АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 22 апреля 2010 года Дело N А53-1758/2010
Резолютивная часть решения объявлена «15» апреля 2010.
Полный текст решения изготовлен «22» апреля 2010.
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
судьи Колесник И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Федыняк Е.В.
рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя Сергеева Леонида Васильевича
к. КУИ г. Таганрога Ростовской области
о признании незаконным решения об отказе в выкупе арендуемого имущества, выраженного в письме № 4088 от 22.12.2009
при участии:
от заявителя - представитель Перцева Е.М. по доверенности от 19.02.2010
от ответчика - представитель не явился;
установил:
В открытом судебном заседании рассматривается дело по заявлению индивидуального предпринимателя Сергеева Леонида Васильевича к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области о признании незаконным решения об отказе в выкупе арендуемого имущества, выраженного в письме № 4088 от 22.12.2009 и об обязании КУИ г. Таганрога устранить допущенные нарушения.
Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснил, что считает оспариваемое решение КУИ незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в заявлении.
Как следует из письменного отзыва и пояснений в судебном заседании представителя, заинтересованное лицо заявленные требования предпринимателя считает необоснованными и незаконными, просит отказать в их удовлетворении. Комитет по управлению имуществом полагает, что у заявителя отсутствует преимущественное право на приобретение нежилого помещения литер, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Мечниковский, 24.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.
Между Сергеевым Л.В. и Комитетом по управлению имуществом был заключен договор аренды № 2888 от 13.02.2006, согласно которому, арендатору было передано в аренду нежилое помещение литер «п/А», подвал общей площадью 17,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Таганрог, пер. Мечниковский, 24, для хозяйственных нужд, сроком с 13.02.2006 по 13.01.2007. Дополнительным соглашением от 23.11.2006 в договор аренды были внесены изменения, согласно которым в аренду были представлены помещения литер п/А, комнаты 11-13, общей площадью 53 кв.м. Дополнительным соглашением от 10.01.2007 срок действия договора был продлен до 31.12.2007. Дополнительным соглашением от 15.02.2008 были внесены изменения в договор аренды, согласно которым, в аренде у предпринимателя находились помещения литер п/А, комнаты 1-13, общей площадью 179,4 кв.м.
Дополнительным соглашением от 01.03.2009 были внесены изменения в п. 1.1 договора аренды в части изменения назначения помещения, а именно, на размещение магазина розничной торговли продуктами питания и использования под хозяйственные нужды.
ИП Сергеев Л.В. в декабре 2009 обратился в Комитет по управлению имуществом с заявлением на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.
В ответ на заявление предпринимателем был получен отказ-письмо № 4088 от 22.12.2009, в котором КУИ сообщало, что у ИП Сергеева Л.В. отсутствует преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения в рамках Федерального Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором аренды, так как договор аренды на нежилое помещение был заключен с гражданином РФ Сергеевым Л.В., а не с индивидуальным предпринимателем Сергеевым Л.В.
Предприниматель обратился в КУИ с заявление о внесении изменений в договор аренды № 2888 от 13.02.2006 в части уточнения статуса арендатора как предпринимателя.
Письмом от 22.12.2009 № 4116 КУИ г. Таганрога уведомило, что внесение изменений невозможно, так как в этом случае изменится субъект права, в связи с чем, возникнут новые правовые отношения.
Предприниматель, посчитав решение об отказе в выкупе арендуемого имущества, выраженное в письме № 4088 от 22.12.2009, незаконным, обратился в Арбитражный суд Ростовской области с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ненормативный правовой акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
В соответствии с частью 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
Исходя из правила подпункта 1 статьи 3 указанного Закона, преимущественное право на приобретение имущества принадлежит субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что оно ими арендуется и находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Частью 1 статьи 8.1 Закона Ростовской области № 20-ЗС «О развитии малого и среднего предпринимательства в Ростовской области» от 13.05.2008 установлено, что при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области или муниципальной собственности, площадь арендуемого помещения не может превышать 1500 квадратных метров.
В соответствии с отзывом заинтересованного лица, помещения были переданы истцу для использования под хозяйственные нужды, а не в целях осуществления деятельности субъекта малого и среднего предпринимательства; нежилое помещение находится во владении истца мене 2 лет; в договоре аренды отсутствует условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, следовательно, договор является не заключенным.
Как следует из Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
В ст.3 ФЗ №159-ФЗ не указано, что арендуемое помещение должно использоваться арендатором именно в целях осуществления деятельности субъекта малого и среднего предпринимательства. Кроме того, согласно п. 1.1. договора аренды от 13.02.2006, заключенного между Истцом и Ответчиком, нежилые помещения были переданы для использования под хозяйственные нужды. Данное назначение нежилых помещений, само по себе, не исключает использования помещений в предпринимательских целях.
Порядок реализации преимущественного права предусмотрен пунктом 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В нем определено, что орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Согласно ответу КУИ г. Таганрога от 22.12.2009 № 4088 предпринимателю отказано в продаже арендуемого помещения по адресу: пер. Мечниковский, 24 в рамках Федерального закона № 159-ФЗ в связи с тем, что договор аренды заключен с гражданином РФ Сергеевым Л.В., а не с индивидуальным предпринимателем Сергеевым Л.В. Единственным основанием для отказа явилось то обстоятельство, что, по мнению ответчика, действующее законодательство РФ не предусматривает предоставления физическим лицам преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения, указанное право может быть реализовано только субъектами малого и среднего предпринимательства.
Согласно ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В соответствии с п. 10 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» судам следует иметь ввиду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
Согласно п.2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт. решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В письме КУИ г. Таганрога об отказе в предоставлении права на выкуп нежилых помещений никаких других причин для отказа в приобретении имущества, помимо отсутствия у заявителя статуса индивидуального предпринимателя на момент заключения договора, ответчиком в обжалуемом ненормативном акте не указано.
Вместе тем, судом установлено, что на момент обращения с заявлением о выкупе Сергеев Л.В. имел статус индивидуального предпринимателя и относился к субъектом малого предпринимательства.
Как следует из материалов дела, истец владел и пользовался нежилыми помещениями по адресу: г. Таганрог, пер. Мечниковский. 24 на основании договора аренды, который неоднократно пролонгировался дополнительными соглашениями.
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Исходя из условий договора и дополнительных соглашений к нему, в аренде у истца находились и находятся в настоящее время, что не оспаривается ответчиком, следующие нежилые помещения: литер «п/А» комнаты № 3, № 4, № 5, № 11, № 12, № 13, литер «п/А1» комнаты № 1, № 2, общей площадью 127 кв.м, расположенные по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 78/ пер. Мечниковский, 24. Таким образом, условие об объекте аренды было согласовано сторонами в полном соответствии с требованиями ст. ст. 432. 607 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, договор аренды недвижимого имущества и дополнительные соглашения к нему, являющиеся неотъемлемыми частями данного договора, заключены в надлежащей форме и соответствуют требованиям действующего законодательства. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества является заключенным с момента его подписания. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании, изначально и по настоящее время предпринимателем спорное помещение используется для организации и осуществления предпринимательской деятельности (торговля).
Фактически на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объект недвижимости находился в аренде более двух лет. При этом передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, которая является перенаймом, при котором универсальное правопреемство не возникает, не производилась.
Таким образом, Комитет не обоснованно отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания, поскольку заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Субъекты гражданского права это физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Правоспособность физического лица определяет, какими гражданскими правами, допускаемыми объективным правом данной страны, может обладать лицо, и какие гражданские обязанности оно может нести. Современная доктрина международного частного права и гражданского права в целом единогласны в этом вопросе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
С учетом изложенного и фактически сложившихся обстоятельств, суд пришел к мнению, что отказ в удовлетворении требования влечет необоснованное лишение физического лица - предпринимателя преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.
С учетом изложенного, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, поскольку КУИ г. Таганрога Ростовской области было необоснованно отказано заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 78/ пер. Мечниковский, 24. Заинтересованным лицом суду не предоставлено доказательств, что фактически арендуемое помещение не использовалось для предпринимательских целей, не использовалось предпринимателем для подготовки к предпринимательской или иной хозяйственной, экономической деятельности, в результате которой предпринимателем получался доход. Не предоставлены суду ни акты обследования, ни иные документы, подтверждающие факт злоупотребления правом со стороны предпринимателя.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 100 рублей, уплаченной по платежной квитанции от 20.01.2010 относятся на предпринимателя, поскольку КУИ г. Таганрога Ростовской области в силу пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты в силу закона.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
