ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 июля 2012 года  Дело N А63-2324/2012

11 июля 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

12 июля 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И.,  Марченко О.В.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Кипкеевым Р.Д.,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2012 по делу № А63-2324/2012 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива» (ОГРН 1022601169040) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) в лице Георгиевского отдела Управления Росреестра по Ставропольскому краю, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Компания РОНДО» (ОГРН 1092648001270),

о признании незаконным отказа №08/010/2011-604 от 05.12.2011 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании в течение десяти дней со дня вступления решения Арбитражного суда Ставропольского края осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: Бригадный домик, литера Б, общей площадью 132,7 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край (судья Безлепко В.В.),

при участии в судебном заседании:

- представителя арбитражного управляющего ООО «СХП Агроинициатива» Кирносова А.В. по доверенности от 25.01.2012 № 1Д-72,

- представителя ООО «СХП Агроинициатива» - Ошкина В.Е. по доверенности,

- в отсутствие представителей иных лиц,  извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, а также путем размещения информации в сети «Интернет»,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие Агроинициатива» (далее - заявитель, ООО «СХП Агроинициатива») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган, управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа №08/010/2011-604 от 05.12.2011 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании в течение десяти дней со дня вступления решения Арбитражного суда Ставропольского края осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: Бригадный домик, литера Б, общей площадью 132,7 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Компания РОНДО» (далее - ООО «Компания РОНДО»).

Заявленные требования с учетом дополнений мотивированы тем, что у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на заявленный объект недвижимого имущества ввиду того, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые для этого документы. Требования регистрирующего органа о предоставлении документов, подтверждающих произведенный сторонами расчет по сделке, являются незаконными, а выводы о ничтожности сделки ввиду ее притворности необоснованными. Документы (справка предприятия об оплате и акт зачета взаимных требований юридических лиц от 04.10.2011), подтверждающие расчет по сделке между сторонами были представлены регистрирующему органу 02.12.2011. Проведение взаиморасчетов между сторонами сделки также подтверждается судебными актами Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-327/2011. Изменение порядка оплаты по договору не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, оспариваемый отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку данное недвижимое имущество подлежит включению в конкурсную массу с последующей реализацией в соответствии с нормами ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которая невозможна без регистрации права собственности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что представление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов, подтверждающих расчеты по договору купли-продажи недвижимости, не предусмотрено действующим законодательством, а переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости, изменение порядка расчетов между сторонами не является основаниям для отказа в государственной регистрации права.

Не согласившись с данным решением суда, управление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, в жалобе управление указало, что просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя. Регистрирующий орган ссылается на отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения об изменении порядка расчетов между сторонами договора, на наличие признаков ничтожной сделки.

Представители управления и ООО «Компания РОНДО» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания считаются извещенными надлежащим образом в соответствии с пунктами 4, 5, 14 Постановления Пленума ВАС РФ №12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель заявителя просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, также указал, что доводы апелляционной жалобе полностью повторяют доводы, изложенные в отзыве на заявление.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2012 по делу № А63-2324/2012 является законным и обоснованным, исходя из следующего.

При рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции установил, что 01.04.2010 между ООО «Компания РОНДО» (продавец) и ООО «СХП «Агроинициатива» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, в том числе и Бригадный домик, литера Б, общей площадью 132,7 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край.

Стоимость недвижимого имущества сторонами определена в 9 280 000 рублей (пункт 4 договора).

В пункте 5 договора стороны предусмотрели, что покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества в течение трех дней с момента подписания договора в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Указанное недвижимое имущество 01.04.2010 было принято ООО «СХП Агроинициатива» (покупателю) по акту приема-передачи.

04.10.2011 ООО «Компания РОНДО» и ООО «СХП Агроинициатива» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - Бригадный домик, литера Б, общей площадью 132,7 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 2,7 км по направлению на юг от ориентира станица Лысогорская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Георгиевский район, Ставропольский край.

03.11.2011 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 05.12.2011 и предложил ему представить документы, подтверждающие оплату по сделке.

02.12.2011 ООО «СХП Агроинициатива» представлены документы, свидетельствующие об изменении порядка расчета, предусмотренного договором.

В сообщении от 05.12.2011 №08/010/2011-604 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отказ мотивирован тем, что сделка купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2010, являющаяся основанием для перехода права на объекты недвижимости, совершена под отлагательным условием - согласно пункту 5 договора покупатель обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в течение трех дней с момента подписания договора, однако на государственную регистрацию не был предоставлен документ, подтверждающий произведенную оплату. 02.12.2011 ООО «СХП Агроинициатива» представлены документы, свидетельствующие об изменении порядка расчета, предусмотренного договором. Однако дополнительное соглашение об изменении порядка расчетов между сторонами договора на государственную регистрацию не представлялось. Кроме того, из представленных документов усматриваются признаки ничтожной сделки, а именно сделка совершенна с целью прикрыть другую сделку: договор купли-продажи недвижимого имущества, представленный на государственную регистрацию, регулирует не отношения, указанные в договоре, а ранее возникшие обязательства, связанные с займом.

ООО «СХП Агроинициатива», считая отказ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенный в сообщении №08/010/2011-604 от 05.12.2011, незаконным, в порядке статьи 198 АПК РФ обратилось в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу абзаца 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4);

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац 4 пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов регистрирующий орган установил, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие произведенную оплату в соответствии с условиями договора (пункт 5 договора).

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 Закона о регистрации.

Как обоснованно указал арбитражный суд первой инстанции, этот перечень является исчерпывающим, и расширенному толкованию не подлежит. В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьи 16, 17 Закона о регистрации не предусматривают обязательного представления для государственной регистрации документа, подтверждающего осуществление полного расчета между сторонами сделки, а статья 20 этого же закона не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации (отсутствие документов по оплате).

В соответствии с п. 65 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов, подтверждающих расчеты по договору купли-продажи недвижимости, не предусмотрено действующим законодательством, а переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, и обязанности покупателя оплатить объект недвижимости (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 №5785/11 по делу №А63-4629/10).

После приостановления государственной регистрации заявитель представил документы, свидетельствующие об изменении порядка расчетов, и подтверждающие расчет между сторонами.

Как следует из материалов дела регистрирующему органу представлены: справка предприятия об оплате; акт зачета взаимных требований юридических лиц от 01.04.2010; вступившее в законную силу определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2011, вынесенное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СХП Агроинициатива», о включении требований ООО «Компания РОНДО» в реестр требований кредиторов ООО «СХП Агроинициатива».

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.05.2011 актом установлено, что между ООО «Компания «РОНДО» и ООО «СХП Агроинициатива» с целью расчета по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2010 было заключено соглашение о зачете однородных требований, на сумму 6 975 745,75 рублей, срок исполнения которых на дату подписания соглашения наступил. Требования ООО «СХП Агроинициатива», зачтенные в счет исполнения обязательств по оплате по договору купли-продажи от 01.04.2010, возникли у ООО «СХП Агроинициатива» к заявителю на основании договоров займа от 02.02.2010, от 17.02.2010, от 27.02.2010, от 25.03.2010, от 10.03.2010 и от 01.04.2010, согласно которым ООО «СХП Агроинициатива» передало ООО «Компания «РОНДО» займ на общую сумму 6 934 532,00 рублей.

По факту заключения соглашения ООО «Компания «РОНДО» и ООО «СХП Агроинициатива» подписан акт зачета взаимных требований от 01.04.2010.

С учетом произведенных зачетов взаимных требований между сторонами договора сумма долга ООО «СХП Агроинициатива» по договору купли-продажи недвижимого имущества составила 2 304 254,25 рублей. Эта сумма и была включена в реестр требований кредиторов ООО «СХП Агроинициатива».

Таким образом, порядок расчета по договору купли-продажи 01.04.2010 между сторонами сделки был определен, о чем был осведомлен регистрирующий орган.

Изменение сторонами порядка расчетов по договору (пункт 5 договора купли-продажи), не является основаниям для отказа в государственной регистрации права, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на изменение условий договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон, в том числе условий об изменении порядка расчетов, и фактическое проведение расчетов между сторонами любым не запрещенным законом способом.

Арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что при изложенных обстоятельствах, и с учетом того, что стороны по сделке представили в регистрирующий орган все необходимые документы, перечень которых установлен законом, оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество не имелось.

Довод регистрирующего органа о ничтожности сделки по мотиву притворности правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку он не подтверждается материалами дела, основания для признания того факта, что сделка купли-продажи носила притворный характер, отсутствуют. Тот факт, что воля сторон при заключении договора купли-продажи не была направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, а прикрывала иную сделку, Управлением не доказан.

Судом установлено, что фактически сделка купли-продажи исполнена: недвижимое имущество передано покупателю, а зачет встречных однородных требований (права требования уплатить сумму займа и права требования платы за имущество по договору купли-продажи) в соответствии со статьей 410 ГК РФ является законным способом прекращения гражданских обязательств.

Кроме того, отказ по данному основанию (притворность сделки) не подпадает под основания, установленные абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации приведенными в сообщении №08/010/2011-604 от 05.12.2011, следовательно, является незаконным.

На основании изложенного Арбитражный суд Ставропольского края обоснованно признал отказ регистрирующего органа не соответствующим требованиям статей 130, 131 ГК РФ, статьей 13, 17, 18, 20 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 АПК РФ), из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены определения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-2324/2012 от 24.04.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка