ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 июля 2012 года  Дело N А63-2321/2012

11 июля 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

16 июля 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Марченко О.В., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Кипкеевым Р.Д.,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2012 по делу № А63-2321/2012 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива» (ОГРН 1022601169040) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) в лице Георгиевского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Компания РОНДО» (ОГРН 1092648001270),

о признании незаконным отказа №08/010/2011-606 от 05.12.2011 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании Управления Росреестра по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: мельница, литеры АА1, аа1, а2, общей площадью 685,6 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, на левом берегу р. Подкумок в 100 метрах на северо-запад от станицы Лысогорской Георгиевского района Ставропольского края (судья Довнар О.Н.),

при участии в судебном заседании:

- представителя конкурсного управляющего ООО «СХП Агроинициатива» Кирносова А.В. по доверенности от 25.01.2012 № 1Д-72, Ошкина В.Е. (без документов, подтверждающих полномочия);

- в отсутствие представителей иных лиц,  извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети «Интернет»,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива» (далее - заявитель, ООО «СХП Агроинициатива») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа №08/010/2011-606 от 05.12.2011 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании Управления Росреестра по Ставропольскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: мельница, литеры АА1, аа1, а2, общей площадью 685,6 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, на левом берегу р. Подкумок в 100 метрах на северо-запад от станицы Лысогорской Георгиевского района Ставропольского края. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Компания РОНДО» (далее - ООО «Компания РОНДО»).

Заявленные требования с учетом дополнений мотивированы тем, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на заявленный объект недвижимого имущества ввиду того, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые для этого документы. Требования регистрирующего органа о предоставлении документов, подтверждающих произведенный сторонами расчет по сделке, являются незаконными, а выводы о ничтожности сделки ввиду ее притворности необоснованными. Документы (справка предприятия об оплате и акт зачета взаимных требований юридических лиц от 22.03.2010), подтверждающие расчет по сделке между сторонами были представлены регистрирующему органу 02.12.2011. Проведение взаиморасчетов между сторонами сделки также подтверждается судебными актами Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-327/2011. Изменение порядка оплаты по договору не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, оспариваемый отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку данное недвижимое имущество подлежит включению в конкурсную массу с последующей реализацией в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которая невозможна без регистрации права собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что представление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов, подтверждающих расчеты по договору купли-продажи недвижимости, не предусмотрено действующим законодательством, а переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости, изменение порядка расчетов между сторонами не является основаниям для отказа в государственной регистрации права.

Не согласившись с данным решением суда, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований. Регистрирующий орган ссылается на отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения об изменении порядка расчетов между сторонами договора, на наличие признаков притворной сделки.

Представители управления и ООО «Компания РОНДО», в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4, 5, 14 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель заявителя просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, также указал, что доводы апелляционной жалобы полностью повторяют доводы, изложенные в отзыве на заявление.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2012 по делу № А63-2321/2012 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2011 по делу №А63-327/2011 ООО «СХП Агроинициатива» признано банкротом с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим предприятия утвержден Шуман Р.В.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2012 Шуман Р.В. был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим ООО «СХП Агроинициатива» утвержден Салмин ВВ.

ООО «Компания РОНДО» и ООО «СХП Агроинициатива» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2010, согласно которому предприятие приобрело в собственность недвижимое имущество, а именно: мельница, литера АА1, аа1, а2, общей площадью 685,6 кв.м., кадастровый №26:25:2966/173:1001/А, расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, на левом берегу р. Подкумок в 100 метрах на северо-запад от станицы Лысогорской Георгиевского района Ставропольского края.

В пункте 7 договора стороны предусмотрели, что покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в течение 3 (трех) дней с момента подписания договора в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Указанное недвижимое имущество 15.03.2010 было принято ООО «СХП Агроинициатива» по акту приема-передачи.

04.10.2011 ООО «Компания РОНДО» и ООО «СХП Агроинициатива» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости.

03.11.2011 управление уведомило предприятие о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 05.12.2011 для предоставления документов, подтверждающих произведенный сторонами расчет по сделке, предусмотренный условиями настоящего договора.

05.12.2011 управление сообщением №08/010/2011-606 отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сославшись на непредставление документа, подтверждающего произведенную оплату по договору.

