ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2012 года Дело N А70-1258/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 июля 2012 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шаровой Н.А.
судей Смольниковой М.В., Тетериной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания: Зинченко О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4086/2012) индивидуального предпринимателя Вяземцева Виктора Викторовича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04 апреля 2012 года по делу № А70-1258/2012 (судья Прокопов А.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества «ДИАС» (ОГРН 1027200857310, ИНН 7202100441) к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (ОГРИП 311723219300026, ИНН 402900467226) об освобождении нежилого помещения,
в судебном заседании участвуют представители:
от индивидуального предпринимателя Вяземцева Виктора Викторовича - лично, по паспорту;
от закрытого акционерного общества «ДИАС» - Химбаев К.К. по доверенности № 03/12 от 13.07.2012;
установил:
ЗАО «ДИАС», со ссылкой на обстоятельство незаключенности договора аренды и на статью 301 ГК РФ, обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу об обязании освободить нежилое помещение № 16, площадью 70 кв.м., расположенное на 1 этаже в нежилом четырехэтажном строении по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б и передать истцу.
Решением от 04.04.2012 по делу № А70-1258/2012 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил иск, обязал ответчика в течение 3-х дней освободить нежилое помещение площадью 70 кв.м., находящееся по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б (литера А6, № 16); взыскал с в пользу ЗАО «ДИАС» 4 000 рублей государственной пошлины.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, отсутствуют юридические основания для освобождения спорного помещения. Обязательства сторон, предусмотренные оспариваемым договором, являются для них обязательными в силу пункта 6.2. договора с момента его подписания и действуют до 01 июля 2012 года и в том случае, если договор не пройдет государственную регистрацию.
Также податель жалобы указал, что на момент обращения с иском и принятия судом решения, время, предусмотренное договором для его государственной регистрации, не истекло, в связи с чем у сторон договора сохраняется право на осуществление действий, направленных на государственную регистрацию в соответствии с пунктом 9.4. договора.
В представленном до начала судебного заседания отзыве истец просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции стороны поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Кроме того, заявитель указывает, что в соответствии с условиями договора и приложений к нему (раздел 2 договора, приложение № 2, 3 к договору аренды) он произвел ремонт арендованного помещения и осуществляет пользование им, в том числе на момент рассмотрения апелляционной жалобы.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим причинам.
Как следует из материалов дела, 01.08.2011 между ЗАО «ДИАС» (арендодатель) и ИП Вяземцевым В.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № А703/113, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения № 16, общей площадью 70 кв.м., расположенные на 1 (первом) этаже в нежилом строении ТЦ «Солнечный», расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б, обозначенные на плате технического паспорта на объект недвижимости литерой А6, №16.
Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2011 сделана запись о государственной регистрации № 72-72-01/245/2007-076.
В соответствии с пунктом 2.4. договора арендодатель передает помещение арендатору 01.08.2011. Стороны подписывают акт приема-передачи.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2011 (л.д. 46).
Пунктом 6.1. договора установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течении 11 месяцев с момента подписания договора.
Пунктом 9.4. стороны установили порядок проведения государственной регистрации.
В пункте 6.2. договора, стороны установили, что действие договора распространяются на отношения сторон с момента его подписания.
На момент обращения истцом в суд в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанный договор аренды зарегистрирован не был.
Истец, полагая, что у ответчика отсутствуют законные основания для пользования помещениями, поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим виндикационным иском.
Удовлетворяя требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды не прошел государственной регистрации, то считается незаключенным, в связи с чем не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, не соглашается с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает иск не подлежащим удовлетворению.
В предмет доказывания по виндикационному иску входят наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора.
Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.
Бремя доказывания таких обстоятельств, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на лицо, заявившее иск.
Как следует из материалов дела, 01.08.2011 между истцом и ответчиком подписан договор аренды помещения.
Согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).
Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
В соответствии с пунктом 2 статьи 164 и пунктом 2 статьи 609 Кодекса в пункте 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Из материалов дела следует, что право собственности истца на спорное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.10.2011 72 НМ № 099059.
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу статьи 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Помещения переданы ответчику по акту от 01.08.2011.
Рассмотрев условия договора аренды № 703/113 от 01.08.2011 на предмет соответствия указанным нормам права, суд апелляционной инстанции полагает, что стороны пришли к соглашению о передаче в аренду (временное возмездное пользование) конкретных помещений (п. 1.1 договора, приложение № 1 к договору) в составе торгового центра, введенного в эксплуатацию истцом в 2007 году (л.д. 47), право собственности истца, на который зарегистрировано 19.10.2011.
Сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение об арендной плате (раздел 4 договора).
Противоречия закону условий договора аренды для вывода о его ничтожности суд апелляционной инстанции не усматривает.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Условия договора № 703/113 создают для ответчика правовые основания владения, пользования помещениями, проведение в нем отделочных работ, оплаты пользования в течение 11 месяцев с момента передачи и на таких же условиях еще в течении 5 лет, если договор будет зарегистрирован в установленном порядке до истечения указанных 11 месяцев.
Условием удовлетворения виндикационного иска является незаконность пользования (отсутствие для пользования надлежащих правовых оснований).
Между тем, основанием пользования до 01.07.2011 является сделка, заключенная в надлежащей (письменной) форме, предмет которой позволяет квалифицировать ее как договор аренды на срок менее 1 года.
Во всяком случае, на случай, если договор в итоге не будет зарегистрирован, стороны не установили для периода с 01.08.2011 по 01.07.2012 каких-либо правовых последствий, вытекающих из пользования без законных оснований.
Факт пользования ответчиком нежилым помещением установлен и подтверждается передаточным актом к договору аренды № А703 от 11.08.2011.
Пунктом 6.1 договора определено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течении 11 месяцев с момента его подписания.
По условиям договора аренды (п. 9.4. договора) подача документов для регистрации договора осуществляется Арендодателем и Арендатором совместно. Расходы, связанные с регистрацией договора стороны несут равными долями. Арендодатель может провести оплату расходов по регистрации договора (под расходами понимается госпошлина за регистрацию, стоимость услуг по изготовлению кадастрового паспорта помещения). В этом случае Арендатор обязан возместить Арендодателю денежные суммы, уплаченные за Арендатора, в течение 14 (четырнадцати) дней после представления Арендодателем соответствующего счета с приложением документов, подтверждающие вышеуказанные расходы. Арендодатель обязан подготовить документы и оповестить Арендатора о дне подачи документов в регистрационную службу и сдать на государственную регистрацию настоящий договор в течение 11 (одиннадцати) месяцев с момента подписания настоящего договора.
Таким образом, обязанность по подготовке и подаче документов для государственной регистрации возложена на истца как арендодателя. Кроме того, именно истец, как собственник помещения, располагает необходимыми документами для государственной регистрации договора. В том числе, по той причине, что на момент подписания договора, истец ввел торговое здание в эксплуатацию, однако право собственности еще не зарегистрировал.
Введение в эксплуатацию подтверждает соответствие объекта установленным требованиям и возможность введения его в гражданский оборот, в свою очередь, подтверждает право истца на распоряжение им в форме передачи в аренду (статья 608 ГК РФ).
Учитывая такого рода урегулирование сторонами порядка государственной регистрации, вывод суда первой инстанции о непринятии мер ответчиком к осуществлению государственной регистрации признан судом апелляционной инстанции неправомерным.
Согласно статье 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу частей 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Не смотря на то, что сторонами установлен срок вступления его в силу с момента государственной регистрации (которую стороны обязаны произвести совместно в течение 11 месяцев с момента подписания договора аренды), в пункте 6.2. договора «стороны установили, что действие настоящего договора распространяются на отношения сторон с момента его подписания».
В силу условия пункта 6.2. договора, обязательства сторон, предусмотренные оспариваемым договором, в том числе связанные с арендными отношениями, являются для них обязательными с момента его подписания (01.08.2011) и действуют в течение 11 месяцев (до 01 июля 2012 года).
Указанное свидетельствует о достижении сторонами соглашения о передаче помещений в аренду на срок не более 11 месяцев (до государственной регистрации договора) и последующей аренде в течении 5 лет после государственной регистрации.
На момент обращения истца в суд с иском об обязании освободить занимаемое ответчиком помещение и вынесения судом решения, предусмотренные договором 11 месяцев для его государственной регистрации не истекли.
Кроме того, в разделе 2 договора аренды сторонами достигнуто соглашение о проведении ответчиком подготовительных и отделочных работ с целью подготовки его к торговой деятельности в соответствии с корпоративным стилемторгового центра и правила пользования в период с момента передачи (приложения № 2,3,4 к договору аренды).
