• по
Более 45000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 03 мая 2011 года  Дело N А53-1508/2011

Резолютивная часть решения объявлена «25» апреля 2011 г.

Полный текст решения изготовлен «03» мая 2011 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арабкиной Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Зерноградского городского поселения

к обществу с ограниченной ответственностью «Континент»

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района

о взыскании арендной платы

при участии:

от истца: Жиглатая Н.С.. доверенность от 02.03.2011 №02-50/471; Любимов А.В., доверенность от 28.02.2011 №02-43/425

от ответчика: Матросов А.С., доверенность от 10.03.2011

от третьего лица: не явился, извещен

установил: Администрация Зерноградского городского поселения (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 665274,18 руб.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на выполнение условий договора аренды в части капитального ремонта здания.

Третье лицо, надлежаще уведомленное о времени и месте проведения судебного заседания, не явилось, отзыв на исковое заявление не представило.

Исковые требования мотивированы тем, что истец и ответчик являются сторонами по договору аренды №3-03/45 на передачу а аренду нежилого помещения муниципальной собственности от 21.05.2003. Проверкой Контрольно-счетной палаты Ростовской области установлено, что ответчик не оплачивает собственнику имущества арендную плату за арендованное имущество - кинотеатр «Комсомолец» общей площадью 539,3 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г.Зерноград, ул.им. Ленина, дом 25 а. Сумма задолженности составила 665274, 18 руб. Неуплата задолженности в добровольном порядке послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

21.05.2003 между Комитетом по управлению имуществом администрации Зерноградского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Континент» (арендатор) заключен договор №3-03/45 на передачу в аренду нежилого помещения муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1.1 договора в аренду было предано нежилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, г.Зерноград, ул.им. Ленина, дом 25 а общей площадью 539,3 кв.м. для использования в качестве кинотеатра.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды установлен с 21.05.2003 по 20.05.2052.

При подписании договора размер арендной платы составил 219585,60 руб. в год (пункт 3.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.2 договора аренды по соглашению сторон арендатор обязуется осуществить капитальный ремонт и реконструкцию помещения, стоимость которых, согласно расчетам, составляет размер арендной платы в течение 10 лет.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор обязался провести ремонт и переоборудование кинотеатра, выполнить работы по благоустройству прилагающей территории на общую сумму не менее 1950000 руб.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2003.

Областным законом от 15.03.2007 №664-ЗС «О внесении изменения в Областной закон «О местном самоуправлении в Ростовской области» муниципальному образованию «Зерноградское городское поселение» было предано здание кинотеатра общей площадью 539,3 кв.м., расположенное в г. Зернограде, ул.им.Ленина, дом 25а. 14.05.2007 между Администрацией Зерноградского района и Администрацией Зерноградского городского поселения был подписан передаточный акт (№02/07) имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Зерноградский район» и передаваемого собственность Зерноградскому городскому поселению, в состав передаточного акта вошло указанное здание. В связи с допущенной при формировании списков имущества ошибкой в наименовании кинотеатра право собственности на переданное здание было зарегистрировано 02.10.2009 свидетельство серия 61-АЕ №105002.

Новый арендодатель имущества, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от обязанностей по оплате арендных платежей, предусмотренных договором, обратился в суд с исковым заявлением о взыскании долга по арендной плате.

Суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 3 статьи 125 Кодекса от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Материалами дела подтверждается наличие у муниципального образования Зерноградский район на момент заключения договора аренды права собственности на здание кинотеатра.

В соответствии со статьей 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды здания существенными условиями в силу прямого указания в законе являются условия об объекте договора (статья 607 Кодекса), размере арендной платы (статья 654 Кодекса). Из материалов дела следует, что между сторонами согласованы условия об объекте договора, также сторонами согласован размер арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 609, 651 Кодекса).

Таким образом, материалами дела установленном, что между Комитетом по управлению имуществом администрации Зерноградского района и обществом с ограниченной ответственностью «Континент» в надлежащем порядке и с соблюдением установленной формы был заключен договор аренды недвижимого имущества - здание кинотеатра общей площадью 539,3 кв.м., расположенное в г.Зернограде, ул.им.Ленина, дом 25а.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 382 Кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 387 Кодекса права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств: в результате универсального правопреемства в правах кредитора; по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что права арендодателя по договору аренды, в том числе и право на досрочное расторжение договора аренды, переходит к новому собственнику арендуемого имущества на основании закона (перемена лиц в обязательстве).

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на указанное имущество права арендодателя перешли к соответствующим органам местного самоуправления Зерноградского городского поселения. В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местная администрация является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления и наделяется полномочиями по решению вопросов местного значения, том числе владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Кодекса).

Таким образом, следует сделать вывод, что достигнутые сторонами договора аренды условия обязательны и для нового кредитора, каковым является истец по настоящему иску.

Из возражений ответчика по делу следует, что подписании договора стороны установили, что арендатор производит ремонт и переоборудование кинотеатра (пункт 2.3, 3.2 договора аренды), а арендатор освобождает его от оплаты арендных платежей в денежной форме.

Вместе с тем, судом установлено, что из буквального толкования положений договора данного вывода не следует. Согласно статье 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Так судом, установлено, что ответчиком произведены ремонтные работы на оговоренную сторонами сумму, им представлен договор подряда от 03.04.2003, а также первичные документы, арендодатель - Комитет по управлению имуществом Зерноградского района Ростовской области полагал, что у ответчика задолженность по арендной плате отсутствует, о чем сообщил истцу в письме от 12.01.2001 №5.

Само по себе условие о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы соответствует положениям статьи 614 Кодекса, в соответствии с которой арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

При таких обстоятельствах суд полагает, что арендатор выполнил условия договора в части оплаты арендной оплаты в виде затрат на проведение ремонта и переоборудования кинотеатра, работ по благоустройству прилегающей территории, общая стоимость которых составляет размер арендной платы в течение 10 лет, в связи с чем у истца отсутствует право на взыскание задолженности по договору аренды, ранее, чем истечет оговоренный пунктом 3.2 договора срок.

Данный вывод также соотносится с выводами Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенными в постановление от 26.03.2008 по делу №А53-8899/2006-С6-27.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В. Смолькова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-1508/2011
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 03 мая 2011

Поиск в тексте