ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 02 июля 2012 года Дело N А65-14834/2010

г. Самара Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2012 года В полном объеме постановление изготовлено 02 июля 2012 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Садило Г.М., судей Радушевой О.Н. и Серовой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Печенкиной Е.С., с участием: от лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 7 апелляционную жалобу АКБ «БТА - Казань» (ОАО) на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2012 года по делу NА65-14834/2010 (судья: Гильфанова Р.Р.) об отказе в удовлетворении заявления АКБ «БТА - Казань» (ОАО) об утверждении порядка реализации залогового имущества ООО «Стар-Трэк», находящегося по адресу: г. Казань, ул. Баумана/Профсоюзная, д. 21-22, д.23-24, д.25-26,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.08.2010 ликвидируемый должник - общество с ограниченной ответственностью "Стар-Трэк", г.Казань, (ИНН 1655181021, ОГРН 1091690043521) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство,конкурсным управляющим должника утвержден Насыбуллин Тагир Шайхуллович.

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсант» 14.08.2010 за N 148.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 02.12. 2011 поступило заявление Акционерного Коммерческого Банка «БТА-Казань» (ОАО) об утверждении начальной цены, порядка, сроков и условий реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Стар-Трэк», г.Казань, находящегося по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, д.53.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.05.2012 отказано в удовлетворении заявления АКБ «БТА-Казань» (ОАО) об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ООО «Стар-Трэк» и утверждении начальной цены реализации имущества, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Достоевского, д.53.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, АКБ «БТА - Казань» (ОАО) обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, что в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, дает право суду рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункта 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ « О несостоятельности ( банкротстве)» заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда; по результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.10.2010 требование АКБ «БТА-Казань» (ОАО) в размере 53 996 351 руб. 80 коп., из которых 47 820 760 руб. долга, 5 159 322 руб. 08 коп. срочных процентов, 509 785 руб. 36 коп. неустойки по основному долгу, 506 484 руб. 36 коп. неустойки за несвоевременную уплату срочных процентов по кредитному договору NКРЮ/0021/09 от 16.10.2009г., включено в реестр требований кредиторов ликвидируемого должника - ООО "Стар-Трэк", г.Казань, в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника.

В обеспечение кредитного договора NКРЮ/0021/09 от 16.10.2009 между сторонами заключены договоры залога на недвижимое имущество NДОКРЮ/0035/06-3 от 29.08.2006, NДОКРЮ/0041/06-3 от 02.11.2006, NДОКЛЮ/0047/06-4 от 22.12.2006, NДОКЛЮ/0047/06-06-5 от 22.12.2006, N0110-ДЗ-0752/06 от 27.06.2006.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Закона.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4,5,8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснен порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно материалам дела, 10.10.2011 залоговым кредитором АКБ «БТА-Казань» (ОАО) конкурсному управляющему должника предложен порядок реализации залогового имущества, предусматривающий реализацию имущества, расположенного по адресу: г.Казань, ул. Достоевского, д. 53, на открытых торгах в соответствии с отчетом независимого оценщика (ООО «РегионБизнесКонсалтинг») за N 2409/11-НП от 26.09.2011г. с начальной ценой 41 030 000 руб. единым лотом; в качестве организатора торгов привлечь ООО «ИРИстрой» с вознаграждением не более 3,0% от фактической цены продажи имущества; размер задатка установить в размере 10% от начальной цены продажи; величина повышения начальной цены на торгах (шаг аукциона) определить 5%; договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем в течении 10 дней после проведения торгов; денежные средства покупатель обязан перечислить не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора купли-продажи; конкурсный управляющий приступает к проведению торгов не позднее 10 дней со дня признания первых торгов несостоявшимися; в случае признания несостоявшимися повторных торгов залоговый кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Кредитор обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Закона о банкротстве на специальный банковский счет в течение 10 дней с даты направления конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой, при этом средства, предназначающиеся для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди направляются на специальный банковский счет только в случае фактического наличия в реестре требований кредиторов требований кредиторов первой и второй очереди в размере, равном сумме указанных требований, но не более 15% от суммы, вырученной от реализации предмета залога; в случае неполучения конкурсным управляющим заявления залогового кредитора об оставлении заложенного имущества за собой в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися, предмет торгов подлежит продаже посредством публичного предложения; первые 10 дней с даты публикации о продаже предмета торгов посредством публичного предложения цена продажи устанавливается равной цене на повторных торгах (90% от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком), следующие 10 дней цена продажи имущества устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, третьи 10 дней цена продажи имущества устанавливается в размере равной 70% от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, четвертые 10 дней цена продажи имущества устанавливается в размере равной 60% от рыночной стоимости, определенной не6зависимым оценщиком, пятые 10 дней цена продажи имущества устанавливается в размере равной 50 % от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что является минимальной продажной ценой.

Из материалов дела усматривается, что конкурсный управляющий не согласовал предложенный порядок реализации заложенного имущества.

Согласно пункту 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан: принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и т.д.

Во исполнение обязанностей возложенных на арбитражного управляющего Законом о банкротстве 28.10.2010 между ООО «Стар-Трэк» в лице конкурсного управляющего Насыбуллина Т.Ш. и ООО «РегионБизнесКонсалтинг» заключен договор на оказание услуг по оценке за N 1979.

В соответствии с условиями указанного договора исполнитель (ООО «РегионБизнесКонсалтинг») по поручению заказчика (должника) обязался оказать комплекс услуг, связанных с определением стоимости объектов оценки, согласованных сторонами в приложении N 1 к настоящему договору, являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно приложению N 3 данного договора в перечень объектов оценки вошли следующие помещения 1-этажа: NN4к,5к,5к-1,5к-2,7к,7к-1,7к-2,7к-3,7к-4,7к-5,7к-6,7к-7,7к-8,7к-9,7к-10,7к-11,7к-12,10к,10к-1,20к,21к, назначение: нежилое, общей площадью 562,4 кв.м, расположенные по адресу: г.Казань, ул.Достоевского, д.53.

Указанные помещения в соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав 16 АС N 510277 от 15.10.2009 зарегистрированы за должником на праве собственности с присвоением условного номера 16-16-01/111/2006-995 (кадастровый паспорт помещения от 23.10.2008г.).

10.02.2011 на данные помещения оформлены 4 кадастровых паспорта и помещениям присвоены номера 1001, 1002, 1003 и 1004.

Письмом за N97/1 от 22.04.2011 генеральный директор ООО «РегионБизнесКонсалтинг» Шагиахметов И.Т. сообщил конкурсному управляющему, что конкурсным управляющим представлены технические паспорта объекта оценки, расположенного по адресу: г.Казань, ул. Достоевского, д. 53; проведение оценочных работ, равно как и последующая реализация объектов оценки невозможны без представления документов, подтверждающих законность произведенных перепланировок (изменений) и соответствующих правоустанавливающих документов на объекты недвижимости.

РГУП «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ на запрос арбитражного суда от 09.04.2012г. пояснило, что согласно техническим паспортам, составленным по состоянию на 21.12.2010г., помещения за NN7к-2,7к-3,7к-4, расположенные по адресу: г.Казань, ул.Достоевского, д.53, переоборудованы в помещение N7к-2 с присвоением N1002; помещения 7к-2,7к-7, расположенные по адресу: г.Казань, ул.Достоевского, д.53, переоборудованы в помещение N7к-2-1 и N7к-2-2 с присвоением N1003.

В материалы дела представлены кадастровые паспорта помещений от 10.02.2011 (N16:50:011120:0:2/253 и N16:50:011120:0:2/255), в которых указано на переоборудование общих площадей в результате самовольной внутренней перепланировки помещений с присвоением N1002 и N1003, а именно: самовольно переоборудована площадь 62,8 кв.м. и совокупности помещений 1 этажа N7к-1,7к-2,10к,10к-1,20к,21к присвоен N 1002; самовольно переоборудована площадь 25,3 кв.м. и совокупности помещений 1 этажа N7к-2-1,7к-2-2,7к-5,7к-6,7к-8,7к-9,7к-10,7к-11 присвоен N 1003.

В помещении N 1002 снесены стены в помещении N7к-3 и N7к-4 и установлена новая стена в помещении N 7к-2; в помещении N 1003 снесена стена в помещении N7к-2-2, увеличена площадь за счет образования помещений N7к-2-1 и оборудован отдельный вход с улицы.

В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Казань, ул. Достоевского, д. 53, конкурсный управляющий обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее по тексту - Управление Росреестра по РТ).

Как следует из материалов дела , 14.10.2011 Управление Росреестра по Республике Татарстан отказал конкурсному управляющему ООО «Стар-Трэк» в государственной регистрации прав до устранения причин, препятствующих государственной регистрации, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Если работы по перепланировке помещений не затрагивают указанные характеристики, то представление на государственную регистрацию соответствующего разрешения не требуется, но необходимо представить заключение о влиянии работ по реконструкции и перепланировке внутренних помещений на несущую способность конструкций, здания и на здание в целом, выданное специализированной организацией, имеющей свидетельство на выполнение указанного вида работ, с приложением подлинника (нотариально заверенной копии) последней.

В результате проведенной самовольной перепланировки помещений NN 1002 и 1003 необходимо привести в соответствие правоустанавливающие документы на данные объекты недвижимости для их оценки и дальнейшей реализации.

Вследствие отказа в государственной регистрации внесения изменений в Единый государственный реестр прав на нежилые помещения 12.10.2011 между ООО «Стар-Трэк» в лице конкурсного управляющего Насыбуллина Т.Ш. и ООО «ПРИС Меткон» был заключен договор N 55/11 на оказание услуг по проведению визуального обследования технического состояния здания по ул.Баумана/Профсоюзная, д.21-22 и трех помещений в здании по ул.Достоевского, д.53 и составлению заключения по результатам обследования.

30.03.2012 к договору N 55/11 от 12.10.2011 заключено дополнительное соглашение N 1, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «Заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать следующие услуги: провести визуальное обследование технического состояния зданий по ул. Баумана/Профсоюзная, д.21-22, д.23-24, д.25-26 и трех помещений по ул. Достоевского, д.53; составить заключение по результатам обследования».

Срок оказания услуг по настоящему договору определен с 12.10.2011 по 12.07.2012.

На дату рассмотрения заявления об утверждении начальной цены, порядка, сроков и условий реализации залогового имущества общества с ограниченной ответственностью «Стар-Трэк», г.Казань, заключение по результатам обследования технического состояния помещений, расположенных по адресам: г.Казань, ул.Достоевского, д. 53, обществом с ограниченной ответственностью «ПРИС «Меткон» не составлено.

Суд первой инстанции правомерно установил, что в результате переоборудования, помещения, расположенные по ул.Достоевского, д.53, приобрели каждый самостоятельный вход, а также произошло изменение площади помещений.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что помещения могут быть выставлены на торги как самостоятельные объекты недвижимости с разделением на отдельные лоты, что может привести к увеличению их рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что отчет ООО «РегионБизнесКонсалтинг» N 2401/11-НП от 26.09.2011, представленный АКБ «БТА-Казань» (ОАО), составлен на основании свидетельства о государственной регистрации права 16-АС N510277 от 15.10.2009 без учета перепланировки помещений (стр.9 отчета); рыночная стоимость объекта недвижимости определена в 41 030 000 руб., данный отчет обоснованно судом первой инстанции не принят для определения начальной цены предмета залога.

Поскольку конкурсным управляющим не проведены мероприятия, необходимые для утверждения порядка и условий реализации залогового имущества, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по данному делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о преждевременном утверждении предложенного залоговым кредитором порядок, и отказал в удовлетворении заявления АКБ «БТА-Казань» (ОАО).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении заявленных требований несостоятельны, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не подтверждены документально и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 мая 2012 года по делу NА65-14834/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка