АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 05 июня 2012 года Дело N А53-27056/2011
Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2012 года.
Полный текст решения изготовлен 05 июня 2012 года.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи О.П. Захарченко
при ведении аудиозаписи судебного заседания
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.А. Игнатенко
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону, ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304
к закрытому акционерному обществу Производственно-техническое предприятие «Донэнергоремонт», ИНН 6164056420
о взыскании 1179158,07 руб. задолженности по арендной плате, 56722,55 руб. пени
при участии в судебном заседании:
от истца: Бандурка А.А. - представитель по доверенности от 18.11.2011 №Из-38002/13;
от ответчика: Медведева А.И. - представитель по доверенности от 13.12.2011 №189;
установил:
Департамент имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд Ростовской области к закрытому акционерному обществу Производственно-техническое предприятие «Донэнергоремонт» о взыскании 1179158,07 руб. задолженности по арендной плате, 56722,55 руб. пени.
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям.
Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на введения в эксплуатацию многоэтажного дома, для строительства которого был заключен договор аренды земельного участка.
В судебном заседании, назначенном на 22.05.2012 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 29.05.2012 до 16 часов 50 минут, после которого судебное заседание продолжено. Информация о движении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://rostov.arbitr.ru.
Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.
Как видно из материалов дела, 24 августа 2006 года между Департаментом имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и закрытым акционерным обществом производственно-техническому предприятию «Донэнергоремонт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 20973 «и», по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:04 07 05:0038, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, дом 130, 132, пр. Ворошиловский 36, общей площадью 3137 кв.м.
Цель аренды - использование для завершения строительства многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями многофункционального назначения с подземной автостоянкой и офисным блоком.
Срок аренды был установлен с 24.05.2006 по 24.05.2008 (пункт 2.1 договора).
24 августа 2006 года по акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.
Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в законную силу с даты его государственной регистрации.
25 октября 2006 года договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (регистрационная запись 61-61-01/426/2006-194).
Пунктом 3.1 договора установлен годовой размер арендной платы за земельный участок в размере 4 105 000 рублей.
Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.
В результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы у ответчика сложилась задолженность по арендной плате по договору за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 в размере 1 179 158 рублей 07 копеек, пени за период с 21.09.2010 по 03.11.2011 в размере 56 722 рубля 55 копеек.
Невыполнение договорных обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Принимая решение, суд руководствовался следующим.
В порядке статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Спорный земельный участок является земельным участком, собственность на который не разграничена. В материалы дела представлена кадастровая выписка от 13.07.2010 № 61/001/10-322176, согласно которой в отношении земельного участка в графе сведения о правах информация отсутствует.
Согласно абзацам 2 и 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении органов местного самоуправления города Ростова-на-Дону.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, при прекращении договора аренды - вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возвращения имущества.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.
Согласно позиции истца, при исчислении арендной платы следует руководствоваться формулой, установленной постановлением администрации Ростовской области № 475 от 05.12.2007 и постановлением мэра г. Ростова-на-Дону № 1420 от 29.12.2007.
Согласно данной методике размер годовой арендной платы за земельный участок (А, руб.) определяется произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап, %) и площади арендуемого земельного участка (S, кв. м).
Вместе с тем, по условиям договора размер арендной платы определялся на основании отчета об оценки, утвержденным комиссией по согласованию результатов оценки.
Пунктом 3.4 договора аренды от 24.08.2006 № 20973«и» предусмотрено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Изменение механизма (формулы) расчета арендной платы за землю оформляется путем заключения дополнительного соглашения.
Системное толкование условий договора аренды от 24.08.2006 № 20973«и» позволяет сделать вывод, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/2011 по делу N А55-35889/2009.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованный порядок определения арендной плате по договору (пункт 3.4 договора), расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом с учетом новой методики расчета, не может быть признан обоснованным.
Применение прогнозируемого индекса инфляции не ставится в зависимость от способа определения арендной платы, от того, определена ли она на основании кадастровой стоимости, либо по результатам торгов, либо на основании рыночной стоимости земельных участков. Данный подход соответствует подходу, получившему отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в соответствии с которым арендная плата ежегодно пересматривается в связи с изменением в одностороннем порядке на величину коэффициента-дефлятора (разъяснения соответствующих пунктов содержатся, в частности, в письмах Минэкономразвития от 16.03.2010 N Д23-860 и от 11.06.2010 N Д23-2129).
С учетом изложенного, суд самостоятельно произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2011, с учетом применения формулы расчета арендной платы, согласованная сторонами в пункте 3.4 договора аренды от 24.08.2006 № 20973«и».
Между тем, применяя указанный механизм расчета арендной платы, задолженность за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 составила 7 494 628 рублей 98 копеек. Вместе с тем, суд самостоятельно не может выходить за пределы заявленного требования, соответственно, представляется возможным применить методику исчисления арендной платы, предложенной истцом.
На основании изложенного, расчет задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2011 составил 1 179 158 рублей 07 копеек. Расчет суда приобщен к материалам дела. В остальной части взыскания задолженности следует отказать.
Следует также отметить, что, возражения ответчика в отношении взыскания задолженности по арендной плате, по существу, сводятся к следующему.
На основании разрешения на ввод в эксплуатацию № RU 61310000-5655 от 31.05.2010 выданного Муниципальным учреждением «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями многофункционального назначения с размещением на 2,3 и 4 этажных лечебных помещений консультативно-диагностического центра и устройством переходной галереи, подземной автостоянкой, офисным балконом по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 130 строительство указанного объекта было завершено, объект введен в эксплуатацию.
01 сентября 2010 года между закрытым акционерным обществом Производственно-техническое предприятие «Донэнергоремонт» и товариществом собственников жилья «Атланта» подписан акт приема-передачи жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Максима Горького, 130.
Согласно позиции ответчика, именно с указанного периода у закрытого акционерного общества Производственно-техническое предприятие «Донэнергоремонт» исчерпалась обязанность по внесении платы по договору аренды от 24.08.2006 № 20973«и».
Однако, в силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ следует, что названным Законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок для эксплуатации жилого дома был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет).
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме обусловлен моментом формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (пункты 2, 5 статьи 16 Закона).
Рассмотрев материалы дела, суд не выявил документов, свидетельствующих о том, что земельный участок для эксплуатации жилого дома сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет.
Кроме того, договорное правоотношение подлежит изменению только в порядке, указанном в законе. В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не заменяет ни соглашение о внесении изменений или расторжении договора, ни передаточный документ. Причем в данном случае требовалось формирование нового объекта - земельного участка.
Таким образом, до межевания и кадастрового учета земельного участка под построенными и отчужденными объектами недвижимости самостоятельного объекта аренды не возникает, и арендное отношение продолжает существовать в неизменном виде. Следовательно, арендодатель до формирования нового земельного участка сохраняет право на получение арендной платы в полном объеме от арендатора.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 21.09.2010 по 03.11.2011 в размере 56 722 рубля 55 копеек.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый день календарной просрочки.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.
Размер заявленной ко взысканию пени в сумме 56 722 рубля 55 копеек определен истцом в соответствии с пунктом 5.2 договора и признан судом соразмерным последствиям нарушения обязательств.
При этом судом учтено, что согласно пункту 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательств.
