33).

Регистрация права собственности ответчика производилась соответственно на бытовое помещение литер А - 22.12.2008, на коридор, душевую литер Б - 22.12.2008, на мини-футбольное поле литер VI - 06.07.2009, на футбольное поле литер V - 18.03.2010.

При этом, ответчик не пояснил каким образом вновь возведенные либо реконструированные и введенные в эксплуатацию в 2008 году объекты стадиона - литеры А и Б по состоянию на 29.04.2009 имели те же характеристики износа (33% и 15%) и то же самое описание конструктивных элементов (фундамент, стены, перегородки, крыша) как в техпаспорте от 15.07.2008, согласно которому год постройки объектов соответственно 1975 и 2005.

Кроме того, документы подтверждающие факт строительства спорных объектов ответчиком суду не представлены, по пояснениям представителя ответчика строительство осуществлялось хоз.способом.

Несоответствие строений литер А и литер Б по внешнему виду и конструктивным характеристикам объектов, указанных в разрешениях на строительство N RU23531302-29 от 01.04.2009, N RU 23531302-79 от 14.07.2009, NRU 23531302-174 от 06.11.2008, разрешений на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23531302-31 от 27.11.2008, N RU 23531302-18 от 15.04.2009, подтверждается актом об исследовании от 20.02.2012 N 1129-Э, проведенным специалистом Передерием В.А. по заданию истца.

Из совокупности представленных в дело доказательств не усматривается проведение ответчиком строительства нового либо реконструкции ранее существовавшего сооружения - стадиона, в результате которых возник бы новый объект недвижимости.

Таким образом, наличие предусмотренных ст. 218 ГК РФ оснований для возникновения права собственности ответчика на спорные объекты, не доказано.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ).

Статьями 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством.

Наличие договора аренды, в силу императивных требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является достаточным основанием для признания за истцом права собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на арендованном земельном участке, не предоставленных для его строительства (реконструкции).

При таких обстоятельствах, возведение (реконструкция) объекта при наличии разрешительной документации, но на земельном участке, не отведенном для этих целей, свидетельствует о самовольном характере действий застройщика, который в силу п.2 ст.222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При этом, условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка.