ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 августа 2012 года Дело N А32-19504/2011

15АП-8634/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Чотчаева Б.Т. судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саркисян Д.С. при участии: от истца: представитель не явился, извещен от ответчика: представитель Савицкая А.А., доверенность от 14.06.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Союз-М» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2012 по делу N А32-19504/2011 по иску Администрации муниципального образования город Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Союз-М» о признании обременения в виде аренды отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения, принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Союз-М» (далее - ООО «ХК «Союз-М», общество, ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка по договору от 14.01.2005 N4900003363, заключенного между администрацией г.Сочи и ООО «Холдинговая компания «Союз-М»; о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 540 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 1б за период с 01.04.2010 по 30.06.2011 в размере 88 403 руб. 53 коп.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2012 исковые требования удовлетворены; с ООО «ХК «Союз-М» в пользу администрации взыскано 88 403,53 руб. основного долга, а также 3536,14 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение суда мотивировано тем, что спорный земельный участок расположен во второй горно-санитарной зоне охраны курорта Сочи и в силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». На момент заключения договора аренды от 14.01.2005 N 4900003363 земельный участок являлся федеральной собственностью и у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, поэтому договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. В связи с передачей спорного земельного участка в муниципальную собственность на основании Федерального закона от 09.12.2008 N 244-ФЗ, администрация вправе требовать плату за пользование земельным участком с 20.12.2008. Плата за фактическое землепользование взыскана с ответчика за период с 01.04.2010 по 30.06.2011 на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из нормативно установленных размеров платы за аренду земли в границах муниципального образования город Сочи.

Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N10/22 от 29.04.2010, признал отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:0019, запись о котором внесена в ЕГРП на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 14.01.2005 N4900003363. В указанной части решение суда мотивировано тем, что администрация не может воспользоваться иным способом защиты права, кроме требования о признании отсутствующим зарегистрированного обременения земельного участка в виде аренды, поскольку ответчик является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке и использует его в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, наличие в ЕГРП записи о регистрации ничтожного договора аренды не соответствует закону и нарушает права администрации на распоряжение муниципальной землей.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «ХК «Союз-М» обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество указало на незаконность решения, просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований администрации.

По мнению ООО «ХК «Союз-М», у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания отсутствующим обременения в виде аренды спорного земельного участка, поскольку договор аренды от 14.01.2005 N 4900003363, а также договор уступки права аренды в пользу общества никогда не признавались недействительными. Договор аренды от 14.01.2005 N 4900003363 был заключен администрацией во исполнение решения Хостинского районного суда г.Сочи от 24.03.2003 в пределах ее компетенции, предусмотренной статьями 9, 10, 11, 29, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор аренды, заключенный в результате возложения обязанности на администрацию вступившим в законную силу судебным актом, не может быть признан недействительным. Договор аренды от 14.01.2005 N4900003363 заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного 06.02.1992 для эксплуатации кафе «Тополек». Законодательство об особо охраняемых природных территориях, на котором основаны выводы суда первой инстанции об отсутствии полномочий администрации на распоряжение земельным участком, приняты после предоставления спорного земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, переоформленное в дальнейшем на право аренды. На момент рассмотрения спора земельный участок передан в муниципальную собственность Федеральным законом N244-ФЗ от 03.12.2008, основания для признания договора аренды ничтожным, ввиду превышения администрацией полномочий по распоряжению участком, отсутствуют. ООО «ХК «Союз-М» является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем, имеет исключительное право на оформление прав на данный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Представленный в администрацию акт осмотра земельного участка от 17.01.2012 является недопустимым доказательством, поскольку составлен в отсутствие представителя ответчика. Приложенные к акту фотографии не могут являться доказательством отсутствия принадлежащего ответчику здания площадью 495,4 кв.м., расположенного на спорном участке. Указанный объект недвижимости требует обновление фасада, однако, фактически существует, что подтверждается техническим паспортом и государственной регистрацией права общества на спорный объект. В связи с этим, у суда не имелось правовых оснований для признания отсутствующим обременения в виде аренды спорного земельного участка на основании договора от 14.01.2005 N 4900003363, ничтожность которого администрацией не доказана.

Кроме того, ответчик указал на то, что судом первой инстанции были допущены нарушения норм процессуального права, поскольку ответчик не был извещен о времени и месте судебного разбирательства, не участвовал судебном заседании и был лишен возможности реализовать свои процессуальные права. При обращении с иском администрацией не были отправлены ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов, в связи с чем, о существовании настоящего спора общество узнало случайно в сети Интернет. Судом не было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14.08.2012 до 16 час. 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г.Сочи от 08.12.2004 N2655 между администрацией г. Сочи и Трапаидзе Н.Г. был подписан договор N 4900003363 от 14.01.2005 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с ООО «Тополек», Трапаидзе Г.Т., Трапаидзе Л.Т. земельный участок площадью 1870 кв.м, для обеспечения эксплуатации кафе по ул.Платановая, 1б в Хостинском районе города Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне курортных парков по генплану города Сочи. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0304009:0019. Часть земельного участка площадью 120 кв.м. обременена правами управления жилищно-коммунального хозяйства (линевая канализация). Доля в праве на земельный участок арендаторов определена согласно заявлениям арендаторов пропорционально доли в праве собственности в здании (т.1 л.д.5).

Пунктом 1.2 договора N 4900003363 от 14.01.2005 установлен срок его действия с момента регистрации договора до 01.01.2054.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.01.2005, номер регистрации 23-01/19-16/2005-97, что подтверждается оттиском штампа Управления Федеральной регистрационной службы (т.1 л.д.5) и выпиской из ЕГРП от 10.08.2011 (т.1 л.д.24).

Согласно пункту 1.2 договора аренды N 4900003363 от 14.01.2005 земельный участок фактически передан арендатору совместно с ООО «Тополек», Трапаидзе Г.Т., Трапаидзе Л.Т. без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.01.2005.

Доля Трапаидзе Н.Г. в праве на земельный участок определена пропорционально доле в праве собственности в здании и составляет 540 кв.м. (пункты 1.1, 3.2 договора N 4900003363 от 14.01.2005).

29.03.2005 между Трапаидзе Н.Г., Трапаидзе Г.Т., Трапаидзе Л.Т. с одной стороны и ООО «ХК «Союз-М» был подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого прежние арендаторы передали в полном объеме свои права и обязанности по договорам аренды (в том числе по договору N4900003363 от 14.01.2005).

Договор от 29.03.2005 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 26.04.2005, запись регистрации 23-23-19/014/2005-081, что подтверждается оттиском штампа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т.1 л.д..14-16).

Полагая, что договор аренды N 4900003363 от 14.01.2005 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, существующая запись в ЕГРП и отсутствие платежей за фактическое землепользование нарушает права собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 N 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи». Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N1425 (в ред. Постановлений от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:0019, расположенный в границах города Сочи в Хостинском районе, по ул.Платановая, 1б входит в состав особо охраняемой природной территории.

В кадастровом плане земельного участка N19/05-03-079 от 14.01.2005 имеется отметка об обременении земельного участка особым режимом использования, в связи с нахождением участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта (т.1 л.д.17-19).

Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды N 4900003363 от 14.01.2005 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование г. Сочи на момент заключения договора аренды N4900003363 от 14.01.2005 не являлось собственником спорного земельного участка. Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N244-ФЗ не имеют обратной силы (ст.4 Гражданского кодекса Российской Федерации), а договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации), введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды N 4900003363 от 14.01.2005, заключенного администрацией с превышением компетенции. В связи с этим, доводы общества о том, что на момент обращения администрации в суд спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности не имеют правового значения для разрешения спора.

Поскольку договор аренды N 4900003363 от 14.01.2005 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства ничтожности договора аренды N 4900003363 от 14.01.2005 также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-18879/2010, которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора по настоящему делу.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, ничтожный договор аренды N 4900003363 от 14.01.2005 не породил у подписавших их сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке. В частности договор от 29.03.2005 о передаче прав и обязанностей по договору аренды не может являться основанием возникновения права аренды на спорный земельный участок у общества, ввиду ничтожности первоначального договора аренды.

Вместе с тем, ничтожность договора аренды N 4900003363 от 14.01.2005, на которую ссылается администрация, не предоставляет истцу безусловного права реализовать такой способ защиты как признание права аренды (обременения арендной) отсутствующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Кроме того, одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения, поскольку признание отсутствующим зарегистрированного права не обеспечит восстановления фактического владения земельным участком.

Следовательно, установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2012 по делу N А32-19331/2010.