В ходе проведения правовой экспертизы управлением было установлено, что сделка-договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2010, являющаяся основанием для перехода права на вышеуказанные объекты недвижимости, совершена под отлагательным условием. Согласно пункту 7 договора покупатель обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в течение трех дней с момента подписания договора (сделка, совершаемая под условием, считается совершенной в момент наступления соответствующего условия) однако, на государственную регистрацию не был предоставлен документ, подтверждающий произведенную оплату. 02.12.2011 ООО «СХП Агроинициатива» были представлены документы, свидетельствующие об изменении порядка расчета, предусмотренного договором. Однако дополнительное соглашение об изменении порядка расчетов между сторонами договора на государственную регистрацию не представлялось. Кроме того, по мнению управления из представленных документов усматриваются признаки ничтожной сделки, а именно сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку: договор купли-продажи недвижимого имущества, представленный на государственную регистрацию, регулирует не отношения, указанные в договоре, а ранее возникшие обязательства, связанные с займом. По мнению управления, имеются основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренные абз. 10 п. 1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ООО «СХП Агроинициатива», считая отказ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенный в сообщении №08/010/2011-606 от 05.12.2011, незаконным, в порядке статьи 198 АПК РФ обратилось в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган установил, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие произведенную оплату в соответствии с условиями договора (пункт 7 договора).

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 Закона о регистрации.

Как обоснованно указал арбитражный суд первой инстанции, этот перечень является исчерпывающим, и расширенному толкованию не подлежит. В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьи 16, 17 Закона о регистрации не предусматривают обязательного представления для государственной регистрации документа, подтверждающего осуществление полного расчета между сторонами сделки, а статья 20 этого же закона не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации (отсутствие документов по оплате).

В соответствии с п. 65 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов, подтверждающих расчеты по договору купли-продажи недвижимости, не предусмотрено действующим законодательством, а переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 №5785/11 по делу №А63-4629/10).

После приостановления государственной регистрации заявитель представил документы, свидетельствующие об изменении порядка расчетов, и подтверждающие расчет между сторонами.

Кроме того, определениями Арбитражного суда Ставропольского от 20.02.2011, 31.05.2011, 02.04.2012 по делу №А63-327/2011 в рамках дела о банкротстве ООО «СХП Агроинициатива» установлен факт расчета по этому договору между предприятием и обществом.

По факту заключения соглашения ООО «Компания «РОНДО» и ООО «СХП Агроинициатива» подписан акт зачета взаимных требований от 22.03.2010.

Таким образом, порядок расчета по договору купли-продажи 15.03.2010 между сторонами сделки был определен, о чем был осведомлен регистрирующий орган.

Изменение сторонами порядка расчетов по договору (пункт 7 договора купли-продажи), не является основаниям для отказа в государственной регистрации права, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на изменение условий договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, в том числе условий об изменении порядка расчетов, и фактическое проведение расчетов между сторонами любым не запрещенным законом способом.

Арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что стороны по сделке представили в регистрирующий орган все необходимые документы, перечень которых установлен законом, оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество у заинтересованного лица не имелось.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.

Довод регистрирующего органа о ничтожности сделки по мотиву притворности правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку он не подтверждается материалами дела, основания для признания того факта, что сделка купли-продажи носила притворный характер, отсутствуют. Довод Управления о том, что воля сторон при заключении договора купли-продажи не была направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, и что сделка прикрывала иную волю участников сделки ничем не доказан.

Судом установлено, что фактически сделка купли-продажи исполнена: недвижимое имущество передано покупателю, а зачет встречных однородных требований (права требования уплатить сумму займа и права требования платы за имущество по договору купли-продажи) в соответствии со статьей 410 ГК РФ является законным способом прекращения гражданских обязательств.

Кроме того, отказ по данному основанию (притворность сделки) не подпадает под основания, установленные абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации приведенными в сообщении №08/010/2011-604 от 05.12.2011, следовательно, является незаконным.

На основании изложенного Арбитражный суд Ставропольского края обоснованно признал отказ регистрирующего органа не соответствующим требованиям статей 130, 131 ГК РФ, статьей 13, 17, 18, 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 АПК РФ), из материалов дела не усматривается.

Исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены определения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-2321/2012 от 18.04.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка