СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2012 года Дело N 33-6364
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
Председательствующего: Моргунова Ю.В.,
судей: Масловой Т.В., Ющенко И.К.,
при секретаре Токаревой К.В.,
рассмотрев в судебном заседании 10 октября 2012 года апелляционные жалобы ... Алланд Л.В., Маркосян А.В. на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года по гражданскому делу по исковому заявлению Одинцовой Г. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Утес», Маркосян А. В. о признании договора № от ... действующим, о признании договора № от ... недействительным, об исключении регистрационных записей.
заслушав доклад судьи Моргунова Ю.В., объяснения представителя ООО «Утес» Мельниковой Г.А., Маркосян А.В., представителей Маркосян А.В. - Москвитина В.В., Жарковой А.В., Одинцовой Г.В., ее представителя Сироткина А.Ф., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Одинцова Г.В. обратилась в суд с иском к ООО «Утес», Маркосян А.В. о признании договора № от ... действующим, о признании договора № от ... недействительным, об исключении регистрационных записей.
В обоснование заявленных требований указала, что между ней и ООО «Утес» ... заключен договор № долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ... в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО. Обязательства по оплате цены объекта, Одинцовой Г.В. исполнены в полном объеме. В соответствии с условиями договора (п. 4.3.) Застройщик обязан был передать ей объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора, в срок не позднее ... До настоящего времени объект долевого строительства ей не передан.
... истцом в адрес Застройщика направлено письмо, с просьбой уведомить ее о дате и месте передачи объекта долевого строительства. Ответа на указанное обращение не последовало. Согласно ответу Управления Росреестра по Хабаровскому краю на квартиру ... , ... зарегистрировано право собственности за Маркосяном А. В..
Поскольку до настоящего времени договор долевого участия в строительстве объекта № от ... с истцом не расторгнут считает сделку, заключенную между ООО «Утес» и Маркосяном А.В., послужившую основанием для регистрации права собственности и, соответственно, возникновения у Маркосяна А.В. права собственности на квартиру ... , недействительной (ничтожной). Недействительность сделки подтверждается тем обстоятельством, что договор долевого участия, подписан между ответчиками в период действия зарегистрированного договора долевого участия № от ... .
Просила признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... от ... №, заключенный между Маркосяном А.В. и ООО «Утес»; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Маркосяна А.В. на квартиру ...
В судебном заседании Одинцова Г.В. и ее представитель увеличили размер исковых требований. Пояснили, что в ходе судебного заседания Одинцовой Г.В. стал известен факт того, что договор долевого участия, заключенный между истцом и ООО «Утес», на то же помещение, что и заключенный между ответчиками, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, значится расторгнутым.
Она не выражала намерений расторгнуть договор; соглашения о расторжении договора с ней также не заключалось.
... истцом в адрес застройщика было направлено письмо, в котором она сообщила о полной оплате цены договора, об изменении фамилии и места проживания. Уведомления в адрес истца также не поступало, доказательств направления уведомления по адресу указанному в письме от ... . ответчиком не представлено.
Считают, что Застройщиком грубо нарушен порядок расторжения договора долевого участия, который заключается в том, что в ее адрес не направлено ни предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, ни уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Полагают, что в настоящее время договор долевого участия № от ... , заключенный между истцом и ООО «Утес» является действующим.
Просила признать действующим (заключенным) договор долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... » от ... №, заключенным между Одинцовой Г.В. и ООО «Утес»; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... » от ... №; признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажый жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... от ... №, заключенным между Маркосяном А.В. и ООО «Утес»; исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Маркосяна А.В. на квартиру ... (л.д.77, 124-126).
В судебном засеаднии Маркосян А.В. и его представители не признали заявленные истцом требования. Полают, что договор долевого участия в строительстве от ... за № считается заключенным с даты его регистрации - ... Утверждают, что договор долевого участия в строительстве от ... за № был заключен между ООО «Утес» и Маркосян А.В. после расторжения Договора долевого участия в строительстве от ... за №. Считают, что Маркосян А.В. является добросовестным приобретателем, т.к. не только зарегистрировал в установленном законом порядке свой Договор долевого участия в строительстве от ... за № и право собственности на квартиру ... , но и полностью оплатил ее установленную договорную стоимость (по рыночной цене) в размере ... . Просили в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании представитель ООО «Утес» не признала исковые требования. Пояснила, что истцом сроки перечисления денежных средств по договору были нарушены, фактически оплата произведена в период с ... по ... , то есть за пределами сроков финансирования строительства. Полагает, что требования, предусмотренные ст.9 Федерального закона №214-ФЗ в части расторжения договора ООО «Утес» соблюдены.
Считает, что заявлением об увеличении исковых требований от ... представителем истца были изменены одновременно основание и предмет иска, что является нарушением ст. 39 ГПК РФ.
Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 02 августа 2012 года исковые требования Одинцовой Г.В. удовлетворены.
Судом постановлено признать действующим (заключенным) договор долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... » от ... №, заключенный между Одинцовой Г.В. и ООО «Утес».
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... от ... №, заключенный между Одинцовой Г.В. и ООО «Утес».
Признать недействительным договор долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... » от ... №, заключенный между Маркосяном А.В. и ООО «Утес».
Исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Маркосяна А.В. на квартиру ...
В апелляционной жалобе директор ООО «Утес» Алланд Л.В. ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе Одинцовой Г.В. в удовлетворении исковых требований. Полагает, что ООО «Утес» соблюдена процедура расторжения договора № от ... Указывает, что датой заключения договора № является дата его регистрации - ...
В апелляционной жалобе Маркосян А.В. ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе Одинцовой Г.В. в удовлетворении исковых требований. Полагает, что заявлением об увеличении исковых требований представителем истца были изменены одновременно основание и предмет иска, что является нарушением ст. 39 ГПК РФ. Считает, что Договор долевого участия в строительстве № от ... был заключен с Маркосян А.В. после расторжения (прекращения) договорных отношений между Одиноцовой Г.В. и ООО «Утес». Указывает на то, что факт удовлетворения исковых требований о признании действующим (заключенным)Договора долевого участия в строительстве № от ... не является основанием недействительности сделки заключенной Маркосяном А.В. по договору долевого участия в строительстве № от ...
В письменных возражениях на апелляционную жалобу Одинцова Г.В. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ООО «Утес» Мельникова Г.А. жалобу поддержала по изложенным в ней доводам, просила решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.
Маркосян А.В., его представители Москвитин В.В., Жаркова А.В., дополняя друг друга, жалобу поддержали по изложенным в ней доводам, просили решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.
Одинцова Г.В., ее представитель Сироткин А.Ф., дополняя друг друга с доводами жалобы не согласились, пояснили, что основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют, просили решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав доводы лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании части 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с номами материального права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значения для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Данным требованиям решение суда не соответствует.
Как следует из материалов дела и установлено в суде первой инстанции, ... между ООО «Утес» и Большаковой Г.В. был заключен договор долевого участия № в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... Объектом договора является строительство двухкомнатной квартиры, площадью ... с двумя лоджиями, каждая площадью 4,77 кв.м, расположенной на 17 этаже объекта недвижимости. На момент заключения договора стоимость квартиры составляла ... . Согласно п. 2.5 Договора стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в базовых ценах ... составляет ... Согласно п. 2.6 договора стоимость одного квадратного метра неоплаченной общей площади квартиры в текущих ценах рассчитывается исходя из ее стоимости в базовых ценах ... и текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты.
Пунктом 3 Договора предусмотрен порядок внесения денежных средств в следующих сроках и объемах: с ... по ... — ежеквартально, не позднее 28 числа последнего месяца квартала вносится по ... ; с учетом изменения текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты; с ... по ... - вносится оставшаяся сумма в размере ... , с учетом изменения текущего индекса РегиоСтройИнформ на момент оплаты. Участник долевого строительства имеет право уплатить цену договора до ... . Согласно п. 4.1 Договора срок окончания строительства «объекта» - ... . Срок передачи квартиры участнику долевого строительства для оформления его в собственность - ... .
Согласно п. 9.6 Договора Застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае: неисполнения «Участником» обязательства по внесению денежных средств согласно п.3.1.; существенного изменения проектной документации «Объекта», в том числе существенного изменения размера «Квартиры».
Согласно п. 9.8 Договора долевого участия № в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, направленного по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно свидетельства о заключении брака № Большакова Г.В. заключила брак с ФИО1 после заключения брака ей присвоена фамилия Одинцова.
В счет оплаты цены договора Истцом было оплачено ... . Данный факт ответчиком не оспаривается.
... ООО «Утес» было направлено в адрес Большаковой Г.В., указанный в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что ей необходимо произвести в срок до ... окончательный расчет в размере ... , который рассчитан с применением индекса РегиоСтройИнформ по состоянию на 2 квартал 2011 года, а также сообщают, что в случае неуплаты задолженности, неустойки и убытков в срок до ... , ООО «Утес» обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю с заявлением об одностороннем расторжении Договора и в Центральный районный суд г. Хабаровска с исковым заявлением о взыскании убытков, вызванных неисполнением Договора. Данное письмо возвращено в ООО «Утес» с отметкой почты «истек срок хранения» ...
... Одинцовой Г.В. было направлено заказное письмо с описью вложения в адрес ООО «Утес», указанный в договоре долевого участия, в котором она просит уведомить ее о дате и месте передачи квартиры по договору долевого участия № по адресу указаному в заявлении.
На почтовом уведомления имеется подпись о получении письма ...
... ООО «Утес» направило Большаковой Г.В. по адресу указанному в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что по состоянию на ... по Договору долевого участия на строительство объекта недвижимости «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... от ... отсутствует оплата по договору в размере ... . На ... имелась задолженность перед ООО «Утес», которую ей предлагалось погасить в срок до ... ООО «Утес» уведомляет Большакову Г.В. о том, что ООО «Утес» в одностороннем порядке расторгает Договор № от ... долевого участия на строительство объекта недвижимости «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... . Данное письмо возвращено в ООО «Утес» с отметкой почты «истек срок хранения».
... ООО «Утес» было направлено в адрес Большаковой Г.В., указанный в договоре, заказное письмо с описью вложения, из которого следует, что договор долевого участия в строительстве расторгнут на основании действующего законодательства и п. 9.6 Договора, а также о возврате денежных средств в размере ... ., оплаченных по Договору.
... между ООО «Утес» и Маркосян А.В. был заключен договор долевого участия № в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... Объектом договора является строительство двухкомнатной квартиры, предварительной общей площадью 108,94 кв. м с двумя лоджиями, каждая площадью 5,15 кв.м, расположенной на 17 этаже объекта недвижимости. Строительный номер квартиры - 30. На момент заключения договора стоимость квартиры составляет ... Срок передачи квартиры участнику долевого строительства для оформления его в собственность не позднее ...
Из справки ООО «Утес» № от ... следует, что оплата цены по договору долевого участия в строительстве № от ... произведена Маркосян А.В. в размере ... за двухкомнатную квартиру № расположенную на 17 этаже в 22-этажном жилом доме по ... произведена в полном объеме. Претензий между сторонами нет.
Из акта приема-передачи квартиры следует, что квартира № расположенная по ... передана ООО «Утес» Маркосян А.В. ... согласно Договора на долевое участие в строительстве № от ...
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ... квартира №, расположенная по ... , зарегистрирована на праве собственности за Маркосян А.В. ...
В соответствии со ст. 9 ч. 3 вышеуказанного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу ст. 9 ч. 4 ФЗ-214 в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «Утес» ... заключило договор долевого участия № в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными магазинами и административными помещениями по ... с Маркосян А.В., объектом которого явилась квартира ... которая в это же время была объектом договора долевого участия в строительстве № от ... с Одинцовой Г.В.
С данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может.
С учетом вышеизложенных норм, судебная коллегия считает, что договор долевого участия № с Одинцовой Г.В. считается расторгнутым ООО «Утес» в одностороннем порядке ... , то есть с момента направления Одинцовой Г.В. уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Как установлено в суде первой инстанции и подтверждено материалами дела, Одинцовой Г.В. от ... в адрес ООО «Утес» было направлено письмо, в котором она просит уведомить ее о дате и месте передачи квартиры по договору долевого участия №, а также сообщение о полной оплате цены договора, об изменении фамилии и места проживания.
Согласно отметке на уведомлении о вручении почтового отправления указанное заказное письмо вручено ... (л.д. 116).
В указанном уведомлении в графе «вручено» проставлена только дата и подпись, отсутствуют расшифровка подписи и данные о документе, на основании, которого корреспонденция была получена.
При этом, как следует из апелляционной жалобы, по адресу, указанному в почтовом отправлении: ... находится несколько юридических лиц.
Таким образом, из представленного истцом почтового уведомления достоверно не усматривается, что данная почтовая корреспонденция была получена уполномоченным ООО «Утес» лицом.
Согласно положениям п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствие с положением п. 3 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требования части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ об обязательной государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве, распространяются в силу части 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 г. N 147-ФЗ на правоотношения, возникшие с 02.12.2008.
