А53-19026/2007 от 21 февраля 2008

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2008 года Дело N А53-19026/2007

Резолютивная часть решения объявлена «19» февраля 2008 г.

Полный текст решения изготовлен «21» февраля 2008 г.

Арбитражный суд в составе судьи Басовой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Басовой Л.А.

рассматривает в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Ростовской области по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Станиславского, 8а.

по делу по иску ДИЗО г. Ростова-на-Дону

к ООО СК «Вест»

третье лицо: Шеравнер Е.В.

о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 894 854 руб. 69 коп.

При участии:

от истца: Генералова В.Н., дов. из-2512/5 от 09.02.2007 г.

от ответчика: Персидская М.Б., дов. от 15.10.2007 г.

от третьего лица: не явился, извещен, уведомление от 30.01.2008 г.

Сущность спора: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Строительной компании «Вест» о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 21.06.2006 г. по 10.05.2007 г. в сумме 2 673 962 руб. 75 коп., пени за указанный период в сумме 136 959 руб. 22 коп.

Определением суда от 27.112007 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен Шеравнер Е.В.

Исковые требования мотивированы тем, что между ним и ответчиком по делу заключен договор аренды № 24845 от 30.12.2005 г. земельного участка общей площадью 12 234 кв.м. кадастровый номер 61:44:07 32 03:0010 по ул. 2-я краснодарская для использования в целях проектирования и строительства комплекса многоэтажной жилой застройки с объектами общественного назначения, стоянками открытого типа и жилых домов усадебного типа. Договор аренды расторгнут с 11.05.2007 г. на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону № 466 от 11.05.2007 г. Арендатором ненадлежащим образом выполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 2 673 962, 75 руб., на которую начислена пеня в сумме 136 959, 22 руб.

Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик в судебное заседание явился, возражал против заявленных исковых требований, полагая их необоснованными. В отзыве на иск указывает, что им надлежащим образом уплачена арендная плата за пользование предоставленным ему земельным участком. Земельный участок поступил в его владение 30.12.2005 г., что подтверждается актом передачи земельного участка, следовательно, обязанность по уплате арендной платы возникла у него с указанного времени. Впоследствии на предоставленном ему земельном участке завершено строительство многоквартирных жилых домов №№ 129, 135, 133 по ул. 2-я Краснодарская, в г. Ростове-на-Дону. Не завершенные строительством жилые дома №№ 131, 137, 139, 141 отчуждены по договору купли-продажи Шеравнер Е.В., которая и уплачивала плату за фактическое пользование таким земельным участком. Полагает, что им в полном объеме уплачена арендная плата, задолженность отсутствует.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В отношении него дело рассматривается в порядке п. 5 ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения истца, ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 30.12.2005 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка площадью 12234 кв.м. кадастровый номер 61:44:07 32 03:0010, находящийся в по ул. 2-я Краснодарская в г. Ростове-на-Дону для проектирования и строительства комплекса многоэтажной застройки с объектами общественного назначения, стоянками отрытого типа и жилых домов усадебного типа.

Срок аренды определен согласно п. 2.1 договора с 11.10.2005 г. по 11.10.2008 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 02.05.2006 г., запись о регистрации 61-61/145/2006-26, что подтверждается специальным регистрационным штампом на тексте договора.

По условиям заключенного договора определен размер арендной платы, подлежащей внесению по условиям заключенного договора, который на момент его заключения составляет 1 447 631 руб. 63 коп. в год. Согласно п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке ответчиком по делу осуществлено строительство многоквартирных жилых домов, в отношении которых впоследствии установлены адреса по ул. 2-я Краснодарская №№ 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 26.10.2005 г. № 1647 был введен в эксплуатацию 36-ти квартирный жилой дом со встроенными помещениями кафе с биллиардной (застройщик СК «Вест») по ул. 2-я Краснодарская, 129, принятые актом государственной приемочной комиссии от 18.10.2005 г.

22.12.2006 г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении 6-7 этажного жилого дома по ул. 2-я Краснодарская, 135 в г. Ростове-на-Дону.

27.12.2006 г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении 10 этажного жилого дома по ул. 2-я Краснодарская, 133 в г. Ростове-на-Дону.

Указанные многоквартирные жилые дома по ул. 2-я Краснодарская 129, 133, 135 в г. Ростове-на-Дону переданы по актам приема-передачи от 29.12.2005 г., копии которых представлены в материалы дела, ТСЖ «Изумрудный город».

Строительство многоквартирных жилых домов по ул. 2-я Краснодарская 131, 137, 139, 141 на момент возникновения спорного правоотношения не завершено.

На основании договора купли-продажи от 29.11.2006 г. в отношении жилого дома в стадии строительства площадью 3452 кв.м. литер А по ул. 2-я Краснодарская, 131 зарегистрировано право собственности Шеравнер Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.02.2007 г. запись о регистрации № 61-61-01/452/2006-480.

На основании договора купли-продажи от 24.08.2006 г. в отношении жилого дома в стадии строительства площадью 157,6 кв.м. литер А по ул. 2-я Краснодарская, 141 зарегистрировано право собственности Шеравнер Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2006 г. запись о регистрации № 61-61-01/375/2006-87.

На основании договора купли-продажи от 24.08.2006 г. в отношении жилого дома в стадии строительства площадью 157,6 кв.м. литер А по ул. 2-я Краснодарская, 139 зарегистрировано право собственности Шеравнер Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2006 г. запись о регистрации № 61-61-01/375/2006-119.

На основании договора купли-продажи от 24.08.2006 г. в отношении жилого дома в стадии строительства площадью 157,6 кв.м. литер А по ул. 2-я Краснодарская, 137 зарегистрировано право собственности Шеравнер Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2006 г. запись о регистрации № 61-61-01/406/2006-423.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 11.05.2007 г. № 466, принятым в связи с завершением строительства многоквартирных жилых домов по ул. 2-я Краснодарская 129, 133, 135, а также государственной регистрацией права собственности на объекты незавершенные строительством, было принято решение о разделе земельного участка общей площадью 12 234 кв.м. на самостоятельные земельные участки.

Под многоквартирными жилыми домами №№ 129, 133, 135 в соответствии с проектом границ земельного участка № 861 от 07.11.2006 г. был закреплен земельный участок площадью 0,7589 га.

В отношении строений по ул. 2-я Краснодарская 131, 139, 141, 137 в соответствии с проектами границ были сформированы земельные участки площадью соответственно 0,2889 га, 0,0582 га, 0,0591 га, предоставленные в аренду Шеравнер Е.В. для окончания строительства и площадью 0,0593 га, предоставленный в аренду Шеравнер Е.В. и Виноградовой Т.П. для завершения проектирования и строительства.

В спорный период с 21.06.2006 г. по 10.05.2007 г. ответчиком по делу оплачено арендной платы в сумме 2 009 493 руб. 40 коп., что не оспаривается истцом при рассмотрении настоящего спора. Однако, исходя из представленного истцом расчета задолженности, общий размер начисленной за указанный период арендной платы составляет 4 683 456 руб. 15 коп.

18 июня 2007 г. истцом по делу направлено уведомление о перерасчете арендной платы за землю, согласно которому он известил ответчика о том, что в соответствии с произведенным перерасчетом на основании Постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 г. № 1919 в редакции от 25.07.2006 г. ответчику предложено произвести доплату за 2006 год, 2007 год из расчета на 2006 год 2 424 168, 59 руб., на 2007 год 1 934 066, 19 руб.

За фактическое пользование земельным участком Шеравнер Е.В. было оплачено 4 394 652, 05 руб., что подтверждается платежным поручением № 14 от 01.10.2007 г. на сумму 1 994 449, 32 руб., № 6 от 27.08.2007 г. на сумму 223 704, 11 руб., № 7 от 27.08.2007 г. на сумму 227 378, 08 руб., № 5 от 27.08.2007 г. на сумму 228 194, 52 руб., № 8 от 27.08.2007 г. на сумму 1 091 169, 86 руб., № 26 от 29.11.2007 г. на сумму 81 169, 86 руб., № 28 от 29.11.2007 г. на сумму 388 134, 25 руб., № 30 от 29.11.2007 г. на сумму 79 572, 6 руб., № 27 от 29.11.2007 г. на сумму 80 879, 45 руб.

Полагая, что ответчиком неоплачена в полном размера арендная плата по договору за использование земельного участка площадью 12 234 кв.м. по ул. 2-я Краснодарская в г. Ростове-на-Дону в сумме 2 673 962, 75 руб., истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив собранные по делу доказательства, выслушав пояснения истца, ответчика, суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно требованиям ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Плата за использование земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности относится к регулируемым ценам (ст. 424 ГК РФ), следовательно, вне зависимости от внесенных в условия договора изменений, связанных с ее размером при определении размера арендной платы к ней подлежат применению установленные соответствующим нормативным актом ставки арендной платы с момента вступления такого акта в законную силу.

Одним из основных критериев для определения размера подлежащей внесению арендной платы за использование конкретного земельного участка является его площадь, которая определяется как по условиям заключенного между сторонами договора, так и с учетом установленных действующим законодательством положений относительно перехода права пользования земельным участком в случае перехода права собственности в отношении расположенного на нем объекта недвижимого имущества (ст. 552 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, по условиям заключенного между сторонами договора ответчику по делу предоставлен земельный участок площадью 12 234 кв.м. для завершения проектирования и строительства комплекса многоэтажной жилой застройки с объектами общественного назначения по ул. 2-я Краснодарская в г. Ростове-на-Дону. На указанном земельном участке ответчиком по делу осуществлено строительство многоквартирных жилых домов, в отношении которых впоследствии установлены адреса по ул. 2-я Краснодарская №№ 129, 131, 133, 135, 137, 139, 141.

Строительство жилых домов по ул. 2-я Краснодарская 131, 139, 137, 141 на момент возникновения спорного правоотношения не было завершено. Однако, имеющиеся по указанным адресам объекты, не завершенные строительством были введены в указанном статусе в гражданский оборот в качестве объектов недвижимого имущества и отчуждены ответчиком по делу Шеравнер Е.В. Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке в отношении домов по ул. 2-я Краснодарская 139, 141 - 24.09.2006 г., в отношении домов по ул. 2-я Краснодарская, 137 -25.10.2006 г., по ул. 2-я Краснодарская, 131 - 09.02.2007 г.

Согласно требованиям ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения иди другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На момент отчуждения указанных выше объектов незавершенного строительства использование земельного участка осуществлялось ответчиком по делу на основании договора аренды земельного участка, следовательно, к Шеравнер Е.В. перешло право его аренды в части, занятой недвижимостью и необходимом для ее использования.

Поскольку истцом по делу не приведено иных доводов о площади земельных участков необходимых для использования указанных объектов недвижимого имущества, их площадь участков определяется судом исходя из проектов границ земельного участка, утвержденных впоследствии постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 11.05.2007 г. № 466.

Так, для дома № 131 площадь земельного участка определена в размере 0,2889 га; для дома № 139 - в размере 0,0582 га, для дома № 141 - 0,0591 га, для дома № 137 - 0,0593 га.

Таким образом, с момента передачи незавершенных строительством домов по ул. 2-я Краснодарская 131, 137, 139, 141, к третьему лицу по настоящему делу перешло право аренды части земельного участка, предоставленного ответчику по делу на основании договора аренды от 30.12.2005 г.

Согласно требованиям п. 6 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.

Согласно требованиям ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанные многоквартирные жилые дома по ул. 2-я Краснодарская 129, 133, 135 в г. Ростове-на-Дону переданы по актам приема-передачи от 29.12.2006 г., копии которых представлены в материалы дела, ТСЖ «Изумрудный город».

Поскольку приемка указанных домов в эксплуатацию возможна только при наличии сформированного земельного участка, которые поступает в силу закона в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, суд исходит из того, что уже к моменту приемки в эксплуатацию указанных домов, в отношении них был сформирован соответствующий земельный участок, проект границ которого от 23.11.2006 г. утвержден постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 11.05.2007 г. № 466 площадью 0,7580 га, поступивший в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента их передачи от застройщика (ответчик по делу) ТСЖ «Изумрудный город» - 29.12.2005 г.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, площадь земельного участка, находившего в аренде у ответчика по делу, определяется судом с 24.09.2006 г. в размере 11 062 кв.м. (за вычетом поступивших в аренду Шеравнер Е.В. частей земельного участка площадью 591 кв.м. под домом № 141 и 582 кв.м. под домом № 139); с 25.10.2006 г. в размере 10 469 кв.м. (за вычетом поступившей в аренду Шеравнер Е.В. части земельного участка площадью 593 кв.м. под домом № 137), с 29.12.2006 г. в размере 2 889 кв.м. ( за вычетом поступившей в общую долевую собственность собственников помещений в домах №№ 129, 133, 135 части земельного участка площадью 7580 кв.м.). С момента перехода к Шеравнер Е.В. права аренды в отношении части земельного участка площадью 2889 кв.м. - 09.02.2007 г. под домом № 131 право аренды ответчика по делу прекращено в силу закона.

Тот факт, что с заявлением о прекращении договора аренды земельного участка по ул. 2-я Краснодарская в г. Ростове-на-Дону ответчик обратился только в мае 2007 г., не влияет в данном случае на момент прекращения правоотношения, связанных с использованием им спорного земельного участка на основании договора аренды от 30.12.2005 г. № 24845 «и», поскольку в данном случае, правоотношения сторон претерпевали изменения и прекращены вне зависимости от воли сторон, в силу закона, ввиду перехода определенных законом прав на такой земельный участок к третьим лицам.

Размер годовой арендной платы за использование земельных участков определялся на территории г. Ростова-на-Дону в спорный период на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 г. № 1919. Согласно указанному нормативному акту в период с 21.06.2006 г. по 01.08.2006 г. (40 дней) размер арендной платы определяется по формуле и составлял А = Рс (4.49) х Ки (4, 356) х (1,085) х Кз (1, 21) х К кр (5,0 -для завершения проектирования и строительства) х 12234 : 365 х 40 = 172 129, 35 руб.

В период с 01.08.2006 г. по 24.09.2006 г. (55 дней) размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка в размере 12 234 кв.м. исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка - 8 219, 75, ставки арендной платы от вида использования - 0,036, и составляет:

8 219, 75 х 0,036 х 12 234 : 365 х 55 = 545 505, 85 руб.

В период с 24.09.2006 г. по 25.10.2006 г. (30 дней) размер арендной платы определяется исходя из площади используемого земельного участка 11 062 кв.м. и составляет: 8 219, 75 х 0,036 х 11 062 : 365 х 30 = 269 043 руб. 90 коп.

В период с 25.10.2006 г. по 29.12.2006 г. (64 дня) размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка 10 469 кв.м. и составляет 8 219, 75 х 0,036 х 10 469 : 365 х 64 = 543 192, 07 руб.