ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 августа 2012 года  Дело N А47-6491/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-Инвест» (далее  - общество «Юпитер-Инвест») на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу № А47-6491/2011 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация города Оренбурга (далее  - администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу «Юпитер-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Одежда» (далее  - общество «Фирма «Одежда»), обществу с ограниченной ответственностью «Вежеталь» (далее  - общество «Вежеталь») о сносе самовольно возведенного пристроя к зданию торгового комплекса, литера Е, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, 48/2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области (далее  - министерство).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.10.2011 к рассмотрению в рамках настоящего спора принято встречное исковое заявление общества «Юпитер-Инвест» к администрации о признании за данным обществом права собственности на торговый комплекс, литеры ЕЕ1Е2, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, 48/2, в том числе: литера Е - торговый комплекс, год постройки - 2003, общей площадью 899,9 кв. м, литера Е1 - пристрой, год постройки - 2011, общей площадью - 42,2 кв. м, литер Е2 - незавершенный строительством пристрой, площадь застройки - 36,4 кв. м (с учетом принятого арбитражным судом уточнения встречных исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.02.2012 (судья Бабина О.Е.) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные требования удовлетворены, признано право собственности общества «Юпитер-Инвест» на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, 48/2 - торговый комплекс, литеры ЕЕ1Е2, нежилое здание, в том числе литера Е - торговый комплекс, год постройки - 2003, общей площадью 899,9 кв. м, литера  Е1 - пристрой, год постройки - 2011, общей площадью - 42,2 кв. м, литера Е2 - незавершенный строительством пристрой, площадь застройки - 36,4 кв. м.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 12.05.2012 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда в части  признания за обществом «Юпитер-Инвест» права собственности на самовольную постройку - торговый комплекс, литеры ЕЕ1Е2, расположенный по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, 48/2, отменено. В удовлетворении требований общества «Юпитер-Инвест» о признании права собственности на самовольную постройку отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Юпитер-Инвест» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 2.2 постановления администрации от 03.02.2010 № 678-п «Об утверждении Положений о выдаче разрешений на строительство и выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию», несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что им предприняты все возможные меры к получению разрешения на строительство, к числу которых относится обращение в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлениями о согласовании архитектурного проекта. Общество «Юпитер-Инвест» также указывает на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, обществу «Юпитер-Инвест» на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2337 кв. м с кадастровым номером 56:44:0216011:6, расположенный по адресу:  г. Оренбург, пр. Гагарина, 48/2. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.1999. Из кадастрового паспорта данного объекта следует, что установлен следующий вид разрешенного использования земельного участка: «для размещения объектов торговли под размещение торгового комплекса».

На указанном земельном участке находится торговый комплекс, состоящий, в том числе из помещений под № 1 площадью 340,7 кв. м и № 2 площадью 543,7 кв. м. Общая площадь объекта недвижимости согласно справке органа технического учета составляет 899,9 кв. м (изменилась в результате внутренней перепланировки). Собственниками помещений № 1 и 2 в 2011 году являлись общества «Вежеталь» и «Фирма «Одежда».

В декабре 2011 года общество «Юпитер-Инвест» по договорам купли-продажи приобрело в свою собственность помещения № 1 и 2, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.12.2011 на помещение № 1 и 21.12.2011 на помещение № 2.

В период рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции общество «Юпитер-Инвест» стало единоличным собственником торгового комплекса по адресу: г. Оренбург, пр. Гагарина, 48/2.

До момента приобретения права собственности на помещения торгового комплекса общество «Юпитер-Инвест» без получения необходимых разрешений осуществило реконструкцию здания (литера Е), а именно - возвело два пристроя: литера Е1, литера Е2. Согласно справке органа технического учета от 22.08.2011 возведен пристрой литера Е1 общей площадью 42,2 кв. м и незавершенный строительством пристрой литера Е2 общей площадью 36,4 кв. м. Оба пристроя к зданию торгового комплекса схематично отражены на ситуационном плане объекта недвижимости.

Соответствующие строительные работы выполнены обществом «Юпитер-Инвест» за счет собственных средств, в подтверждение данного обстоятельства им представлены платежные документы, счета-фактуры, акт выполненных работ.

Из письма Комитета по градостроительству и архитектуре города Оренбурга от 27.05.2011 № 004395/11, адресованного обществу «Юпитер-Инвест», следует, что данным органом рассмотрено обращение общества о согласовании архитектурного проекта для подготовки 2 части градостроительного плана земельного участка по пр. Гагарина, 48/2 с учетом реконструкции торгового комплекса. Заявителю указано на несоответствие проекта градостроительному плану земельного участка от 13.04.2011  № 56301000-3328, предложено устранить выявленные нарушения и замечания.

Управлением градостроительства и архитектуры города Оренбурга выявлен факт самовольного (без получения необходимых разрешений) строительства пристроя к спорному торговому комплексу, в связи с чем в адрес генерального директора общества «Юпитер-Инвест» вынесено предупреждение о нарушении требований ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Главный архитектор города Оренбурга потребовал от общества устранения выявленного нарушения в срок до 01.08.2011.

Общество «Юпитер-Инвест» повторно обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании архитектурного проекта для подготовки 2 части градостроительного плана земельного участка по  пр. Гагарина, 48/2 с учетом реконструкции торгового комплекса. В письме  от 03.08.2011 № 1-24-3/001681/11 главный архитектор города Оренбурга повторно указал на несоответствие представленного проекта градостроительному плану земельного участка, а также на наличие иных замечаний.

