АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 03 декабря 2008 года Дело N А53-13770/2008
Резолютивная часть решения объявлена 26.11.2008.
Арбитражный суд
в составе председательствующего судьи
Л.Г. Петуховой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
А.А. Добровицкой
рассмотрел в судебном заседании дело №А53-13770/2008-С2-6,
возбужденное по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя Струковой Ирины Альбертовны
к Администрации города Ростова-на-Дону
третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, МУ «Департамент архитекторы и градостроительства»
о признании права собственности на самовольно возведенное строение
при участии представителей:
от истца:
Струкова Ирина Альбертовна (паспорт 60 97 070818, 13.11.1973 года рождения, уроженка г. Сумгаита, Азербайджанской респ.)
от ответчика:
Янин В.В. (дов. от 25.07.2008 №1/183)
от третьего лица
Ковалева Н.Б. (дов. от 29.12.2007 №3321) от Региональной службы государственного строительного надзора по Ростовской области;
Гаричян О.К. (дов. от 09.01.2008 №19/3) от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
установил: индивидуальный предприниматель Струкова Ирина Альбертовна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации города Ростова-на-Дону о признании права собственности на вновь возведенное пятиэтажное нежилое здание литер «Т» «медицинские кабинеты» общей площадью 1856,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Волгодонская, д. 1/77.
Определениями от 18.08.2008, 24.09.2008 и 13.11.2008 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора по Ростовской области, МУ «Департамент архитекторы и градостроительства».
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования; представитель ответчика иск не признал. Представитель Региональной службы государственного строительного надзора по Ростовской области возражал против удовлетворения иска. Представитель Минимущества Ростовской области не возражал против удовлетворения требований
Иные третьи лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Индивидуальному предпринимателю Струковой Ирине Альбертовне на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 438 кв. м, кадастровый номер 61:44:06 099 13:0001, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волгодонская, дом 1/177, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 22.03.2006 Серии 61 № АГ N 000811.
На основании договора купли-продажи от 22.02.2006 за Струковой И.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 337 кв. м, процентной готовностью 35%, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 07.04.2008 Серии 61 № АД N 020030.
Администрацией Железнодорожного района города Ростова-на-Дону было выдано разрешение истцу на строительство жилого дома взамен пришедших в негодность плановых домов литер «А» и литер «К», общая площадь проектируемого дома 1217,0 кв. м, жилая площадь 620,4 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Волгодонская, д. 1/177.
Фактически на указанном земельном участке истец построил пятиэтажное нежилое здание литер «Т» «медицинские кабинеты» общей площадью 1856,9 кв. м. Таким образом, строительство пятиэтажного нежилого здания осуществлялось без разрешения на строительство, полученного в установленном порядке.
Из имеющегося в материалах дела технического паспорта, составленного МУП технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону, спорный объект построен самовольно в 2008.
Согласно техническому заключению о результатах исследования состояния самовольно построенного объекта от 15.07.2008 №2008/207, выполненного экспертным учреждением «Северокавказский центр экспертиз», а также заключению по результатам детального инструментального обследования, испытания строительных конструкций здания административного назначения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Волгодонская, д. 1/177, о состоянии вышеуказанного строения, объект возведен в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, основные несущие конструкции здания обладают надежностью и устойчивостью, не представляют угрозы здоровью и жизни людей.
По сведениям Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 07.11.2008 №19/9180 право собственности Ростовской области в реестре областного имущества не значится.
Право собственности на спорный объект ни за кем не зарегистрирован, что подтверждается сообщением УФРС по РО об отказе в предоставлении информации от 13.10.2008 №0812/5001.
Истцом представлены доказательства того, что строительство осуществлялось за его счет и не является объектом конкурирующих прав со стороны третьих лиц.
Исходя из обстоятельств по делу судом установлено, что истец самовольно построил указанные объекты, для проведения строительства которых требовалось получение разрешения. Данные объекты не приобрели статуса объектов гражданских прав, не являются объектами, введенными в гражданский оборот. Спорные объекты, возведенные в режиме нарушенного порядка его создания, могут легально существовать только в исключительном случае, определенном ст. 222 ГК РФ.
По смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ, лицо, создавшее вещь для себя, приобретает право собственности на нее при ее изготовлении и создании с соблюдением закона и иных правовых актов. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок. В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из приведенной нормы права, для вывода о наличии или отсутствии признаков самовольной постройки необходимо исследовать документы, удостоверяющие права на земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, а также доказательства исполнения застройщиком градостроительных и строительных норм и правил.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащиеся в ней правовые нормы направлены на защиту прав лица, у которого земельный участок, где возведена самовольная постройка, находится в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании, от лица, осуществившего самовольную постройку.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делу данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости: наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; соблюдение целевого назначения и разрешение использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство, то есть документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и устанавливающий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания и сооружения; соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Одним из принципов земельного законодательства является целевое использование земельных участков. Поэтому размещение как капитальных, так и временных сооружений в границах городских поселений должно производиться по согласованию с органами местного самоуправления.
В соответствии с положениями Федерального закона от 06.12.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон о местном самоуправлении) местное самоуправление составляет одну из основ конституционного строя Российской Федерации, признается, гарантируется и осуществляется на всей территории Российской Федерации. Местное самоуправление в Российской Федерации - форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая в пределах, установленных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, а в случаях, установленных федеральными законами, - законами субъектов Российской Федерации, самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций (статья 1 Закона).
В соответствии со статьей 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» администрация предоставляет в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города. Согласно ст. 16 Земельного кодекса Российской Федерации государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (ч. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В силу статьи 4 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Согласно статье 12 указанного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Из вышеуказанных норм следует, что в границах муниципального образования, независимо от целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. В компетенцию других органов не входит контроль за самовольным строительством и принятие мер борьбы с ним.
Истцом заявлены требования на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ, который устанавливает иные, отличные от общих оснований приобретения права собственности и определяет исключительную правовую возможность легитимизации строений, возведенных в режиме самовольных построек.
Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с новой редакцией пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу с 1 сентября 2006г. (ст. 2 Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.07.2006г. № 93-ФЗ), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Права на спорные объекты, возведенные в режиме нарушенного порядка их создания, не возникли. Данные объекты могут легально существовать только в исключительном случае, определенном ст. 222 ГК РФ.
Статья 222 ГК РФ устанавливает иные, отличные от общих оснований приобретения права собственности и определяет исключительную правовую возможность легитимизации строений, возведенных в режиме самовольных построек.
Из смысла ст. 222 ГК РФ следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, возникающие из градостроительной деятельности и отношений по использованию земель.
Согласно техническому паспорту спорный объект построен в 2008 году. Истец является собственником земельного участка. Оценив предоставленные в материалы дела документы, суд пришел к выводу, что истец представил доказательства правомерного использования земельного участка под самовольно построенные объекты.
Статьей 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что заказчик - гражданин или юридическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, обязан иметь разрешение на строительство, а также архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.
В силу статьи 2 указанного закона архитектурный проект - это архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора; разрешение на строительство - это основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.
Согласно п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Статья 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что выдача разрешения на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (п.1.) Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (п.4.).
Согласно п/п 5 п.2 и п/п 5 п. 3 ст. 8 указанного закона к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов (городских округов) в области градостроительной деятельности относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях (территориях городских округов).
Данный порядок при осуществлении строительства спорных объектов не соблюден и указанные документы в материалы дела не представлены.
Спорные объекты недвижимости созданы без соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство, на земельном участке, отведенном для этих целей. Данные объекты не приобрели статуса объекта гражданских прав, не являются объектами, введенными в гражданский оборот. Спорные объекты, возведенные в режиме нарушенного порядка их создания, могут легально существовать только в исключительном случае, определенном ст. 222 ГК РФ.
Единственным доказательством существования права является государственная регистрация. Как предусмотрено ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация не является основанием возникновения права и определяет момент возникновения права.
Исходя из обстоятельств, установленных по делу, суд считает, что истец построил спорные объекты недвижимости, не получив на это соответствующие разрешения на строительство без согласования проектно-сметной документации; что самовольная постройка расположена на земельном участке, предоставленном истцу на праве собственности; что возведенные постройки соответствуют действующим противопожарным и строительным нормам и правилам, соблюдение которых является обязательным при строительстве подобных объектов, и сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что спорные объекты возведены силами и средствами истца, а поэтому в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ требования истца подлежат удовлетворению.
