СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 сентября 2012 года Дело N 33-18960/12

«20» сентября 2012 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Агибаловой В.О.

судей: Диянова С.П., Диденко И.А.

по докладу Диденко И.А.

при секретаре Бондаренко Д.И.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Александрова В.В. на решение Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Александров В.В. обратился в суд с иском к Поповой Н.В. о признании договора купли-продажи 4-х комнатной квартиры, общей площадью < данные изъяты > кв.м. в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен >, заключенного между Александровым В.В. и Поповой Н.В. от < дата обезличена >, заключенным, о прекращении зарегистрированного права собственности Поповой Н.В. на квартиру в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > и обязании УФРС по КК внести запись о прекращении права собственности Поповой Н.В. на указанную квартиру.

Попова Н.В. обратилась в суд со встречным иском к Александрову В.В. о признании договора купли-продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен >, заключенного между Александровым В.В. и Поповой Н.В. от < дата обезличена >, недействительным на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ по мотиву его притворности.

В судебном заседании истец, его представитель по доверенности Дыхлина О.В. поддержали заявленные требования, настаивали на удовлетворении иска. В обоснование требований представитель истца пояснила, что стороны по делу < дата обезличена > заключили договор купли-продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > и сдали в УФРС по КК в < адрес обезличен > на государственную регистрацию по доброй воле.

Стороны полностью выполнили условия договора. Попова Н.В. фактически передала во владение Александрова В.В. квартиру, так как согласно п.5 вышеназванного договора Квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта-приема-передачи и составление дополнительного документа не требует. Согласно п.3 договора расчет за квартиру в размере < данные изъяты > рублей между сторонами по договору произведен полностью до подписания договора. В соответствии с действующим законодательством < дата обезличена > договор купли-продажи квартиры сторонами был сдан на государственную регистрацию в УФРС по КК, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись .

< дата обезличена > Росреестром принято решение об отказе в регистрации сделки по причине ошибки в имени Продавца. В целях исправления ошибки в договоре Александров В.В. неоднократно пытался связаться с Поповой Н.В., но безрезультатно, так как в квартире она не проживает и местонахождение ее не известно. Указанные обстоятельства препятствуют Покупателю передать в Росреестр надлежащим образом заключенный договор в целях его государственной регистрации и перехода права на квартиру.

Считал, что стороны по договору выразили свою волю, то есть выполнили взаимные обязательства по договору, поэтому договор купли-продажи квартиры должен быть признан заключенным.

Представитель ответчицы Яровая Э.В., действующая по доверенности, исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования. В обоснование встречных исковых требований указала, договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью < данные изъяты > кв.м. в доме по < адрес обезличен >, заключенный между Александровым В.В. и Поповой Н.В., является притворной сделкой.

Квалификация сделки как притворной возможна при наличии умысла на достижение цели прикрытия другой сделки у обоих сторон. Таковой сделкой является договор займа денежных средств в размере < данные изъяты >, заключенный между Поповой Н.В. и Александровым В.В. < дата обезличена > сроком до < дата обезличена > с выплатой процентов в размере 7 % от суммы займа ежемесячно, что составляет < данные изъяты >.

В обеспечение данного договора сторонами был заключен договор залога спорной квартиры от < дата обезличена >. В соответствии с п. 2.2 данного договора стороны оценили залоговое имущество в размере < данные изъяты > рублей. В соответствии с действующим законодательством договор залога был сдан в УФРС по КК < адрес обезличен > на государственную регистрацию, но, как стало известно Поповой Н.В. уже в суде, не прошел государственной регистрации. До декабря 2011 года Попова Н.В. исправно платила Александрову В.В. проценты по договору займа (копии расписок прилагаются). В декабре 2011 года Попова Н.В. не смогла ему заплатить проценты из-за сложного финансового и семейного положения, и когда в январе 2012 года встретилась с ним, чтобы оплатить причитающиеся проценты и выплатить долг - Александров В.В. заявил ей, что теперь Попова Н.В. должна ему < данные изъяты > рублей. Александров В.В. предложил выход из создавшейся ситуации путем заключения договора купли-продажи спорной квартиры на сумму < данные изъяты >. После возврата долга он обещал расторгнуть данный договор. Цель заключения договора купли-продажи состояла в возврате долга по договору займа и в том, что Александров В.В. будет уверен в возврате суммы долга. Договор купли-продажи квартиры заключался формально. О формальности заключения договора купли-продажи от < дата обезличена > свидетельствуют факты, характеризующие среднерыночную стоимость четырехкомнатной квартиры, общей площадью < данные изъяты > кв.м., расположенной по адресу: РФ, < адрес обезличен >, по состоянию на < дата обезличена > без учета НДС составляет < данные изъяты > 000 (три миллиона восемьсот тысяч) рублей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли- продажи квартиры является перечень в нем лиц, зарегистрированных в продаваемом жилом помещении с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В соответствии с выпиской из лицевого счета на 01.03.2012 года в спорной квартире зарегистрированы 2 человека - бывший собственник квартиры -< Ф.И.О. >11 и его малолетняя дочь Софья.

Ответчик Александров считал, что Попова Н.В. фактически передала ему свою квартиру, ссылаясь на п.5 договора купли-продажи квартиры от < дата обезличена >, где сказано, что квартира считается переданной Покупателю с момента подписания данного договора и что договор принимает силу акта приема-передачи и составления иного дополнительного документа не требуется. Но если бы действительно имел место договор купли-продажи, то в соответствии со ст.556 ГК РФ был бы составлен акт приема-передачи имущества или иной документ о передачи.

Если бы квартира действительно покупалась и тем более по такой явно заниженной цене, то Покупатель обязательно бы взял у Продавца расписку в получении денег, или имела бы место отдельная надпись на договоре о получении денег Продавцом.

Попова Н.В. была вынуждена согласиться на заключение данной сделки на крайне невыгодных для себя условиях, чтобы вернуть долг. У Поповой Н.В. четверо детей, двое из которых являются несовершеннолетними и проживают постоянно с ней в спорной квартире. Из спорной квартиры Попова Н.В. не выезжала, проживает там постоянно с детьми. Данный факт подтверждается Актом, составленным старшим по дому Тимохиным А.А. и справкой, составленной соседями по дому: < Ф.И.О. >12 -< адрес обезличен >, < Ф.И.О. >13 - < адрес обезличен >, < Ф.И.О. >14 - < адрес обезличен >. Данная квартира является единственным жильем < Ф.И.О. >8, она не собиралась продавать квартиру, а < Ф.И.О. >7 не собирался ее покупать и тем более там жить. Никаких денег по договору купли продажи квартиры Попова Н.В. не получала, так как это она должна Александрову В.В. деньги по договору займа.

Притворность сделки повлекла ущемление имущественных интересов Поповой Н.В., так как правовые последствия договора займа являются совсем иными, чем последствия договора купли-продажи квартиры.

Истец Александров В.В. в судебном заседании встречные исковые требования не признал и пояснил, что договор займа от < дата обезличена > действительно имел место и действительно Попова Н.В. с ним не расплатилась по данному договору, но это совершенно другая сделка и не имеет никакого отношения в вышеназванному договору купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > был заключен между ним и Поповой Н.В. по просьбе последней, так как ей срочно нужны были деньги, а продать квартиру по рыночной стоимости быстро не возможно. Александров В.В. предложил Поповой Н.В. за её квартиру < данные изъяты > рублей. Попова Н.В. согласилась. Деньги в сумме < данные изъяты > рублей были переданы лично Поповой Н.В., о чем она расписалась в предварительном договоре, заключенном < дата обезличена >. Подписание предварительного договора и передача денег Поповой Н.В. осуществлялась при свидетелях Лысенко С.А. и Наточего О.В. Попова утверждала, что в спорной квартире она и ее дети не проживают, в квартире никто не прописан. Квартиру Попова Н.В. временно сдает, а сама с детьми постоянно проживает в < адрес обезличен >, где у нее имеется в собственности двухэтажный дом и другая недвижимость. Александров В.В. пояснил суду, что он является одним из учредителей ООО «< данные изъяты >» и занимается бизнесом, одним из направлений которого является предоставление денежных займов физическим лицам. Подавая встречное исковое заявление, ответчица пытается затянуть рассмотрение дела, тем самым уклониться от государственной регистрации сделки.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года отказано в удовлетворении исковых требований Александрова В.В. о признании заключенным договора купли - продажи квартиры , расположенной по адресу: < адрес обезличен >, < адрес обезличен >, совершенного < дата обезличена > между Алескандровым В.В. и Поповой Н.В., и прекращении зарегистрированного права собственности Поповой Н.В. на указанную квартиру. Встречные исковые требования удовлетворены.

Суд признал договор купли-продажи квартиры , площадью < данные изъяты >.м. в доме по < адрес обезличен >, заключенный между Поповой Н.В. и Александровым В.В. < дата обезличена >, недействительной сделкой, и взыскал с < Ф.И.О. >8 в пользу Александрова В.В. по договору займа < данные изъяты > рублей, проценты в сумме < данные изъяты > рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме < данные изъяты > рублей, а всего < данные изъяты >) рубля.

В апелляционной жалобе Александров В.В. просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, отказав о встречном иске Поповой Н.В. В обоснование доводов жалобы указал, что решение незаконно и необоснованно, вынесено с нарушением норм материального, процессуального права, на основании противоречивых доказательств, без полного исследования всех материалов дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Поповой Н.В. по доверенности Яровую Э.В., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

Судом установлено, что 15 декабря 2010 года между Поповой Н.В. и Александровым В.В. был заключен договор займа сроком до 14 декабря 2011 года на сумму 500 000 (пятьсот тысяч) рублей (п.1.1 договора) с выплатой процентов в размере 7% от суммы займа в месяц (п. 1.3 договора).

В обеспечение договора займа между Александровым В.В. и Поповой Н.В. < дата обезличена > был заключен договор залога квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен >, принадлежащей Поповой Н.В. на праве собственности (п.2.1 договора). По соглашению сторон залоговое имущество оценивается сторонами в сумме < данные изъяты > рублей (п.2.2 договора).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке», договор залога был сдан в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК на регистрацию.

Как усматривается из материалов дела, < дата обезличена > Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отложении государственной регистрации до < дата обезличена > в связи с допущением ошибки в имени Залогодателя, отсутствие заявления от Залогодателя, отсутствие согласия супруга Залогодателя или подтверждение его отсутствия (Исх. от < дата обезличена >) года. Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отказе в проведении государственной регистрации смешанного договора залога имущества от < дата обезличена > на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: < адрес обезличен >, , < адрес обезличен > виду не устранения ошибок (Исх. -Ф от < дата обезличена >). < дата обезличена > между Поповой Н.В. и Александровым В.В. был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью < данные изъяты >.м. в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен >. В соответствии с п. 3 договора Указанная квартира продается за 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. В соответствии с п.5 вышеназванного договора Квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема передачи и составления иного дополнительного документа не требует.

< дата обезличена > Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отложении государственной регистрации до < дата обезличена > в связи с допущением ошибки в имени Продавца.

< дата обезличена > Управление Росреестра по КК уведомило стороны об отказе в проведении государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: < адрес обезличен >, , < адрес обезличен > от < дата обезличена > в виду не устранения ошибок.

Судом установлено, что долг по договору займа Попова Н.В. не погасила. В материалах дела имеются копии расписок, свидетельствующие о выплате Поповой Н.В. процентов по договору займа в размере 7% от суммы займа соответствующие < данные изъяты > в месяц до < дата обезличена > включительно.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Истец Александров В.В. и его представитель не представили в суд доказательств реальности совершения сделки купли-продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен >. Александров В.В. факт передачи 1 < данные изъяты > рублей обосновывал записью о получении денег Поповой Н.В. над ее росписью в Предварительном договоре купли-продажи от < дата обезличена >, написанной его рукой. Вместе с тем, в суде доказательств, в подтверждение указанных обстоятельств, установлено, не было.

Суд первой инстанции обоснованно принял во внимание тот факт, что в соответствии с п.5 договора купли-продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > квартира считается переданной Покупателю с момента подписания настоящего договора. Договор принимает силу и значение акта приема передачи и составления иного дополнительного документа не требует. Однако, чтобы не возникло сомнений в реальном совершении сделки она должна быть надлежаще оформлена, а ее исполнение подтверждено всеми необходимыми документами (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06 апреля 2007 года № А56-40998(2005). То есть при заключении сделки участники должны совершить необходимые действия, направленные на достижение юридического результата, присущего заключаемому договору. Кроме того, намерения сторон по заключению договора должны подтверждаться исполнением обязанностей по нему. Однако в судебном заседании установлено, что фактически квартира Покупателю не передавалась.

В судебном заседании также достоверно установлено, что Попова Н.В. проживала и проживает в квартире в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > с двумя несовершеннолетними детьми Поповой С.В., 1995 года рождения и сыном Андреем 2004 года рождения. Этот факт подтверждается Актом, составленным старшим по дому < Ф.И.О. >1; справкой от соседей < Ф.И.О. >19 - < адрес обезличен >, < Ф.И.О. >20 - < адрес обезличен >, < Ф.И.О. >14 - < адрес обезличен >;

Также в материалах дела имеется копия свидетельства о рождении < Ф.И.О. >18, < дата обезличена > года рождения и свидетельство о рождении Попова А.В., 11 ноября 2004 года рождения.

Согласно выписки из лицевого счета на < дата обезличена > в квартире в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > было прописано 2 человека: < Ф.И.О. >11 и < Ф.И.О. >22 Однако, в п.8 договора купли-продажи квартиры от < дата обезличена > эти лица не были указаны, что является нарушением ст. 432 ГК РФ и п.1. ст. 558 ГК РФ.

В соответствии со справкой от < дата обезличена >, выданной ФГУП КК «Краевая техническая инвентаризация -Краевое БТИ» по < адрес обезличен >, среднерыночная стоимость четырехкомнатной квартиры, общей площадью < данные изъяты >м, расположенной по адресу: РФ, Краснодарский край, < адрес обезличен >, по состоянию на < дата обезличена > без учета НДС составляет 3 < данные изъяты > рублей.

Попова Н.В. заключила сделку купли-продажи своей квартиры на крайне не выгодных для себя условиях, учитывая, то, что спорная квартира является её единственным жильем. Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорная квартира № доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > принадлежит на праве собственности Поповой Н.В.

Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи указанной квартиры не произведена.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли -продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен >, заключенный между Поповой Н.В. и Александровым В.В., был заключен формально и являлся притворной сделкой. Воля сторон при заключении договора купли-продажи квартиры в доме по < адрес обезличен > в < адрес обезличен > была направлена на возврат денег, причитающихся Кредитору Александрову А.А. по договору займа от 15 декабря 2010 года. Следовательно, воля сторон была направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений иных по сравнению с выраженным волеизъявлением сторон при заключении договора купли-продажи квартиры. Расписалась Попова Н.В. под Предварительным договором купли-продажи квартиры от < дата обезличена >, а не за получение денег.

Материалы дела, касающиеся обстоятельств заключения и исполнения оспариваемых сделок, в том числе имеющиеся в деле показания свидетелей, представленные письменные доказательства свидетельствуют о том, что стороны имели в виду наступление последствий по договору займа, а не по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи заключенным, удовлетворив встречные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном удовлетворении встречных исковых требований, не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда. Указанные доводы были предметом судебного рассмотрения и им дана соответствующая правовая оценка.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактические обстоятельства дела установлены правильно, решение суда вынесено в соответствии с требованиями закона, и оснований для его отмены не имеется.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 02 августа 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка