• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 11 июля 2012 года  Дело N А55-16791/2012

Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2012 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 июля 2012 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

АН. Шабанова

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Министерства строительства Самарской области, 443010, Самарская область, г. Самара, ул. Самарская, д. 146 а

к Обществу с ограниченной ответственностью "Новое время", 443110, Самарская область, г. Самара, ул. Осипенко, д.1А комн. 33

о взыскании 30307901руб. 57коп.

при участии в заседании

от истца - представителя Дейер Н.В., доверенность от 24.11.2011 № 3-49/152 (после перерыва в судебном заседании);

от ответчика - представителя Намычкиной Е.Ю., доверенность от 15.05.2012;

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матросовой И.А.

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось с иском в Арбитражный суд Самарской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Новое время" о взыскании 30307901руб. 57коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 19237669 руб. 78 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 11070231руб. 79коп., на основании договора аренды земельного участка № 020783з от 14.04.2005.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление. Иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск, указав, что истцом не правомерно в одностороннем порядке изменен механизм расчета арендной платы.

Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 28.06.2012 до 04.07.2012 до 13час. 00час. (30.06.2012 и 01.07.2012 выходные дни). Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный суд, установил

Как следует из представленных в суд документов, между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Стройград" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 020783з от 14.04.2005, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:01:05 07 001:0001 площадью 26325,30кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, в границах ул. Галактионовская, Чкалова, Самарской, Маяковского, под проектирование и строительство первой очереди - трех жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией

Из содержания пункта 3.1 указанного договора следует, что стороны распространили применение условий договора на отношения, возникшие между ними с 22.03.2005. Срок действия договора установлен по 11.07.2011 (пункт 3.2 договора).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.04.2005.

Договор аренды от 14.04.2005 № 020783з зарегистрирован в установленном законом порядке 08.12.2005.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет министерство.

Комитетом по управлению имуществом города Самары в рамках соглашения, заключенного с министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Между ООО "Стройград" и ООО "СтройГрад" 23.08.2010 был заключен договор передаче прав и обязанностей по договору аренды № 020783з от 14.04.2005, зарегистрированный в установленном порядке.

По договору передачи прав и обязанностей от 01.03.2011 зарегистрированного в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 020783з от 14.04.2005 перешли к ООО "Новое время".

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

В п. 4.2. договора аренды земельного участка № 020783з от 14.04.2005 указано, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 3), и в соответствии с п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка № 020783з от 14.04.2005, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 19237669руб. 78коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 11070231руб. 79коп.

Ответчик иск не признал по мотивам, указав, что истцом не правомерно в одностороннем порядке изменен механизм расчета арендной платы.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 № 59 «О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», а также постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области».

Названными постановлениями утверждена новая методика расчета размера арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и министерством при заключении аналогичных договоров аренды.

Согласно новой методике размер арендной платы в год за пользование земельными участками, предоставляемыми для жилищного строительства, рассчитывается по формуле: А = Скад x Ка x Кс x Ки, где:

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

Ка - коэффициент категории арендатора, определяемый в соответствии с таблицей № 1;

Кс - коэффициент сроков строительства;

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель городского округа Самара до окончания срока действия договора аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды № 020783з от 14.04.2005, стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды № 020783з от 14.04.2005, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Поскольку положения договора аренды № 001052з от 30.09.2005, не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 № 59, от 06.08.2008 № 308 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановления от 25.04.2007 № 59, от 06.08.2008 № 308 не является нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды № 020783з от 14.04.2005. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

В соответствии с методикой определения размера арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора аренды № 020783з от 14.04.2005 и утвержденной Постановлением Главы г. Самары от 26.11.2003 № 1343, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А=SхАм х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05: 1000 х Ка х Кв, где

А - базовый размер арендной платы в год;

S - площадь земельного участка;

Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324);

К94, К95, К96, К99, К2000, К02, К03, К04 и К05 - увеличивающие коэффициенты ставки земельного налога;

1000 - величина деноминации 1998 года;

Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1);

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).

Рассчитанный таким образом размер арендной платы за земельный участок в год составляет 1907241руб. 48коп., в месяц - 158936руб. 79коп.

При этом постановление Главы г. Самары от 26.11.2003 № 1343 утратило силу с 01.01.2006 на основании постановления Главы города Самары от 08.11.2005 N 2988, которым утверждена методика определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самара по формуле: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год; S - площадь земельного участка. Также размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год рассчитывается по формуле: А= Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки. Между тем, как указывалось выше, сторонами не достигнуто соглашение об изменении условий договора в отношении методики (формулы) расчета.

Исходя из согласованных сторонами условий договора аренды № 020783з от 14.04.2005, арендатор должен оплатить арендную плату за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 1907241руб. 48коп.

В силу статьи 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю», статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства, является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Ответчик факт пользования спорным земельным участком в заявленном истцом периоде не оспорил. Доказательств оплаты долга или передаче спорного земельного участка арендодателю на день рассмотрения спора в суде не представил.

При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 в сумме 1907241руб. 48коп.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора № 020783з от 14.04.2005 подтвержден материалами дела.

Между тем, учитывая, что истцом не верно определен размер взыскиваемых арендных платежей, сумма неустойки за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 составит 1086649руб. 99коп.

При этом правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут рассматриваться судом в качестве таких оснований. Более того, явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Из материалов дела усматривается, что ответчик ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательства ее несоразмерности, не предъявил.

В силу этого, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, и взыскать в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска, был освобожден на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-171, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новое время", в пользу Министерства строительства Самарской области, 2993891руб. 47коп., в том числе задолженность в сумме 1907241руб. 48коп. и неустойка в сумме 1086649руб. 99коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новое время", в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 17241руб. 46коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

А.Н. Шабанов

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А55-16791/2012
Принявший орган: Арбитражный суд Самарской области
Дата принятия: 11 июля 2012

Поиск в тексте