СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2012 года Дело N 33-6957/2012
26 июля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Моргачёвой Н.Н.,
судей: Гороховика А.С., Набок Л.А.,
при секретаре Пряниковой Т.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Леухиной И.А. на решение Приволжского районного суда Самарской области от 22 мая 2012 года, которым постановлено:
«Исковые требования Леухиной И.А. к администрации муниципального района Приволжский Самарской области о признании за ней права собственности на здание магазина, расположенное по адресу: ... , на основании состоявшейся сделки купли-продажи между ней и Приволжским районным потребительским обществом с последующей регистрацией права в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Моргачёвой Н.Н., объяснения Леухиной И.А. и ее представителей - Тюриной В.В. (по доверенности и ордеру) и Тюрина А.В. (по доверенности и ордеру), в поддержание доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Леухина И.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района Приволжский Самарской области о признания права собственности на здание магазина на основании состоявшейся сделки купли-продажи с последующей регистрацией.
В обоснование своих требований указала, что ... Приволжское районное потребительское общество на основании договора купли-продажи продало ей здание магазина, расположенное по адресу: ... , общей площадью 295,10 кв.м. Согласно передаточному акту, ... она приняла указанное здание магазина и владеет им на правах собственности по настоящее время.
Право собственности на здание магазина за потребительским обществом Приволжского района зарегистрировано Самарской областной регистрационной палатой ... , согласно свидетельству о государственной регистрации права.
В установленный законом срок Леухина И.А. не зарегистрировала переход права собственности в Самарской областной регистрационной палате.
В настоящее время истица лишена возможности оформить документы на право собственности в регистрирующем органе, т.к. деятельность Потребительского Общества прекращена в связи с ликвидацией по решению арбитражного суда Самарской области от 12 января 2005 года и завершения конкурсного производства в отношении Приволжского районного потребительского общества.
Истица обратилась за регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности на основании указанного договора в Управление Росреестра по Самарской области, но ... получила сообщение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Леухина И.А. обратилась в суд с иском к Приволжскому РайПО о регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и признании права собственности, но решением Приволжского районного суда Самарской области от 09.09.2011 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.10.2011 г. решение было отменено, производство по делу прекращено в виду ликвидации юридического лица.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Леухина И.А. просила суд признать за ней право собственности на здание магазина, находящееся по адресу: ... , общей площадью 295,10 кв.м., на основании состоявшейся сделки купли-продажи между ней и Приволжским районным потребительским обществом с последующей регистрацией права в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
Определением Приволжского районного суда Самарской области от 10.05.2012г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены комитет по культуре и Кинофикации администрации муниципального района Приволжский Самарской области и администрация сельского поселения Новоспасский муниципального района Приволжский Самарской области.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Леухина И.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая в жалобе, что судом не дана оценка представленным документам, свидетельствующим о возникновении у истца права собственности на спорное здание магазина.
В судебном заседании Леухина И.А., ее представители - Тюрина В.В., Тюрин А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить.
Администрация муниципального района Приволжский Самарской области, комитет по культуре и Кинофикации администрации муниципального района Приволжский Самарской области и администрация сельского поселения Новоспасский муниципального района Приволжский Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Выслушав объяснения Леухиной И.А., ее представителей - Тюриной В.В. и Тюрина А.В., изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает решение по существу правильным.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация прав в силу абз. 1, 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
Из материалов дела видно, что ... между Приволжским районным потребительским обществом Самарской области в лице конкурсного управляющего ФИО1 и Леухиной И.А. заключен договор купли-продажи, согласно которому Леухина И.А. купила здание магазина, находящееся по адресу: ... , общей площадью 295, 10 кв.м., за 46000 рублей (л.д.6-7). Оплата по договору произведена Леухиной И.А., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д.9). Имущество передано покупателю по передаточному акту от ... (л.д. 8).
Судом установлено, что право собственности и договор купли - продажи здания магазина Леухиной И.А. при заключении сделки в ноябре 2004 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано. Потребительское общество Приволжского района, согласно уведомлению МИ ФНС России № по Самарской области № от ... снято с учета из ЕГРЮЛ ... , в связи с ликвидацией. Доказательств уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на недвижимость, либо иных уважительных причин, препятствующих государственной регистрации договора купли-продажи сразу после его подписания в ноябре 2004 года, суду не предоставлено.
Также из материалов дела усматривается, что в ... году между администрацией Приволжского района Самарской области, комитетом по культуре и кинофикации Приволжского района и Приволжским РайПО заключено соглашение, по условиям которого за счет погашения задолженности по налогам Приволжское РайПО передало Комитету по культуре и кинофикации Приволжского района 2\3 здания магазина РайПО в ... (л.д.42), составлен Акт приемки-передачи основных средств от ... (л.д.41) и постановлением Главы администрации Приволжского района Самарской области от ... №.9 Комитету по культуре и кинофикации постановлено на основании договора с РайПо принять на баланс 2/3 здания магазина в ... для открытия в нем клуба. Администрация муниципального района Приволжский с этого времени владеет и несет бремя по содержанию здания, в котором расположен сельский дом культуры.
Из материалов дела следует, что здание сельского дома культуры ... общей площадью 165 кв.м. значится в реестре муниципальной собственности муниципального района Приволжский Самарской области на ... под №, передано в оперативное управление МБУ «Централизованная клубная система муниципального района Приволжский Самарской области». Имеется выкопировка части здания под СДК (л.д.47,48,49,50,53,54).
Согласно постановлению Главы Приволжского района Самарской области от ... №.8 земельный участок под домом культуры по адресу: ... , площадью 170 кв.м.(Кашпирский сельский дом культуры) закреплен за Комитетом по культуре и кинофикации администрации Приволжского района (л.д.55).
Леухина И.А. на земельный участок под спорным зданием право собственности и аренды не имеет.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ... , Потребительское общество Приволжского района зарегистрировало свое право собственности на спорное здание магазина площадью 295,10 кв.м. (л.д.5), договор купли-продажи здания магазина общей площадью 295,10 кв.м. заключен между Приволжским РайПО в лице конкурсного управляющего и Леухиной И.А. на всю площадь магазина (л.д. 6-7). Приволжское РайПО ликвидировано, о чем внесена запись ... в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности юридического лица.
До ликвидации Приволжского Райпо стороны сделки по договору купли-продажи здания магазина за государственной регистрацией права собственности на спорный объект недвижимого имущества - здание магазина не обратились. В настоящее время обращение сторон договора купли-продажи за осуществлением государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание невозможно, поскольку Приволжское РайПО ликвидировано.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ заинтересованному лицу гарантировано право обращения за защитой нарушенных и оспариваемых прав и интересов в суд.
Вместе с тем, судебный способ защиты своих прав и интересов является исключительным способом и применяется в случае, если другие способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.
Исходя из позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, принимая во внимание, что ответчик - Администрация Приволжского района Самарской области, к которому предъявлен иск истицей Леухиной И.А., не является стороной по договору отчуждения недвижимости, по настоящему делу спор о праве между ответчиком и истцом отсутствует, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку, как установлено, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику и избран ненадлежащий способ защиты.
Вместе с тем, из мотивировочной части решения следует исключить суждения суда о том, что договор купли-продажи от ... , заключенный между Приволжским районным потребительским обществом Самарской области и Леухиной И.А., не может быть признан состоявшимся и законным, поскольку, по мнению суда, на момент составления договора часть здания была передана обществом, по соглашению, администрации района, и общество не имело право полностью отчуждать здание магазина, зарегистрировав свое право на всю площадь здания магазина.
Данное суждение противоречит положениям ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, поскольку в данном случае требования об этом не заявлялись сторонами, эти обстоятельства не были предметом рассмотрения, судом не исследовались и не подтверждены достаточными и надлежащими доказательствами.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения суждение суда о том, что договор купли-продажи от ... между Приволжским районным потребительским обществом Самарской области и Леухиной И.А., нельзя признать состоявшимся и законным.
Доводы апелляционной жалобы истца Леухиной И.А. о неправильной оценке судом представленных ею доказательств, свидетельствующих, по мнению кассатора, о наличии оснований для признания за ней права собственности на здание магазина, приобретенного ею на торгах, не могут повлечь отмены обжалуемого решения.
Согласно п. 62 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Истица не обжаловала в установленном порядке отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности от Приволжского РайПО к Леухиной И.А. Между тем, об этом имеется разъяснение в определении от 28.02.2012г. Самарского областного суда, постановленном по результатам рассмотрения жалобы Леухиной И.А. на решение Приволжского районного суда Самарской области от 09.09.2011г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.10.2011г. (л.д.20).
Другие доводы апелляционной жалобы также не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, о нарушении судом норм материального и процессуального права, влекущих в силу ст. 330 ГПК РФ, отмену правильного по существу решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Приволжского районного суда Самарской области от 22 мая 2012 года оставить по существу без изменения, апелляционную жалобу Леухиной И.А. - без удовлетворения.
Исключить из мотивировочной части решения суждение суда о том, что договор купли-продажи от 02.11.2004 года между Приволжским районным потребительским обществом Самарской области и Леухиной И.А. нельзя признать состоявшимся и законным.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