Полагая, что возведенный без получения установленных законом разрешений пристрой к торговому комплексу по пр. Гагарина, 48/2 является самовольной постройкой и подлежит сносу, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Общество «Юпитер-Инвест», ссылаясь на то, что спорные пристрои соответствуют государственным санитарным правилам, строительные конструкции обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта и соответствуют экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, обратилось в арбитражный суд с встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку - весь торговый комплекс с учетом пристроев.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции указал, что признание права собственности на самовольную постройку исключает удовлетворение иска о сносе данного объекта. Нарушение минимальных отступов от линии застройки является единственным нарушением установленных градостроительным планом земельного участка требований и не может быть признано безусловным основанием, препятствующим признанию права собственности на самовольно реконструированный объект, поскольку данное обстоятельство не влечет нарушений прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть отнесено к разряду существенных нарушений.

Удовлетворяя требования о признании права собственности на самовольно возведенные пристрои, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект соответствует требованиям абз. 2 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждено отчетом о техническом состоянии строительных конструкций, заключением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, а также письменным сообщением отдела надзорной деятельности Министерства по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям России по г. Оренбургу о соответствии реконструированного объекта требованиям пожарной безопасности. При этом суд первой инстанции отметил, что доказательств того, что сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создается угроза жизни и здоровью граждан, органом местного самоуправления не представлено.

Отменяя решение суда в части признания права собственности на самовольную постройку и отказывая в удовлетворении указанных требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии со ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к ведению муниципальных образований. Основанием для выдачи разрешения является наличие права пользования земельным участком и утвержденная проектная документация.

В силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации.

Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.  Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судами установлено, что возведение спорного нежилого здания произведено за счет собственных средств общества «Юпитер-Инвест», разрешение на строительство на момент начала и окончания проведения строительных работ последним получено не было.

Учитывая факт возведения спорной постройки без получения разрешения на строительство, суды сделали вывод о наличии у постройки статуса самовольного строения.

На основании заявки общества «Юпитер-Инвест» от 25.02.2011  № 1823/11 оформлен градостроительный план земельного участка, утвержденный главным архитектором города 13.04.2011.

Из содержания искового заявления следует, что пристрои литеры Е1 и Е2 возведены ответчиком в 2011 году.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Доказательств того, что при наличии утвержденного градостроительного плана общество «Юпитер-Инвест» обращалось в администрацию с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство, а также доказательств наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что разрешение на строительство не было получено ответчиком по вине органов, осуществляющих такую выдачу, в материалы дела не представлено.

Отклоняя довод общества «Юпитер-Инвест» о том, что мерами к легализации постройки являются обращения в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлениями о согласовании архитектурного проекта, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Из ответов Комитета по градостроительству и архитектуре следует, что представленные обществом «Юпитер-Инвест» архитектурные проекты не могут быть согласованы в силу того, что проектирование выполнено не в соответствии с градостроительным планом земельного участка, так как реконструкция предусмотрена с нарушением зоны допустимого размещения зданий и сооружений. Кроме того, в письмах отражены иные замечания к архитектурному проекту, в том числе связанные с необходимостью организации противопожарного проезда, размещения расчетного количества парковочных мест и другие. Из пояснений представителя общества «Юпитер-Инвест» апелляционным судом установлено, что указанные отказы Комитета по градостроительству и архитектуре обществом «Юпитер-Инвест» обжалованы не были, законность данных отказов обществом не оспорена.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что общество «Юпитер-Инвест», не получив согласование архитектурного проекта, не предпринимая дальнейших действий по приведению проекта в соответствие с требованиями законодательства и не обращаясь за получением разрешения на строительство, возвело самовольные пристрой к зданию торгового комплекса. При этом суд апелляционной инстанции отметил, что в представленных документах отсутствуют доказательства соответствия осуществленной обществом «Юпитер-Инвест» реконструкции здания торгового комплекса требованиям градостроительного законодательства в части соблюдения зоны допустимого размещения зданий и сооружений.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении обществом «Юпитер-Инвест»  установленного законом порядка получения разрешительной документации на строительство.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке представляет собой исключительный способ введения объекта в гражданский оборот, который подлежит применению в ситуации, когда лицо, действующее максимально законно и добросовестно по независящим от него причинам не смогло получить в установленном законом порядке документы, обуславливающие законность возведения объекта капитального строительства. К таким обстоятельствам не могут быть отнесены обстоятельства, свидетельствующие, в том числе, о начале процедуры оформления разрешительной документации в виде получения градостроительного плана и обращения застройщика за согласованием проектной документации, либо обстоятельства, подтверждающие наличие обоснованного отказа в выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом «Юпитер-Инвест» требований о признании права собственности на самовольную постройку.

С учетом изложенного отклоняется довод заявителя о том, что им предприняты все возможные меры к получению разрешения на строительство.

Ссылка на отсутствие доказательств того, что сохранение спорной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть принята во внимание, так как одно только это обстоятельство не влечет удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку.

В части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г.Оренбурга о сносе самовольной постройки судебные акты не оспариваются, их законность не проверяется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда   от 12.05.2012 по делу № А47-6491/2011 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юпитер-Инвест» - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка