АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 16 октября 2009 года Дело N А53-14886/2009
Резолютивная часть решения объявлена «13» октября 2009г.
Полный текст решения изготовлен «16» октября 2009г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
судьи Пильтенко С.А.
при ведении протокола судебного заседания судьей Пильтенко С.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Закрытое акционерное общество «Желдорипотека»
к ответчику Закрытому акционерному обществу «Южная электрическая компания»
о взыскании 12 696 649,68руб.
и встречный иск Закрытого акционерного общества «Южная электрическая компания»
к ЗАО «Желдорипотека»
о признании договора недействительным
при участии:
от истца: Ярцев А.С., Нечеса В.П.
от ответчика: Лигай И.В.
установил: ЗАО «Желдорипотека» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ЗАО «Южная электрическая компания» о взыскании 12 696 649р. 68к. неустойки по договору №03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007г.
Истец исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик исковые требования не признал, отзыв не представил.
Ответчик в порядке ст. 132 АПК РФ предъявил встречный иск, в котором просил суд признать договор №03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007г. недействительным.
Встречный иск принят судом к рассмотрению в порядке ст. 132 АПК РФ определением суда от 29 сентября 2009г.
ЗАО «Желдорипотека» в отзыве на встречное исковое заявление указало, что спорный договор по своей правовой природе является инвестиционным; на момент заключения договора ЗАО «Южная электрическая компания» не имело права заключать договоры долевого участия, т.к. не имело оформленного права собственности или права аренды на земельный участок и разрешение на строительство; п.6.2. договора предусмотрена обязанность сторон заключить договор участия в долевом строительстве в случае оформления Компанией права собственности или права аренды на земельный участок.
Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ без отзыва на иск, по материалам имеющимся в деле.
Рассмотрев материалы дела, и выслушав представителей сторон, суд установил следующее.
22 марта 2007 года между ЗАО «Желдорипотека» (Инвестор) и ЗАО «Южная электрическая компания» (Общество) был заключен Договор № 03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости (далее договор).
В соответствии с п. 1.1. договора Инвестор обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома (Объект) по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, Балка Безымянная, а Общество обязалось обеспечить строительство Объекта и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать Инвестору 57 квартир в Объекте в сроки, предусмотренные Договором.
Согласно п. 2.1. договора общая сумма, уплачиваемая Инвестором Обществу, составляет 96 186 741 рубль.
В п. 1.4 Договора указан срок ввода Объекта в эксплуатацию - IV квартал 2008 года.
В соответствии с п. 4.1 Договора за нарушение более чем на 2 месяца срока ввода объекта в эксплуатацию Инвестор вправе потребовать от Общества уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 процента от общей суммы инвестиций за каждый день просрочки.
Денежная сумма в размере 96 186 741 рубль, предусмотренная п.2.1. договора Инвестором Обществу уплачена, что подтверждается платежными поручениями № 100 от 10.04.2007 г.; № 1667 от 18.05.2007 г.; № 1985 от 13.06.2007 г.; № 2471 от 16.07.2007 г.; № 2902 от 16.08.2007 г.; № 3045 от 27.08.2007 г.; № 3156 от 31.08.2007 г.; № 3223 от 06.09.2007 г.; № 3425 от 20.09.2008 г.; № 3489 от 25.09.2007 г.; № 3639 от 02.10.2007 г.; № 3942 от 29.10.2007 г.; № 4040 от 31.10.2007 г.; № 4129 от 07.11.2007 г.; № 4379 от 27.11.2007 г.; № 4482 от 30.11.2007 г.; № 4718 от 17.12.2007 г.; № 547 от 14.10.2008 г.; № 789 от 16.12.2008 г.
До настоящего времени Объект в эксплуатацию не введен, что сторонами не оспаривается.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Желдорипотека» с иском в арбитражный суд.
Суд считает исковые требования ЗАО «Желдорипотека» подлежащими отклонению, а встречный иск ЗАО «Южная электрическая компания» - удовлетворению по следующим основаниям.
Договор №03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007г. является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку долевого участия в строительстве объекта.
В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как видно из п. 1.1. договора, его предмет полностью соответствует квалифицирующим признакам, установленным вышеуказанной нормой закона.
Согласно п. 6.2. договора в случае оформления ЗАО «Южная электрическая компания» права аренды или права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство объекта, стороны обязуются заключить договор участия в долевом строительстве в объеме, предусмотренном спорным договором.
В своем заявлении на имя Прокурора Ростовской области от 5 августа 2009г. ЗАО «Желдорипотека» указывает, что заключение договора инвестирования было обусловлено, только тем, что на момент его заключения ЗАО «Южная электрическая компания» не имело права собственности или права аренды земельного участка.
Также в заявлении указано, что между ЗАО «Желдорипотека» и гр. Нахтигаль Г.Е. заключен предварительный договор № 1-Р/07»СК» купли-продажи квартиры от 3 декабря 2007г., по которому стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры №1.
При этом квартира № 1 входит в предмет договора №03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007г.
Таким образом, суд приходит к выводу, что, заключив спорный договор, стороны имели намерение обойти требования, установленные п.3 ст.1 и п.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в действительности имея в виду сделку долевого участия в строительстве объекта.
Также из п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ следует, что договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
Оспариваемый договор не предусматривает привлечение денежных средств истца для строительства всего жилого дома в целом либо передачу его в собственность только лишь ЗАО «Желдорипотека», в связи с чем не может являться договором инвестирования.
В соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно п.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Разрешение на строительство выдано ЗАО «Южная электрическая компания» 10 мая 2007г.
Следовательно, договор №03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007г. является недействительным также в силу ст. 168 ГК РФ.
Кроме того следует отметить, что в соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако, договор №03-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007г. в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
В п.1 ст.167 ГК РФ указано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах иск ЗАО «Желдорипотека» удовлетворению не подлежит, поскольку его основанием является обязанность ЗАО «Южная электрическая компания» по оплате неустойки, установленной п. 4.1 Договора, являющегося недействительным.
В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 АПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
ЗАО «Желдорипотека» в иске к ЗАО «Южная электрическая компания» -отказать.
Удовлетворить встречный иск и признать договор инвестирования строительства объекта недвижимости №03-СД/19 «СК» от 22 марта 2007г. между ЗАО «Желдорипотека» и ЗАО «Южная электрическая компания»,недействительным..
Взыскать с ЗАО «Желдорипотека» в пользу ЗАО «Южная электрическая компания» 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.
Судья Пильтенко С.А.
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
